annuitätendarlehen – beliebt in der baufinanzierung


das annuitätendarlehen ist das beliebteste produkt in der baufinanzierung. über einen fest vereinbarten zeitraum (zinsbindung) zahlt man eine monatliche rate, welche als annuität bezeichnet wird.

die annuität setzt sich aus zins und tilgung zusammen. im folgenden werden die details und ausstattung eines annuitätendarlehens näher erläutert und es wird aufgezeigt, wie diese darlehensart verwendet werden kann.

annuitätendarlehen

darlehenssumme, zinsbindung und sonderkündigung nach 10 jahren


30.000 € für eine modernisierung oder 600.000 € für den bau eines einfamilienhauses? mit einem annuitätendarlehen ist das kein problem – in der regel sind darlehenssummen ab 25.000 € bis 2.000.000 € ohne weiteres darstellbar.

die laufzeit der baufinanzierung richtet sich nach der höhe der vereinbarten monatlichen rate und endet mit der vollständigen tilgung des darlehens. die laufzeit darf nicht mit der zinsbindung verwechselt werden. bei einem annuitätendarlehen wird in der regel ein fester zinssatz für eine bestimmte dauer vereinbart. dieser zeitraum wird als zinsbindung oder zinsfestschreibungsdauer bezeichnet.

laut statistik sind 10 jahre zinsbindung immer noch das top produkt in der baufinanzierung und werden von fast jedem finanzierungspartner angeboten. abgesehen von dem “klassischen produkt” können noch weitere zinsbindungen zwischen einem jahr und 40 jahren vereinbart werden. hierbei ist es für dich wichtig zu wissen, dass nicht immer die längste zinsbindung mit der größten sicherheit oder die kürzeste zinsbindung mit dem niedrigsten zinssatz die beste lösung ist. die dauer der zinsfestschreibung sollte individuell an deine bedürfnisse angepasst werden.

grundsätzlich gilt:

je länger die zinsbindung, desto höher der zinssatz und desto geringer ist das risiko

ist die dauer der zinsbindung gleich der laufzeit des darlehen, spricht man von einem volltilgungsdarlehen. diese variante des annuitätendarlehen kann sehr interessant sein, da hin und wieder aktionen in form von rabattierungen beim zinssatz von den banken angeboten werden. welche ausstattungen bietet dir ein volltilgungsdarlehen noch? was musst du dabei beachten? ein kurzer blick in unsere infothek beantwortet dir fragen zu dieser darlehensvariante.

was passiert, wenn du deine immobilie vor ende der zinsbindung verkaufen möchtest? fallen kosten an? hier hat der gesetzgeber vorgesorgt! um dich als verbraucher vor zu langen vertragsbindungen zu schützen, gibt es bei einem grundschuld besicherten darlehen, ein gesetzliches sonderkündigungsrecht, gemäß bgb §489. diese regelung greift bei darlehen mit zinsbindungen größer 10 jahre. es besagt, dass nach vollauszahlung des darlehens und einem ablauf von 10 jahren, das darlehen mit einer frist von 6 monaten gekündigt werden darf.

um es ein bisschen einfacher zu machen, ein beispiel:

darlehensbeginn: 01.01.2020
zinsbindung: 15 jahre
ende zinsfestschreibung: 31.12.2034
vollauszahlung des darlehens: 01.04.2020
ablauf 10 jahre – vollauszahlung: 31.03.2030
ablauf 6 monate kündigungsfrist: 30.09.2030


somit kann das darlehen zum 01.10.2030 ohne vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. bei einer zinsbindung von maximal 10 jahren, muss mit einer vorfälligkeitsentschädigung gerechnet werden.

annuitätendarlehen zinsbindung

annuität, rate, sondertilgung und tilgungswechsel


unter der annuität versteht man die monatliche rate, welche bei einem annuitätendarlehen zu leisten ist. wie bereits erwähnt, setzt sie sich aus zins und tilgung zusammen. der zinssatz wird zwischen dem darlehensnehmer und dem kreditgeber, in der regel für einen festen zeitraum, vereinbart. die höhe der tilgung kann dir als kreditnehmer festgelegt werden und ist in deinem darlehensvertrag festgehalten. hierbei ist zu berücksichtigen, dass die finanzierungsinstitute eine individuelle mindesttilgung festlegen. meist beträgt diese 1% bis 3% oder ist in der höhe durch die volltilgung während der zinsfestschreibung gedeckelt.

annuität

bei dem annuitätendarlehen sind die monatlichen raten gleichbleibend, jedoch verschieben sich die einzelnen beträge innerhalb der annuität, die für zins und tilgung aufgebracht werden, zugunsten der tilgung. einfach zusammengefasst bedeutet dies, dass die zinsbelastung kleiner und die für die tilgung aufgebrachte zahlung größer wird.

als highlight bieten manche finanzierungspartner die option eines tilgungswechsels an. dieses ausstattungsmerkmal bietet dir eine hohe flexibilität. es wird zu beginn des darlehens eine feste rate vereinbart, die du während der zinsbindung durch einen tilgungswechsel verändern kannst. somit ist es möglich auf veränderungen in deinem leben reagieren zu können.

musst du die rate senken, weil du zum beispiel nachwuchs erwartest wird und ein einkommen entfällt oder gibt es eine gehaltserhöhung und dein darlehen kann durch eine höhere rate schneller getilgt werden? du entscheidest, wann eine veränderung der rate benötigt wird!

eine weitere möglichkeit die rückführung deines annuitätendarlehens zu beschleunigen, ist die sondertilgung, welche von fast allen darlehensgebern angeboten wird. hier gibt es unterschiede in höhe und flexibilität. der standard sind 5% vom ursprungsbetrag des darlehens, eine mindestsumme von ca. 1.000 € bis 2.000 € und die zahlung ist einmal im kalenderjahr möglich. abweichend zum standard sind diverse sondertilgungsoptionen zu haben. die höhe reicht von 0% bis 100%, die zahlung kann nur 1x pro kalenderjahr zu einem bestimmten datum erbracht werden oder ist mehrfach pro jahr möglich.

die sondertilgungsoption musst du bei antragstellung vereinbaren und kann nicht nachträglich hinzugefügt werden. wenn ein zinsaufschlag für diese option einkalkuliert wird, solltest du dir gut überlegen, ob du diese in zukunft auch benötigen wirst. musst du berufsbedingt umziehen? hast du eine größere erbschaft erhalten? durch die sondertilgungsoption können unerwartete geldzuflüsse kostenfrei in das darlehen eingebracht werden und im falle eines verkaufs kann die höhe der vorfälligkeitsentschädigung reduziert werden.

verwendungszweck


der klassische verwendungszweck für ein annuitätendarlehen ist der bau oder kauf einer immobilie, hierbei spielt es keine rolle, ob die immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird. das darlehen kann auch für eine wohnraumerweiterung wie einem anbau, dem dachgeschossausbau oder auch einer modernisierung verwendet werden. es ist zu prüfen ob förderfähige darlehen der kfw verwendet werden können.

du benötigst kein darlehen für eine wohnwirtschaftliche verwendung? kein problem! auch hierzu kann ein annuitätendarlehen verwendet werden, in diesem fall spricht man von einer kapitalbeschaffung. auch bei einer kapitalbeschaffung ist die absicherung des darlehens über eine immobilie notwendig. es kann zum beispiel ein auto gekauft, eine weltreise bezahlt oder eine erbauszahlung finanziert werden. eine kapitalbeschaffung kann aber auch dazu dienen eigenkapital für einen weiteren immobilienerwerb zu beschaffen und dadurch den beleihungsauslauf der baufinanzierung zu verbessern.

hast du bestehende darlehen mit einer bald endenden zinsbindung? mit einem annuitätendarlehen können bestehende darlehen abgelöst bzw. verlängert oder auch mehrere darlehen zusammengefasst werden. in diesen fällen spricht man von einer umschuldung bzw. anschlussfinanzierung. wird das darlehen bei dem gleichen kreditgeber verlängert, handelt es sich um eine prolongation.

beleihungsauslauf und beleihungswert


du hast dich bereits mit dem annuitätendarlehen näher befasst? dann bist du bestimmt schon über die begriffe beleihungsauslauf und beleihungswert gestolpert?! diese sind enorm wichtig für dein finanzierungsvorhaben und bestimmen unter anderem den zins, welchen du für dein annuitätendarlehen erhältst.

grundsätzlich kann man festhalten:

je besser der beleihungsauslauf, desto besser der sollzins und desto höher die wahrscheinlichkeit, dass das beantragte darlehen genehmigt wird. der beleihungsauslauf spiegelt das verhältnis zwischen kaufpreis bzw. beleihungswert und höhe der darlehenssumme wieder. klingt kompliziert? lasse uns einmal die verschiedenen konstellationen genauer beleuchten.

welchen einfluss hat der beleihungsauslauf auf die baufinanzierung?

du möchtest eine immobilie für 400.000 € erwerben, die nebenkosten betragen 30.000 € und du besitzt ein eigenkapital über 150.000 €, somit beläuft sich deine finanzierungssumme auf 280.000 €. wenn du nun die finanzierungssumme in das verhältnis zum kaufpreis setzt, erhältst du den beleihungsauslauf, welcher von den meisten finanzierungspartnern als maßstab für den sollzinssatz verwendet wird. in unserer berechnung beträgt der beleihungsauslauf 70% (280.000 € * 100 / 400.000 €). das hier genannte beispiel bezieht sich auf den beleihungsauslauf, welcher für die zinsermittlung herangezogen wird.

der beleihungsauslauf kann aber auch anders betrachtet werden und hat entscheidend einfluss auf die kreditvergabe. nehmen wir mal an, dass die immobilie, welche für 400.000 € gekauft wird in den augen der bank oder des gutachters nur einen beleihungswert über 330.000 € hat und das eigenkapital “nur” für die nebenkosten vorhanden ist. es müsste also der komplette kaufpreis finanziert werden. in diesem fall beträgt der beleihungsauslauf 121% (400.000 € * 100 / 330.000 €). eine zusage durch den bankpartner ist somit in gefahr, da der beleihungsauslauf sehr hoch ist und der kreditgeber ein hohes risiko mit der vergabe des annuitätendarlehens eingeht.

beleihungsauslauf

was ist der beleihungswert und die wertermittlung?


der beleihungswert wird durch den kreditgeber ermittelt. die immobilie (= das beleihungsobjekt) wird durch einen gutachter, einen sachverständigen oder ein online bewertungstool bewertet. hierbei spielen baujahr, lage, größe des grundstücks, ausstattung und zustand der immobilie eine wichtige rolle. all diese faktoren fließen in die wertermittlung ein und bestimmen den beleihungswert.

in vielen fällen liegt der beleihungswert zwischen 80 % und 100% vom kaufpreis. liegt der beleihungswert deutlich unter dem kaufpreis, kann die zusage des annuitätendarlehens verweigert werden oder es kann vorkommen, dass der darlehensgeber einen zinsaufschlag verlangt, da ein höheres risiko eingegangen wird. auf der anderen seite kann die wertermittlung vor einem fehlkauf schützen. der beleihungsauslauf bzw. der ermittelte wert der immobilie wird im esis (europäisches standardisiertes merkblatt) notiert.