annuitätendarlehen vergleich jetzt starten – günstige zinsen sichern

vor dem annuitätendarlehen vergleich – definition annuität


was ist ein annuitätendarlehen? als annuität bezeichnet man in der finanzwirtschaft eine regelmäßige gleichbleibende zahlung, welche sich aus zins und tilgung zusammensetzt. das besondere am annuitätendarlehen ist, dass innerhalb der sollzinsbindung die höhe der monatlichen rate, also deine annuität, konstant bleibt. das bedeutet du leistest monat für monat die gleiche rate an den kreditgeber. es verschiebt sich lediglich die höhe des zins- und tilgungsanteils innerhalb der monatlichen finanzierungsrate deines immobilienkredits. im verlauf der zeit sinkt der zinsanteil der rate, während der tilgungsanteil steigt.

warum ist das so? die zinsen ergeben sich jeden monat neu aus der noch vorhandenen restschuld. umso mehr du von der ursprünglichen darlehenssumme getilgt hast, umso geringer sind die zinsen in deiner kreditrate. umgekehrt bedeutet das: desto geringer der anteil der zinsen, desto höher ist die tilgungsleistung jeden monat.

der zinssatz wird zwischen dem darlehensnehmer und dem kreditgeber vereinbart. der zinssatz und die höhe der anfänglichen tilgung ist in deinem darlehensvertrag festgehalten. hierbei ist zu berücksichtigen, dass die finanzierungsinstitute eine individuelle mindesttilgung festlegen. meist beträgt diese 1 bis 3 prozent oder ist in der höhe durch die volltilgung während der zinsfestschreibung gedeckelt.

annuitätendarlehen annuität

anfängliche tilgung – veränderung der tilgung während der zinsbindung


während der laufzeit eines annuitätendarlehens ändert sich das verhältnis von zins und tilgung, weshalb bei der festlegung des tilgungssatzes stets von anfänglicher tilgung gesprochen wird. da die zinsen jeweils auf den noch nicht zurückgezahlten teil der kreditsumme berechnet werden und sich dieser durch die geleisteten tilgungen verringert, die monatliche ratenhöhe jedoch konstant bleibt, sinkt der zinsanteil innerhalb der annuität mit jeder weiteren zahlung zugunsten des tilgungsanteiles. der zu vertragsabschluss festgelegte tilgungssatz steigt im verlauf der rückführung des darlehens bis auf nahezu 100 prozent der restkreditsumme im letzten monat der gesamtlaufzeit an.

beispiel zinsen und tilgung bei 15 jahren sollzinsbindung

ein beispiel veranschaulicht dir, wie sich zins und tilgung eines annuitätendarlehens im laufe einer 15-jährigen sollzinsbindung zueinander verhalten. bei einem darlehensbetrag von 300.000 €, einem angenommenen sollzinssatz von 1,58 % p.a. und einer anfänglichen tilgung von 4,00 % ergibt sich eine monatliche rate in höhe von 1.395 €.

→ beginn der zinsbindung: zu beginn der laufzeit macht der zinsanteil 395 € aus – also stattliche 28,32 % der monatsrate, während sich die tilgung auf 1.000 € (71,68 % der rate) beläuft.

→ nach 5 und 10 jahren: bereits nach 5 jahren hat sich der tilgungssatz infolge der auf 240.846,94 € gesunkenen restschuld von 4,00 auf 5,34 % erhöht, nach 10 jahren beträgt er ganze 8,00 %.

→ ende der zinsbindung: zum ende der sollzinsbindung hat sich die restschuld auf 97.030,19 € minimiert, sodass der zinsanteil auf 127,76 € geschrumpft ist, indes der tilgungsanteil mit 1.267,24 € nun über 90 % der monatlichen rate ausmacht.


der anfängliche tilgungssatz des annuitätendarlehens von 4 prozent hat sich in unserem beispiel nach 15 jahren auf 17,70 prozent erhöht. ändern sich zinssatz und monatliche rate nach ablauf der zinsbindungsfrist nicht, beträgt die gesamtlaufzeit unseres beispieldarlehens 21 jahre und 1 monat.

zu beachten ist, dass günstige zinsen zwar eine geringere monatliche belastung bedeuten, ein annuitätendarlehen mit höherem sollzinssatz jedoch schneller abbezahlt ist als eine finanzierung mit niedrigerem zins bei gleichem tilgungssatz. das liegt daran, dass der zinsanteil der monatlichen rate bei hohen zinsen mit fortschreitender tilgung wesentlich schneller sinkt als bei einem annuitätendarlehen mit niedrigem zinssatz.

so wäre ein darlehen in höhe von 100.000 € bei einem gebundenen sollzinssatz von 4 prozent und einer anfänglichen tilgung von 2 prozent mit einer monatsrate von 500 € nach 27 jahren und 7 monaten abbezahlt.

bei einem niedrigeren zinssatz von 2 prozent ergäbe sich eine monatliche belastung von lediglich 333,33 €, die gesamtlaufzeit dieses annuitätendarlehens hingegen würde ganze 34 jahre und 9 monate betragen.

um die darlehensschuld schneller abzutragen, die gesamtzinslast zu senken und die anschlussfinanzierung nach ablauf der zinsbindungsfrist im falle eines zinsanstiegs nicht zu gefährden, sollte also gerade in zeiten niedriger bauzinsen eine möglichst hohe anfängliche tilgung vereinbart werden.

annuitätendarlehen zinsbindung

günstiges annuitätendarlehen – zinsen mit der passenden zinsbindung sichern


30.000 euro für eine modernisierung oder 600.000 euro für den bau eines einfamilienhauses? ein günstiges annuitätendarlehen kann dir das ermöglichen – in der regel sind darlehenssummen ab 25.000 bis 2.000.000 euro ohne weiteres darstellbar.

die laufzeit der finanzierung richtet sich nach der höhe der vereinbarten monatlichen rate und endet mit der vollständigen tilgung des darlehens. die laufzeit darf nicht mit der zinsfestschreibung verwechselt werden. bei einem annuitätendarlehen wird in der regel ein fester zinssatz für eine bestimmte dauer vereinbart. dieser zeitraum wird als sollzinsbindung oder zinsfestschreibungsdauer bezeichnet.


unter der zinsbindung versteht man also den zeitraum, während dessen der sollzinssatz vertraglich festgeschrieben ist und seitens des kreditgebers nicht erhöht werden kann. die vereinbarten zinsen gelten, unabhängig von der allgemeinen marktzinsentwicklung, für die gesamte laufzeit der zinsbindungsfrist. je nach dauer der sollzinsfestschreibung variiert auch die höhe des zinssatzes – so erheben banken für längere laufzeiten einen zinsaufschlag, während bei kurzen zinsbindungen mit günstigeren konditionen gerechnet werden kann.

üblich sind sollzinsfestschreibungen von 5, 10, 15 oder 20 jahren, in einzelfällen können jedoch auch abweichend kürzere oder längere zinsbindungen individuell mit dem finanzierungspartner vereinbart werden. lange zinsfestschreibungen sind gerade in niedrigzinsphasen besonders attraktiv, da baufinanzierungskunden sich hierdurch günstige zinsen für einen langen zeitraum sichern können.

laut statistik sind 10 jahre zinsfestschreibung immer noch das top produkt in der baufinanzierung und werden von fast jedem finanzierungspartner angeboten. abgesehen von dem “klassischen produkt” können noch weitere zinsbindungen zwischen einem jahr und 40 jahren vereinbart werden. hierbei ist es für dich wichtig zu wissen, dass nicht immer die längste zinsbindung mit der größten sicherheit oder die kürzeste sollzinsbindung mit dem niedrigsten zinssatz die beste lösung ist. die dauer der zinsfestschreibung sollte individuell an deine bedürfnisse angepasst werden.

grundsätzlich gilt: je länger die zinsfestschreibung, desto höher der zinssatz und desto geringer ist das risiko.

annuitätendarlehen tilgungswechsel sondertilgung

baufinanzierung sinnvoll ausstatten – tilgungswechsel und sondertilgung


als highlight bieten manche finanzierungspartner die option eines tilgungswechsels an. dieses ausstattungsmerkmal bietet dir eine hohe flexibilität. es wird zu beginn des darlehens eine feste rate vereinbart, die du während der sollzinsbindung durch einen tilgungswechsel verändern kannst. somit ist es möglich auf veränderungen in deinem leben reagieren zu können.

musst du die rate senken, weil du zum beispiel nachwuchs erwartest wird und ein einkommen entfällt oder gibt es eine gehaltserhöhung und dein darlehen kann durch eine höhere rate schneller getilgt werden? du entscheidest, wann eine veränderung der rate benötigt wird!

eine weitere möglichkeit die rückführung deines annuitätendarlehens zu beschleunigen, ist die sondertilgung, welche von fast allen darlehensgebern angeboten wird. hier gibt es unterschiede in höhe und flexibilität. der standard sind 5 prozent vom ursprungsbetrag des darlehens, eine mindestsumme von ca. 1.000 bis 2.000 euro und die zahlung ist einmal im kalenderjahr möglich. abweichend zum standard sind diverse sondertilgungsoptionen zu haben. die höhe reicht von 0 bis 100 prozent, die zahlung kann nur 1x pro kalenderjahr zu einem bestimmten datum erbracht werden oder ist mehrfach pro jahr möglich.

die sondertilgungsoption musst du bei antragstellung vereinbaren und kann nicht nachträglich hinzugefügt werden. wenn ein zinsaufschlag für diese option einkalkuliert wird, solltest du dir gut überlegen, ob du diese in zukunft auch benötigen wirst. musst du berufsbedingt umziehen? hast du eine größere erbschaft erhalten? durch die sondertilgungsoption können unerwartete geldzuflüsse kostenfrei in das darlehen eingebracht werden und im falle eines verkaufs kann die höhe der vorfälligkeitsentschädigung reduziert werden.

sonderform volltilgerdarlehen


in der regel ist die gesamtdauer der baufinanzierung bei annuitätendarlehen länger als die mit der bank vereinbarte sollzinsbindung. entspricht die dauer der zinsbindungsfrist der laufzeit des darlehens, handelt es sich um ein sogenanntes volltilgerdarlehen, welches eine sonderform des annuitätendarlehens ist. diese variante des annuitätendarlehen kann sehr interessant sein, da hin und wieder aktionen in form von rabattierungen beim zinssatz von den banken angeboten werden. beim volltilgerdarlehen bleibt am ende der vereinbarten zinsfestschreibung keine restschuld mehr übrig.

beleihungsauslauf und beleihungswert


du hast dich bereits mit dem annuitätendarlehen näher befasst? dann bist du bestimmt schon über die begriffe beleihungsauslauf und beleihungswert gestolpert?! diese sind enorm wichtig für dein finanzierungsvorhaben und bestimmen unter anderem den zins, welchen du für dein annuitätendarlehen erhältst.

grundsätzlich kann man festhalten: je besser der beleihungsauslauf, desto besser der sollzins und desto höher die wahrscheinlichkeit, dass das beantragte darlehen genehmigt wird. der beleihungsauslauf spiegelt das verhältnis zwischen kaufpreis bzw. beleihungswert und höhe der darlehenssumme wieder. klingt kompliziert? lasse uns einmal die verschiedenen konstellationen genauer beleuchten und den beleihungsauslauf berechnen.

annuitätendarlehen beleihungsauslauf

beleihungsauslauf berechnen – welchen einfluss hat er auf die baufinanzierung


du möchtest eine immobilie für 400.000 € erwerben, die nebenkosten betragen 30.000 € und du besitzt ein eigenkapital über 150.000 €, somit beläuft sich deine finanzierungssumme auf 280.000 €. wenn du nun die finanzierungssumme in das verhältnis zum kaufpreis setzt, erhältst du den beleihungsauslauf, welcher von den meisten finanzierungspartnern als maßstab für den sollzinssatz verwendet wird. in unserer berechnung beträgt der beleihungsauslauf 70 % (280.000 € * 100 / 400.000 €). das hier genannte beispiel bezieht sich auf den beleihungsauslauf, welcher für die zinsermittlung herangezogen wird.

der beleihungsauslauf kann aber auch anders betrachtet werden und hat entscheidend einfluss auf die kreditvergabe. nehmen wir mal an, dass die immobilie, welche für 400.000 € gekauft wird in den augen der bank oder des gutachters nur einen beleihungswert über 330.000 € hat und das eigenkapital “nur” für die nebenkosten vorhanden ist. es müsste also der komplette kaufpreis finanziert werden. in diesem fall beträgt der beleihungsauslauf 121 % (400.000 € * 100 / 330.000 €). eine zusage durch den bankpartner ist somit in gefahr, da der beleihungsauslauf sehr hoch ist und der kreditgeber ein hohes risiko mit der vergabe des annuitätendarlehens eingeht.

beleihungswert und die wertermittlung


der beleihungswert wird durch den kreditgeber ermittelt. die immobilie (= das beleihungsobjekt) wird durch einen gutachter, einen sachverständigen oder ein online bewertungstool bewertet. hierbei spielen baujahr, lage, größe des grundstücks, ausstattung und zustand der immobilie eine wichtige rolle. all diese faktoren fließen in die wertermittlung ein und bestimmen den beleihungswert.

in vielen fällen liegt der beleihungswert zwischen 80 und 100 prozent vom kaufpreis. liegt der beleihungswert deutlich unter dem kaufpreis, kann die zusage des annuitätendarlehens verweigert werden oder es kann vorkommen, dass der darlehensgeber einen zinsaufschlag verlangt, da ein höheres risiko eingegangen wird. auf der anderen seite kann die wertermittlung vor einem fehlkauf schützen. der beleihungsauslauf bzw. der ermittelte wert der immobilie wird im esis (europäisches standardisiertes merkblatt) notiert.

baufinanzierung während der zinsbindung kündigen


was passiert, wenn du deine immobilie vor ende der zinsbindungsfrist verkaufen möchtest? fallen kosten an? hier hat der gesetzgeber vorgesorgt! um dich als verbraucher vor zu langen vertragsbindungen zu schützen, gibt es bei einem grundschuld besicherten darlehen, ein gesetzliches sonderkündigungsrecht, gemäß bgb §489. diese regelung greift bei darlehen mit zinsbindungen größer 10 jahre. von vorteil ist dabei, dass 10 jahre nach vollauszahlung des darlehens ein einseitiges sonderkündigungsrecht für den kreditnehmer besteht. sind die zinsen in der zwischenzeit gesunken oder ist eine vollständige tilgung möglich, kann das günstige annuitätendarlehen nun, ungeachtet der bestehenden sollzinsbindung, 10 jahre nach vollauszahlung unter einhaltung einer 6-monatigen kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden.

um es ein bisschen einfacher zu machen, ein beispiel:

darlehensbeginn: 01.01.2020
sollzinsbindung: 15 jahre
ende zinsfestschreibung: 31.12.2034
vollauszahlung des darlehens: 01.04.2020
ablauf 10 jahre – vollauszahlung: 31.03.2030
ablauf 6 monate kündigungsfrist: 30.09.2030


somit kann das darlehen zum 01.10.2030 ohne vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. bei einer sollzinsbindung von maximal 10 jahren, muss mit einer vorfälligkeitsentschädigung gerechnet werden.

anschlussfinanzierung – baufinanzierung günstig weiter finanzieren


nach ablauf der sollzinsfestschreibung beginnt, sofern der darlehensnehmer keine volltilgung der restschuld vornehmen kann, die suche nach der passenden anschlussfinanzierung. gut zu wissen: mit einem forward-darlehen kannst du dir bereits bis zu 60 monate im voraus günstige zinsen für deine finanzierung sichern. die absicherung erfolgt, indem eine grundschuld in höhe der darlehenssumme in das grundbuch, zugunsten des kreditgebers eingetragen, wird.

prolongation

du führst das darlehen weiter, wobei du den zinssatz und den zinsbindungszeitraum bei einer prolongation mit deinem kreditgeber neu verhandelst.

baufinanzierung umschulden

du entscheidest dich für eine anschlussfinanzierung bei einem anderen kreditinstitut. das nennt man umschuldung. eine anschlussfinanzierung solltest du immer rechtzeitig planen. mit einem forward-darlehen kannst du dir schon 12 bis 60 monate im voraus die aktuell günstigen zinsen sichern.

tilgung

du wählst die tilgung, also rückzahlung, der gesamten restschuld deiner baufinanzierung.

anteilige tilgung & anschlussfinanzierung

alternativ entscheidest du dich für eine anteilige tilgung deiner baufinanzierung und finanzierst die verbleibende summe bei deinem alten oder einem neuen kreditgeber.

verwendungszweck beim annuitätendarlehen


der klassische verwendungszweck für ein günstiges annuitätendarlehen ist der bau oder kauf einer immobilie, hierbei spielt es keine rolle, ob die immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird. das darlehen kann auch für eine wohnraumerweiterung wie einem anbau, dem dachgeschossausbau oder auch einer modernisierung verwendet werden. es ist zu prüfen ob förderfähige darlehen der kfw verwendet werden können.

du benötigst kein darlehen für eine wohnwirtschaftliche verwendung? kein problem! auch hierzu kann ein günstiges annuitätendarlehen verwendet werden, in diesem fall spricht man von einer kapitalbeschaffung. auch bei einer kapitalbeschaffung ist die absicherung des darlehens über eine immobilie notwendig. es kann zum beispiel ein auto gekauft, eine weltreise bezahlt oder eine erbauszahlung finanziert werden. eine kapitalbeschaffung kann aber auch dazu dienen eigenkapital für einen weiteren immobilienerwerb zu beschaffen und dadurch den beleihungsauslauf zu verbessern.

hast du bestehende darlehen mit einer bald endenden sollzinsbindung? mit einem annuitätendarlehen können bestehende darlehen abgelöst bzw. verlängert oder auch mehrere darlehen zusammengefasst werden. in diesen fällen spricht man von einer umschuldung bzw. anschlussfinanzierung. wird das darlehen bei dem gleichen kreditgeber verlängert, handelt es sich um eine prolongation.

günstige annuitätendarlehen vergleichen – vorteile und nachteile


weshalb nun entscheidet sich die mehrzahl der bauherren und immobilienkäufer für ein annuitätendarlehen? wie jede kreditart hat auch das annuitätendarlehen seine vorteile und nachteile. im folgenden findest du eine übersicht darüber, so dass du schnell entscheiden kannst, ob das etwas für dich ist.

günstige annuitätendarlehen – vorteile

die annuität bleibt immer gleich, was dir eine hohe planungssicherheit bietet. durch die konstante monatliche rate bleibt deine finanzielle belastung überschaubar. für den gesamten zeitraum der zinsbindungsfrist zeigt dir der tilgungsplan den stand der raten in bezug auf zins und tilgung. zu beginn der finanzierung weiß der kreditnehmer genau, welche summe er bis zum ende der vereinbarten laufzeit pro monat an den kreditgeber zu zahlen hat und muss keine unerwarteten belastungen fürchten.

zusätzliche sicherheit bekommst du von der langen sollzinsbindung. der zinssatz wird einmal festgelegt und bleibt dann gleich.

als käufer kannst du den tilgungssatz frei wählen. bedingung ist, dass mindestens 1 prozent tilgung erfolgt. viele kreditgeber fordern auch eine mindesttilgung von 2 oder mehr prozent. mit jeder geleisteten annuität erhöhst du den tilgungsanteil. gehst du durch finanzielle engpässe, kannst du unter umständen und mit einwilligung des kreditgebers die raten aussetzen.

ein weiterer vorteil ist, dass annuitätendarlehen auch durch fördermittel der kfw ergänzt werden können. mit zinsgünstigen darlehen sowie attraktiven zuschüssen unterstützt die kfw kreditnehmer, die energieeffizient bauen, umbauen und sanieren. da die bereitstellung der kfw-förderung über den finanzierungspartner erfolgt, lassen sich kfw- und annuitätendarlehen günstig miteinander kombinieren.

ebenso kann durch sondertilgungen die rückführung der finanzierung verkürzt und die gesamtzinslast gesenkt werden. die möglichkeit einer jährlichen sondertilgung, zum beispiel in höhe von 5 oder 10 prozent der ursprünglichen darlehenssumme, kann bei den meisten finanzierungspartnern für annuitätendarlehen eingeräumt werden. mit unserem praktischen tilgungsrechner kannst du prüfen, wie sich regelmäßige sondertilgungen auf die rückzahlung deiner baufinanzierung auswirken.

günstige annuitätendarlehen – nachteile

ein annuitätendarlehen beinhaltet häufig eine lange vertragliche bindung. so kann es zu einem späteren zeitpunkt vorkommen, dass du einen schlechteren zinssatz vorfindest. die anschlussfinanzierung ist dann teuer, da nach ende der sollzinsbindung der zinssatz erhöht ist.

durch die monatliche annuität ergibt sich eine finanzielle belastung, die jahrelang andauert.

durch den eintrag bei der schufa können andere anschaffungen womöglich nicht mehr so leicht möglich sein.

annuitätendarlehen baufinanzierung

fazit zum annuitätendarlehen


für die finanzierung einer immobilie stellt das günstige annuitätendarlehen die beliebteste variante dar. dabei sicherst du dir deinen zinssatz für eine lange zeit und gewinnst dadurch eine hohe planungssicherheit. deine monatlichen raten bleiben über die gesamte laufzeit hinweg konstant. wenn dir sicherheit wichtiger ist als flexibilität, ist dies eine gute option für dich, um deine immobilie entspannt zu finanzieren.

was ist ein annuitätendarlehen? ein annuitätendarlehen eignet sich besonders für kreditnehmer, die ihre immobilie selbst bewohnen und auf nummer sicher gehen möchten. sie möchten während der sollzinsbindung bei ihrer baufinanzierung kein risiko eingehen und sich einen genauen tilgungsverlauf absichern. aber auch für kapitalanleger kann das annuitätendarlehen die perfekte finanzierungsmöglichkeit sein.

du bist auf der suche nach einem zinsgünstigen annuitätendarlehen für dein bau- oder kaufvorhaben? dann lohnt sich ein sorgfältiger annuitätendarlehen vergleich – schon ein zehntel prozentpunkt unterschied im sollzins kann über die dauer einer baufinanzierung eine kostendifferenz von mehreren tausend euro ausmachen.

wie kannst du schnell und effektiv günstige annuitätendarlehen vergleichen? mit unserem baufinanzierung vergleich werden über 400 banken und sparkassen direkt verglichen, sodass du schnell einen überblick darüber erhältst, mit welchen zinskonditionen du für dein finanzierungsvorhaben rechnen musst. zögere nicht, uns anzusprechen, wenn du fragen zu deiner finanzierung hast oder ein individuelles, unverbindliches angebot erhalten möchtest – als unabhängige experten unterstützen wir dich gerne auf dem weg zum passenden annuitätendarlehen für deinen kapitalbedarf.

für jedes vorhaben eine zins günstige lösung


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