du hast bereits eine immobilie finanziert und demnächst läuft die zinsbindungsfrist aus? dann wird es zeit für einen anschlussfinanzierung vergleich. da sich eine baufinanzierung häufig über mehrere jahrzehnte erstreckt, die laufzeit für die sollzinsbindung jedoch in der regel deutlich kürzer ist – meist zwischen 5 und 15 jahren – stellt sich für einen großteil der eigenheimbesitzer früher oder später die frage nach der richtigen anschlussfinanzierung und ob sie die bank wechseln sollten. viele kreditnehmer nutzen vorab einen baufinanzierung vergleich um die zinsen mit ihrem vorliegenden prolongationsangebot zu vergleichen. informiere dich über die finanzierungsmöglichkeiten deiner noch vorhandenen restschuld. gerne helfen wir dir, eine günstige anschlussfinanzierung zu finden.

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stand: 08/2022, angaben ohne gewähr.

was ist eine anschlussfinanzierung

bevor du günstige anschlussfinanzierungen vergleichst, solltest du die merkmale und die unterschiedlichen arten der anschlussdarlehen kennen. die anschlussfinanzierung ist in der regel ein annuitätendarlehen, welches auch die typischen eigenschaften eines solchen aufweist. hierzu gehören neben der vereinbarten zinsbindung, ein fester zinssatz (ausnahme: variables darlehen), häufig auch die möglichkeit einer sondertilgung und weitere merkmale, wie die stellung einer sicherheit über eine grundschuld. bei anschlussfinanzierungen wird wie in der baufinanzierung, der darlehensvertrag zwischen der finanzierenden bank, sparkasse, versicherung oder bausparkasse (gläubiger) und dem immobilieneigentümer (schuldner) geschlossen.

neben einer klassischen anschlussfinanzierung hast du aber auch die möglichkeit auf ein forward darlehen, welches schon lange vor ende der zinsbindung vereinbart werden kann. mit dem forward darlehen, auch vorratsdarlehen genannt, kannst du dir bis zu 60 monate im voraus die günstige zinsen aktuell festschreiben lassen. diese art der anschlussfinanzierung wird nicht sofort ausgezahlt, sondern zu einem späteren zeitpunkt – zu einem fest vereinbarten termin in der zukunft. in der forward-periode, die zeit zwischen dem vertragsabschluss und dem darlehensbeginn, fallen keine kosten an.

prolongation – weiterführung bei deiner bisherigen bank

in der regel entfällt bei einer prolongation, also der fortführung deiner baufinanzierung bei deinem bisherigen kreditgeber, die bonitätsprüfung von seiten der bank. bitte beachte, dass deine bisherige bank nicht verpflichtet ist eine anschlussfinanzierung durchzuführen. mitunter kommt es vor, dass sie stattdessen eine tilgung des restbetrages verlangt, sollte sich beispielsweise die finanzielle situation des kreditnehmers verschlechtert haben. die bank ist allerdings dazu verpflichtet dem kunden nach dem risikobegrenzungsgesetz aus dem jahr 2008 das mindestens 3 monate vor ablauf der sollzinsbindung mitzuteilen. in erster linie ging es bei diesem gesetzesentwurf um den schutz der verbraucher. diese haben durch die eingeführte regelung ausreichend zeit, um eine umschuldung des restdarlehens zu organisieren.

umschuldung – wechsel zu einer anderen bank mit besseren konditionen

bei der umschuldung, also der anschlussfinanzierung bei einem anderen finanzierungspartner, werden die karten neu gemischt.

an eine baufinanzierung bist du solange gebunden, bis die sollzinsbindung abläuft. dann darfst du den restbetrag kostenlos umschulden. auch generell bei einem immobilienkredit, dessen zinsbindung seit mindestens 10 jahren läuft aber auf einen längeren zeitraum vereinbart wurde, kommt eine umschuldung in frage. in diesem fall ist es unerheblich, wie lange die vereinbarte sollzinsbindungsfrist noch gehen würde. du kannst die baufinanzierung kündigen, ohne dass die bank eine vorfälligkeitsentschädigung erheben darf. du musst lediglich eine kündigungsfrist von sechs monaten einhalten. der gesetzgeber ermöglicht dir laut §489 abs. 1 nr. 1 bgb hier ein sonderkündigungsrecht. dieses recht ermöglicht dir deinen kostenlosen vorzeitigen ausstieg aus deinem laufenden kredit.

solltest du dich noch in den ersten 10 jahren der zinsbindung befinden, ist eine umschuldung nur mit zustimmung der bank und durch zahlung einer vorfälligkeitsentschädigung an die bank möglich. ob sich das für dich lohnt, muss im einzelfall geprüft werden.

ein wesentlicher vorteil der umschuldung einer immobilienfinanzierung sind verbesserte konditionen, welche dir eine andere bank möglicherweise anbieten kann. ob es sich dabei um niedrige zinsen oder zusatzmöglichkeiten handelt, kann ganz unterschiedlich sein. du kannst beispielsweise den tilgungssatz verändern oder sondertilgungsmöglichkeiten neu festlegen um die anschlussfinanzierung schneller abzuzahlen. ist die immobilie ein wenig in die jahre gekommen und renovierungen sind notwendig geworden? kein problem. es ist möglich die kosten für anstehende modernisierungen in die anschlussfinanzierung einzubinden.

diese formen von anschlussfinanzierungen gibt es

in deutschland ist bei den meisten baufinanzierungen mit gebundenem sollzinssatz die vereinbarte zinsbindungsfrist kürzer als die darlehenslaufzeit. steht der ablauf der zinsbindung bevor, eröffnen sich verschiedene möglichkeiten für dich. welche du hiervon wählst, hängt von deinen individuellen vorstellungen, möglichkeiten und plänen ab.

prolongation

zunächst könntest du eine prolongation in betracht ziehen und die baufinanzierung bei deinem bisherigen kreditgeber verlängern. dies stellt die einfachste, schnellste und unkomplizierteste variante der anschlussfinanzierungen dar.

umschuldung

zudem steht dir die möglichkeit der klassischen anschlussfinanzierung, einer umschuldung, offen. hierbei überträgst du die weitere baufinanzierung auf einen andere bank, sparkasse oder versicherung. dabei wird die noch vorhandene restschuld vom darlehen vollständig oder in teilen durch ein neues darlehen des neuen kreditgebers getilgt.

anteilige tilgung

ebenfalls möglich ist eine kostenfreie anteilige tilgung der baufinanzierung, wodurch sich der zu finanzierende betrag für anschlussfinanzierungen verringert. kann die restschuld nicht vollständig getilgt werden, geht es damit in die zweite, manchmal auch schon dritte oder vierte finanzierungsetappe beim jetzigen oder einem anderen kreditgeber.

tilgung

verfügst du über die finanziellen mittel, die baufinanzierungsrestsumme in einer summe zu begleichen, kannst du die baufinanzierung nun ablösen, ohne eine vorfälligkeitsentschädigung an die bank zahlen zu müssen. somit wären deine kreditverpflichtungen erledigt.

so kannst du zinsgünstig zum richtigen zeitpunkt umschulden

die zinsbindung deiner baufinanzierung läuft demnächst aus oder du kannst bereits vom gesetzlichen sonderkündigungsrecht nach 10 jahren laufzeit gebrauch machen und bist auf der suche nach der passenden, zinsgünstigen anschlussfinanzierung? schon ein geringfügiger unterschied im sollzins kann mit der zeit eine differenz von mehreren tausend euro ausmachen.

anschlussfinanzierung beispiel


baufinanzierungssumme: 300.000 euro

anfängliche tilgung: 3 prozent

sollzins p.a.: 1,4 prozent

zinskosten innerhalb von 10 jahren: 35.478,78 euro

sollzins p.a.: 1,3 prozent

zinskosten innerhalb von 10 jahren: 32.964,90 euro

ersparnis: 2.513,88 euro

die wechselkosten von einigen hundert euro im falle einer umschuldung haben sich so durch einen günstigeren zinssatz bei der anschlussfinanzierung oft schnell amortisiert. doch wie bei der erstfinanzierung sollte auch für die nächste finanzierungsrunde der angebotene zinssatz nicht das alleinige entscheidungskriterium sein. je nach deiner individuellen situation und der aktuellen entwicklung am hypothekenmarkt ist es durchaus eine überlegung wert, ob eine anschlussfinanzierung mit geringfügig höherem zinssatz, dafür aber einer längeren laufzeit und großzügigeren sondertilgungsmöglichkeiten nicht die bessere alternative gegenüber der variante mit dem niedrigsten sollzins ist.

anschlussfinanzierung richtig planen und geld sparen

durch einen umfassenden anschlussfinanzierung vergleich und die clevere planung deiner anschlussfinanzierung kannst du einen nicht unerheblichen teil der monatlichen sollzinszahlungen einsparen. dabei muss allerdings beachtet werden, dass sich bei gleichbleibender tilgung und günstigeren zinsen zwar eine niedrigere monatliche rate ergibt, die gesamtlaufzeit der finanzierung sich aber erhöht.

anschlussfinanzierung vergleich – beispiel:

familie meier hat im jahr 2008 für den kauf eines einfamilienhauses ein annuitätendarlehen zu folgenden konditionen aufgenommen:

baufinanzierungssumme: 200.000 €
anfängliche tilgung: 2 %
sollzinssatz p.a.: 4 %
monatliche rate: 1.000 €
vollständige rückzahlung: 27 jahre 8 monate


anschlussfinanzierung vergleich – variante 1:

familie meier entschließt sich nach ablauf der 10-jährigen zinsbindung, die verbliebene restschuld bei einer anderen bank weiter zu finanzieren und die zum ende der zinsbindungsfrist bestehende tilgungsrate von 3,95 prozent beizubehalten:

restschuld nach 10 jahren: 150.917,73 €
neuer sollzinssatz p.a.: 1,2 %
neue monatliche rate: 647,68 €
vollständige rückzahlung: 32 jahre 3 monate


anschlussfinanzierung vergleich – variante 2:

entscheidet sich familie meier stattdessen dafür, weiterhin 1.000,00 euro monatlich zurückzuzahlen, ergibt sich für die anschlussfinanzierung folgende situation:

restschuld nach 10 jahren: 150.917,73 €
neuer sollzinssatz p.a.: 1,2 %
anfängliche tilgung: 6,75 %
vollständige rückzahlung: 23 jahre 9 monate

zinsersparnis bei wahl der zweiten variante: 2.617,44 €

durch die verkürzte rückführung des darlehens reduziert sich auch die summe der zu leistenden zinszahlungen erheblich – allein innerhalb von 10 jahren kann familie meier 2.617,44 euro an zinsen einsparen, wenn sie den tilgungsanteil erhöht, statt die monatsrate zu senken. unser beispiel zeigt, dass, wer die monatliche belastung konstant hält und den zinsvorteil in eine höhere tilgung investiert, durch eine günstige anschlussfinanzierung sogar doppelt sparen kann.

plane rechtzeitig, um von günstigen zinsen zu profitieren

aufgrund der aktuellen niedrigzinslage empfiehlt es sich, die finanzierung der restschuld bereits frühzeitig zu planen. frühzeitig in diesem sinne ist ein zeitraum von 12 bis 24 monaten vor ablauf der sollzinsbindung. spätestens sollte die planung etwa sechs monate vor dem ende der zinsbindung abgeschlossen oder in den letzten zügen sein.

meist ist die eigene hausbank die erste anlaufstelle, wenn es um eine finanzierung der restschuld geht. sobald dir das angebot dieser vorliegt, kannst du es mit angeboten von anderen banken vergleichen. auf diese weise findest du das angebot, welches dir die besten konditionen bieten kann. um wertvolle zeit und geld zu sparen, bietet paloo einen kostenlosen und unverbindlichen baufinanzierung vergleich. dieser service bietet dir freiheit, absolute flexibilität und die sicherheit, das beste aus deiner finanzierung rauszuholen.

bei einer restschuldfinanzierung werden die karten neu gemischt. du kannst problemlos die zinsbindung, die höhe der monatlichen rate oder die option auf sondertilgungen an neue gegebenheiten anpassen. dadurch lässt sich die gesamtlaufzeit deines kredites meist spürbar verkürzen.

sollte der zustand oder das alter deiner immobilie zwischenzeitlich renovierungsmaßnahmen erfordern, lassen sich ganz bequem die kalkulierten modernisierungskosten in das anschlussdarlehen einbeziehen.

steigende zinsen, wie schützt man sich eigentlich davor? praktische vorteile bietet ein sogenanntes forward darlehen, welches günstige anschlussfinanzierungen bezeichnet, die bereits bis zu 60 monate vor dem ende der vereinbarten zinsbindung abgeschlossen werden kann. diese methode bietet einen entscheidenden vorteil. mit einem forward darlehen kannst du dich vor steigenden zinsen frühzeitig absichern und dir rechtzeitig einen günstigen tarif sichern. um die konditionen von einem forward darlehen zu erhalten, musst du aber einen monatlichen zinsaufschlag auf die reguläre kondition zahlen.

lieber der alten bank treu bleiben oder bank wechseln

im gegensatz zur prolongation können bei einer umschuldung der baufinanzierung, also dem wechsel zu einem anderen kreditgeber, komplett neue vertragskonditionen vereinbart werden. in diesem fall löst der neue kreditgeber das darlehen mit auslaufen der sollzinsbindung beim früheren finanzierungspartner ab und erhält dafür die grundschuld als sicherheit. während das verfahren der prolongation für den darlehensnehmer sehr unkompliziert ist, müssen für eine umschuldung die einkommensverhältnisse und das beleihungsobjekt erneut geprüft werden. zudem fallen wechselkosten für die abtretung der grundschuld an. da das prolongationsangebot der hausbank aber in vielen fällen nicht die günstigste option für die anschlussfinanzierung ist und mit einer umschuldung viel geld für den immobilienkredit gespart werden kann, lohnt sich ein ausführlicher vergleich, um die beste entscheidung für den weiteren verlauf der immobilienfinanzierung treffen zu können.

gerade in zeiten niedriger hypothekenzinsen birgt die anschlussfinanzierung durch cleveres planen oft großes einsparpotential, weshalb diese mit ebensolchem elan angegangen werden sollte wie die erstfinanzierung. mithilfe vom sorgfältigen anschlussfinanzierung vergleich verschiedener finanzierungspartner, kannst du die anschlussfinanzierung finden, die genau auf deine persönliche situation zugeschnitten ist und dir durch attraktive zinsen bares geld sparen.

auch wenn du eine längere sollzinsbindung mit deiner bank vereinbart hast, kannst du 10 jahre nach vollauszahlung deines darlehens vom gesetzlich verankerten sonderkündigungsrecht gebrauch machen und von einer günstigen anschlussfinanzierung profitieren.

noch im jahr 2008 lagen die zinsen für darlehen mit 10-jähriger zinsfestschreibung, natürlich abhängig von faktoren wie der bonität des kreditnehmers, der darlehenshöhe und dem objektwert, durchschnittlich bei 4 prozent. im vergleich dazu liegen diese heute, bei etwa 2 prozent und damit weit unter den zinsen für die erstfinanzierung. wer also vor 10 oder mehr jahren eine immobilie finanziert hat, kann aktuell immer noch zu wesentlich günstigeren bedingungen in die nächste finanzierungsetappe starten.

veränderungen bieten dir neue möglichkeiten

neben den allgemein niedrigen zinsen sorgt der infolge der bereits geleisteten tilgung und dem häufig gestiegenen objektwert verbesserte beleihungsauslauf ebenso für eine vorteilhafte ausgangsposition, wenn es einem um günstige anschlussfinanzierungen geht. nicht nur das niedrige zinsniveau und der beleihungsauslauf, auch die finanziellen möglichkeiten der darlehensnehmer haben sich seit dem erstabschluss der baufinanzierung oft verändert.

kannst du eine außerordentliche rückzahlung leisten, ist mit dem auslaufen der zinsbindung der richtige zeitpunkt hierfür gekommen. da nun ein neuer vertrag geschlossen wird, kannst du eine summe in beliebiger höhe zurückzahlen und die anschlussfinanzierung über den entsprechend verringerten restbetrag abschließen.

hat sich dein monatlich verfügbares budget erhöht, beispielsweise infolge einer lohnerhöhung oder durch den wegfall anderer finanzieller verpflichtungen, sollte dies bei der planung deiner anschlussfinanzierung ebenfalls berücksichtigt werden. durch eine höhere tilgungsrate oder regelmäßige sondertilgungen kannst du die rückzahlung deines bestehenden darlehens verkürzen und weitere zinsen sparen.

neben der höhe vom aktuellen zinssatz sollten also die möglichkeit einer tilgungsänderung sowie eingeräumte sondertilgungsoptionen beim vergleich möglicher finanzierungen eine rolle spielen. auch eine aufstockung des darlehensbetrages, zum beispiel um anstehende modernisierungskosten zu decken, kann im rahmen einer umschuldung ausgehandelt werden.

wichtig: eine reguläre anschlussfinanzierung kann frühestens 12 monate vor ablauf der zinsbindung abgeschlossen werden. eine ausnahme hiervon bildet das sogenannte forward darlehen, dieses kannst du bereits 60 monate im voraus abschließen. es empfiehlt sich, rechtzeitig mit der planung zu beginnen. mit diesem darlehen sicherst du dir das aktuelle zinsniveau jahre im voraus.

prolongation oder umschuldung – vergleichen & entscheiden

ob eine prolongation des darlehens bei der bisherigen bank oder eine umschuldung der baufinanzierung die bessere lösung ist, hängt von verschiedenen faktoren ab, nicht zuletzt von der höhe der zu finanzierenden restschuld und der gewünschten laufzeit der anschlussfinanzierung. deswegen raten wir dir: zuerst anschlussfinanzierung vergleichen und dann entscheiden.

auf den ersten blick scheint die vertragsverlängerung beim bisherigen finanzierungspartner die bessere, weil einfachere und bequemere variante zu sein. spätestens drei monate vor ablauf der zinsbindungsfrist muss die kreditgebende bank mitteilen, ob sie die immobilienfinanzierung fortführen möchte. in den meisten fällen meldet sie sich mit einem oder mehreren angeboten für die prolongation. mit der vereinbarung werden zinsen und laufzeit für die fortführung des darlehens neu festgelegt, die tilgungsrate kann häufig beibehalten oder für eine schnellere kreditrückführung erhöht werden. die allgemeinen vertragsbedingungen sowie die zum zeitpunkt der erstfinanzierung ausgehandelten sondertilgungsmöglichkeiten bleiben bei einer prolongation meist unverändert. ohne weiteren aufwand kann der baufinanzierungskunde nun das thema anschlussfinanzierung mit einer unterschrift unter das verlängerungsangebot abhaken.

vorsicht vor der bequemlichkeitsfalle. auch wenn die bank ein großes interesse daran hat, die finanzierung mit einem zuverlässigen kreditnehmer, dessen sicherheiten und immobilie nicht mehr geprüft werden müssen, fortzuführen, heißt das nicht, dass du als kunde mit dem prolongationsbrief bereits das günstigste angebot für deine anschlussfinanzierung in den händen hältst. wie auch in anderen branchen üblich, erhalten bei der baufinanzierung neukunden oft bessere angebote als bestandskunden. vor allem für darlehensnehmer, die einen hohe restbetrag ablösen müssen, kann sich ein ausführlicher baufinanzierung vergleich deshalb lohnen.

während bei einer prolongation in der regel keine erneute bonitätsprüfung durch die kreditgebende bank erfolgt und alle wichtigen unterlagen zur immobilie bereits vorliegen, müssen bei einer umschuldung für eine kreditzusage zunächst einige dokumente beim zukünftigen finanzierungspartner eingereicht werden. dazu gehören einkommensnachweise, unterlagen zum beleihungsobjekt, der baufinanzierungsvertrag und die restschuldbestätigung des bisherigen kreditgebers, nachweise über durchgeführte oder geplante modernisierungen sowie ein aktueller grundbuchauszug der immobilie. da die als sicherheit eingetragene grundschuld bei einem bank wechsel von dem alten an den neuen finanzierungspartner abgetreten wird, entstehen außerdem notar- und grundbuchkosten.

wie hoch sind die kosten einer umschuldung

aufwand und kosten einer umschuldung werden jedoch häufig überschätzt. so liegen die erforderlichen unterlagen zum objekt wie baupläne und wohnflächenberechnungen bereits vor, da diese für die beantragung der erstfinanzierung benötigt wurden. lediglich der aktuelle grundbuchauszug muss beim zuständigen amtsgericht beantragt werden – einen beglaubigten abdruck erhält man für 15 euro.

im gegensatz zur ursprünglichen eintragung der grundschuld verursacht die abtretung für den darlehensnehmer nur wenig aufwand. nach der unterschrift unter den neuen baufinanzierungsvertrag regeln die beteiligten banken alle details zur ablösung der finanzierung und zur grundschuldabtretung untereinander. auch die notar- und grundbuchgebühren für die abtretung sind überschaubar und liegen mit etwa 0,2 bis 0,3 prozent der grundschuldsumme weit unter den kosten der grundbucheintragung bei neuerwerb einer immobilie. in vielen fällen machen sie nur einen bruchteil dessen aus, was über die jahre durch günstigere zinsen bei der anschlussfinanzierung eingespart werden kann. mit unserem praktischen online notarkostenrechner kannst du schnell berechnen, wie hoch die kosten der grundschuldabtretung für deine immobilienfinanzierung im falle einer umschuldung wären.

der sorgfältige anschlussfinanzierung vergleich von aktuellen konditionen lohnt sich in jedem fall, da günstige angebote anderer kreditgeber auch die verhandlungsposition gegenüber dem bisherigen finanzierungspartner stärken. du hast bereits ein prolongationsangebot von deiner hausbank erhalten? dann wird es höchste zeit, dieses gründlich zu prüfen und zu schauen, ob du bei anderen kreditgebern zu günstigeren konditionen in die nächste finanzierungsrunde starten kannst. wenn die eigene bank keine konkurrenzfähigen konditionen vorlegt, also schlechtere konditionen hat, ist eine umschuldung die bessere lösung. als erfahrene finanzierungsexperten stehen wir von paloo dir bei der suche nach einer zinsgünstigen anschlussfinanzierung tatkräftig zur seite.

anschlussfinanzierung – fazit

mithilfe von unserem anschlussfinanzierung vergleich kannst du die suche nach der adäquaten anschlussfinanzierung genau an deine anforderungen und bedürfnisse anpassen – so bekommst du schnell einen überblick, mit welchen konditionen du für deine immobilienfinanzierung rechnen darfst.

egal, ob du dich am ende für eine prolongation mit deiner bisherigen bank oder für eine umschuldung entscheidest: mit einem präzisen baufinanzierung vergleich bist du bestens gewappnet und kannst die anschlussfinanzierung finden, die am besten zu deinen wünschen und möglichkeiten passt. als unabhängige experten in sachen baufinanzierung stehen wir von paloo dir gerne zur seite, damit du einen ausführlichen, fairen vergleich erhältst und mit der optimalen finanzierungslösung in die zukunft starten kannst.

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