baudarlehen – hausbau günstig finanzieren


in deutschland ist das baudarlehen günstig wie nie. bauherren profitieren in der baufinanzierung von den aktuell historisch niedrigen zinsen.

doch ist das vermeintlich günstige angebot tatsächlich gut? das fragen sich viele künftige bauherren nach dem besuch bei der hausbank. gerade beim baudarlehen, dass oft eine lange laufzeit hat, machen sich 0,10% oder 0,20% deutlich im geldbeutel bemerkbar. vergleiche deshalb das angebot deiner hausbank genau oder melde dich bei uns, wir von paloo suchen nach den besten konditionen für deine baufinanzierung. wir vergleichen für dich die angebote von 400 banken, sparkassen, bausparkassen und versicherungen.

baudarlehen

in deutschland herrscht ein bauboom. viele menschen drehen daher der mietwohnung den rücken zu und erfüllen sich den traum von den eigenen 4 wänden. aktuell liegt der zinsanteil innerhalb der monatlichen rate für die baufinanzierung weit unter der zuvor gezahlten monatlichen kaltmiete.

du planst gerade dein eigenheim? die zeitintensive hausplanung lässt oft keinen vergleich mehrerer angebote für das baudarlehen zu. ein schneller spurt zur hausbank kann am ende jedoch teuer werden. plane daher dein baudarlehen mit genauso viel sorgfalt wie deinen traum vom eigenen haus. auf dieser seite haben wir ein paar tipps wie du günstig an eine baufinanzierung kommst.

das baudarlehen sollte zu deiner lebensplanung passen


bevor du dich auf die suche nach der günstigsten finanzierung für dein haus machst, nimm dir ein wenig zeit und mache dir gedanken darüber, welche veränderungen in den kommenden jahren anstehen.

ist es dein wunsch dich beruflich zu verändern? kommen dadurch erst einmal einkommenseinbußen auf dich zu?
wie sieht es mit der familienplanung aus?

sinnvoll wäre in beiden fällen, das baudarlehen mit einem kostenlosen tilgungswechsel auszustatten. damit kannst du schnell und unkompliziert die tilgung in der zeit reduzieren, in dem das einkommen geringer sein wird und später nach belieben wieder erhöhen.

ganz egal, ob negative oder positive einkommensveränderungen, es ist wichtig alles in deine planung einfließen zu lassen.

ein zu erwartendes erbe kann sich günstig auf deine baufinanzierung auswirken.
wird in den nächsten jahren eine lebensversicherung fällig?
läuft ein langjähriger sparplan aus?

diese informationen sind super um deine finanzielle sicherheit zu gewährleisten und das risiko der baufinanzierung zu reduzieren. bevor du dich an schritt zwei machst, notiere schnell deine erkenntnisse (monatlichen einnahmen, ausgaben und mögliche sondertilgungen).

plane nicht zu knapp, lass dir einen finanziellen puffer

baudarlehen rate

im vergleich zu einem normalen darlehen, etwa für ein neues auto, sind die summen in der baufinanzierung um einiges höher. dementsprechend hoch ist die monatliche rate. dein baudarlehen wird dich viele jahre begleiten, plane daher deine rate so, dass du nicht nur für dein eigenheim und die bank arbeitest. ein kinobesuch oder ab und zu essen gehen sollte immer noch drin sein. auch eine urlaubsreise solltest du dir trotz dem darlehen für deine immobilie weiterhin leisten können.

neben den konsumausgaben ist ein zusätzlichen puffer für außerplanmäßige ausgaben ratsam. wer kennt es nicht? immer wenn man gerade finanziell eh knapp bei kasse ist, geht noch irgendetwas kaputt! gestalte die monatsrate für dein baudarlehen so, dass zusätzliche ausgaben nicht zum problem werden.

mit eigenkapital wird deine baufinanzierung günstig


man kann sagen, je mehr eigenes geld du in das baudarlehen mit einbringst, desto günstiger werden die konditionen für dein eigenheim. empfohlen sind ca. 20% der gesamten baukosten zuzüglich der kauferwerbsnebenkosten, als eigenes kapital in die baufinanzierung einzubringen. die bank akzeptiert sparguthaben, tagesgelder, bausparverträge, verwertbare aktien- und fondsbestände, familiendarlehen oder eine schenkung als eigenkapital. auch deine eigenleistung beim haus bauen kann als eigenkapital für die berechnung deines baudarlehens angesetzt werden.

kauferwerbsnebenkosten ohne bauträger

grundstückskauf und bauvorhaben


grundstücksverkäufer ≠ bauunternehmen

grunderwerbsteuer fällt nur auf den grundstückskauf an*

notar- und grundbuchkosten**

kauf neubau vom bauträger inkl. grundstück


das grundstück gehört dir bereits

keine grunderwerbsteuer

notar- und grundbuchkosten (ca. 1% von der finanzierungssumme)


* je nach bundesland zwischen 3,5% und 6,5%
** ca. 1% vom kaufpreis des grundstücks und ca. 1% von der finanzierungssumme

kauferwerbsnebenkosten mit bauträger

grundstückskauf und bauvorhaben


grundstücksverkäufer = bauunternehmen

grunderwerbsteuer fällt auf den grundstückskauf und die baukosten an*

notar- und grundbuchkosten**

kauf neubau vom bauträger inkl. grundstück


grundstücksverkäufer = bauunternehmen

grunderwerbsteuer ist auf den kompletten kaufpreis zu entrichten*

notar- und grundbuchkosten (ca. 2% vom kaufpreis)


* je nach bundesland zwischen 3,5% und 6,5%
** ca. 1% vom kaufpreis des grundstücks und ca. 1% von der finanzierungssumme


ist ein makler beim erwerb des eigenheims involviert, kann gegebenenfalls eine maklerprovision (zwischen 3,57% und 7,14% je nach bundesland) anfallen.

banken definieren die konditionen für das baudarlehen anhand des beleihungsauslaufs. es handelt sich dabei um den quotienten aus der darlehenssumme und dem beleihungswert der immobilie. daher kann es sein, dass dir in der baufinanzierung bei einem beleihungsauslauf von 80% ein anderer zinssatz angeboten wird, als bei 90%. wir geben gerne tipps, um die höhe des eigenkapitals perfekt auf das baudarlehen abzustimmen. hin und wieder ist es günstig 1.000 € mehr eigenes geld in die finanzierung einzubringen, um ein top angebot zu erhalten. eventuell reichen aber auch 5.000 € weniger aus, um mit den gleichen zinsen zu finanzieren. wir berechnen gerne die eigenkapitalquote für dich und suchen nach den besten zinsen.

paloo stimmt das baudarlehen auf dein vorhaben ab

bauvorhaben die finanziert werden können:

wohnung

einfamilienhaus

zweifamilienhaus

mehrfamilienhaus

doppelhaushälfte

reihenhaus

wohn- und geschäftshaus (max. 50/50)

so darf die immobilie genutzt werden:

eigengenutzt

teilweise vermietet

vermietet


bei der immobilienfinanzierung oder der anschlussfinanzierung wird die finanzierungssumme von der bank meist in einer summe ausbezahlt. anders beim baudarlehen, hier findet die auszahlung in teilen statt.

wann welcher teil beim bauen zur zahlung fällig wird, regelt der § 3 der makler- und bauträgerverordnung (mabv). wird der nachweis erbracht, weist die bank die auszahlung an. ein blick auf die bereitstellungszinsen zu werfen empfiehlt sich, denn gerade beim bauen zieht sich die auszahlung über einige monate.

ist die zeit zwischen dem abschluss der baufinanzierung und der fertigstellung des eigenheims länger als die im vertrag vereinbarte bereitstellungszinsfreie zeit, berechnen banken bereitstellungszinsen. gewöhnlich wird eine bereitstellungszinsfreie zeit zwischen 3 und 12 monaten gewährt. einige kreditgeber bieten auch 24 monate. vergleichen spart dir zusätzliche kosten!

bereitstellungszinsen zahlst du auf das noch nicht abgerufene baudarlehen. die höhe variiert im vergleich von kreditgeber zu kreditgeber. dein paloo berater wird beim bauen zusätzliche verzögerungen einplanen und dir beim vergleich die passenden banken ermitteln.

die dauer der baufinanzierung beeinflusst deine zinskosten

je kürzer die dauer der baufinanzierung, desto niedriger im vergleich die gesamtkosten für das baudarlehen – aber behalte dein budget für den bau im blick. schließlich hast du nichts davon bei der finanzierung an allen ecken und enden zu sparen, dir aber die monatliche baufinanzierungsrate auf dauer zu hoch ist.

höre auf dein bauchgefühl und wähle die monatsrate für deine finanzierung so, dass du zwar von niedrigen zinskosten profitierst, du dir aber die baufinanzierungsrate dauerhaft leisten kannst und dich dabei wohlfühlst. lass dich nicht von familienmitgliedern, freunden oder dem bankberater beeinflussen, sondern treffe die entscheidung allein aufgrund deines budgets.

um für zeiten in denen es mal nicht wie geplant läuft, gewappnet zu sein, ist der tilgungswechsel ein top fallschirm. wähle daher eine bank, bei der du die tilgung verändern kannst.

das zinsniveau beeinflusst die dauer der baufinanzierung enorm. je niedriger die zinsen auf dein baudarlehen sind, umso mehr kannst du mit deiner wunschrate monatlich tilgen. ist der tilgungsanteil innerhalb der darlehensrate hoch, desto schneller ist die baufinanzierung abbezahlt. steigen die zinsen reduziert sich die tilgungsleistung.

baudarlehen zinsbindung

ein flexibles baudarlehen sichert dich ab


die unterschiede in der ausstattung der baudarlehen werden im direkten vergleich der banken deutlich. zusätzlich zu zins und tilgung gibt es die möglichkeit einen tilgungswechsel oder eine sondertilgungsmöglichkeit in den baufinanzierungsvertrag einzubauen um die finanzierung flexibler zu gestalten.

wird das baudarlehen außerhalb der vereinbarten monatlichen darlehensraten getilgt, spricht man von einer sondertilgung. ob als einmalzahlung oder jedes jahr in bestimmter höhe, nicht jede bank bietet eine kostenfreie außerplanmäßige tilgung der baufinanzierung an. den banken geht durch sondertilgungen ein zinsgewinn durch die lappen, das spiegelt sich in den bauzinsen wieder.

tipp: kombiniere die sondertilgungsmöglichkeit beim baudarlehen mit deiner budgetplanung! bist du beispielsweise bereit monatlich 1.200€ für die baufinanzierung zu zahlen, vereinbare nur 1.000€ als feste rate für das darlehen und lege 200€ für unvorhergesehene ausgaben auf die seite.

am ende des jahres kannst du entweder die vollen 2.400€ oder einfach weniger als sondertilgung in deine finanzierung fließen lassen. eine super möglichkeit bei einem finanziellen engpass trotz der darlehensrate für das haus flexibel zu bleiben.

bietet die bank, die du dir beim vergleich ausgesucht hast, keinen tilgungswechsel an, sollte zumindest eine sondertilgungsoption im baufinanzierungsvertrag enthalten sein.

bauzinsen möglichst lange sichern – oder nicht


2017 dachte man, dass 2016 die zinsen ihren tiefststand erreicht hätten. spätestens 2020 weiß man, dass 2016 das zinstief der baufinanzierung noch lange nicht erreicht war – denn aktuell sind die zinssätze beim bauen auf einem noch niedrigeren niveau als 2016.

welche günstigen bauzinsen die zukunft bringt, kann niemand beantworten. sollte man da nicht lieber die günstigen konditionen für das baudarlehen möglichst lange sichern? eine richtige antwort gibt es hier nicht, denn wähle die zinsbindung immer so, wie du dich am wohlsten fühlst. beachte aber, jede baufinanzierung wird umso teurer, je länger sie dauert!

baudarlehen zinsen

bei einer kürzeren zinsbindung ist die tilgung bei gleicher monatsrate höher, damit sparst du zinsen. wir vergleichen für dich die verschiedenen optionen für deine finanzierung und berechnen, wie sich die dauer der zinsbindung auf den zinssatz und die restschuld auswirkt. am ende entscheidest du, welche zinsbindung am besten zu dir und deiner lebenssituation passt.

du bist unentschlossen und weißt nicht welche zinsbindung aktuell die bessere option für dein baudarlehen ist? splitte die baufinanzierung und wähle einen mix der zinsbindungen. kannst du dich beispielsweise nicht zwischen 10 und 15 jahren entscheiden, ist es möglich einen teil auf auf 10, den anderen auf 15 jahre zu finanzieren.

setze die tilgung beim 10-jährigen baudarlehen höher an als beim 15-jährigen. im sinne der wirtschaftlichkeit kannst du beispielsweise bei den 15 jahren die darlehenssumme auf 40% reduzieren und das 10-jährige baudarlehen auf 60% erhöhen. damit sind die kosten für die baufinanzierung und das damit verbundene risiko gut ausgeglichen.

zinsbindung – wie viel sicherheit brauchst du für dein baudarlehen


hast du bauchschmerzen beim vergleichen der baudarlehen und den gedanken an die summe, die am ende der zinsbindung noch offen sein wird? glaubst du die bauzinsen werden in einigen jahren deutlich höher sein als heute?

beispiel: entscheidest du dich aktuell für eine 10-jährige zinsbindung und tilgst dein baudarlehen mit 3%, beträgt die restschuld nach 10 jahren ca. 70%.

in der praxis wird die restschuld wegen des zinseszins effektes etwas geringer sein. in diesem beispiel lassen wir diesen effekt außen vor und berechnen mit der rechnerischen restschuld weiter.

bei einem baugeld in höhe von 300.000€ und einer annuität von 4% (zinssatz 1% und tilgung 3%) beträgt die monatliche rate für das darlehen 1.000€. die restschuld nach 10 jahren wäre bei 210.000€ (70% von 300.000€).

gehen wir davon aus, dass du dich in 10 jahren, genau wie heute, mit einer darlehensrate von circa 1.000€ wohlfühlst und berechnen deine anschlussfinanzierung mit einer annuität von 6%. deine monatsrate wäre somit bei 1.050€.

baudarlehen heute

summe baudarlehen: 300.000€
annuität (bauzinsen + tilgung): 4%
monatliche rate: 1.000€

baudarlehen in 10 jahren

summe baudarlehen: 210.000€
annuität (bauzinsen + tilgung): 6%
monatliche rate: 1.050€

niemand kann heute sagen, wie hoch die zinsen in 10 jahren sein werden. mit dieser rechnung kannst du schnell und einfach herausfinden ob die baufinanzierung nach ende der zinsbindung ein risiko für dich darstellt.

betrachtet man den zinsverlauf der letzten 20 jahre, sind die bauzinsen in seltenen fällen über 5% gestiegen. wären die zinsen für das darlehen im worst case in 10 jahren bei 5% würde das bedeuten, dass du mit deiner wunschrate nur 1% tilgen kannst. die laufzeit deiner baufinanzierung wird sich dadurch zwar verlängern, aber in erster linie geht es ja darum, ob du dir die immobilie später noch leisten kannst.

paloo zinsentwicklung baudarlehen

zinsentwicklung beim baudarlehen seit 2015

du möchtest beim baugeld kein risiko eingehen und zu 100% auf nummer sicher gehen? wäre ein volltilgerdarlehen eine alternative zum klassischen baudarlehen für dich? du entscheidest, innerhalb welches zeitrahmens du deine baufinanzierung vollständig zurückgezahlt haben willst. im gegensatz zum baudarlehen ist beim volltilgerdarlehen die zinsbindung identisch mit der laufzeit der baufinanzierung. am ende hast du dein haus vollständig abbezahlt. es gilt allerdings zu prüfen, ob zum einen die darlehensrate noch im rahmen des möglichen liegt und zum anderen die zinsen interessant genug sind.

egal ob du dich nun für ein volltilgerdarlehen oder eine baufinanzierung mit zinsbindung entscheidest. in beiden fällen gibt es günstige banken. wir berechnen dir gerne welche finanzierungsvariante für dich und deinen traum vom haus am passendsten ist.

muskelhypothek – die eigenleistung kann dir zinsen sparen


du willst aktiv an der entstehung deines hauses beteiligt sein oder hast freunde mit handwerklichem know-how die dir helfen möchten? das kann dir in der baufinanzierung viel geld sparen, plane aber realistisch.

mache dir gedanken zu:

habe ich genug handwerkliches know-how und talent, um die arbeiten am haus mängelfrei durchzuführen?

bleibt mir neben meinem job genug zeit?

will ich meine freizeit für den bau opfern?

ist mir bewusst, dass sich der baufortschritt verzögern kann, sollte ich die arbeiten in eigenregie nicht rechtzeitig fertigstellen können?

bleibt die eigenleistung in einem realistischen rahmen, wird die bank keine einwände haben. eventuell verlangt sie einen nachweis über die fachliche qualifikation. das passiert aber nur, sollten die arbeiten über maler- und tapezierarbeiten oder das verlegen von bodenbelägen hinausgehen. willst du also die heizung selbst installieren, gilt es den banken eine entsprechende qualifikation im sanitärbereich nachzuweisen.

eigenleistungen von bis zu 20.000€ können oft ohne probleme in dein bauvorhaben eingeplant werden. liegt die summe der einsparungen darüber, ist für das baudarlehen eine genaue aufstellung und eine bestätigung deines architekten oder bauleiters notwendig. banken werten die sogenannte muskelhypothek der bauherren beim darlehen als eigenkapital. das verbessert den beleihungsauslauf der baufinanzierung und wirkt sich positiv auf die konditionen für das baudarlehen aus.

beispiel: um die höhe deiner eigenleistung zu berechnen, ist es erfahrungsgemäß gut mit 50% materialkosten und 50% arbeitsleistung zu kalkulieren. je nachdem welche ausgangsgröße dir bekannt ist, kannst du ganz einfach deine eigenleistung berechnen.

beispiel 1: du weißt, wie viel geld du für das material ausgeben wirst

kosten für das bad gesamt: 16.000€

rechne hier mit:
material (50% von 16.000€): 8.000€
eigenleistung (50% von 16.000€): 8.000€

beispiel 2: du weißt, wie viel dich dein bad gesamt kosten würde

kosten für das material (50%): 10.000€

rechne hier mit:
eigenleistung (50%): 10.000€
kosten für das bad gesamt: 20.000€

beispiel 3: du weißt, wie viele handwerkerstunden du dir sparst

hat dein architekt dir mitgeteilt, dass du dir mit deiner eigens erbrachten arbeit summe x an handwerkerstunden sparst, kannst du die höhe der muskelhypothek schnell berechnen.

300 gesparte handwerkerstunden x 30€ stundenlohn für deine arbeit = 9.000€ eigenleistung.

in der heutigen zeit wird es schwer einen handwerker mit einem stundenlohn von 30€ zu finden. erfahrungsgemäß wird bei der berechnung der eigenleistung dieser stundenlohn weitestgehend akzeptiert.

mit eigenleistung

hausbau kostet: 200.000€
geplante eigenleistung: 25.000€
hausbau gesamt: 225.000€
verfügbares eigenkapital (barmittel): 50.000€
baudarlehen: 150.000€ (200.000€ – 50.000€)
beleihungsauslauf: 66,67% (150.000€ baudarlehen *100 / 225.000€ baukosten gesamt)

ohne eigenleistung

hausbau gesamt: 225.000€
verfügbares eigenkapital (barmittel): 50.000€
baudarlehen: 175.000€ (225.000€ – 50.000€)
beleihungsauslauf: 77,78% (175.000€ baudarlehen *100 / 225.000€ baukosten gesamt)


mit eigenleistung kannst du das verhältnis von baudarlehen zu baukosten deutlich verbessern und dir dadurch günstige konditionen sichern.

baufinanzierung – angebot ist nicht gleich angebot


du hast zwei angebote mit den gleichen konditionen und der gleicher zinsbindung? was tun? welches ist nun besser? auf die ausstattung deines baufinanzierungsvertrages kommt es an. um beide angebote zu vergleichen, prüfe zuerst, ob eine sondertilgungsoption beim baudarlehen enthalten ist – eventuell sogar kostenfrei. zusätzlich verhilft dir beim baudarlehen ein tilgungswechsel zu mehr sicherheit und flexibilität. sollte jedoch einmal etwas unvorhergesehenes passieren, hast du die möglichkeit deine baufinanzierungsrate etwas niedriger anzusetzen. hast du stattdessen geld zur verfügung und möchtest es in deine eigenen 4 wände stecken, dann ist die sondertilgungsoption eine gute wahl. damit kannst du nicht nur deine finanzierung schneller zurückzahlen und reduzierst so auch die gesamte zinsbelastung.

baudarlehen angebot

dein baudarlehen passend ausstatten


wähle die monatliche rate für dein darlehen so, dass du dich wohlfühlst. die rate für das baudarlehen zahlen nämlich nicht deine eltern, freunde oder bekannten, sondern du. plane einen monatlichen geldpuffer mit ein, damit werden ein kaputtes auto oder die urlaubsreise nicht zum finanziellen drahtseilakt.

ähnlich verhält es sich mit der dauer der zinsbindung. du entscheidest, welche zinsbindung am besten zu dir und deiner lebenssituation passt.

werfe anschließend einen blick in die zukunft und prüfe, ob du dir die immobilie nach ablauf der zinsbindung noch leisten kannst. da niemand sagen kann wie hoch die zinsen für die baufinanzierung sein werden, ist eine annuität von 6% eine gute rechenbasis – günstiger geht schließlich immer.

du möchtest mit deinen handwerklichen fähigkeiten die kosten für das haus reduzieren und günstige baugeld konditionen sichern? eine gute möglichkeit deine baufinanzierung zu optimieren, aber setze dir realistische ziele, denn neben job und den verpflichtungen im alltag bleibt oft wenig zeit.

passe beim baudarlehen die ausstattung deinen wünschen an. sondertilgungsoption, tilgungswechsel und bereitstellungszinsfreie zeit bieten dir mehr sicherheit und flexibilität während der zinsbindung.

wir von paloo berechnen auch immer, ob sich das baudarlehen für unsere kunden noch weiter optimieren lässt. ist beispielsweise mit etwas mehr eigenkapital ein besserer zins möglich oder kann man mehr baugeld zu den gleichen konditionen erhalten? lohnt sich ein kfw förderdarlehen? melde dich bei uns und verpasse deinem baudarlehen den letzten schliff.

fazit zum baudarlehen


das baudarlehen ist ein teil der baufinanzierung und wird häufig auch baugeld oder kurz „baufi“ genannt und stellt den bau einer immobilie gegen die aufnahme von fremdkapital dar. der vertrag wird beim baudarlehen zwischen der finanzierenden bank, sparkasse, versicherung oder bausparkasse (gläubiger) und dem künftigen immobilienbesitzer (schuldner) geschlossen.

baudarlehen baufinanzierung

beim baudarlehen ist die bonität des künftigen darlehensnehmers grundvoraussetzung zur genehmigung der finanzierung und wird von den banken genau geprüft. in der praxis heißt das, die einnahmen- und ausgabenrechnung inklusive der zukünftigen darlehensrate darf nicht negativ sein. aufgrund der am 21.03.2016 in deutschland in kraft getretenen wohnimmobilienkreditrichtlinie wird nun bei abschluss der baufinanzierung zusätzlich die ausreichende bonität nach ende der zinsbindung und bei renteneintritt geprüft. einfluss auf die höhe der zinsen haben laufzeit, zinsbindung, tilgung und eine etwaige sondertilgungsmöglichkeit.

der beleihungsauslauf wird über den beleihungswert der immobilie ermittelt, dieser kann durch ein gesondertes wertgutachten erhalten werden. von diesem wert, der 100% entspricht, berechnet das kreditinstitut den beleihungsauslauf, der maßgeblich für die baufinanzierung ist. die lage der immobilie spielt dabei einen immer größeren faktor. in ballungsgebieten, wie münchen, frankfurt oder hamburg sind die grundstückspreise in den letzten jahren explodiert. in ländlichen gegenden hingegen ist eine stagnation oder gar ein rückgang der werte zu beobachten. am stärksten von der sogenannten landflucht betroffen sind die neuen bundesländer.


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