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vielleicht bist du schon länger auf der suche nach dem richtigen heim für dich und deine familie und hast festgestellt, dass es das ideale traumhaus einfach nicht gibt? noch nicht! warum nicht einfach selber bauen und einen wohnraum schaffen, der perfekt auf deine anforderungen zugeschnitten ist? wer bei den eigenen vorstellungen keine abstriche machen möchte, ist mit dem neubau eines hauses oft besser beraten als mit dem kauf eines bestehenden objektes.

wenn du deinen persönlichen wohntraum verwirklichen willst und auf der suche nach einem top baudarlehen bist, lohnt sich ein online baufinanzierung vergleich, um das perfekte angebot für deinen kapitalbedarf zu finden. aufgrund des historischen zinstiefs ist das benötigte darlehen derzeit günstig zu erhalten. auch finanzierungen mit langen zinsbindungsfristen, die für eine hohe planungssicherheit sorgen, werden zu niedrigen zinsen angeboten. indem du dir die heutigen zinsen sicherst, kannst du dich gegen steigende zinsen absichern und für einen langen zeitraum zuverlässig planen. auf dieser seite haben wir ein paar tipps wie du günstig an eine baufinanzierung kommst.

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stand: 08/2022, angaben ohne gewähr.

was spricht für einen bau – hausbau vs. kauf

deine wohnung ist zu klein, die miete wurde schon wieder erhöht und du sehnst dich schon lange nach etwas eigenem? vielleicht hast du auch einfach den mief und lärm der großstadt satt und träumst von einem ruhigen plätzchen im grünen. wie schön wäre es doch, auf der eigenen terrasse den sonnenuntergang zu genießen und den kindern im garten beim spielen zuzusehen.

ein selbst geplantes eigenheim bietet viele vorteile – neben mehr raum für die größer werdende familie sind auch die zukünftige unabhängigkeit und die vielzahl individueller gestaltungsmöglichkeiten argumente, die für den bau eines hauses sprechen. von der wahl des grundstücks über die architektur des hauses, den grundriss und die haustechnik bis hin zur innenausstattung hat der häuslebauer die freie entscheidung zwischen vielen verschiedenen optionen – lediglich das verfügbare budget und die lokalen bauvorschriften können hier grenzen setzen. viele bauherren schwärmen von der freude, die sie bei der planung ihres bauvorhabens empfunden haben und dem tollen gefühl, der fertigstellung des eigenen hauses zuzusehen. es ist eine wunderbare erfahrung, daran teilzuhaben, wie der persönliche wohntraum wirklichkeit wird.

bestandsimmobilie

bestandsimmobilien weisen meist schon erste abnutzungsspuren auf und sind in puncto energieeffizienz nicht auf dem neuesten stand. wer ein gebrauchtes haus kauft, muss also häufig umfangreiche sanierungsarbeiten sowie eine erneuerung der heiztechnik einplanen oder auf dauer höhere energiekosten tragen. entspricht die raumaufteilung nicht den persönlichen bedürfnissen der zukünftigen bewohner, fallen weitere kosten für teilweise aufwendige umbauarbeiten an. zu beachten ist auch, dass aufgrund der statischen gegebenheiten die veränderungsmöglichkeiten begrenzt sind.

hausbau

wird hingegen ein haus neu gebaut, kann der bauherr den grundriss ganz nach seinen wünschen und vorlieben gestalten. eine große wohnküche mit platz für die ganze familie, ein gästezimmer mit blick in den garten im erdgeschoss, ein separates bad auf jeder etage, ein geräumiges büro unter dem dach, eine verbindungstür zwischen den kinderzimmern – bei der planung der raumaufteilung kann ganz auf die individuellen bedürfnisse von groß und klein eingegangen werden. ist bautechnisch alles auf dem neuesten stand, verfügt die immobilie natürlich auch über eine entsprechend längere restnutzungsdauer.

baudarlehen für modernisierer – nachhaltig energiekosten sparen

während beim kauf eines hauses oft kompromisse eingegangen werden müssen, kann die raumaufteilung beim neubau einer immobilie genau an die familiensituation angepasst werden. doch es ist nicht allein diese flexibilität, welche für den bau eines eigenheims spricht – vor allem in hinblick auf die energieeffizienz punktet der neubau klar gegenüber der bestandsimmobilie. beim kauf eines älteren hauses ist häufig noch nicht abzusehen, wie hoch die kosten für notwendige sanierungs- und modernisierungsarbeiten sein werden.

im gegensatz dazu können die kosten beim neubau eines hauses genauer kalkuliert werden. wer in den bau eines energieeffizienten hauses investiert, kann zukünftig bei den heiz- und instandhaltungskosten bares geld sparen. zudem kann, wer über die gesetzlichen mindestanforderungen gemäß energieeinsparverordnung hinausgeht und ein kfw effizienzhaus oder passivhaus baut, von staatlichen förderprogrammen der kreditanstalt für wiederaufbau profitieren. so kannst du einige tausend euro an zinskosten einsparen. wir beraten dich gerne, wenn du wissen möchtest, ob dein finanzierungsvorhaben förderbar ist. auch in allen anderen fragen rund um das baudarlehen für dein individuelles bauprojekt begleiten wir dich zuverlässig und kompetent auf deinem weg zum traumhaus.

es gibt verschiedene arten von baudarlehen – das annuitätendarlehen ist das klassische darlehen, bei welchem die monatlichen raten über die gesamte sollzinsbindung gleichbleibend hoch ausfallen. bei dieser darlehensvariante gibt es wiederum zwei möglichkeiten: die rate und sollzinsbindung wird bei der klassischen möglichkeit so gewählt, dass am ende der sollzinsbindung eine restschuld verbleibt. bei einem volltilger variante gibt es am zinsbindungsende keine restschuld mehr.

das variable darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass im gegensatz zum annuitätendarlehen der sollzinssatz nicht über die gesamte sollzinsbindung festgeschrieben, sondern alle drei bis sechs monate an den aktuellen zinssatz angepasst wird. somit profitiert der darlehensnehmer durch das variable darlehen bei sinkenden zinsen und zahlt bei steigenden zinsen drauf. das variable baudarlehen wird eher als zwischenlösung genutzt. das endfällige baudarlehen, auch aus festdarlehen bekannt, funktioniert so: der darlehensnehmer zahlt während der kreditlaufzeit nur zinsen und muss am ende der sollzinsbindung die komplette darlehenssumme tilgen.

wie starte ich – baudarlehen passend zur lebensplanung

bevor du dich auf die suche nach der günstigsten finanzierung für dein haus machst, nimm dir ein wenig zeit und mache dir gedanken darüber, welche veränderungen in den kommenden jahren anstehen.

→ ist es dein wunsch dich beruflich zu verändern? kommen dadurch erst einmal einkommenseinbußen auf dich zu?

→ wie sieht es mit der familienplanung aus? familien mit kindern haben andere ausgaben als ein zwei-personen-haushalt.

sinnvoll wäre in beiden fällen, das baudarlehen mit einem kostenlosen tilgungswechsel auszustatten. damit kannst du schnell und unkompliziert die tilgung in der zeit reduzieren, in dem das einkommen geringer sein wird und später nach belieben wieder erhöhen. beim baudarlehen für erstfinanzierer gibt es einiges zu beachten.

ganz egal, ob negative oder positive einkommensveränderungen, es ist wichtig alles in deine sorgfältige planung einfließen zu lassen.

→ ein zu erwartendes erbe kann sich günstig auf deine baufinanzierung auswirken.

→ wird in den nächsten jahren eine lebensversicherung fällig?

→ läuft ein langjähriger sparplan aus?

diese informationen sind super um deine finanzielle sicherheit zu gewährleisten und das finanzierungsrisiko zu reduzieren. bevor du dich an schritt zwei machst, notiere schnell deine erkenntnisse (monatlichen einnahmen, ausgaben und mögliche sondertilgungen).

hausbau in eigenregie, mit generalunternehmer oder architekt

hast du dich für den bau eines eigenheims entschieden, kommen auch schon weitere fragen auf dich zu. wer soll der partner für dein bauvorhaben sein? die bauleitung selbst zu übernehmen, kann zwar geld sparen, erfordert aber sachverstand, nerven und zeit. neben dem ungeheuren aufwand für die planung, die ausschreibung, die vergabe und die koordinierung der einzelnen gewerke muss der bauherr bei einem hausbau in eigenregie auch erhebliche risiken tragen.

für die meisten häuslebauer ist daher das bauen mit einem generalunternehmer oder einem architekten die attraktivere, weil risiko- und stressfreiere variante. wird ein generalunternehmer mit dem hausbau beauftragt, übernimmt dieser als einziger vertragspartner des bauherren die verantwortung für alle anstehenden arbeiten und eventuell auftretende mängel in der bauausführung – auch wenn es sich hierbei um subunternehmerleistungen handelt. im gegensatz dazu übernimmt der architekt zwar auch die bauleitung und aufsicht über die einzelnen gewerke, haftet jedoch lediglich für eigene fehler bei der planung, überwachung und beratung. für fehler in der ausführung müssen beim hausbau mit architekten die gewählten bauunternehmen und handwerker, mit denen der bauherr selbst verträge geschlossen hat, haftbar gemacht werden.

wie kannst du einen hausbau günstig finanzieren? entgegen der verbreiteten überzeugung muss der hausbau mit einem architekten jedoch nicht zwangsläufig teurer sein als der bau mit einem generalunternehmer – wie teuer das traumhaus wird, hängt in hohem maße von den individuellen anforderungen des bauherren und der qualität der gewünschten baumaterialien ab. wer sich eine individuelle architektur, eine gewisse planungssicherheit und -freiheit und die möglichkeit, änderungen auch kurzfristig umzusetzen, wünscht, hat mit einem freien architekten meist den richtigen partner an seiner seite.

baudarlehen berechnen – tipps für deine planung

paloo zinsentwicklung baudarlehen

zinsentwicklung in der baufinanzierung seit 2015

im vergleich zu einem normalen darlehen, etwa für ein neues auto, sind die summen in der baufinanzierung um einiges höher. dementsprechend hoch ist die monatliche rate. dein günstiges baudarlehen wird dich viele jahre begleiten, plane daher deine rate so, dass du nicht nur für dein eigenheim und die bank arbeitest. ein kinobesuch oder ab und zu essen gehen sollte immer noch drin sein. auch eine urlaubsreise solltest du dir trotz dem darlehen für deine immobilie weiterhin leisten können.

neben den konsumausgaben ist ein zusätzlichen puffer für außerplanmäßige ausgaben ratsam. wer kennt es nicht? immer wenn man gerade finanziell eh knapp bei kasse ist, geht noch irgendetwas kaputt! gestalte die monatsrate für dein baudarlehen so, dass zusätzliche ausgaben nicht zum problem werden.

mit unserem praktischen vergleich kannst du schnell und einfach zinsangebote für baufinanzierungen vergleichen, um dir einen ersten überblick über mögliche günstige baudarlehen zu verschaffen. wie hoch der angebotene zinssatz für den kredit ist, hängt nicht nur von der höhe vom gesamten darlehensbetrag, sondern auch von der dauer der zinsbindung, der gewählten anfänglichen tilgungsrate und eingeräumten sondertilgungsmöglichkeiten ab.

mit nur wenigen klicks und geringem zeitaufwand rechnen unsere baufinanzierung rechner für dich verschiedene finanzierungsszenarien durch, sodass du schnell herausfindest, worauf du bei der wahl des adäquaten baudarlehens für dein persönliches hausbauprojekt besonders achten musst.

wähle die monatliche rate für dein darlehen so, dass du dich wohlfühlst. die rate für das baudarlehen zahlen nämlich nicht deine eltern, freunde oder bekannten, sondern du. plane einen monatlichen geldpuffer mit ein, damit werden ein kaputtes auto oder die urlaubsreise nicht zum finanziellen drahtseilakt.

ähnlich verhält es sich mit der dauer der zinsbindung. du entscheidest, welche zinsbindung am besten zu dir und deiner lebenssituation passt.

werfe anschließend einen blick in die zukunft und prüfe, ob du dir die immobilie nach ablauf der zinsbindung noch leisten kannst. da niemand sagen kann wie hoch die zinsen für die baufinanzierung sein werden, ist eine annuität von 6 prozent eine gute rechenbasis – günstiger geht schließlich immer.

du möchtest mit deinen handwerklichen fähigkeiten die kosten für das haus reduzieren und dir die konditionen für günstiges baugeld sichern? eine gute möglichkeit dein darlehen zu optimieren, aber setze dir realistische ziele, denn neben job und den verpflichtungen im alltag bleibt oft wenig zeit.

passe beim baudarlehen die ausstattung deinen wünschen an. sondertilgungsoption, tilgungswechsel und bereitstellungszinsfreie zeit bieten dir mehr sicherheit und flexibilität während der zinsbindung.

wie sich eine längere zinsbindung, eine höhere tilgung oder regelmäßige sonderzahlungen auf die monatliche rate, die höhe der zinsen und die laufzeit für das baudarlehen auswirken, kannst du mithilfe vom online tilgungsrechner ermitteln. wenn du wissen willst, wie dein wunschdarlehen zu einem festgelegten zeitpunkt vollständig getilgt werden kann und wie hoch dabei die monatliche rate ausfällt, hilft unser volltilgungsrechner weiter. falls du noch nicht weisst, wie groß dein traumhaus sein darf und wieviel baudarlehen du dir leisten kannst, verrät unser budgetrechner dir, wie hoch die monatliche belastung durch eine immobilienfinanzierung sein darf.

wir von paloo berechnen auch immer, ob sich das baudarlehen für unsere kunden noch weiter optimieren lässt. ist beispielsweise mit etwas mehr eigenkapital ein besserer zins möglich oder kann man mehr baugeld zu den gleichen konditionen erhalten? lohnt sich ein kfw förderdarlehen? melde dich bei uns und verpasse deinem kredit den letzten schliff.

mit eigenkapital wird es günstiger

man kann sagen, je mehr eigenes geld du in das baudarlehen mit einbringst, desto günstiger werden die konditionen für dein eigenheim. empfohlen sind ca. 20 prozent der gesamten baukosten zuzüglich der kauferwerbsnebenkosten, als eigenes kapital in das darlehen einzubringen. die bank akzeptiert sparguthaben, tagesgelder, bausparverträge, verwertbare aktien- und fondsbestände, familiendarlehen oder eine schenkung als eigenkapital. auch deine eigenleistung beim haus bauen kann als eigenkapital für die berechnung deines baudarlehens angesetzt werden.

kauferwerbsnebenkosten ohne bauträger

grundstückskauf und bauvorhaben

→ grundstücksverkäufer ≠ bauunternehmen

→ grunderwerbsteuer fällt nur auf den grundstückskauf an*

→ notar- und grundbuchkosten**

kauf neubau vom bauträger inkl. grundstück

→ das grundstück gehört dir bereits

→ keine grunderwerbsteuer

→ notar- und grundbuchkosten (ca. 1 prozent von der finanzierungssumme)

* je nach bundesland zwischen 3,5 und 6,5 prozent

** ca. 1 prozent vom kaufpreis des grundstücks und ca. 1 prozent von der finanzierungssumme

kauferwerbsnebenkosten mit bauträger

grundstückskauf und bauvorhaben

→ grundstücksverkäufer = bauunternehmen

→ grunderwerbsteuer fällt auf den grundstückskauf und die baukosten an*

→ notar- und grundbuchkosten**

kauf neubau vom bauträger inkl. grundstück

→ grundstücksverkäufer = bauunternehmen

→ grunderwerbsteuer ist auf den kompletten kaufpreis zu entrichten*

→ notar- und grundbuchkosten (ca. 2 prozent vom kaufpreis)

* je nach bundesland zwischen 3,5 und 6,5 prozent

** ca. 1 prozent vom kaufpreis des grundstücks und ca. 1 prozent von der finanzierungssumme

ist ein makler beim erwerb des eigenheims involviert, kann gegebenenfalls eine maklerprovision (zwischen 3,57 und 7,14 prozent je nach bundesland) anfallen.

banken definieren die konditionen für das baudarlehen anhand des beleihungsauslaufs. es handelt sich dabei um den quotienten aus der darlehenssumme und dem beleihungswert der immobilie. daher kann es sein, dass dir bei einem beleihungsauslauf von 80 prozent ein anderer zinssatz angeboten wird, als bei 90 prozent.

wir geben gerne tipps, um die höhe des eigenkapitals perfekt auf das baudarlehen abzustimmen. hin und wieder ist es günstig 1.000 euro mehr eigenes geld in die finanzierung einzubringen, um ein top angebot zu erhalten. eventuell reichen aber auch 5.000 euro weniger aus, um mit dem gleichen zinssatz zu finanzieren. wir berechnen gerne die eigenkapitalquote für dich und suchen nach dem besten zins.

die dauer der baufinanzierung beeinflusst deine zinskosten

je kürzer die dauer der immobilienfinanzierung, desto niedriger im vergleich die gesamtkosten für das baudarlehen – aber behalte dein budget für den bau im blick. schließlich hast du nichts davon bei der finanzierung an allen ecken und enden zu sparen, dir aber die monatliche baufinanzierungsrate auf dauer zu hoch ist.

höre auf dein bauchgefühl und wähle die monatsrate für deine finanzierung so, dass du zwar von niedrigen zinskosten profitierst, du dir aber die baufinanzierungsrate dauerhaft leisten kannst und dich dabei wohlfühlst. ein paar tausend euro an zinskosten einsparen nützt dir nichts, wenn du dich im alltag stark einschränken musst. lass dich nicht von familienmitgliedern, freunden oder dem bankberater beeinflussen, sondern treffe die entscheidung allein aufgrund deines budgets.

um für zeiten in denen es mal nicht wie geplant läuft, gewappnet zu sein, ist der tilgungswechsel ein top fallschirm. wähle daher eine bank, bei der du den tilgungssatz verändern kannst.

das zinsniveau beeinflusst die dauer der baufinanzierung enorm. niedrigere zinsen bewirken, dass du mehr mit deiner wunschrate monatlich tilgen kannst. ist der tilgungsanteil innerhalb der darlehensrate hoch, desto schneller ist das darlehen abbezahlt. steigen die zinsen reduziert sich die tilgungsleistung.

teile die zinsbindung auf

bekommst du bauchschmerzen beim vergleichen und bei den gedanken an die summe, die am ende der sollzinsbindung noch offen sein wird? glaubst du die bauzinsen werden in einigen jahren deutlich höher sein als heute?

2017 dachte man, dass 2016 die zinsen ihren tiefststand erreicht hätten. spätestens 2020 weiß man, dass 2016 das zinstief der immobilienfinanzierung noch lange nicht erreicht war – denn aktuell sind die zinssätze beim bauen auf einem noch niedrigeren niveau als 2016.

welche günstige zinsen die zukunft bringt, kann niemand beantworten. sollte man da nicht lieber die günstigen konditionen für das baudarlehen möglichst lange sichern? eine richtige antwort gibt es hier nicht, denn wähle die zinsbindung immer so, wie du dich am wohlsten fühlst. beachte aber, jede baufinanzierung wird umso teurer, je länger sie dauert!

bei einer kürzeren zinsbindung ist die rückzahlung bei gleicher monatsrate höher, damit sparst du zinsen. wir vergleichen für dich die verschiedenen optionen für deine finanzierung und berechnen, wie sich die dauer der zinsbindung auf den günstigen zinssatz und die restschuld auswirkt. am ende entscheidest du bzw. deine individuelle lebenssituation, welche zinsbindung am besten passt.

du bist unentschlossen und weißt nicht welche zinsbindung aktuell die bessere option für dein baudarlehen ist? splitte die baufinanzierung und wähle einen mix der zinsbindungen. kannst du dich beispielsweise nicht zwischen 10 und 15 jahren entscheiden, ist es möglich einen teil auf auf 10, den anderen auf 15 jahre zu finanzieren.

setze die tilgung beim 10-jährigen kredit höher an als beim 15-jährigen. im sinne der wirtschaftlichkeit kannst du beispielsweise bei den 15 jahren die darlehenssumme auf 40 prozent reduzieren und das 10-jährige baudarlehen auf 60 prozent erhöhen. damit sind die kosten für das darlehen und das damit verbundene risiko gut ausgeglichen. zinsbindungen kannst du ganz einfach mit einem online sollzinsbindung rechner vergleichen.

beispiel 10 jahre zinsbindung

entscheidest du dich aktuell für eine 10-jährige zinsbindung und tilgst dein baudarlehen mit 3 prozent, beträgt die restschuld nach 10 jahren ca. 70 prozent.

in der praxis wird die restschuld wegen des zinseszins effektes etwas geringer sein. in diesem beispiel lassen wir diesen effekt außen vor und berechnen mit der rechnerischen restschuld weiter.

bei einem baugeld von 300.000 euro und einer annuität von 4 prozent (zinssatz 1 prozent und tilgung 3 prozent) beträgt die monatliche rate für das darlehen 1.000 euro. die restschuld nach 10 jahren wäre bei 210.000 euro (70 prozent von 300.000 euro).

gehen wir davon aus, dass du dich in 10 jahren, genau wie heute, mit einer darlehensrate von circa 1.000 euro wohlfühlst und berechnen deine anschlussfinanzierung mit einer annuität von 6 prozent. deine monatsrate wäre somit bei 1.050 euro.


→ baudarlehen heute

baudarlehen in höhe von: 300.000 euro

annuität (bauzinsen + tilgung): 4 prozent

rate: 1.000 euro pro monat


→ baudarlehen in 10 jahren

baudarlehen in höhe von: 210.000 euro

annuität (bauzinsen + tilgung): 6 prozent

rate: 1.050 euro pro monat

niemand kann heute sagen, wie hoch die zinsen in 10 jahren sein werden. mit dieser rechnung kannst du schnell und einfach herausfinden ob die baufinanzierung nach ende der zinsbindung ein risiko für dich darstellt.

betrachtet man den zinsverlauf der letzten 20 jahre, ist der sollzins in seltenen fällen über 5 prozent gestiegen. wären die zinsen für das darlehen im worst case in 10 jahren bei 5 prozent würde das bedeuten, dass du mit deiner wunschrate nur 1 prozent tilgen kannst. die laufzeit deiner baufinanzierung wird sich dadurch zwar verlängern, aber in erster linie geht es ja darum, ob du dir die immobilie später noch leisten kannst.

du möchtest beim baugeld kein risiko eingehen und zu 100 prozent auf nummer sicher gehen? wäre ein volltilgerdarlehen eine alternative zum klassischen baudarlehen für dich? du entscheidest, innerhalb welches zeitrahmens du deine baufinanzierung vollständig zurückgezahlt haben willst. im gegensatz zum baudarlehen ist beim volltilgerdarlehen die zinsbindung identisch mit der laufzeit. am ende hast du dein haus vollständig abbezahlt. es gilt allerdings zu prüfen, ob zum einen die darlehensrate noch im rahmen des möglichen liegt und zum anderen die heutigen zinsen interessant genug sind.

egal ob du dich nun für ein volltilgerdarlehen oder eine finanzierung mit zinsbindung entscheidest. in beiden fällen gibt es günstige banken. wir berechnen dir gerne welche finanzierungsvariante für dich und deinen traum vom haus am passendsten ist.

ein flexibles baudarlehen sichert dich ab

die unterschiede in der ausstattung der baudarlehen werden im direkten vergleich der banken deutlich. flexible baudarlehen zinsen sind das eine, zusätzlich zu zins und tilgung gibt es die möglichkeit einen tilgungswechsel oder eine sondertilgungsmöglichkeit in den baufinanzierungsvertrag einzubauen um die finanzierung flexibler zu gestalten.

wird das baudarlehen außerhalb der vereinbarten monatlichen darlehensraten getilgt, spricht man von einer sondertilgung. ob als einmalzahlung oder jedes jahr in bestimmter höhe, nicht jede bank bietet eine kostenfreie außerplanmäßige rückzahlung der immobilienfinanzierung an. den banken geht durch sondertilgungen ein zinsgewinn durch die lappen, das spiegelt sich im sollzins wieder.

tipp: kombiniere die sondertilgungsmöglichkeit beim baudarlehen mit deiner budgetplanung. bist du beispielsweise bereit monatlich 1.200 euro für die immobilienfinanzierung zu zahlen, vereinbare nur 1.000 euro als feste rate für das darlehen und lege 200 euro für unvorhergesehene ausgaben auf die seite.

am ende des jahres kannst du entweder die vollen 2.400 euro oder einfach weniger als sondertilgung in deine finanzierung fließen lassen. eine super möglichkeit bei einem finanziellen engpass trotz der darlehensrate für das haus flexibel zu bleiben.

bietet die bank, die du dir beim baugeld vergleich ausgesucht hast, keinen tilgungswechsel an, sollte zumindest eine sondertilgungsoption im baufinanzierungsvertrag enthalten sein.

die eigenleistung kann dir zinsen sparen

du willst aktiv an der entstehung deines hauses beteiligt sein oder hast freunde mit handwerklichem know-how, die dir helfen möchten? das kann dir in der baufinanzierung viel geld sparen, plane aber realistisch.

mache dir gedanken zu:

→ habe ich genug handwerkliches know-how und talent, um die arbeiten am haus mängelfrei durchzuführen?

→ bleibt mir neben meinem job genug zeit?

→ will ich meine freizeit für den bau opfern?

→ ist mir bewusst, dass sich der baufortschritt verzögern kann, sollte ich die arbeiten in eigenregie nicht rechtzeitig fertigstellen können?

bleibt die eigenleistung in einem realistischen rahmen, wird die bank keine einwände haben. eventuell verlangt sie einen nachweis über die fachliche qualifikation. das passiert aber nur, sollten die arbeiten über maler- und tapezierarbeiten oder das verlegen von bodenbelägen hinausgehen. willst du also die heizung selbst installieren, gilt es den banken eine entsprechende qualifikation im sanitärbereich nachzuweisen.

eigenleistungen von bis zu 20.000 euro können oft ohne probleme in dein bauvorhaben eingeplant werden. liegt die summe der einsparungen darüber, ist für das baudarlehen eine genaue aufstellung und eine bestätigung deines architekten oder bauleiters notwendig. banken werten die sogenannte muskelhypothek der bauherren beim darlehen als eigenkapital. das verbessert den beleihungsauslauf der baufinanzierung und wirkt sich positiv auf die konditionen für das baudarlehen aus.

beispiele zur eigenleistung beim baudarlehen


um die höhe deiner eigenleistung zu berechnen, ist es erfahrungsgemäß gut mit 50 prozent materialkosten und 50 prozent arbeitsleistung zu kalkulieren. je nachdem welche ausgangsgröße dir bekannt ist, kannst du ganz einfach deine eigenleistung berechnen.



beispiel 1 – du weißt, wie viel geld du für das material ausgeben wirst


kosten für das bad gesamt: 16.000 euro

rechne hier mit:

material (50 prozent von 16.000 euro): 8.000 euro

eigenleistung (50 prozent von 16.000 euro): 8.000 euro



beispiel 2 – du weißt, wie viel dich dein bad gesamt kosten würde


kosten für das material (50 prozent): 10.000 euro

rechne hier mit:

eigenleistung (50 prozent): 10.000 euro

kosten für das bad gesamt: 20.000 euro



beispiel 3 – du weißt, wie viele handwerkerstunden du dir sparst


hat dein architekt dir mitgeteilt, dass du dir mit deiner eigens erbrachten arbeit summe x an handwerkerstunden sparst, kannst du die höhe der muskelhypothek schnell berechnen.

300 gesparte handwerkerstunden x 30 euro stundenlohn für deine arbeit = 9.000 euro eigenleistung.

in der heutigen zeit wird es schwer einen handwerker mit einem stundenlohn von 30 euro zu finden. erfahrungsgemäß wird bei der berechnung der eigenleistung dieser stundenlohn weitestgehend akzeptiert.


mit eigenleistung

  • hausbau kostet: 200.000 euro
  • geplante eigenleistung: 25.000 euro
  • hausbau gesamt: 225.000 euro
  • verfügbares eigenkapital (barmittel): 50.000 euro
  • baudarlehen: 150.000 euro (200.000 – 50.000 euro)
  • beleihungsauslauf: 66,67 prozent (150.000 euro baudarlehen *100 / 225.000 euro baukosten gesamt)


ohne eigenleistung

  • hausbau gesamt: 225.000 euro
  • verfügbares eigenkapital (barmittel): 50.000 euro
  • baudarlehen: 175.000 euro (225.000 – 50.000 euro)
  • beleihungsauslauf: 77,78 prozent (175.000 euro baudarlehen *100 / 225.000 euro baukosten gesamt)

mit eigenleistung kannst du das verhältnis von baudarlehen zu baukosten deutlich verbessern und dir dadurch günstige konditionen sichern.

wofür du das baudarlehen verwenden kannst

bei der immobilienfinanzierung oder der anschlussfinanzierung wird die finanzierungssumme von der bank meist in einer summe ausbezahlt. anders beim baudarlehen, hier findet die auszahlung in teilen statt. ob eigengenutzte eigentumswohnung oder einfamilienhaus, folgende vorhaben lassen sich mit dem baudarlehen vollständig realisieren:

bauvorhaben die finanziert werden können


→ wohnung

→ einfamilienhaus

→ zweifamilienhaus

→ mehrfamilienhaus

→ doppelhaushälfte

→ reihenhaus

→ wohn- und geschäftshaus (max. 50/50)

so darf die immobilie genutzt werden


→ eigengenutzt

→ teilweise vermietet

→ vermietet

wann welcher teil beim bauen zur zahlung fällig wird, regelt der § 3 der makler- und bauträgerverordnung (mabv). wird der nachweis erbracht, weist die finanzierende bank die auszahlung an. ein blick auf den zins für die bereitstellung zu werfen empfiehlt sich, denn gerade beim bauen zieht sich die auszahlung über einige monate.

ist die zeit zwischen dem abschluss der baufinanzierung und der fertigstellung des eigenheims länger als die im vertrag vereinbarte bereitstellungszinsfreie zeit, berechnen banken bereitstellungszinsen. gewöhnlich wird eine bereitstellungszinsfreie zeit zwischen 3 und 12 monaten gewährt. einige kreditgeber bieten auch 24 monate. baugeld vergleichen spart dir zusätzliche kosten.

bereitstellungszinsen zahlst du auf das noch nicht abgerufene baudarlehen. die höhe variiert im vergleich von kreditgeber zu kreditgeber. dein paloo berater wird beim bauen zusätzliche verzögerungen einplanen und dir beim baugeld vergleich die passenden banken ermitteln.

wie berechne ich die gesamtkosten

egal, ob du in eigenregie, mit einem architekten oder einem generalunternehmer bauen willst – spätestens, wenn du das ideale grundstück für dein bauvorhaben gefunden hast, wird es zeit, sich gedanken über das passende baudarlehen zu machen. denn nicht nur der hausbau selbst, auch die finanzierung des eigenen bauvorhabens will gut geplant sein.

ein erster schritt auf dem weg zur geeigneten baufinanzierung ist eine schätzung der gesamtkosten. hierzu zählen neben den reinen baukosten auch die kauferwerbsnebenkosten – je nach bundesland können grunderwerbssteuer, notar- und grundbuchkosten sowie die maklerprovision für den grundstückskauf zwischen 10 und 15 prozent des kaufpreises ausmachen. experten empfehlen, zusätzlich zu den kauferwerbsnebenkosten ungefähr 20 prozent der gesamtbaukosten als eigenkapital in die finanzierung einzubringen.

baudarlehen am beispiel von familie meier


nehmen wir an, familie meier hat mithilfe eines maklers ein attraktives, voll erschlossenes baugrundstück am stadtrand gefunden.

60.000 euro beträgt der kaufpreis für das grundstück, während sich die baukosten für den geplanten bau eines einfamilienhauses auf 320.000 euro belaufen.

die gesamtausgaben summieren sich also inklusive der kauferwerbsnebenkosten (10 prozent von 60.000 euro) auf 386.000 euro.

kann familie meier wie empfohlen 20 prozent der baukosten zuzüglich der nebenkosten, also 70.000 euro, als eigenkapital in die finanzierung einbringen, ergibt sich eine finanzierungssumme von 316.000 euro.

wählt familie meier bei einem angenommenen sollzinssatz von 1,4 prozent p.a. eine anfängliche tilgungsrate von 4 prozent, ist die kreditsumme von 316.000 euro bei gleichbleibendem zins nach 21 jahren und 7 monaten abbezahlt.

bei einer niedrigeren tilgungsrate von 2 prozent beträgt die laufzeit in diesem beispiel hingegen ganze 38 jahre und 1 monat.

weisst du wie familie meier bereits, wie viel eigenkapital du einbringen kannst und wieviel baudarlehen du zusätzlich für die umsetzung deines bauvorhabens benötigst? dann empfehlen wir dir einen online baudarlehen vergleich, um die baufinanzierung zu finden, welche am besten zu deiner persönlichen situation passt und eine nachhaltige finanzplanung gewährleistet. um beim vergleich verschiedener finanzierungsangebote zu einer vernünftigen entscheidung zu gelangen, müssen neben der höhe der zinsen auch andere faktoren berücksichtigt werden.

wird beispielsweise der anfängliche tilgungssatz für das darlehen zu niedrig angesetzt, um die monatliche belastung so niedrig wie möglich zu halten, kann dies im falle eines zinsanstiegs die anschlussfinanzierung nach ablauf der zinsbindung gefährden. trotz der höheren zinsen kann eine längere sollzinsbindung in der aktuellen niedrigzinsphase die bessere lösung sein, die dir fast hundertprozentige planungssicherheit bietet. ebenso wichtig ist die frage, wie flexibel dein baudarlehen sein muss – welche sondertilgungsmöglichkeiten müssen eingeräumt werden? auch der zeitpunkt, bis zu welchem die baufinanzierung vollständig getilgt sein soll, hat einfluss auf die planung der finanzierung – schließlich möchte man bis zum renteneintritt schuldenfrei sein.

in die eigene immobilie mit dem baudarlehen – fazit

je nach deinen persönlichen lebensumständen haben die genannten faktoren unterschiedliches gewicht bei der wahl des baudarlehens fürs eigenheim. unsere nützlichen baufinanzierung rechner helfen dir dabei, den richtigen finanzierungsplan für deine individuellen bedürfnisse zu finden. hast du die perfekte finanzierung für dein vorhaben gefunden, kann das fundament bald gesetzt werden.

bei kaum einem anderen thema kreisen die gedanken mehr um die eigene zukunft als beim hausbau. nicht nur, dass sich das eigenheim als wertbeständige geldanlage gegenüber anderen anlageformen bewährt hat und eine beliebte form der altersvorsorge darstellt – bereits beim entwurf des grundrisses kann mit weitsicht auch auf andere, konkrete weise der weg in die zukunft geebnet werden. ist die familienplanung noch nicht abgeschlossen, kann sich eine ausbaureserve, zum beispiel unter dem dach, bezahlt machen. doch auch die frage, was mit dem nicht mehr benötigten wohnraum geschehen soll, wenn die kinder einmal aus dem haus sind, kann bei der planung der raumaufteilung eine rolle spielen.

vielleicht bietet es sich an, die räume im erdgeschoss später für ein seniorengerechtes wohnen auf einer ebene zu nutzen und das obergeschoss als einliegerwohnung zu vermieten. werden notwendige voraussetzungen für eine solche aufteilung des wohnraumes bereits beim hausbau bedacht, kann dies zukünftig umfangreiche und kostenintensive umbauarbeiten ersparen. es lohnt sich also, sorgfältig an die planung heranzugehen, um sich spätere möglichkeiten nicht zu verbauen.

das baudarlehen ist ein teil der baufinanzierung und wird häufig auch baugeld oder kurz „baufi“ genannt und stellt den bau einer immobilie gegen die aufnahme von fremdkapital dar. der vertrag wird beim baudarlehen zwischen der finanzierenden bank, sparkasse, versicherung oder bausparkasse (gläubiger) und dem künftigen immobilienbesitzer (schuldner) geschlossen.

beim baudarlehen ist die bonität des künftigen darlehensnehmers grundvoraussetzung zur genehmigung der finanzierung und wird von den banken genau geprüft. in der praxis heißt das, die einnahmen- und ausgabenrechnung inklusive der zukünftigen darlehensrate darf nicht negativ sein. aufgrund der am 21.03.2016 in deutschland in kraft getretenen wohnimmobilienkreditrichtlinie wird nun bei abschluss der baufinanzierung zusätzlich die ausreichende bonität nach ende der sollzinsbindung und bei renteneintritt geprüft. einfluss auf die höhe der zinsen haben laufzeit, zinsbindung, tilgungssatz und eine etwaige sondertilgungsmöglichkeit.

der beleihungsauslauf wird über den beleihungswert der immobilie ermittelt, dieser kann durch ein gesondertes wertgutachten erhalten werden. von diesem wert, der 100 prozent entspricht, berechnet das kreditinstitut den beleihungsauslauf, der maßgeblich für die baufinanzierung ist. die lage der immobilie spielt dabei einen immer größeren faktor. in ballungsgebieten, wie münchen, frankfurt oder hamburg sind die grundstückspreise in den letzten jahren explodiert. in ländlichen gegenden hingegen ist eine stagnation oder gar ein rückgang der werte zu beobachten. am stärksten von der sogenannten landflucht betroffen sind die neuen bundesländer.

wie viel maß an planungssicherheit wünschst du dir? egal, wie dein idealer grundriss aussieht – wenn deine zukunft auf einem sicheren grund stehen soll, ist eine solide finanzierung unerlässlich. wir können für dich finanzierungen für dein baugeld vergleichen und dir so günstige baudarlehen vorschlagen, die perfekt zu deinem vorhaben und zu deiner lebensgestaltung passen. hast du das passende baudarlehen mit günstigen zinsen für dein vorhaben gefunden und entspricht der finanzierungsplan deinen persönlichen anforderungen an planungssicherheit und flexibilität, bist du deinem traumhaus schon ein ganzes stück näher gekommen.

für jedes vorhaben eine zins günstige lösung