forward darlehen – günstige zinsen für die zukunft sichern


du hast bereits eine immobilie finanziert und demnächst läuft die zinsbindungsfrist deiner baufinanzierung aus? was nun – den baufinanzierungsvertrag einfach beim bisherigen kreditgeber weiterführen oder die baufinanzierung angebote anderer banken, sparkassen und versicherungen vergleichen? gerade in der niedrigzinsphase in der wir uns aktuell befinden kann sich ein baufinanzierung vergleich lohnen und dir günstige zinsen für die zukunft sichern. du willst von den derzeit historisch niedrigen zinsen profitieren, das ende deiner bisherigen sollzinsbindung liegt jedoch noch weiter als 12 monate in der zukunft? bereits 60 monate vor ablauf der zinsbindung kann mit einem forward darlehen, auch vorrats darlehen genannt, die kondition für die anschlussfinanzierung gesichert werden.

forward darlehen

vergleich forward darlehen jetzt starten – günstige zinsen sichern  👇

eine baufinanzierung läuft viele jahre, meist jahrzehnte und in der regel ist die bei der erstfinanzierung vereinbarte sollzinsbindungsfrist kürzer, als die laufzeit der baufinanzierung. für die anschlussfinanzierung stehen dir als eigenheimbesitzer diverse möglichkeiten zur verfügung. so kannst du die restschuld bei deiner bisherigen bank verlängern, das nennt man dann prolongation. willst du den kreditgeber wechseln um von günstigeren zinsen oder einer besseren ausstattung des darlehens zu profitieren, spricht man von einer umschuldung. selbstverständlich ist auch eine tilgung, egal ob ganz oder teilweise, der noch vorhandene restschuld möglich.

entscheidest du dich für den baufinanzierung vergleich und einer umschuldung deiner anschlussfinanzierung. stehen dir wiederum zwei varianten zur verfügung. ist das ende der zinsbindung nur noch 12 monate entfernt, spricht man von einer klassischen anschlussfinanzierung. willst du dir frühzeitig günstige zinsen sichern, kannst du das bis zu 60 monate vor ablauf deiner sollzinsbindungsfrist mit einem forward darlehen tun. nachfolgend haben wir die besten anbieter für deine anschlussfinanzierung oder dein foward darlehen für dich aufgelistet.

du hast keine zeit, alle anbieter und konditionen miteinander zu vergleichen? mit dem paloo forward darlehen vergleich kannst du alle kreditgeber schnell und kostenlos miteinander vergleichen. du gibst einige daten zu deinem projekt und zu dir ein und paloo macht den rest.

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die besten anbieter für das forward darlehen

min. tilgung
2 %

sondertilgung kostenfrei
nein

max. zinsbindung
40 jahre

tilgungswechsel möglich
ja

max. sondertilgung / jahr
5 % p.a.

min. tilgung
2 %

sondertilgung kostenfrei
ja

max. zinsbindung
20 jahre

tilgungswechsel möglich
ja

max. sondertilgung / jahr
5 % p.a.

min. tilgung
max. 40 jahre laufzeit

sondertilgung kostenfrei
nein

max. zinsbindung
20 jahre

tilgungswechsel möglich
nein

max. sondertilgung / jahr
100 % p.a.

min. tilgung
2 %

sondertilgung kostenfrei
ja

max. zinsbindung
30 jahre

tilgungswechsel möglich
ja

max. sondertilgung / jahr
10 % p.a.

min. tilgung
1 %

sondertilgung kostenfrei
ja

max. zinsbindung
30 jahre

tilgungswechsel möglich
ja

max. sondertilgung / jahr
10 % p.a.

min. tilgung
1 %

sondertilgung kostenfrei
ja

max. zinsbindung
20 jahre

tilgungswechsel möglich
ja

max. sondertilgung / jahr
5 % p.a.

min. tilgung
1 %

sondertilgung kostenfrei
nein

max. zinsbindung
40 jahre

tilgungswechsel möglich
ja

max. sondertilgung / jahr
100 % p.a.

min. tilgung
2 %

sondertilgung kostenfrei
ja

max. zinsbindung
30 jahre

tilgungswechsel möglich
ja

max. sondertilgung / jahr
10 % p.a.

stand: mai 2021, angaben ohne gewähr.

was ist ein forward darlehen


ein forward darlehen wird für dich interessant, wenn du schon eine immobilie finanziert hast. um genau zu sein, dann, wenn bald die zinsbindung deiner baufinanzierung ausläuft. in der regel ist bei darlehen mit einem gebundenen sollzinssatz die frist für die zinsbindung kürzer als die laufzeit der finanzierung. für viele darlehensnehmer ist das forward darlehen eine attraktive möglichkeit, sich frühzeitig gute zinsen zu sichern.

forward darlehen baufinanzierung

das forward darlehen ist also eine besondere form des klassischen annuitätendarlehens, welches hauptsächlich für die anschlussfinanzierung von immobilienkrediten genutzt wird. während herkömmliche anschlussfinanzierungen nur bis zu 12 monate vor ablauf der aktuellen sollzinsbindung abgeschlossen werden können, ist bei forward darlehen eine vorlaufzeit, auch forwardperiode genannt, von bis zu 60 monaten möglich. auf diese weise können die heutigen zinsen für die zukunft gesichert werden. auch wenn das marktzinsniveau bis zur auszahlung des darlehens gestiegen ist, gelten für die gesamte laufzeit der finanzierung die vorab vereinbarten konditionen. das forward darlehen ist auch als vorratsdarlehen bekannt.

wie beim klassischen annuitätendarlehen, ist die monatliche rate auch beim forward darlehen über die laufzeit hinweg gleich. die monatsrate, auch annuität genannt, setzt sich aus zinssatz und tilgung zusammen. sehr angenehm ist daher auch die planungssicherheit, die mit dieser art der anschlussfinanzierung einhergeht. du weißt genau, welche finanzielle belastung in den nächsten jahren auf dich zukommt – zumindest, was deine immobilie betrifft.

der darlehensvertrag wird zwischen dem kredit anbieter und dem immobilienbesitzer geschlossen. als anbieter fungiert eine bank, sparkasse, bausparkasse oder versicherung, die als gläubiger auftritt. du als immobilienbesitzer bist der schuldner im vertrag. sollte deine baufinanzierung hinsichtlich der zinsen weniger optimal gewesen sein, bekommst du nun eine neue chance, dir günstigere zinsen zu sichern. du hast die möglichkeit, den tilgungssatz zu verändern oder neue sondertilgungsoptionen festzulegen. so kannst du das darlehen wenn du möchtest schneller abbezahlen.

ist die immobilie schon etwas älter und renovierungsbedürftig? auch hier profitierst du von einem forward darlehen. du kannst die modernisierungskosten in die anschlussfinanzierung mit aufnehmen.

das forward darlehen wird dadurch abgesichert, dass eine grundschuld in der höhe der darlehenssumme in das grundbuch eingetragen wird. dieses vorgehen kennst du bereits von deiner abgeschlossenen baufinanzierung.

möchtest du eine anschlussfinanzierung beantragen, so prüft der anbieter vorab deine bonität. eine positive bonität ist eine grundvoraussetzung für die genehmigung einer anschlussfinanzierung durch die bank. dafür stellt der anbieter deine einnahmen und ausgaben gegenüber. deine einnahmen müssen künftig weiterhin im positiven bereich bleiben, auch wenn du die monatliche finanzierungsrate bestreitest. für die finanzierung einer immobilie gilt in deutschland seit 21.03.2016 die wohnimmobilienkreditrichtlinie. diese besagt, dass beim abschluss eines darlehensvertrags für den erwerb einer immobilie auch die ausreichende bonität nach ende der zinsbindungsfrist sowie beim renteneintritt geprüft werden muss.

forward darlehen vergleich


im zeitraum zwischen dem vertragsabschluss und dem gewählten laufzeitbeginn, zu dem die auszahlung des darlehens erfolgt, fallen für die anschlussfinanzierung mit einem forward darlehen keine kredit- oder bereitstellungszinsen an. allerdings berechnen die meisten finanzierungspartner für jeden monat der vorlaufperiode einen geringen aufschlag auf den aktuellen zinssatz, sodass dieser in der regel umso höher ist, je weiter der auszahlungstermin in der zukunft liegt.

welche darlehensvariante für deine anschlussfinanzierung am besten geeignet ist, hängt neben persönlichen faktoren wie der dauer bis zum auslaufen der bisherigen finanzierung und der gewünschten neuen laufzeit auch von der aktuellen angebotslage ab. es kann sich lohnen, frühzeitig mit der planung für die weiterführung des baukredits zu beginnen und angebote zu vergleichen. ist das zinsniveau derzeit niedrig, steigt aber in den monaten bis zur auszahlung deines darlehens an, kannst du dir mit einem forward darlehen die günstigen zinsen von heute für die zukunft sichern und sparen. wie bei einer herkömmlichen anschlussfinanzierung kannst du das forward darlehen entweder beim bisherigen finanzierungspartner oder bei einer anderen bank abschließen.

zusammenfassung:

darlehensform für die anschlussfinanzierung in der baufinanzierung

annuitätendarlehen mit gleichbleibender rate

unterscheidung zwischen einem echten und einem unechten forward darlehen

der darlehensvertrag wird bei einem echten und einem unechten forward darlehen zwischen der finanzierenden bank, sparkasse, versicherung oder bausparkasse (kreditgeber) und dem immobilienbesitzer (kreditnehmer) geschlossen

das forward darlehen löst zum sollzinsbindungsende die bestehende baufinanzierung ab

bis zu 60 monate im voraus günstige zinsen für die anschlussfinanzierung festschreiben

hohe planungssicherheit, die sich banken mit einem geringen zinsaufschlag (forwardaufschlag) vergüten lassen

wie bei der klassischen anschlussfinanzierung kannst du bei einem forward darlehen die ausstattung deiner baufinanzierung nach deinen wünschen verändern. der tilgungswechsel innerhalb der zinsbindungsfrist bietet in schwierigen lebenssituationen sicherheit. die sondertilgungsmöglichkeit hilft dir dein eigenheim schneller abzuzahlen. die kosten für zukünftige modernisierungen können ebenfalls in das forward darlehen eingebunden werden

bei einem forward darlehen wird die einnahmen- und ausgabensituation der darlehensnehmer erneut geprüft. es müssen wie bei der erstfinanzierung unterlagen nachgewiesen werden. aufgrund der am 21.03.2016 in deutschland in kraft getretenen wohnimmobilienkreditrichtlinie wird auch die ausreichende bonität nach ende der zinsbindung des forward darlehens bei renteneintritt geprüft.

echtes forward darlehen


die finanzierungssumme wird bei einem echten forward darlehen nicht sofort bei vertragsabschluss ausgezahlt, sondern zu einem fest vereinbarten termin, das heißt zum sollzinsbindungsende deiner bestehenden baufinanzierung. in der zeit zwischen der vertragsunterzeichnung deines forward darlehens und dem auszahlungszeitpunkt, der sogenannten forwardperiode, zahlst du nichts für deine künftige anschlussfinanzierung. allerdings verlangen einige banken, sparkassen, versicherungen und bausparkassen für jeden monat der forwardperiode einen geringen zinsaufschlag, der auch forwardaufschlag genannt wird. dieser kann steigen, je länger die zeit bis zur auszahlung der anschlussfinanzierung ist. einige unserer finanzierungspartner bieten im rahmen einer sonderaktion eine zinsaufschlag freie zeit, beispielsweise 12 monate, an. die vereinbarte zinsbindung für das echte forward darlehen beginnt erst nach der auszahlung des darlehens. wenn die forward periode 5 jahre beträgt und die feste zinsbindung 10 jahre, so ergibt das für dich 15 jahre planungssicherheit.

vertragsabschluss forward darlehen

beginn der forwardperiode

ende der zinsbindung der bisherigen baufinanzierung

ende der forwardperiode

auszahlung forward darlehen

beginn der zinsbindung der anschlussfinanzierung

unechtes forward darlehen


die sollzinsbindungsfrist beginnt bei einem unechten forward darlehen, im gegensatz zu einem echten forward darlehen, direkt nach vertragsunterzeichnung. der zeitraum zwischen vertragsabschluss und auszahlung des forward darlehens nennt man bereitstellungszeit. bei 10 jahren fester sollzinsbindung beläuft sich deine planungssicherheit dann auf 10 jahre. beachte, bei einer forwardperiode von 24 monaten verringert sich die tilgungszeit deines immobilienkredits mit 10 jahren sollzinsbindung auf 8 jahre ab auszahlung. viele unserer finanzierungspartner bieten eine bereitstellungszinsfreie zeit von bis zu 36 monaten an. ist nach ablauf der bereitstellungszinsfreien zeit das forward darlehen noch nicht abgerufen worden, fallen für den kreditnehmer bereitstellungszinsen an. die höhe variiert von bank zu bank, grundsätzlich kannst du mit etwa 1,8 bis 3 prozent bereitstellungszinsen auf die vereinbarte darlehenssumme rechnen. erst nachdem das forward darlehen ausgezahlt wurde, zahlst du die vertraglich vereinbarte rate, bestehend aus zinssatz und tilgung.

vertragsabschluss forward darlehen

beginn der zinsbindung der anschlussfinanzierung, beginn der bereitstellungszeit

ende der zinsbindung der bisherigen baufinanzierung

ende der bereitstellungszeit

auszahlung forward darlehen

zinsen frühzeitig sichern – die vorteile und nachteile


ein forward darlehen bringt dir einige attraktive vorteile bei der anschlussfinanzierung deiner immobilie. so kannst du dir heute bereits die zinsen sichern, die du später einmal zahlen wirst. du profitierst von einem großen einsparpotenzial für den fall, dass die zinsen in der zukunft steigen. diese anschlussfinanzierung ermöglicht dir eine ausgezeichnete planungssicherheit. du weißt schon heute, wie hoch deine finanzielle belastung in 12, 24 oder 60 monaten sein wird.

natürlich gibt es beim forward darlehen als anschlussfinanzierung auch einige nachteile, die hier nicht unerwähnt bleiben sollen. auf der kontraseite bindest du dich mit einem forward darlehen außergewöhnlich weit im voraus an einen zinssatz und finanzierungspartner, was immer auch mit einem risiko behaftet ist: dem risiko, dass die allgemeinen zinsen wider erwarten sinken können. in diesem fall bist du an den darlehensvertrag gebunden und musst die beim abschluss vereinbarten, höheren zinsen zahlen oder aber eine nichtabnahmeentschädigung an die bank leisten.

forward darlehen zinsen

ein weiterer nachteil ist der forwardaufschlag, den die meisten finanzierungspartner pro monat der forwardperiode für die reservierung des günstigen zinssatzes veranschlagen. da der zinsaufschlag umso größer ist, je länger der forwardzeitraum ist, spielt die dauer bis zum ende der bisherigen sollzinsbindung hier eine wichtige rolle. erfahrungsgemäß bestehen bei einer vorlaufzeit von bis zu 24 monaten sehr gute möglichkeiten, eine günstige finanzierung zu erhalten, während ab 36 monaten aufwärts ein forward darlehen nur beschränkt zu empfehlen ist, da teilweise sehr hohe aufschläge verlangt werden.

sinnvoll ist ein forward darlehen dann, wenn die zinsen vom vorzeitigen abschluss bis zur auszahlung der anschlussfinanzierung stärker zulegen als der forwardaufschlag. wahrscheinlich ist dies in einer niedrigzinsphase, wenn die zinsen also deutlich unter dem historischen durchschnitt liegen und ein anstieg in naher zukunft erwartet wird. aktuell bewegen sich die zinsen noch immer auf einem extrem niedrigen niveau, sodass die voraussetzungen für den abschluss eines forward darlehens günstig zu sein scheinen. da sich die zinsentwicklung jedoch nie mit 100 prozentiger sicherheit voraussagen lässt, bleibt immer ein spekulationsrisiko, welches allerdings umso geringer ist, je näher der auszahlungszeitpunkt des darlehens liegt – schließlich ändern sich die zinsen nicht von heute auf morgen um 5 prozent.

fazit forward darlehen


wenn du eine immobilie finanzierst, stellt sich früher oder später die frage der anschlussfinanzierung. ein forward darlehen ermöglicht es dir, dir bereits heute den zinssatz zu sichern, zu dem du deinen kredit später weiter finanzieren wirst. so kannst du dir eine planungssicherheit von 15 jahren sichern, wenn man bedenkt, dass du eine forward periode von 5 jahren und eine feste sollzinsbindung von zum beispiel 10 jahren bei dieser finanzierung hast. eventuell wird dabei ein kleiner zinsaufschlag fällig für den zeitraum der forward periode. das ist die zeit zwischen deinem vertragsabschluss und der auszahlung. nachdem du deinen kredit abgerufen hast, zahlst du eine monatlich gleichbleibende rate, die bereits bei vertragsabschluss feststeht. sie setzt sich wie bei einem annuitätendarlehen aus zinssatz und tilgung zusammen.

wenn du gerne langfristig planst und sicherheit magst, ist das forward darlehen die richtige wahl für dich. du kannst dir damit deine konditionen lange im voraus sichern und deine ausgaben für die nächsten jahre sehr genau planen. ob sich ein forward darlehen rechnet, hängt neben der allgemeinen marktzinsentwicklung natürlich auch von der höhe des forwardaufschlags ab. vor allem bei kurzen vorlaufzeiten unter 24 monaten sind die zuschläge vieler anbieter aktuell sehr gering. gerade deshalb kann es sich lohnen, die möglichkeit eines forward darlehens in die planung der anschlussfinanzierung einzubeziehen, frühzeitig angebote einzuholen und sorgfältig zu vergleichen.

teste gerne den paloo vergleich für deine baufinanzierung! wir arbeiten unabhängig und können dir deshalb immer unschlagbare angebote unterbreiten, die dich deiner günstigen anschlussfinanzierung ein stück näher bringen. für einen schnellen überblick darüber, mit welchen zinsen für dein forward darlehen du rechnen kannst, erhältst du durch unseren zinsrechner. dazu musst du neben einigen angaben zur immobilie nur die höhe der restschuld, den gewünschten auszahlungszeitpunkt, die monatliche rate und die dauer der neuen sollzinsbindung für deine anschlussfinanzierung eingeben. innerhalb von sekunden vergleicht unserer praktischer rechner für dich die angebote von über 400 banken und sparkassen, sodass du nach nur wenigen klicks eine zinsspanne für ein mögliches forward darlehen erhältst.


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