du hast bereits eine immobilie finanziert und demnächst läuft die zinsbindungsfrist deiner baufinanzierung aus? was nun – den baufinanzierungsvertrag einfach beim bisherigen kreditgeber weiterführen oder die baufinanzierung angebote anderer banken, sparkassen und versicherungen vergleichen? gerade in der niedrigzinsphase in der wir uns aktuell befinden kann sich ein baufinanzierung vergleich lohnen und dir günstige zinsen für die zukunft sichern. auch steigende zinsen können dir nichts anhaben.

du willst von den derzeit historisch immer noch niedrigen zinsen profitieren, das ende deiner bisherigen sollzinsbindung liegt jedoch noch weiter als 12 monate in der zukunft? bereits 60 monate vor ablauf der zinsbindung kann mit einem forward darlehen, auch vorratsdarlehen genannt, die kondition für die anschlussfinanzierung gesichert werden.

du hast keine zeit, alle anbieter und konditionen miteinander zu vergleichen und wünschst dir eine beratung? mit dem paloo baufinanzierung vergleich kannst du alle kreditgeber schnell und kostenlos miteinander vergleichen. du gibst einige daten zu deinem projekt und zu dir ein und ein paloo berater macht den rest.

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stand: 08/2022, angaben ohne gewähr.

was ist ein forward darlehen

ein forward darlehen wird für dich interessant, wenn du schon eine immobilie finanziert hast. um genau zu sein, dann, wenn bald die zinsbindung deiner aktuellen finanzierung ausläuft. das forward darlehen ist eine besondere art der anschlussfinanzierung: du entscheidest, wie früh du mit deiner bank über die neuen zinskonditionen sprichst bzw. mit welcher bank du den nächsten abschnitt deiner finanzierung regelst – das forward darlehen ist nämlich unabhängig davon zu betrachten, bei welchem kreditgeber du dein jetziges darlehen aufgenommen hast. das ganze kannst du machen, während die zinsbindungsfrist für dein altes darlehen noch läuft.

wie steht es um mögliche zinssätze beim forward darlehen? in der regel ist bei darlehen mit einem gebundenen sollzinssatz die frist für die zinsbindung kürzer als die laufzeit der finanzierung. für viele darlehensnehmer ist dieses darlehen eine attraktive möglichkeit, sich frühzeitig günstige zinsen zu sichern. du musst keine steigenden zinsen mehr fürchten.

forward darlehen merkmale

das günstige forward darlehen ist also eine besondere form des klassischen annuitätendarlehens, welches hauptsächlich für die anschlussfinanzierung von immobilienkrediten genutzt wird. während herkömmliche anschlussfinanzierungen nur bis zu 12 monate vor ablauf der aktuellen sollzinsbindung abgeschlossen werden können, ist bei dieser art des darlehens eine vorlaufzeit, auch forwardperiode genannt, von bis zu 60 monaten möglich.

auf diese weise kann der heutige zins für die zukunft gesichert werden. auch wenn das marktzinsniveau bis zur auszahlung des darlehens gestiegen ist, gelten für die gesamte laufzeit der finanzierung die vorab vereinbarten konditionen. das darlehen ist auch als vorratsdarlehen bekannt.

forward darlehen mit aktuellen konditionen sichern

forward darlehen zinssatz, rate, laufzeit – was gibt es zu beachten? wie beim klassischen annuitätendarlehen, ist die monatliche rate auch bei diesem darlehen über die laufzeit hinweg gleich. die monatsrate, auch annuität genannt, setzt sich aus dem vereinbarten zinssatz und tilgung zusammen. sehr angenehm ist daher auch die planungssicherheit, die mit dieser art der anschlussfinanzierung einhergeht. du weißt genau, welche finanzielle belastung in den nächsten jahren auf dich zukommt – zumindest, was deine immobilie betrifft.

der darlehensvertrag wird zwischen dem kredit anbieter und dem immobilienbesitzer geschlossen. als anbieter fungiert eine bank, sparkasse, bausparkasse oder versicherung, die als gläubiger auftritt. du als immobilienbesitzer bist der schuldner im vertrag. sollte deine baufinanzierung weniger optimal gewesen sein – stichwort höhere zinsen –, bekommst du nun eine neue chance, dir einen günstigeren zins zu sichern. du hast die möglichkeit, den tilgungssatz zu verändern oder neue sondertilgungsoptionen festzulegen. so kannst du das darlehen, wenn du möchtest, schneller abbezahlen.

ist dein eigenheim schon etwas älter und renovierungsbedürftig? auch hier lohnt sich ein günstiges forward darlehen. du kannst die modernisierungskosten in die anschlussfinanzierung mit aufnehmen.

das günstige forward darlehen wird dadurch abgesichert, dass eine grundschuld in der höhe der darlehenssumme in das grundbuch eingetragen wird. dieses vorgehen kennst du bereits von deiner abgeschlossenen baufinanzierung. da ist auch eine absicherung im grundbuch notwendig.

möchtest du eine anschlussfinanzierung beantragen, so prüft der anbieter vorab deine bonität. eine positive bonität ist eine grundvoraussetzung für die genehmigung einer anschlussfinanzierung durch die bank. dafür stellt der anbieter deine einnahmen und ausgaben gegenüber. deine einnahmen müssen künftig weiterhin im positiven bereich bleiben, auch wenn du die monatliche finanzierungsrate bestreitest. für die finanzierung einer immobilie gilt in deutschland seit 21.03.2016 die wohnimmobilienkreditrichtlinie. diese besagt, dass beim abschluss eines darlehensvertrags auch die ausreichende bonität nach ende der zinsbindungsfrist sowie beim renteneintritt geprüft werden muss.

niedrige zinsen sichern

dein neues darlehen kann noch mehr – im zeitraum zwischen dem vertragsabschluss und dem gewählten laufzeitbeginn, zu dem die auszahlung des darlehens erfolgt, fallen für die anschlussfinanzierung mit einem forward darlehen keine kredit- oder bereitstellungszinsen an. allerdings berechnen die meisten finanzierungspartner für jeden monat der vorlaufperiode einen geringen aufschlag auf den aktuellen zinssatz, sodass dieser in der regel umso höher ist, je weiter der auszahlungstermin in der zukunft liegt.

forward darlehen – ein gesamtüberblick


→ darlehensform für die anschlussfinanzierung in der baufinanzierung

→ annuitätendarlehen mit gleichbleibender rate

→ unterscheidung zwischen einem echten und einem unechten forward darlehen

→ der darlehensvertrag wird bei einem echten und einem unechten forward darlehen zwischen der finanzierenden bank, sparkasse, versicherung oder bausparkasse (kreditgeber) und dem immobilienbesitzer (kreditnehmer) geschlossen

→ das darlehen löst zum sollzinsbindungsende die aktuelle finanzierung ab

→ bis zu 60 monate vor fälligwerden deines jetzigen darlehens einen günstigen zinssatz für die anschlussfinanzierung festschreiben

→ hohe planungssicherheit, die sich kreditgeber mit einem geringen zinsaufschlag (forwardaufschlag) vergüten lassen

→ wie bei der klassischen anschlussfinanzierung kannst du bei einem forward darlehen die ausstattung deiner baufinanzierung nach deinen wünschen verändern. der tilgungswechsel innerhalb der zinsbindungsfrist bietet in schwierigen lebenssituationen sicherheit. die sondertilgungsmöglichkeit hilft dir dein eigenheim schneller abzuzahlen. die kosten für zukünftige modernisierungen können ebenfalls in das darlehen eingebunden werden.

→ die einnahmen- und ausgabensituation der darlehensnehmer wird erneut geprüft. es müssen wie bei der erstfinanzierung unterlagen nachgewiesen werden. aufgrund der am 21.03.2016 in deutschland in kraft getretenen wohnimmobilienkreditrichtlinie wird auch die ausreichende bonität nach ende der zinsbindung des forward darlehens bei renteneintritt geprüft.

welche darlehensvariante für deine anschlussfinanzierung am besten geeignet ist, hängt neben persönlichen faktoren wie der dauer bis zum auslaufen der aktuellen finanzierung und der gewünschten neuen laufzeit auch von der aktuellen angebotslage ab. es kann sich lohnen, frühzeitig mit der planung für die weiterführung des baukredits zu beginnen und verschiedene angebote mit einem forward darlehen vergleich unter die lupe zu nehmen. ist das zinsniveau derzeit niedrig, steigt aber in den monaten bis zur auszahlung deines darlehens an, kannst du dir mit einem forward darlehen die aktuellen zinsen von heute für die zukunft sichern und sparen. wie bei einer herkömmlichen anschlussfinanzierung kannst du das darlehen entweder beim bisherigen finanzierungspartner oder bei einer anderen bank abschließen.

echtes forward darlehen - zinsen heute für zukunft sichern

die finanzierungssumme wird bei einem echten forward darlehen nicht sofort bei vertragsabschluss ausgezahlt, sondern zu einem fest vereinbarten termin, das heißt zum sollzinsbindungsende deiner jetzigen baufinanzierung. in der zeit zwischen der vertragsunterzeichnung deines forward darlehens und dem auszahlungszeitpunkt, der sogenannten forwardperiode, zahlst du nichts für deine künftige anschlussfinanzierung. allerdings verlangen einige banken, sparkassen, versicherungen und bausparkassen für jeden monat der forwardperiode einen geringen zinsaufschlag, der auch forwardaufschlag genannt wird. dieser kann steigen, je länger die zeit bis zur auszahlung der anschlussfinanzierung ist.

einige unserer finanzierungspartner bieten im rahmen einer sonderaktion eine zinsaufschlag freie zeit, beispielsweise 12 monate, an. die vereinbarte zinsbindung für das echte forward darlehen beginnt erst nach der auszahlung des darlehens. wenn die forward periode 5 jahre beträgt und die feste zinsbindung 10 jahre, so ergibt das für dich 15 jahre planungssicherheit. du sicherst dich damit für einen langen zeitraum gegen das risiko steigender zinsen ab.

vertragsabschluss forward darlehen

beginn der forwardperiode

ende der zinsbindung der bisherigen baufinanzierung

ende der forwardperiode

auszahlung forward darlehen

beginn der zinsbindung der anschlussfinanzierung

unechtes forward darlehen

die sollzinsbindungsfrist beginnt bei einem unechten forward darlehen, im gegensatz zu einem echten forward darlehen, direkt nach vertragsunterzeichnung. der zeitraum zwischen vertragsabschluss und auszahlung des forward darlehens nennt man bereitstellungszeit. bei 10 jahren fester sollzinsbindung beläuft sich deine planungssicherheit dann auf 10 jahre. beachte, bei einer forwardperiode von 24 monaten verringert sich die tilgungszeit deines immobilienkredits mit 10 jahren sollzinsbindung auf 8 jahre ab auszahlung.

viele unserer finanzierungspartner bieten eine bereitstellungszinsfreie zeit von bis zu 36 monaten an. ist nach ablauf der bereitstellungszinsfreien zeit das darlehen noch nicht abgerufen worden, fallen für den darlehensnehmer bereitstellungszinsen an. die höhe variiert von bank zu bank, grundsätzlich kannst du mit etwa 1,8 bis 3 prozent bereitstellungszinsen auf die vereinbarte darlehenssumme rechnen. erst nachdem das darlehen ausgezahlt wurde, zahlst du die vertraglich vereinbarte rate, bestehend aus: aktueller zinssatz + tilgung.

vertragsabschluss forward darlehen

beginn der zinsbindung der anschlussfinanzierung, beginn der bereitstellungszeit

ende der zinsbindung der bisherigen baufinanzierung

ende der bereitstellungszeit

auszahlung forward darlehen

mit forward darlehen zinsen zeitig sichern - vor- & nachteile

ein günstiges forward darlehen bringt dir einige attraktive vorteile bei der anschlussfinanzierung deiner immobilie. so kannst du dir bereits die aktuellen zinsen von heute sichern, die du später einmal zahlen wirst. du profitierst von einem großen einsparpotenzial für den fall, dass die zinsen in der zukunft steigen. diese anschlussfinanzierung ermöglicht dir eine ausgezeichnete planungssicherheit. du weißt schon heute, wie hoch deine finanzielle belastung in 12, 24 oder 60 monaten sein wird.

natürlich gibt es beim forward darlehen als anschlussfinanzierung auch einige nachteile, die hier nicht unerwähnt bleiben sollen. auf der kontraseite bindest du dich außergewöhnlich weit im voraus an einen zinssatz und finanzierungspartner, was immer auch mit einem risiko behaftet ist: dem risiko, dass die allgemeinen zinsen wider erwarten sinken können. in diesem fall bist du an den darlehensvertrag und den entsprechenden zinssatz gebunden und musst die beim abschluss vereinbarten, höheren zinsen zahlen oder aber eine nichtabnahmeentschädigung an die bank leisten.


forward darlehen aufschlag

ein weiterer nachteil ist der forward darlehen aufschlag, den die meisten finanzierungspartner pro monat der forwardperiode für die reservierung vom günstigen zinssatz veranschlagen. da der zinsaufschlag umso größer ist, je länger der forwardzeitraum ist, spielt die dauer bis zum ende der bisherigen sollzinsbindung hier eine wichtige rolle.

gibt es forward darlehen ohne aufschlag? jein. erfahrungsgemäß bestehen bei einer vorlaufzeit von bis zu 24 monaten jedoch sehr gute möglichkeiten, eine günstige finanzierung zu erhalten, während ab 36 monaten aufwärts ein das darlehen nur beschränkt zu empfehlen ist, da teilweise sehr hohe aufschläge verlangt werden.


forward darlehen zinsentwicklung

sinnvoll ist ein forward darlehen dann, wenn die zinsen vom vorzeitigen abschluss bis zur auszahlung der anschlussfinanzierung stärker zulegen als der forwardaufschlag. wahrscheinlich ist dies in einer niedrigzinsphase, wenn die aktuellen zinsen also deutlich unter dem historischen durchschnitt liegen und ein anstieg in naher zukunft erwartet wird. aktuell bewegen sich die zinsen noch immer auf einem extrem niedrigen niveau, sodass die voraussetzungen für den abschluss eines forward darlehens günstig zu sein scheinen. da sich die zinsentwicklung jedoch nie mit 100 prozentiger sicherheit voraussagen lässt, bleibt immer ein spekulationsrisiko, welches allerdings umso geringer ist, je näher der auszahlungszeitpunkt des darlehens liegt – schließlich ändern sich die zinsen nicht von heute auf morgen um 5 prozent.

forward darlehen – fazit

eine baufinanzierung läuft viele jahre, meist jahrzehnte und in der regel ist die bei der erstfinanzierung vereinbarte sollzinsbindungsfrist kürzer, als die laufzeit der baufinanzierung. für die anschlussfinanzierung stehen dir als eigenheimbesitzer diverse möglichkeiten zur verfügung. so kannst du die restschuld bei deiner bisherigen bank verlängern, das nennt man dann prolongation. willst du den kreditgeber wechseln um von niedrigeren zinsen oder einer besseren ausstattung des darlehens zu profitieren, spricht man von einer umschuldung. das ist dann sozusagen eine normale anschlussfinanzierung. selbstverständlich ist auch eine tilgung, egal ob ganz oder teilweise, der noch vorhandene restschuld möglich.

wenn du eine immobilie finanzierst, stellt sich früher oder später die frage der anschlussfinanzierung. ein günstiges forward darlehen ermöglicht es dir, dir bereits heute den zinssatz zu sichern, zu dem du deinen kredit später weiter finanzieren wirst. so kannst du dir eine planungssicherheit von 15 jahren sichern, wenn man bedenkt, dass du eine forward periode von 5 jahren und eine feste sollzinsbindung von zum beispiel 10 jahren bei dieser finanzierung hast. eventuell wird dabei ein kleiner zinsaufschlag fällig für den zeitraum der forward periode. das ist die zeit zwischen deinem vertragsabschluss und der auszahlung. nachdem du deinen kredit abgerufen hast, zahlst du eine monatlich gleichbleibende rate, die bereits bei vertragsabschluss feststeht. sie setzt sich wie bei einem annuitätendarlehen aus zinssatz und tilgung zusammen.

wenn du gerne langfristig planst und sicherheit magst, ist das forward darlehen die richtige wahl für dich. du kannst dir damit die günstigen konditionen von heute lange im voraus sichern und deine ausgaben für die nächsten jahre sehr genau planen. ob sich solch ein darlehen rechnet, hängt neben der allgemeinen marktzinsentwicklung natürlich auch von der höhe des forwardaufschlags ab. vor allem bei kurzen vorlaufzeiten unter 24 monaten sind die zuschläge vieler anbieter aktuell sehr gering. gerade deshalb kann es sich lohnen, die möglichkeit eines forward darlehens in die planung der anschlussfinanzierung einzubeziehen, frühzeitig angebot einzuholen bzw. verschiedene angebote unterschiedlicher kreditgeber sorgfältig zu vergleichen.

teste gerne den forward darlehen vergleich für deine baufinanzierung. wir arbeiten unabhängig und können dir deshalb immer unschlagbare angebote unterbreiten, die dich deiner günstigen anschlussfinanzierung ein stück näher bringen. unsere beratung ist kostenlos und ohne verbindlichkeiten für dich. du kannst dich gerne auch vorab telefonisch melden, wir finden das passende angebot für dich.

wie du ein forward darlehen berechnen kannst: für einen schnellen überblick darüber, mit welchen zinsen für dein darlehen du rechnen kannst, erhältst du durch unseren online zinsrechner. dazu musst du neben einigen angaben zur immobilie nur die höhe der restschuld, den gewünschten auszahlungszeitpunkt, die monatliche rate und die dauer der neuen sollzinsbindung für deine anschlussfinanzierung eingeben. innerhalb von sekunden vergleicht unserer praktischer rechner für dich die angebote von über 400 kreditgeber, sodass du nach nur wenigen klicks eine zinsspanne für ein mögliches, günstiges forward darlehen erhältst.

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