hypothek – sicherheit für deine baufinanzierung


noch vor einigen jahren galt die hypothek als standardsicherheit für die gewährung einer baufinanzierung. jeder, der sich den wunsch einer eigenen immobilie erfüllen wollte, kam an einer hypothek kaum vorbei. diese gilt als sicherheit für die bank, sodass selbst wenn die vereinbarten zinsen sowie die eigentliche tilgung nicht mehr gezahlt werden, sie finanziell keine verluste macht. ausnahmen bestanden nur dann, wenn der käufer ein ausreichendes eigenkapital oder andere sicherheiten vorzuweisen hatte.

in der praxis wurde die hypothek überwiegend von der grundschuld abgelöst. welche unterschiede zwischen diesen sicherheiten bestehen und was unter den begrifflichkeiten im detail zu verstehen ist, wird im nachfolgenden beitrag näher erläutert. anhand von verständlichen beispielen werden zudem die vor- und nachteile der finanzierungsformen betrachtet.

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stand: 06/2021, angaben ohne gewähr.

definition des begriffs hypothek


die hypothek bezeichnet ein grundpfandrecht, welches generell als kreditsicherheit für ein darlehen oder als sicherung für sonstige forderungen dient. dabei wird die jeweilige immobilie, ein grundstücksgleiches recht oder ein anderes grundstück, welches im eigentum des schuldners steht, mit der hypothek belastet. eigentümer in diesem sinne ist die person, welche im grundbuch eingetragen ist.

im finanz- sowie im bankwesen dient eine hypothek als absicherung für sämtliche immobilienkredite. zwischen einem immobilienkredit und der hypothek herrscht eine akzessorietät. dies bedeutet, dass ein kredit der baufinanzierung von dem erteilten grundpfandrecht abhängig ist. beide rechte können zivilrechtlich nur gemeinsam bestehen.

als beleihungsobjekt für den kreditgeber kommen in der regel nur immobilien in betracht. ob es sich dabei um wohn- oder gewerbeimmobilien handelt, hat keine relevanz. der wert dieser immobilie hat einfluss auf die zur verfügung stehende kreditsumme. je höher der wert des beleihungsobjektes, desto höher kann das beantragte hypothekendarlehen ausfallen.

hypothek und grundschuld – wo liegen die unterschiede


wenn du dir eine immobilie kaufen möchtest, musst du bei der baufinanzierung wie bereits angemerkt eine sicherheit für die banken hinterlassen. hierfür kommen in der regel die hypothek oder die grundschuld in betracht. die begrifflichkeiten beider darlehenssicherheiten werden oftmals sinngemäß verwendet, obwohl sie sich in ihren eigenschaften unterscheiden. insbesondere auf lange sicht sind die unterschiede beider sicherheiten präsent. nachfolgend werden die grundeigenschaften der hypothek sowie der grundschuld näher betrachtet.

eine hypothek wird in das grundbuch des zuständigen amtes eingetragen. die höhe der hypothek passt sich im laufe der zinsbindung an die restsaldo des darlehens an. erst wenn die forderung vollständig zurückgezahlt ist, erlischt die hypothek und geht in auf den eigentümer über. sollte anschließend eine neue finanzierung aufgenommen werden, so wird der kreditgeber auch eine neue darlehenssicherheit verlangen.

wird ein grundschulddarlehen zur immobilienfinanzierung aufgenommen, trägt das amt eine grundschuld als sicherheit in das grundbuch ein. wie bei der hypothek bestimmt sich auch hier die höhe der grundschuld nach der summe der forderung. ein wesentlicher unterschied zur hypothek besteht darin, dass selbst nach der vollständigen rückzahlung der finanzierung, die grundschuld weiterhin im grundbuch vermerkt ist. sie wird nicht automatisch gelöscht. eine bestehende grundschuld kann reaktiviert und für einen neuen immobilienkredit verwendet werden. zudem kann das kreditinstitut die eingetragene sicherheit an ein anderes kreditinstitut abtreten.

achtung: eine immobilie kann nur mit einer hypothek oder einer grundschuld in voller höhe belastet werden kann. darlehenssicherheiten, welche sich in der höhe überschneiden, können nicht vergeben werden.

verwendung von hypotheken wird immer weniger


in den letzten jahren hat die verwendung von hypotheken deutlich abgenommen. die notwendigkeit entfällt in vielen fällen, da andere sicherheiten geboten werden können. in erster linie wurde sie durch die grundschuld abgelöst. durch die niedrigzinspolitik der europäischen zentralbanken ist ein derzeit hoher zins zudem längst keine abschreckung mehr, ein darlehen in anspruch zu nehmen. da die tilgung von darlehensraten sowie die zugehörigen zinsen können unproblematischer gezahlt werden.

die hypothek findet so in der praxis kaum noch anwendung, lebt jedoch in der theorie weiter.

viele menschen verbinden mit dem begriff der hypothek ein darlehen für ein haus. im grunde findet sich an dieser annahme sogar etwas wahrheit. tatsächlich wird für die finanzierung einer immobilie jedoch ein hypothekendarlehen vergeben, wenn auch oftmals noch dieses darlehen fälschlicherweise als hypothek bezeichnet wird. ein darlehen ist ein gegenseitiger vertrag, bei welchem der kreditgeber dem kreditnehmer eine gewisse geldsumme gegen die zahlung von zinsen für eine bestimmte laufzeit überlässt. dabei kann eine zinsbindung in variabler höhe vereinbart werden. im rahmen einer tilgung wird die kreditsumme auf die dauer der vereinbarten laufzeit zurückgezahlt.

hypothek hypotheken

wichtige begriffe bei der hypothek


im zusammenhang mit hypotheken werden dir immer wieder wesentliche begriffe begegnen. das darlehen ist mit einer zinsbindung sowie einer gewissen laufzeit verknüpft. monatliche raten zahlst du in form einer tilgung, welche die kreditsumme sowie die zinsen beinhaltet. zudem kann eine zinsbindung vereinbart werden, welche vor- und nachteile mit sich bringt.

ob es sich bei den begriffen um das grundbuch oder das hypothekendarlehen im eigentlichen sinne geht, in jedem fall ist es sinnvoll, die bedeutung der begriffe zu kennen. aus diesem grund findest du nachfolgend die wichtigsten begriffe rund um den begriff hypothek auf verständliche weise erklärt.

hypothekendarlehen – ein darlehen mit konstanten raten


wenn du ein haus kaufen oder bauen möchtest, musst du dieses möglicherweise mit einem hypothekendarlehen finanzieren. dieses spezifische darlehen gehört zu den gängigen krediten im bereich der baufinanzierung. in der regel handelt es sich dabei um ein annuitätendarlehen, welches ein tilgungsdarlehen mit konstanten raten bezeichnet. die besonderheit an hypotheken liegt darin, dass es über eine hypothek abgesichert ist. der begriff dieser speziellen kreditform setzt sich somit aus dem darlehen sowie der absicherung in form einer hypothek zusammen.

von der gebotenen sicherheit durch die hypothek profitiert natürlich in erster linie nur der kreditgeber. solltest du die monatlichen raten nicht mehr zahlen können, so hat das kreditinstitut ein recht auf begleichung der forderung durch versteigerung der immobilie.

ein hypothekendarlehen ist bei nahezu jedem kreditgeber zweckgebunden. dies bedeutet, dass die bank genauestens kontrolliert, wofür das geld tatsächlich ausgegeben wird. deinem kreditgeber muss hierfür der unterzeichnete sowie beglaubigte kaufvertrag der immobilie vorgelegt werden. der kaufpreis wird in vielen fällen von der bank direkt an den verkäufer überwiesen.

bei einem grundstückskauf in verbindung mit einem hausbau werden jegliche nachweise verlangt, welche mit diesem vorhaben in verbindung stehen. hierzu kann der kaufpreis des grundstückes oder belege über erledigte arbeiten zählen. nicht selten behält sich das kreditinstitut das recht vor, fotos des bauprozesses zu verlangen. auf eine solche möglichkeit wirst du jedoch meist von deinem bankberater vorab aufmerksam gemacht. die zweckgebundenheit ist hier sehr häufig vorzufinden und begründet sich insbesondere mit der angepassten laufzeit und zinshöhe.

hypothekenzinsen – gute kreditwürdigkeit bringt niedrige zinsen


im rahmen der baufinanzierung wirst du immer öfter auf den begriff hypothekenzinsen treffen. diese zinsen bezeichnen sollzinsen, welche für die finanzierung an die bank gezahlt werden. in der regel werden hypothekenzinsen variabel vergeben. oft sind sie auch durch eine zinsbindung fixiert.


sollte das hypothekendarlehen als annuitätendarlehen abgeschlossen werden, dann sinkt der jeweilige anteil der zinsen und die tilgung steigt mit jeder zahlung über die laufzeit. wie bei den meisten anderen kreditformen kann auch bei einer baufinanzierung mit einem hypothekendarlehen eine sondertilgung vereinbart werden. dadurch kannst du mit deinem 13. gehalt oder anderem gesparten geld eine große tilgung leisten. die laufzeit der baufinanzierung kann sich durch solche sondertilgungen deutlich reduzieren. grundsätzlich kann festgehalten werden, dass je länger die festschreibung der zinsen für das hypothekendarlehen ist, desto höher fällt der sollzinssatz aus.

generell gilt, dass die zinsen für ein hypothekendarlehen günstiger werden, wenn der beleihungsauslauf als gut zu werten ist. der beleihungsauslauf bezeichnet den quotienten aus dem darlehensbetrag und dem beleihungswert. er stellt somit das jeweilige beleihungsrisiko einer finanzierung dar. zudem kann die bonität einen großen einfluss auf die höhe der zinsen und damit verbundene laufzeit haben. einige kreditgeber vergeben bei einer eher schlechten bonität hohe zinsen. eine gute kreditwürdigkeit wird dagegen in der regel mit niedrigen zinsen belohnt. dies handhabt jedes kreditinstitut anders, wodurch sich keine generelle regelung ergibt.

hypothek grundschulddarlehen

grundschulddarlehen – variable zinsbindung und lange laufzeit


unter einem grundschulddarlehen ist im allgemeinen sprachgebrauch ein synonym für ein hypothekendarlehen zu verstehen. genau genommen bezeichnet dies jedoch ein darlehen, welches über eine grundschuld abgesichert ist. es bildet damit das gegenstück zu dem hypothekendarlehen mit dem unterschied, dass der fokus auf der grundschuld liegt.

da in der praxis immer seltener eine hypothek genutzt werden, erlangt die grundschuld eine immer größere rolle. bei der täglichen kreditvergabe kann ein hypothekendarlehen daher auch mit einer grundschuld, statt einer hypothek abgesichert sein.

das grundschulddarlehen wird im rahmen einer baufinanzierung für den kauf einer immobilie vergeben. es ist zudem bei neubauten eine beliebte kreditform, da die zinsbindung sowie die laufzeit attraktiv mit einer langfristigen baufinanzierung harmonieren. wie bei dem hypothekendarlehen können auch bei dieser variante sondertilgungen mit der bank vereinbart werden. eine verkürzung der laufzeit ist insbesondere bei hohen krediten mit ebenso hohen zinsen empfehlenswert. zudem können über die bank meist ein tilgungswechsel sowie eine bestimmte zeit vereinbart werden, in welcher die bereitstellungszinsen entfallen.

bei einer solchen baufinanzierung reicht die zinsbindung variabel bis zu 40 jahre. durch eine vereinbarte zinsbindung bleibt die höhe der zu zahlenden zinsen für eine gewisse laufzeit unverändert. insbesondere wenn die zinsen gerade niedrig sind, kann sich eine längere zinsbindung anbieten. eine niedrige bzw. kurze zinsbindung ist hingegen anzustreben, wenn der zins hoch ist und möglicherweise sinken wird. ausschlaggebend sind jedoch auch die zusätzlichen kosten durch eine zinsbindung. je länger diese mit dem kreditgeber vereinbart wird, desto höher fallen die späteren zinsen aus. niedrigere zinsen und eine dadurch entstehende höhere tilgung können somit mit einer kürzeren zinsbindung des immobilienkredits erreicht werden.

hypothek

  • eine hypothek wird in das grundbuch des zuständigen amtes eingetragen

  • hypothek passt sich im laufe der zinsbindung an die restsaldo des darlehens an

  • erst wenn das darlehen vollständig zurückgezahlt ist, erlischt die hypothek

  • sollte ein neues darlehen aufgenommen werden, verlangt die bank eine neue absicherung

  • risiko: kannst du die tilgung nicht mehr zahlen, so fällt der noch offene restbetrag in form der immobilie der bank zu

grundschulddarlehen

  • das amt trägt eine grundschuld als absicherung in das grundbuch ein

  • grundschuld bestimmt sich nach der summe der forderung

  • im unterschied zur hypothek: selbst nach der vollständigen rückzahlung des darlehens, ist die grundschuld weiterhin im grundbuch vermerkt

  • eine bestehende grundschuld kann reaktiviert und für ein neues darlehen verwendet werden

  • das kreditinstitut kann die eingetragene schuld an eine andere bank abtreten

grundschuldzinsen – sicherheit für den kreditgeber


die grundschuldzinsen werden gemeinsam mit der jeweiligen grundschuld in das grundbuch abteilung 3 eingetragen. diese speziellen zinsen werden nicht von dem darlehensnehmer bezahlt. dem kreditgeber dienen die grundschuldzinsen als garantie, für den fall, dass ein kreditnehmer die tilgung nicht mehr zahlen kann und das haus zwangsversteigert werden.

der kreditgeber darf in der regel sämtliche forderungen wie beispielsweise verzugszinsen, gutachter- oder anwaltskosten sowie gerichtskosten geltend machen. dadurch ist er auch über die eigentliche darlehenssumme hinaus gut abgesichert. an einem praktischen beispiel wird dieser sachverhalt nachfolgend näher betrachtet.

beispiel – grundschuldzinsen im falle einer zahlungseinstellung


in diesem beispiel nimmt max mustermann ein darlehen in höhe von 200.000 euro zur baufinanzierung auf. die finanzierung verteilt sich auf bank a mit 100.000 euro und bank b mit ebenfalls 100.000 euro.


bank a erhält eine grundschuld über 100.000 euro im ersten rang und
bank b erhält eine grundschuld über ebenfalls 100.000 euro im zweiten rang.


max mustermann zahlt die ersten drei raten, welche noch ohne tilgung vereinbart waren. anschließend stellt er die zahlungen ein. es ist davon auszugehen, dass jeweils 100.000 euro an darlehen offen sind, da von dieser eigentlichen summe nichts zurückgezahlt wurde.


beide banken kontaktieren max mustermann daraufhin, was jedoch ohne erfolg bleibt. nach zwei jahren und zahlreichen offenen rechnungen des max mustermann bleibt für die gekaufte immobilie nur der weg der zwangsversteigerung. eine klassische überschuldung hat hier eintritt gefunden.


im rahmen der baufinanzierung wurde die immobilie ursprünglich zu einem kaufpreis von 200.000 euro gekauft.
bei der versteigerung wird in diesem beispiel ein verkaufspreis von 250.000 euro erzielt.
betrachtet man die grundschuld, würden beide banken nun jeweils 100.000 euro erhalten.
der verbleibende betrag von 50.000 euro würde infolgedessen direkt an max mustermann ausgezahlt werden.


zu beachten sind jedoch die zusätzlichen ausgaben der banken durch diesen vorfall. diese sind mit insgesamt 15.000 euro zu beziffern und setzen sich aus verzugszinsen, anwaltskosten sowie gerichtskosten zusammen.


die banken a und b müssten regulär nun mit max mustermann in kontakt treten und die offenen forderungen von 15.000 euro von diesem verlangen.

an dieser stelle erhalten die grundschuldzinsen ihre relevanz. in diesem beispiel der baufinanzierung wurden grundschuldzinsen in höhe von 10 prozent jeweils für beide banken a und b eingetragen. seither sind nun zwei jahre der laufzeit vergangen.

für bank a ergibt sich eine gesamtsumme von 120.000 euro, welche sich aus 100.000 euro grundschuld zuzüglich 10.000 euro pro jahr an grundschuldzinsen zusammensetzt.
bank b hat ebenfalls forderungen in höhe von 120.000 euro, welche sich identisch zusammensetzen. die sicherheit im grundbuch lautet daher wie folgt:

erster rang: bank a mit 100.000 euro + 20.000 euro = 120.000 euro
erster rang: bank b mit 100.000 euro + 20.000 euro = 120.000 euro

der verkaufserlös von 250.000 euro wird nach den rängen verteilt.
rang 1 erhält zunächst den ausgleich der forderung in höhe von 120.000 euro.
anschließend werden die forderungen von rang 2 in höhe von 120.000 euro beglichen.
es bleibt eine restliche summe von 10.000 euro, welche an max mustermann ausgezahlt wird, sofern dem keine weiteren forderungen gegenüberstehen.

im ergebnis sind die offenen kosten durch den grundschuldzins abgedeckt.

wichtig ist zudem, dass die banken nicht kosten in beliebiger höhe von max mustermann verlangen dürfen. würde sich das offene darlehen auf 50.000 euro belaufen und würden die zusätzlichen kosten bei 10.000 euro liegen, so dürften die banken nur 60.000 euro aus der masse in anspruch nehmen. die grundschuldzinsen sind somit als absicherung gegen das nichtzahlen einer tilgung für die bank zu verstehen, welche im rahmen einer baufinanzierung zukünftige kosten deckt.

hypothek grundbuch

grundbuch – alle eigentumsverhältnisse auf einen blick


unter dem grundbuch versteht sich ein öffentliches register, welches sämtliche grundstücke, grundstücksgleiche rechte und die bestehenden eigentumsverhältnisse führt. zu jeder eingetragenen position ist somit auch der rechtliche eigentümer hinterlegt. insbesondere beim kauf einer immobilie lässt sich mit dem grundbuch überprüfen, ob der verkäufer auch wirklich der eigentümer des hauses oder grundstückes ist. neben den eigentumsverhältnissen werden sämtliche mit dem grundstück in verbindung stehende belastungen vermerkt. einträge im sinne von sicherheiten können somit unkompliziert geprüft und eingesehen werden.

das grundbuch lässt sich in vier bereiche aufteilen. diese werden als bestandsverzeichnis, abteilung 1, abteilung 2 und abteilung 3 bezeichnet.

bestandsverzeichnis – das register des grundbuchs

zunächst enthält das grundbuch eine aufschrift, welche die bezeichnung des als grundbuchamt zuständigen amtsgerichts sowie die angabe von band und blatt beinhaltet. nach dieser aufschrift findet sich das bestandsverzeichnis, welches als register des grundbuches dient. in diesem register sind die lage und größe des jeweiligen grundstückes entsprechend der bezeichnung im kataster vermerkt. während das grundbuch grundsätzlich die rechtlichen verhältnisse darstellt, zeigt das kataster die tatsächlichen verhältnisse auf. das kataster beinhaltet zudem vielmehr die amtlichen messungen, welche sich auf die grundstücksgrenze und straßen- sowie wegeführung beziehen.

ferner sind in dem register sämtliche grundstücksgleiche rechte wie beispielsweise das wohnungseigentum oder das erbbaurecht verzeichnet. eingetragen werden zudem gemeinderechte, worunter das weiderecht auf einer gemeindewiese fällt. zählt das im bestandsverzeichnis vorgetragene grundstück in verbindung mit einer grunddienstbarkeit als „herrschendes grundstück“ und somit das begünstigte, so kann dieser sachverhalt ebenfalls im bestandsverzeichnis vermerkt werden. diese eintragung wird üblicherweise als aktivvermerk bezeichnet.

grundbuch abteilung 1

die erste abteilung im grundbuch gibt auskunft über die eigentümer sowie erbbauberechtigten eines grundstücks. zusätzlich sind die jeweiligen angaben sowie das gemeinschafts- oder gesellschaftsverhältnis angefügt. das gemeinschaftsverhältnis spielt insbesondere bei einer erbengemeinschaft eine wesentliche rolle. durch den korrekten grundbucheintrag kann kein erbe das grundstück ohne das einverständnis der miterben veräußern. die miterbschaft soll auf diesem wege geschützt werden.

gehört das grundstück einer juristischen person in form einer gesellschaft nach dem handelsgesetzbuch, einer gesellschaft bürgerlichen rechts oder einer kapitalgesellschaft, ist auf die gesellschaftlichen verhältnisse in bezug auf das grundstück zu achten. letztlich sind die grundlagen der eintragung in der ersten abteilung niedergeschrieben.

grundbuch abteilung 2

in der zweiten abteilung des grundbuchs sind sämtliche lasten und beschränkungen, welche nicht in der dritten abteilung eingetragen sind, verzeichnet. hierunter fallen insbesondere grunddienstbarkeiten sowie beschränkte persönliche dienstbarkeiten. zudem sind auflassungsvormerke für die zeit zwischen einem abschluss des kaufvertrages über ein grundstück und dessen endgültigem verzug enthalten.

verfügungsbeschränkungen finden sich ebenfalls im grundbuch in der zweiten abteilung. hierzu gehören neben insolvenzansprüchen sämtliche vermerke über testamentsvollstreckungen, sanierungsvermerke und der widerspruch gegen das eigentum. rechte, welche sich beispielsweise aufgrund eines erbes oder einer gesellschafterstellung begründen, werden ebenfalls in dieser abteilung aufgeführt. hierzu zählen vorkaufsrechte, wohnrechte, nießbrauchstellungen, reallasten oder das erbbaurecht.

grundbuch abteilung 3

grundpfandrechte an den jeweiligen grundstücken werden in der dritten abteilung des grundbuchs aufgeführt. hierzu zählen beispielsweise grundschulden, sicherungsgrundschulden, hypotheken oder sicherungshypotheken. in der regel werden sicherungshypotheken von finanzämtern für steuerschulden in einem verkürzten verfahren eingetragen.

wird in den verfassten texten einer grundbucheintragung auf etwaige urkunden ein bezug genommen, so muss auch die zugehörige grundbuchakte hinterlegt werden. hierzu zählen ebenso die ausfertigungen oder beglaubigte abschriften der im grundbuch genannten grundakten bzw. urkunden. diesbezüglich sind beispielsweise grundschuldbestellungsurkunden zu nennen, welche regelmäßig in das grundbuch aufgenommen werden.

hypothek baufinanzierung

fazit – vorteile und nachteile auf einen blick


wenn du darüber nachdenkst, ein haus zu kaufen oder bauen zu lassen, kann eine finanzierung notwendig werden. mit einer hypothek als absicherung für den aufgenommenen immobilienkredit sicherst du dir eine zuverlässige und günstige möglichkeit, dein haus mit einer guten zinsbindung zu finanzieren. mit einer hypothek geht natürlich auch immer ein gewisses risiko einher. kannst du die tilgung nicht mehr zahlen, so fällt der noch offene forderung in form der immobilie der bank zu. in der regel profitieren somit beide parteien. voraussetzung ist eine pünktliche und garantierte zahlung aller zinsen. insbesondere die laufzeit entscheidet über die höhe der tilgung. mit einer zinsbindung werden die monatlichen kosten zumindest für eine festgelegte laufzeit gesichert. dies kann vor- und nachteile für die tilgung mit sich bringen. eine niedrige zinsbindung sorgt generell für niedrigere kosten und damit für eine kürzere laufzeit des kredits.


letztlich bleibt festzuhalten, dass die hypothek strikt von der grundschuld zu trennen ist. in beiden fällen wird der bank oder einem anderen kreditgeber eine sicherheit in bezug auf einen immobilien- oder grundstückskauf geboten. trotz dieser wesentlichen gemeinsamkeit haben die hypothek und die grundschuld einige charakterliche unterschiede. jede sicherheit ist vollständig im grundbuch zu hinterlegen. während die grundschuld selbst nach der vollständigen rückzahlung des darlehens im grundbuch bestehen bleibt, wird der eintrag der hypothek anschließend gelöscht.

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