baufinanzierung tipps – darauf musst du beim vergleich achten


es gibt wohl kaum eine größere investition im leben, als ein haus oder eine wohnung zu kaufen oder zu bauen. die entscheidung darüber darf deshalb nicht überstürzt, sondern muss sorgfältig geplant werden. hier ein paar tipps, die auf dem weg zu deiner baufinanzierung hilfreich sein könnten.

baufinanzierung tipps

gute finanzielle planung


erstelle eine detaillierte ausgaben- und einnahmenrechnung, um deine baufinanzierung optimal planen zu können. berücksichtige dabei das monatliche nettogehalt, etwaige weitere einkommen und stelle deine ausgaben gegenüber. diese umfassen sparverträge, ratenverpflichtungen, versicherungen, unterhaltszahlungen und die lebenshaltungskosten.

wie viel eigenkapital steht dir zur verfügung?

überlege dir, wie viel haus oder wohnung du dir tatsächlich leisten kannst. wichtig für den immobilienerwerb ist das eigenkapital. mit 0 euro auf der hohen kante kann es passieren, dass du keine finanzierung bekommst. stelle daher sicher, dass du rechtzeitig eigenkapital ansparst.

bis wann soll die immobilie abbezahlt sein?

die laufzeit ist ein weiterer teil der planung. diese hängt vom modell der baufinanzierung ab. du kannst zwischen einem volltilgerdarlehen und dem klassischen annuitätendarlehen mit restschuld wählen. bei ersterem ist die laufzeit genau festgelegt, bei letzterem wird nur die sollzinsfestschreibung festgelegt.

wie hoch soll deine monatliche rate sein?

daneben ist die definition der monatlichen rate deiner zukünftigen immobilienfinanzierung wichtig. die höhe der finanzierungsrate kannst nur du selbst festlegen. lass dich nicht von familienmitgliedern, freunden oder dem bankberater beeinflussen, sondern triff die entscheidung allein aufgrund deines budgets.

damit du für deine pläne, ein eigenheim zu erwerben, einen ersten anhaltspunkt hast, eignet sich folgende rechnung: kalkuliere die künftige baufinanzierungsrate mit 4 prozent als annuität und schon hast du eine vorstellung von der möglichen darlehenssumme deiner immobilienfinanzierung.

beispiel: darlehensbetrag 300.000 €, monatliche rate: 1.000 €, annuität (zins + tilgung) 4,00 %
300.000 € baufinanzierungssumme x 4 / 100 / 12 monate = 1.000 € monatliche rate

baufinanzierung annuität beispiel 10 jahre

10 jahre zinsbindung


sollzinssatz: 1,00 %
tilgung: 3,00 %

restschuld nach 10 jahren: 205.387,59 €
zinskosten: 25.387,59 €

baufinanzierung annuität beispiel 15 jahre

15 jahre zinsbindung


sollzinssatz: 1,50 %
tilgung: 2,50 %

restschuld nach 15 jahren: 173.926,54 €
zinskosten: 53.926,54 €

baufinanzierung annuität beispiel 20 jahre

20 jahre zinsbindung


sollzinssatz: 2,00 %
tilgung: 2,00 %

restschuld nach 20 jahren: 152.601,54 €
zinskosten: 92.601,54 €

zinsbindung passend wählen – mit blick auf die gewünschte sicherheit


in niedrigzinsphasen wird bei der immobilienfinanzierung häufig zu einer längeren zinsbindung geraten. doch ist das wirklich erstrebenswert? denn schließlich wird jede immobilienfinanzierung teurer, je länger sie dauert! bei einer kürzeren sollzinsbindung ist die tilgung bei gleicher rate höher, du sparst an zinsen.

tipp für unentschlossene: es ist auch möglich, die sollzinsfestschreibung für die darlehenssumme deiner baufinanzierung zu splitten, etwa wenn du dich nicht zwischen 10 und 15 jahren entscheiden kannst. ist dein wunsch nach sicherheit groß, setze die tilgung bei der 10-jährigen zinsfestschreibung höher an als bei der 15-jährigen. im sinne der wirtschaftlichkeit kannst du die 15 jahre auf 40 % der summe reduzieren und die 10 jahre auf 60 % erhöhen. damit sind die bauzinsen und das risiko besonders gut verteilt.

beispiel 1:
darlehensbetrag: 300.000 €, zinsbindung: 10 jahre, sollzinssatz: 1,00 %

beispiel 2:
darlehensbetrag: 300.000 €, zinsbindung: 15 jahre, sollzinssatz: 1,50 %

beispiel 3:
darlehensbetrag 1: 150.000 €, zinsbindung 1: 10 jahre, sollzinssatz 1: 1,00 %
darlehensbetrag 2: 150.000 €, zinsbindung 2: 15 jahre, sollzinssatz 2: 1,50 %
= mischzinssatz 1,25 %, durchschnittliche sollzinsbindung 12,5 jahre

baufinanzierung tipps kfw förderung

fördermöglichkeit der kfw


die kreditanstalt für wiederaufbau bietet all jenen, die eine wohnung oder ein haus bauen, kaufen oder renovieren möchten, günstige förderprogramme an. besonders begünstigt werden energieeffiziente neubauten oder sanierungen.

prüfe, ob die zinsen der kfw für deine baufinanzierung passend sind. wir von paloo können einen kredit der kfw in deine immobilienfinanzierung aufnehmen. zudem unterstützen dich unsere berater gerne beim berechnen.

manche banken nehmen bei der immobilienfinanzierung die mittel der kfw als eigenkapital an und können dir so günstigere zinsen gewähren. insbesondere wenn du nur wenig eigenes geld vorweisen kannst, wird die kfw zum wichtigen baustein für deinen immobilienkredit.

beleihungsauslauf – wichtiger faktor für die höhe der zinsen


ein wichtiger begriff bei der vergabe einer baufinanzierung ist der beleihungsauslauf. es handelt sich dabei um den quotienten aus der darlehenssumme und dem beleihungswert der immobilie. diesen wert wird das kreditinstitut berechnen und er ist ein wichtiger entscheidungsfaktor, ob du ein darlehen bekommst oder nicht.

der beleihungsauslauf ist für die konditionen deiner finanzierung entscheidend. die bank wird wie folgt berechnen: das gewünschte haus oder die wohnung kostet 100.000 euro, dein eigenkapital beläuft sich auf 16.000 euro, du benötigst also einen kredit über 84.000 euro. dein beleihungsauslauf schlägt sich demnach mit 84 prozent nieder.

anhand des beleihungsauslaufes definieren die kreditinstitute ihre konditionen. es kann daher sein, dass dir die selbe bank für deine immobilienfinanzierung bei 80 prozent einen anderen zinssatz bietet als bei 90 prozent.

bei oben genanntem beispiel gibt es sinn, zu überlegen, ob du nicht weitere 4.000 euro an eigenkapital auftreiben kannst. aufgrund des geänderten beleihungsauslaufes finanzierst du dann mit besseren zinsen.

siehst du jedoch keine möglichkeit, weitere 4.000 euro an eigenkapital bereitzustellen, kannst du dir überlegen, die baufinanzierungssumme zu erhöhen. denn wird der kreditbetrag um 6.000 euro auf 90.000 euro erhöht, bleibt der zinssatz dennoch der gleiche, schließlich ist es für die bank unwichtig, ob der beleihungsauslauf 84 oder 90 prozent beträgt.

der vorteil für dich: du hast weitere 6.000 euro zur verfügung und kannst beim bauen oder kaufen von haus oder wohnung weitere ausgaben tätigen. in jedem fall wichtig: lass dir beim berechnen zeit und überstürze nichts!

häufig gestellte fragen und tipps zur baufinanzierung


die kompetenten berater von paloo begleiten dich vom baufinanzierung vergleich bis zum abgeschlossenen kredit und stehen dir dabei stets mit rat und tat zur seite. hier ein paar tipps, was du bei der immobilienfinanzierung beachten solltest und welche fragen bei unseren kunden häufig auftreten:

persönliche situation

die konditionen eines baukredits müssen immer mit blick auf die persönlichen möglichkeiten des kreditnehmers vereinbart werden. planst du nachwuchs und wirst du deine monatliche rate entsprechend anpassen müssen? darfst du in den nächsten jahren mit einer größeren geldsumme rechnen? wird ein bausparvertrag fällig oder kannst du auf eine schenkung hoffen? all diese fragen müssen bei einer immobilienfinanzierung berücksichtigt werden, denn nicht für jeden kreditnehmer ist eine längere laufzeit die beste variante.

zeitplan

eine immobilienfinanzierung wird über mehrere jahre abgeschlossen und sollte deshalb gut geplant sein. wir möchten unbedingt vermeiden, dass du am ende mit einem darlehen, aber ohne immobilie dastehst oder umgekehrt. deshalb wird dein baufinanzierungsberater von paloo mit dir den zeitlichen ablauf im detail durchbesprechen. er wird dir verschiedene zinsbindungsmodelle berechnen und dir die vor- und nachteile der einzelnen szenarien aufzeigen.

unabhängiger vergleich

paloo ist keinem anbieter verpflichtet und damit zu 100 % unabhängig. doch das ist nicht bei allen anbietern so, wie du beim vergleich feststellen wirst. unsere berater können ganz individuell auf deine wünsche eingehen, ohne irgendwelche umsatzziele erreichen zu müssen. wir bevorzugen kein kreditinstitut und lassen unseren mitarbeitern freie hand beim baufinanzierungsvergleich und bei der wahl des anbieters. deine bedürfnisse stehen stets im vordergrund, unser erklärtes ziel ist es, dir das beste produkt und die besten zinsen anzubieten.

alle nebenkosten berechnen

unsere rechner beziehen im vergleich stets die nebenkosten in die planung mit ein. das ist wichtig, denn diese betragen oftmals 10 bis 15 prozent des kaufpreises und verteuern damit die immobilie erheblich.

bleibe beim budget realistisch

der schnellste weg in die schuldenfalle ist ein überteuerter kredit. ein baudarlehen, das du dir gerade so leisten kannst, kann dich schnell in die bredouille bringen. unser budgetrechner hilft dir, alle kosten zu analysieren!

nutze alle möglichkeiten aus

bei der planung und beim vergleich kannst du dich auf paloo verlassen! unsere rechner berechnen dir die unterschiedlichsten szenarien, unsere berater handeln ausschließlich in deinem interesse.

zinsen nach 10 jahren checken

zu besten konditionen ist bekanntlich nicht in stein gemeißelt behalte das sonderkündigungsrecht nach 10 jahren laufzeit im hinterkopf und kontaktiere uns gerne wieder, wenn es darum geht, eine umschuldung oder eine anschlussfinanzierung abzuschließen.

diese unterlagen sind für die baufinanzierung nötig


beim kauf oder bau eines eigenheims muss es mit der finanzierung oft schnell gehen. die lust auf stundenlanges zusammentragen der unterlagen für die immobilienfinanzierung ist begrenzt. umso besser, wenn du bereits bevor du deine traumimmobilie gefunden hast deine persönlichen unterlagen zusammensammelst und bereit hältst, damit es bei der beantragung der finanzierung schnell gehen kann und du nur noch die unterlagen deiner wunschimmobilie bereitstellen musst. welche das sind, erfährst du hier.

ist das neue eigenheim gefunden und wird die immoblie vielleicht sogar über einen makler vermittelt kannst du die unterlagenliste betreffend der immobilie einfach an den makler weiterleiten. so wird die beantragung für dich nicht zur nervlichen zerreißprobe, denn um den rest kümmern wir uns.

im gespräch mit deinem paloo berater klärt ihr gemeinsam deine wünsche und ziele für die baufinanzierung. du definierst welche rate, laufzeit, sollzinsbindung und ausstattungswünsche wie sondertilgungsoption, tilgungswechsel und dauer der bereitstellungszinsfreien zeit du dir vorstellst und dein berater zeigt dir optimale baufinanzierungsangebote oder bietet dir passende alternativen, immer mit dem blick auf die günstigsten zinsen.

persönliche unterlagen


ausweis oder reisepass: die banken prüfen anhand deines passes dein geburtsdatum, deinen geburtsort sowie deine staatsangehörigkeit. sie möchte sichergehen, dass hinter dem baufinanzierungsantrag eine „echte“ person steckt. das prüft sie anhand eines gültigen personalausweises oder reisepasses (vorder- und rückseite). bei nicht-eu-bürgern muss zusätzlich eine unbefristete aufenthaltsgenehmigung vorgelegt werden.

aufenthaltsgenehmigung: für die abwicklung der immobilienfinanzierung ist es wichtig, dass du über ein unbefristetes aufenthaltsrecht und eine arbeitserlaubnis verfügst. kannst du dies nicht vorweisen, wird der abschluss eines baudarlehens deutlich schwieriger.

nachweise über deine bonität


gehaltsnachweis der vergangenen 3 monate: bei der vergabe einer immobilienfinanzierung ist das regelmäßige einkommen das wohl wichtigste kriterium. bei bezügemitteilungen ist die letzte erhaltene bezügemitteilung und gegebenenfalls der gehaltseingang auf dem girokonto der letzten 3 monate nachzuweisen.

baufinanzierung tipps unterlagen lohnsteuerbescheinigung


elektronische lohnsteuerbescheinigung vom vorjahr: anhand der bescheinigung verschafft sich der kreditgeber einen überblick über deine gehaltsentwicklung. die meisten kreditinstitute möchten wissen, wie viel du im vergangenen jahr pro monat an einkommen bezogen hast und ob es schwankungen im betrag gibt.

jüngster einkommensteuerbescheid: hier erfährt die bank, ob du ein nebengewerbe angemeldet hast oder ob du weitere einkommen aufweisen kannst. darüber hinaus sieht das kredithaus auch etwaige verluste. wichtig: es müssen alle seiten, erscheinen sie dir auch noch so unwichtig, eingereicht werden. daher beim zusammenstellen der unterlagen unbedingt darauf achten, bis zum stempel der finanzbehörde einzuscannen.

baufinanzierung tipps unterlagen einkommensteuererklärung


jüngste einkommensteuererklärung: bist du selbstständig oder vermietest du immobilien, musst du die jüngste, unter umständen auch die vorvergangene einkommensteuererklärung vorlegen. die bank möchte genau wissen, mit welchen einnahmen und ausgaben du konfrontiert bist.

vermögen und verbindlichkeiten


aufstellung: eine auflistung deines vermögens und deiner verbindlichkeiten ist für banken ein wichtiges dokument. so wird der kreditgeber einer 100 % finanzierung eher zustimmen, wenn du bereits eine lastenfreie immobilie besitzt. oder aber du hast bereits mehrere darlehen abgeschlossen und das kreditinstitut sieht deinen persönlichen überschuldungsgrad überschritten.

kontoauszug: das finanzhaus möchte nicht nur wissen, welchen betrag du an eigenkapital aufwenden willst, du musst auch nachweisen, dass du über diese summe verfügst.

bestehende darlehensverträge: dein künftiger vertragspartner für die immobilienfinanzierung möchte details über bestehende finanzierungen erfahren. gefragt sind informationen über die art der kredite, über die restlaufzeit und die monatliche rate. dein berater von paloo prüft bei dieser gelegenheit mit dir gemeinsam alle bestehenden verträge und überlegt, ob es für ein oder mehrere darlehen eine umschuldungsmöglichkeit gibt.

kontoauszüge deiner darlehen vom vorjahr: die anbieter möchte sichergehen, dass du bei bestehenden krediten deinen zahlungsverpflichtungen regelmäßig nachkommst und hat deshalb interesse an den auszügen des vergangenen jahres.

baufinanzierung tipps unterlagen grundbuch


grundbuchauszug bestehender immobilien: bei baufinanzierungen kommt es immer wieder vor, dass banken vergebene kredite nicht an die schufa gemeldet haben. deshalb kann das kreditinstitut einen aktuellen grundbuchauszug anfordern. anhand des dokuments wird geprüft, ob eine bestandsimmobilie frei von schulden ist.

dokumente zur immobilie

baufinanzierung tipps unterlagen ansicht


ansichten: das sind verschiedene zeichnungen, die deine wunschimmobilie von außen zeigen.

baufinanzierung tipps unterlagen schnitt


schnitt: wie hoch sind der keller, das dachgeschoss und die einzelnen stockwerke? kannst du im dachgeschoss noch stehen? diese und andere fragen sind wichtig für die ermittlung der wohnfläche und des umbauten raums.

baufinanzierung tipps unterlagen grundriss


bemaßte grundrisse: damit lassen sich die wohnflächenberechnung und die raumaufteilung nachvollziehen.

baubeschreibung: hierbei sind sämtliche baudetails gefragt. besteht dein haus aus fertigbeton? ist es stein auf stein gebaut oder hast du dich für eine holzständerbauweise entschieden? kommen im haus kunststofffenster oder holzfenster zur anwendung? fragen dieser art kann die baubeschreibung beantworten.

baufinanzierung tipps unterlagen lageplan

quelle: paloo gmbh


lageplan oder flurkarte: anhand dieser dokumente kann sich die bank einen überblick über die bebauung der nachbarschaft verschaffen. es ist außerdem zu sehen, ob eine zufahrtsmöglichkeit zu deinem grundstück besteht.

kaufvertragsentwurf: welcher kaufpreis wurde ausverhandelt und wurde auch inventar verkauft? hier ist vorsicht geboten: inventar kann dir zwar grunderwerbssteuer sparen, doch aufgrund des verminderten objektwerts auch die finanzierung teurer machen. kläre diesen punkt unbedingt vorab mit deinem paloo berater. ebenfalls in den konditionen des kaufvertrags geregelt: die fälligkeit des kaufpreises.

grundbuchauszug: beim finanzierungsantrag sind die grundbuchdaten gefordert. die banken möchten wissen, ob es in der abteilung ii beschränkungen oder lasten gibt. denn diese wirken sich wertmindernd auf die immobilie aus und haben einfluss auf die finanzierung. unter umständen können entsprechende eintragungen den baukredit gefährden. wichtig sind auch die abteilungen i und iii, wo der aktuelle eigentümer und bestehende grundschulden eingetragen sind.

wohnflächenberechnung: diese weist aus, wie viel fläche des objekts als wohnfläche definiert ist. unter umständen sind hier kellerräume nicht zu berücksichtigen, da sie als nutzfläche gekennzeichnet sind. im dachgeschoss werden ebenfalls nicht alle flächen mitberechnet. erst ab einer deckenhöhe von 2 metern wird dies als wohnfläche gelistet. dieser punkt ist wichtig für die wertermittlung, denn üblicherweise wird beim berechnen der preis pro quadratmeter herangezogen.

berechnung umbauter raum: neben der wohnfläche ist auch der umbaute raum wichtig. oft wird der wert eines hauses über die baukosten berechnet. der preis pro kubikmeter (kubatur) sagt aus, wie viel liter wasser du in dein haus füllen könntest.

wie kann ich die unterlagen an paloo übermitteln


bei der beantragung deiner finanzierung fordert die gewählte bank einige unterlagen und dokumente als nachweis um die angaben des potenziellen kreditnehmers zu prüfen. wichtig ist dabei die aktualität. bei den meisten dokumenten für die immobilienfinanzierung gibt die bank aber ohnehin vor, für welchen zeitraum diese von dir eingereicht werden müssen.

die baufinanzierungsunterlagen kannst du uns ganz einfach und bequem online übermitteln. natürlich nehmen wir deine unterlagen auch weiterhin in papierform an. beachte dabei, dass die bank in der regel keine unterlagen im original benötigt und originale nur auf anforderung nachgewiesen werden müssen.

daten für den baufinanzierung vergleich

persönliche daten

für den baufinanzierungsvergleich brauchen wir deinen vornamen, nachnamen und deinen geburtsnamen. der familienstand, das geburtsdatum und der geburtsort, sowie die staatsangehörigkeit werden ebenfalls benötigt.

berufliche situation

in der immobilienfinanzierung ist es für den kreditgeber wichtig, informationen zu deiner beruflichen situation zu haben um einschätzen zu können ob du die monatliche finanzierungsrate über die gesamte laufzeit zahlen kannst.

daher werden wir dich fragen, welchen beruf du ausübst, wer dein arbeitgeber ist und wie lange du dort schon beschäftigt bist. abgefragt wird außerdem, ob dein arbeitsverhältnis befristet ist oder ob du dich noch in der probezeit befindest.

bist du selbstständig, sind informationen zu deinem unternehmen gefragt, sowie bei gemeinschaftsfirmen deine beteiligungshöhe an der firma.

baufinanzierung tipps daten

einnahmen und ausgaben

dem kreditinstitut geht es in erster linie um pflichtausgaben wie bereits bestehende ratenkredite, unterhaltsverpflichtungen oder private krankenversicherungen. für die lebenshaltungskosten wird von der bank eine pauschale angesetzt, du musst also für die finanzierung nicht im detail über hausratversicherung, tankkosten oder rundfunkgebühren auskunft geben. für dich persönlich ist es dennoch wichtig, die ausgaben im detail zu kennen, denn beim berechnen der monatlichen baufinanzierungsrate ist die kenntnis über dein budget wichtig!

vermögen und eigenkapital

ein wichtiger eckpunkt der baufinanzierung ist das eigenkapital. die bank benötigt angaben zu deinem vermögen und möchte wissen, wie viel eigenkapital du in die immobilienfinanzierung einbringen möchtest. hier steht es dir frei, nur einen teil deines vermögens als eigenkapital einzusetzen. allerdings solltest du dein gesamtes vermögen der bank mitteilen, denn die tatsache, dass noch weitere rücklagen vorhanden sind, kann für die kreditentscheidung vorteilhaft sein.

immobilienvermögen

für die anfrage deiner finanzierung ist auch von bedeutung, ob du bereits eine oder mehrere immobilien besitzt. halte die angaben zur adresse und der größe ebenso bereit wie die information zu etwaigen mieteinnahmen oder bestehenden immobiliendarlehen.

daten zur immobilie die finanziert werden soll

egal, ob du ein haus bauen oder eine wohnung kaufen willst, für den baufinanzierungsantrag sind angaben zur wunschimmobilie gefragt. die bank möchte wissen, wo das objekt liegt und welche größe es hat. die wohnfläche, das baujahr sowie vergangene modernisierungen werden in der kalkulation ebenso berücksichtigt wie die parkmöglichkeit, etwa in form einer tiefgarage, einem außenstellplatz oder einer garage.

ebenfalls von interesse sind weiterführende informationen:

  • beim kauf einer wohnung ist es wichtig in welchem stockwerk diese liegt und ob ein aufzug im haus vorhanden ist. ebenso ist von bedeutung, wie viele stockwerke das haus insgesamt hat und wie viele parteien im haus untergebracht sind.
  • planst du dagegen, ein haus zu kaufen oder zu bauen, möchte die bank wissen, ob das objekt unterkellert ist und wie groß das grundstück insgesamt ist. zusätzlich gefragt ist die anzahl der vollgeschosse.

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