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was ist eine vorfälligkeits-entschädigung?
zahlst du deinen kredit während der zinsfestschreibungszeit vorzeitig an die bank zurück, so erhebt diese dafür ein entgelt, welches als vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet wird.
ob du nun also vor dem ende der laufzeit deinen kredit vollständig zurückzahlst, oder eine sondertilgung leistest, ist dies mit kosten verbunden. es wird daher in der regel die zahlung einer vorfälligkeitsentschädigung an die bank fällig. als du deinen kreditvertrag mit der bank abgeschlossen hast, habt ihr einen bestimmten zinssatz und eine gewisse laufzeit vereinbart. tilgst du den kredit vorzeitig, so entgeht der bank ein teil der kommenden zinserträge. knapp formuliert ist die vorfälligkeitsentschädigung der ausgleich der bank für entgangene zinsen. solch ein fall kann bei einem klassischen ratenkredit eintreten oder, wenn es im rahmen einer baufinanzierung zu einem vorzeitigen hausverkauf kommt.
die vorfälligkeitsentschädigung in der baufinanzierungg
in der immobilienfinanzierung kann ein umzug grund dafür sein, oder die änderung der persönlichen finanziellen verhältnisse. manchmal merken immobilienkäufer nach einiger zeit, dass sie sich mit der baufinanzierung zu viel aufgebürdet haben. am häufigsten kommt es zu einer vorzeitigen tilgung eines immobilienkredits, weil die immobilie verkauft wird. andere gründe können eine erbschaft oder umschuldung sein, oder auch der verkauf einer anderen, bereits abbezahlten immobilie.
nimmst du heutzutage in deutschland eine immobilienfinanzierung auf, so werden dafür meist eine feste zinsbindung vereinbart. konkret bedeutet das, dass die zinsen über den gesamten zinsbindungszeitraum hinweg gleich bleiben.
möchtest du dein darlehen vorzeitig zurückzahlen – sprich, während der vereinbarten zinsbindungsfrist – so musst du die bank schriftlich darüber informieren. häufig erhebt die bank dann eine vorfälligkeitsentschädigung, die sie dir in rechnung stellt.
eine andere form der vorfälligkeitsentschädigung ist der „erfüllungsschaden“. kannst du dir deine monatlichen raten nicht mehr leisten, so kann die bank deinen kreditvertrag einseitig kündigen. im rahmen dieser kündigung darf sie eine vorfälligkeitsentschädigung von dir verlangen.
abhängig von der kreditsumme und der restlaufzeit kann hier schnell ein fünfstelliger betrag zusammenkommen. damit du weißt, auf welche summe sich die vorfälligkeitsentschädigung für dein darlehen genau beläuft, fragst du am besten immer vorher bei der bank nach.
planst du eine umschuldung deiner baufinanzierung in ein günstigeres darlehen, so musst du diese kosten dabei mit berücksichtigen. wohlgemerkt, dies gilt für eine immobilienfinanzierung. bei einem ratenkredit ist die vorfälligkeitsentschädigung deutlich geringer. hier gilt die gesetzlich geregelte obergrenze von maximal einem prozent auf den vorzeitig zurückgezahlten betrag.
für die berechnung der vorfälligkeitsentschädigung sind in der baufinanzierung folgende faktoren relevant:
- wann wurde die baufinanzierung vollständig ausbezahlt?
- wie hoch ist die restschuld deines darlehens?
- wie hoch ist deine monatliche rate?
- sind sondertilgungen erlaubt?
- darfst du die höhe der tilgung verändern?
- wie lange läuft die zinsbindung noch?
- wie hoch ist der vereinbarte zinssatz?
- wie ist das aktuelle zinsniveau?
methoden für die berechnung
zur berechnung der vorfälligkeitsentschädigung kann die bank die aktiv-passiv-methode oder die aktiv-aktiv-methode heranziehen.
aktiv-passiv-methode
am häufigsten erfolgt die berechnung auf grundlage der aktiv-passiv-methode. dafür werden die aktuellen zinssätze für hypothekenpfandbriefe genommen. banken berechnen die höhe der rendite, die die hypothekenpfandbriefe erreicht hätten, wäre die laufzeit gleich geblieben. die ermittelte rendite stellen die banken den entgangenen zinseinnahmen gegenüber, die ihnen die baufinanzierung eingebracht hätte. die differenz ergibt die nichtabnahmeentschädigung. desto größer die differenz, desto höher die nichtabnahmeentschädigung. bei der aktiv-passiv-methode erfolgt die berechnung der differenz zwischen dem entgangenen zinsgewinn und der potentiellen rendite der banken bei einer anlage der kreditsumme in hypothekenpfandbriefen. die entsprechende differenz fordert die bank vom kreditnehmer als entschädigung.
aktiv-aktiv-methode
die aktiv-aktiv-methode wird seltener angewandt. dabei nimmt die bank an, dass sie das geld, welches bei einer baufinanzierung von einem kunden nicht in anspruch genommen wurde, einem anderen kreditnehmer hätte geben können. daher ergibt sich die nichtabnahmeentschädigung aus dem zins des nicht in anspruch genommenen kredits und dem zins aktueller baukredite. bei der aktiv-aktiv-methode erfolgt die berechnung der differenz zwischen dem zinssatz des nicht abgenommenen kredits und dem zinssatz aktueller kredite.
die nichtabnahmeentschädigung der banken
es gibt neben der vorzeitig geleisteten tilgung bei der baufinanzierung noch einen weiteren fall, in welchem ein kreditgeber von einem kreditnehmer eine entschädigung fordern kann. es geht dabei um die nichtabnahmeentschädigung. wurde im rahmen einer baufinanzierung der gewährte kredit nicht vollständig abgerufen, weil etwa die baukosten günstiger als gedacht waren, so kann die bank für das nicht abgerufenen geld eine nichtabnahmeentschädigung berechnen.
keine vorfälligkeitsentschädigung – diese ausnahme gibt es
eine immobilienfinanzierung, die bereits seit mindestens 10 jahren läuft, bildet eine ausnahme. für solch einen fall wurde per gesetz ein sonderkündigungsrecht festgesetzt. so kann für eine baufinanzierung unter einhaltung einer frist von sechs monaten eine kündigung ausgesprochen werden, ohne dass diese kündigung die bank zu einer vorfälligkeitsentschädigung berechtigt. der gesetzgeber ermöglicht einen vorzeitigen ausstieg aus einer laufenden baufinanzierung durch das sonderkündigungsrecht gemäß § 489 abs. 1 nr. 1 des bgb.
regelungen beim ratenkredit
eine vorfälligkeitsentschädigung fällt beim ratenkredit wesentlich geringer aus. das liegt daran, dass die kreditsummen viel niedriger und die laufzeiten kürzer sind als bei einer immobilienfinanzierung. zudem wurden überhöhte vorfälligkeitsentschädigungen durch die verbraucherkreditrichtlinie der eu aus dem jahr 2010 unterbunden. das gesetz räumt banken das recht ein, eine vorfälligkeitsentschädigung für entgangene zinsgewinne von ihren kreditnehmern zu verlangen. die höhe der vorfälligkeitsentschädigungen ist jedoch begrenzt. erfolgt die kündigung eines darlehens vorzeitig, so dürfen banken höchstens 1 % der restschuld als entschädigung von einem kreditnehmer verlangen. dies geht auch nur dann, wenn die laufzeit des darlehens noch länger als 12 monate ist. liegt die vertragslaufzeit unter 12 monaten, so darf sich die entschädigung auf höchstens 0,5 % der noch nicht getilgten darlehenssumme belaufen.
fazit zur vorfälligkeitsentschädigung
nimmst du einen kredit oder eine baufinanzierung auf, so legst du vorab gemeinsam mit deinem kreditgeber fest, wie lange die laufzeit des darlehens sein soll und wie hoch der zinssatz ausfällt. wenn du dein darlehen vorzeitig kündigst, entgeht dem kreditgeber geld aus dem zinsgewinn. daher fordert er nach einer kündigung eine vorfälligkeitsentschädigung. die kosten dafür sind nicht unerheblich. bei einem klassischen kredit fallen sie nicht so hoch aus und sind zudem gesetzlich gedeckelt. bei einer immobilienfinanzierung können sich die kosten bei einer vorzeitigen kündigung aber schnell im fünfstelligen bereich bewegen.
um die genaue höhe der entschädigung zu ermitteln, wenden banken verschiedene berechnungen an. die berechnung von vorfälligkeitsentschädigungen erfolgt am häufigsten nach der aktiv-passiv-methode. bei dieser methode wird die differenz zwischen dem entgangenen zinsgewinn und der potentiellen rendite bei einer anlage der kreditsumme in hypothekenpfandbriefen ermittelt. diese differenz entspricht der höhe der entschädigung, die du für deine kündigung entrichten musst. zusammenfassend gilt: gerade bei baufinanzierungen sind die kosten für vorfälligkeitsentschädigungen hoch. auch wenn du dein baudarlehen vorzeitig umschulden möchtest, solltest du dir vorab klarheit über die kosten der entschädigung verschaffen und diese mit einkalkulieren.
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