bauzinsen-entspannung: spürbare entlastung bei langfristigen darlehen

wöchentliche zinsanalyse der immobilienfinanzierung vom 24.04.2025

zusammenfassung

willkommen zur wöchentlichen zinsanalyse vom 24. april 2025. in der vergangenen woche haben wir eine leichte entspannung bei den bauzinsen gesehen, mit einem rückgang von durchschnittlich 0,08 prozentpunkten bei 10-jährigen finanzierungen. dieser trend wurde maßgeblich durch die stabilen renditen der bundesanleihen und positive signale vom kapitalmarkt beeinflusst. die ezb hatte auf ihrer letzten sitzung am 17. april die leitzinsen unverändert gelassen, jedoch angedeutet, dass bei weiterer stabilisierung der inflation eine lockerung der geldpolitik im juni möglich sei. die durchschnittszinsen für 10-jährige immobilienfinanzierungen liegen aktuell bei 3,45%, was den niedrigsten stand seit anfang februar darstellt.

besonders auffällig: während die kurzfristigen zinssätze (5 jahre) relativ stabil blieben, konnten wir bei den längerfristigen laufzeiten deutlichere rückgänge beobachten. für immobilienkäufer und anschlussfinanzierer bietet sich damit ein günstigeres umfeld als noch vor einigen wochen. allerdings deuten die swap-sätze und die jüngsten expertenprognosen darauf hin, dass wir uns in einer phase temporärer entspannung befinden könnten, mit möglichen schwankungen in den kommenden wochen.

aktuelle zinsentwicklung

in der berichtswoche vom 18. bis 24. april 2025 haben wir einen erfreulichen trend für immobilienfinanzierer gesehen:

• bei 10-jährigen immobilienfinanzierungen fielen die durchschnittszinsen von 3,53% auf 3,45%.
• 15-jährige finanzierungen verzeichneten einen rückgang von 3,78% auf 3,68%.
• 5-jährige zinsbindungen blieben mit einer änderung von 3,12% auf 3,10% vergleichsweise stabil.
• 20-jährige darlehen sanken von 3,95% auf 3,85%.

diese entwicklung entspricht einem rückgang von 0,08 bis 0,10 prozentpunkten bei den mittleren und langen laufzeiten, was nach den kriterien unserer analyse als „gefallen“ einzustufen ist.

besonders bemerkenswert ist die entwicklung im vergleich zur vorwoche, als die zinsen noch weitgehend stabil waren. die aktuelle bewegung zeigt eine fortsetzung des leichten abwärtstrends, der bereits in der zweiten aprilhälfte eingesetzt hat. laut den daten von verivox und interhyp, die am 22. april 2025 veröffentlicht wurden, liegen die top-konditionen für bestkunden mit ausgezeichneter bonität sogar noch deutlich niedriger:

beispiele mit durchschnittszinsen (stand: 17.04.2025):

bei 2% anfänglicher tilgung und 60% beleihung

die rendite der 10-jährigen bundesanleihen, die als referenzwert für die bauzinsen gilt, bewegte sich in der berichtswoche weiter nach unten und schloss am mittwoch bei 2,31%, nach 2,38% in der vorwoche. diese entwicklung spiegelt sich direkt in den refinanzierungskosten der banken wider. auch die bund-futures, die als indikator für zukünftige zinserwartungen dienen, zeigten mit einem anstieg von 1,2 punkten einen trend zu sinkenden zinsen.

die statistiken der deutschen bundesbank, die am 20. april 2025 aktualisiert wurden, bestätigen ebenfalls den leichten rückgang bei neugeschäftsvolumen für wohnungsbaukredite, was auf eine etwas geringere nachfrage hindeuten könnte. gleichzeitig haben sich die refinanzierungskosten der pfandbriefbanken verbessert, was zusätzlichen spielraum für zinssenkungen bietet.

die jüngste entwicklung weist auch darauf hin, dass die zinsdifferenz zwischen kurzen und langen laufzeiten (zinsspread) leicht abgenommen hat, was auf eine normalisierung der zinskurve hindeutet. dies könnte für anschlussfinanzierer, die zwischen verschiedenen laufzeiten abwägen, ein wichtiger faktor sein.

einflussfaktoren

mehrere wesentliche faktoren haben in der vergangenen woche die zinsentwicklung beeinflusst:

1. EZB-politik und signale

• die europäische zentralbank hat auf ihrer sitzung am 17. april 2025 die leitzinsen wie erwartet unverändert bei 3,75% (hauptrefinanzierungssatz) belassen.
• ezb-präsidentin christine lagarde deutete jedoch an, dass bei weiterhin positiven inflationsdaten eine zinssenkung im juni „auf dem tisch liegen könnte“.
• diese kommunikation wurde vom markt als klares signal für eine lockerung der geldpolitik interpretiert und hat zu sinkenden renditen bei staatsanleihen geführt.

2. inflationsentwicklung

• die vorläufigen inflationszahlen für april, die am 21. april 2025 veröffentlicht wurden, zeigen einen rückgang der inflationsrate in der eurozone auf 2,1% (vormonat: 2,3%).
• in deutschland sank die inflation auf 2,0% und liegt damit genau am zielwert der ezb.
• diese entwicklung bestärkt die erwartung einer baldigen zinssenkung und hat unmittelbare auswirkungen auf die kapitalmarktzinsen.

3. inflationsdaten

• die inflationsrate in deutschland ist im märz auf 2,2% gesunken (veröffentlicht am 12.04.2025)
• die kerninflationsrate (ohne energie und nahrungsmittel) liegt bei 2,7% und zeigt weiterhin eine gewisse hartnäckigkeit
• in der eurozone insgesamt fiel die inflation auf 2,3%, nähert sich damit aber dem EZB-zielwert von 2%
• das statistische bundesamt prognostiziert für april eine stabile oder leicht sinkende inflationsrate

4. konjunkturelle entwicklung

• das ifo-institut veröffentlichte am 22. april 2025 seinen geschäftsklimaindex, der überraschend von 90,2 auf 91,5 punkte gestiegen ist.
• das zew-institut meldete am gleichen tag verbesserte konjunkturerwartungen mit einem anstieg des stimmungsindikators um 3,5 punkte.
• diese positiven wirtschaftssignale haben die sorge vor einer rezession gedämpft und zu einer stabilisierung der märkte beigetragen.

5. internationale einflussfaktoren

• die us-notenbank fed hat durch ihren vorsitzenden jerome powell am 19. april 2025 signalisiert, dass sie an ihrem plan festhalten wird, die zinsen im laufenden jahr zu senken, wenn die inflation weiter zurückgeht.
• diese aussage hat die renditen der us-staatsanleihen gedrückt, was auch auswirkungen auf die europäischen anleihemärkte hatte.
• zudem haben sich die geopolitischen spannungen im nahen osten leicht entspannt, was zu einer verringerung der risikoaufschläge führte.

6. swap-sätze und refinanzierungskosten

• die 10-jährigen euro-swap-sätze, ein wichtiger indikator für die refinanzierungskosten der banken, sanken in der berichtswoche von 2,59% auf 2,52%.
• pfandbriefrenditen verzeichneten einen rückgang um 0,07 prozentpunkte auf 2,95%.
• diese verbesserung der refinanzierungsbedingungen ermöglicht es den banken, günstigere konditionen für baufinanzierungen anzubieten.

besonders bedeutsam ist die kombination aus nachlassender inflation und gleichzeitiger wirtschaftlicher erholung. diese konstellation schafft ein umfeld, in dem die ezb ihre geldpolitik lockern kann, ohne rezessionssorgen oder inflationsrisiken zu verschärfen. kapitalmarktexperten der deutschen bank und der commerzbank, die sich am 23. april 2025 äußerten, sehen hierin einen möglichen längerfristigen trend zu moderat sinkenden zinsen, warnen jedoch vor übertriebenen erwartungen bezüglich des tempos und des ausmaßes der zinssenkungen.

ausblick

für die kommenden wochen zeichnet sich folgendes bild ab:

kurzfristiger ausblick (10 tage):

• die aktuelle dynamik deutet auf leicht sinkende bis stabile bauzinsen in den nächsten 10 tagen hin.
• experten von dr. klein und interhyp erwarten eine seitwärtsbewegung mit leichter tendenz nach unten, mit potenziellen schwankungen im bereich von 0,05 bis 0,10 prozentpunkten.
• die volatilität könnte durch den anstehenden arbeitsmarktbericht in den usa am 03. mai 2025 temporär zunehmen.

mittelfristiger ausblick (nächste 30 tage):

• für den zeitraum bis ende mai 2025 prognostizieren kapitalmarktexperten der großen finanzinstitute mehrheitlich einen moderat sinkenden zinstrend.
• die wahrscheinlichkeit einer ezb-zinssenkung im juni nimmt zu, was die langfristigen zinsen weiter unter druck setzen könnte.
• laut einer am 22. april 2025 veröffentlichten prognose des diw berlin könnten die bauzinsen bis ende mai um weitere 0,10 bis 0,20 prozentpunkte sinken, wenn sich die inflation weiterhin abschwächt.

es ist jedoch zu beachten, dass unerwartete wirtschaftsdaten oder geopolitische ereignisse jederzeit für kurzfristige ausschläge sorgen können. die swap-märkte preisen aktuell eine ezb-zinssenkung im juni mit einer wahrscheinlichkeit von 85% ein, was bereits teilweise in den aktuellen konditionen reflektiert ist.

interessant ist auch die entwicklung der zinskurve: während wir bei kurzfristigen finanzierungen nur geringe änderungen sehen, bieten längere laufzeiten zunehmend attraktivere konditionen. dies könnte für viele darlehensnehmer ein argument sein, jetzt längere zinsbindungen in betracht zu ziehen.

orientierungshilfen

basierend auf der aktuellen marktlage hier einige neutrale orientierungspunkte für verschiedene situationen:

für angehende immobilienkäufer:

• das aktuelle zinsumfeld bietet im vergleich zum jahresbeginn günstigere konditionen.
• bei kurz- bis mittelfristigen kaufplänen könnte es sinnvoll sein, die aktuelle entspannung zu nutzen.
• für langfristige planungen über mehrere monate hinweg lohnt es sich, die ezb-entscheidung im juni abzuwarten.

für anschlussfinanzierer:

• wenn deine anschlussfinanzierung in den nächsten 3-6 monaten ansteht, könnte ein forward-darlehen jetzt attraktiv sein, um die aktuellen konditionen zu sichern.
• bei längeren restlaufzeiten (>12 monate) spricht die aktuelle tendenz dafür, die entwicklung weiter zu beobachten.
• prüfe den kostenvergleich zwischen einer vorzeitigen ablösung (inkl. vorfälligkeitsentschädigung) und einem forward-darlehen.

für bestehende darlehen:

• • mit blick auf die aktuell günstigeren konditionen könnte eine umschuldung für darlehen mit hohen zinssätzen (>4%) eine überprüfung wert sein.
  • bei zinsbindungen, die noch mehrere jahre laufen, überwiegen meist die kosten einer vorfälligkeitsentschädigung die zinsvorteile.

bitte beachte: diese orientierungspunkte stellen keine finanzberatung dar, sondern sind lediglich allgemeine markteinordnungen. für konkrete entscheidungen empfehlen wir immer eine individuelle beratung, die deine persönliche situation berücksichtigt.