bauzinsen im sinkflug: deine chance auf günstigere kredite

zusammenfassung

willkommen zur monatlichen zinsanalyse vom 8. april 2025! im märz haben wir eine leichte entspannung bei den bauzinsen beobachtet. nachdem die ezb mitte märz den leitzins um 0,25 prozentpunkte auf nun 3,25% gesenkt hat, zeigt sich ein vorsichtiger abwärtstrend bei den hypothekenzinsen. die durchschnittlichen zinssätze für eine 10-jährige baufinanzierung fielen im märz auf etwa 3,55% – ein rückgang von 0,14 prozentpunkten gegenüber februar.

die renditen der 10-jährigen bundesanleihen, die als wichtiger indikator für die bauzinsen gelten, bewegten sich im märz ebenfalls nach unten und schlossen bei 2,32%. dieser rückgang wurde durch eine weiter nachlassende inflation begünstigt, die im euroraum auf 2,1% gesunken ist und damit nahe am ezb-zielwert von 2,0% liegt.

während kurzfristige finanzierungen (5 jahre) derzeit bei durchschnittlich 3,30% liegen, bewegen sich längere laufzeiten (15-20 jahre) im bereich von 3,65% bis 3,80%. für die kommenden monate erwarten experten eine fortsetzung des moderaten abwärtstrends, vorausgesetzt, dass die inflation weiter zurückgeht und die ezb ihren zinssenkungskurs fortsetzt. allerdings bleiben wirtschaftliche unsicherheiten und geopolitische risiken bestehen, die diese prognose jederzeit beeinflussen können.

aktuelle zinsentwicklung

bauzinsen märz 2025: leichte entspannung setzt sich fort

im märz 2025 haben wir eine fortsetzung des moderaten abwärtstrends bei den hypothekenzinsen beobachtet. die durchschnittlichen bauzinsen für immobilienfinanzierungen sind im vergleich zum februar merklich gesunken:

beispiele mit durchschnittszinsen bei 2% tilgung und 60% beleihung

die daten der verschiedenen vergleichsportale zeigen einen recht einheitlichen trend. sowohl interhyp als auch dr. klein berichten von einer spürbaren zinssenkung im baufinanzierungsbereich. nach angaben der fmh-finanzberatung lagen die besten angebote für 10-jährige finanzierungen ende märz sogar bei 3,25% für bonitätsstarke kunden.

besonders bemerkenswert: die differenz zwischen kurz- und langfristigen finanzierungen hat sich leicht verringert. während diese zinsschere im januar noch bei etwa 0,65 prozentpunkten zwischen 5- und 20-jährigen darlehen lag, beträgt sie aktuell nur noch 0,50 prozentpunkte. dies deutet darauf hin, dass die banken auch für längere laufzeiten wieder etwas günstigere konditionen anbieten.

die deutsche bundesbank bestätigt in ihren statistischen auswertungen diesen trend. der von ihr ermittelte effektivzins für wohnungsbaukredite mit anfänglicher zinsbindung von über 10 jahren lag im märz bei durchschnittlich 3,58% – ein rückgang von 0,11 prozentpunkten gegenüber februar.

bemerkenswert ist auch die zunehmende differenzierung der kreditinstitute bei der zinsgestaltung. während einige anbieter ihre konditionen deutlich nach unten angepasst haben, halten sich andere noch zurück. das führt zu einer größeren bandbreite an angeboten auf dem markt. für kreditnehmer bedeutet dies, dass ein gründlicher vergleich verschiedener angebote umso wichtiger wird.

die angespannte lage bei den immobilienpreisen, die sich nach dem rückgang in 2022/2023 inzwischen wieder stabilisiert haben, zusammen mit den etwas günstigeren finanzierungskonditionen, hat im märz zu einer leichten belebung der nachfrage nach baufinanzierungen geführt. laut daten der vergleichsportale stieg das finanzierungsvolumen im vergleich zum jahresbeginn um etwa 8%.

einflussfaktoren

ezb-politik: zinswende nimmt fahrt auf

der wichtigste einflussfaktor für die zinsentwicklung im märz war zweifelsohne die entscheidung der ezb vom 14. märz 2025, den leitzins um weitere 0,25 prozentpunkte auf 3,25% zu senken. dies war bereits die dritte zinssenkung nach dem hochzinszyklus 2022-2023. ezb-präsidentin christine lagarde betonte auf der pressekonferenz: „die inflationszahlen entwickeln sich positiv, was uns ermöglicht, die zinsen behutsam anzupassen, ohne das primäre ziel der preisstabilität aus den augen zu verlieren.“

besonders relevant für die baufinanzierung: die ezb signalisierte, dass bei anhaltend positiver inflationsentwicklung weitere zinssenkungen im laufe des jahres folgen könnten. die märkte rechnen derzeit mit zwei weiteren senkungen um jeweils 0,25 prozentpunkte noch in diesem jahr.

kapitalmarktentwicklung: entspannung bei den renditen

die renditen der 10-jährigen bundesanleihen, die als referenzwert für die refinanzierungskosten der banken dienen, zeigten im märz eine deutliche entspannung:

• anfang märz: 2,48%
• ende märz: 2,32%
• veränderung: -0,16 prozentpunkte

dieser rückgang spiegelt sich direkt in den günstigeren konditionen für baufinanzierungen wider. auch die bund-futures, die künftige zinserwartungen abbilden, stiegen im märz deutlich an, was auf fallende zinserwartungen hindeutet.

die swap-sätze, die besonders relevant für die kalkulation langfristiger darlehen sind, bewegten sich ebenfalls nach unten. der 10-jahres-swap-satz sank von 2,95% auf 2,82%, was die günstigeren konditionen bei länger laufenden fixzinsdarlehen erklärt.

inflationsentwicklung: weiterer rückgang

ein haupttreiber für die zinsentspannung war die weiterhin rückläufige inflation:

• inflationsrate euroraum märz 2025: 2,1% (februar: 2,3%)
• inflationsrate deutschland märz 2025: 1,9% (februar: 2,1%)

deutschland erreichte damit erstmals seit anfang 2022 wieder eine inflation unter der 2%-marke. diese entwicklung stützt den eingeleiteten zinssenkungskurs der ezb und lässt auf weitere lockerungen hoffen.

wirtschaftliche rahmenbedingungen

die wirtschaftsforschungsinstitute haben ihre konjunkturprognosen für deutschland im märz leicht nach unten korrigiert:

• ifo-institut: wachstumsprognose für 2025 von 1,4% auf 1,2% gesenkt
• diw: erwartetes wachstum von 1,3% auf 1,1% reduziert
• zew-konjunkturindikator: leichter rückgang der erwartungen

diese verhaltenen prognosen wirken tendenziell zinsdämpfend, da sie inflationäre impulse begrenzen. gleichzeitig bleibt die beschäftigungslage in deutschland robust, was die nachfrage nach wohnraum und finanzierungen stützt.

pfandbriefmarkt und bankensektor

die refinanzierungskosten der pfandbriefbanken sind im märz ebenfalls gesunken. der spread zwischen pfandbriefen und bundesanleihen hat sich leicht verengt, was auf eine verbesserte risikoeinschätzung hindeutet. banken können sich günstiger refinanzieren und geben diese vorteile teilweise an kreditnehmer weiter.

ausblick

prognose für die nächsten 6 monate

für den zeitraum bis oktober 2025 erwarten kapitalmarktexperten eine fortsetzung des moderaten abwärtstrends bei den bauzinsen. basierend auf den aktuellen marktdaten und prognosen der großen finanzinstitute könnten die durchschnittlichen zinssätze für 10-jährige baufinanzierungen bis ende des sommers auf etwa 3,30% bis 3,40% sinken.

diese prognose stützt sich auf die erwartung, dass die ezb ihren eingeschlagenen zinssenkungspfad fortsetzt und bis ende september vermutlich den leitzins auf 2,75% senken wird. entscheidend ist jedoch die weitere entwicklung der inflation. sollte diese wider erwarten wieder anziehen, könnte der zinssenkungszyklus gebremst werden.

prognose für die nächsten 12 monate

mit blick auf die kommenden 12 monate, also bis april 2026, rechnen experten mit einem rückgang der bauzinsen in den bereich von 3,00% bis 3,25% für 10-jährige finanzierungen. die deutsche bank prognostiziert in ihrer aktuellen kapitalmarktanalyse vom 28. märz 2025 einen rückgang der renditen 10-jähriger bundesanleihen auf 2,10% innerhalb eines jahres.

dabei könnten besonders die zinsen für kürzere laufzeiten (5-7 jahre) profitieren und auf werte um die 2,90% fallen. bei den längeren laufzeiten (15-20 jahre) dürfte der rückgang etwas moderater ausfallen.

orientierungshilfen für leser

je nach deiner persönlichen situation ergeben sich unterschiedliche handlungsoptionen:

• bei neukauf oder bauvorhaben: der moderate abwärtstrend bei den zinsen bietet eine etwas entspanntere ausgangslage als noch vor einigen monaten. dennoch lohnt sich ein genauer blick auf das verhältnis von kaufpreis und finanzierungskosten. bei längerfristigen projekten könnte abwarten sinnvoll sein, da die zinsen tendenziell weiter sinken dürften.
• bei anstehender anschlussfinanzierung in den nächsten 6 monaten: hier bietet sich aktuell ein forward-darlehen an, mit dem du dir die jetzigen konditionen für die zukunft sichern kannst. achte dabei auf die aufschläge, die für die forward-periode berechnet werden.
• bei anschlussfinanzierung in 1-3 jahren: beobachte die zinsentwicklung weiter. die chancen stehen gut, dass die zinsen bis dahin noch etwas günstiger werden. hier könnte sich geduld auszahlen.
• bestehende finanzierung mit hohem zins aus 2022/2023: prüfe die möglichkeit einer umschuldung. trotz vorfälligkeitsentschädigung kann sich dies rechnen, wenn dein aktueller zinssatz deutlich über 4% liegt.

bitte beachte: diese orientierungspunkte ersetzen keine individuelle beratung. jede finanzierungssituation ist einzigartig und sollte mit einem fachberater besprochen werden, der deine persönliche situation umfassend analysieren kann.

quellenhinweis

diese analyse basiert auf daten der europäischen zentralbank, der deutschen bundesbank, öffentlich zugänglichen informationen der vergleichsportale interhyp, dr. klein, verivox und fmh, renditen deutscher bundesanleihen, swap-sätzen sowie prognosen von wirtschaftsforschungsinstituten wie dem ifo-institut, diw und zew. alle verwendeten daten wurden zwischen dem 1. und 31. märz 2025 erhoben.