bauzinsen sinken deine chance auf günstigere immobilienkredite

zusammenfassung

willkommen zur wöchentlichen zinsanalyse vom 10. april 2025! in der vergangenen woche haben wir bei den baufinanzierungszinsen eine leichte abwärtsbewegung beobachtet. die durchschnittlichen zinssätze für 10-jährige baudarlehen sind seit letzter woche um etwa 0,07 prozentpunkte gesunken und liegen nun bei etwa 3,62%. diese entwicklung folgt auf die jüngste zinssenkung der ezb am 3. april, bei der der leitzins um weitere 0,25 prozentpunkte auf 3,25% reduziert wurde.

besonders bemerkenswert war in dieser woche der rückgang der renditen für 10-jährige bundesanleihen, die auf 2,18% gefallen sind – ein deutlicher indikator für die sinkenden refinanzierungskosten der banken. zudem haben die jüngsten inflationsdaten für den euroraum mit 2,1% fast das 2%-ziel der ezb erreicht, was den spielraum für weitere zinssenkungen vergrößert.

für immobilieninteressenten und anschlussfinanzierer bietet sich aktuell ein günstiges zeitfenster, da die mehrheit der experten für die nächsten 10-30 tage mit relativ stabilen bis leicht sinkenden zinsen rechnet. allerdings solltest du beachten, dass die zinsen nach wie vor deutlich über dem niveau der nullzinsphase liegen und mittelfristig die richtung wieder ändern könnte, besonders wenn die wirtschaftsdaten positiver ausfallen als erwartet.

aktuelle zinsentwicklung

die baufinanzierungszinsen haben in der woche vom 3. bis 10. april 2025 einen leichten rückgang verzeichnet. laut den aktuellen daten von verivox und interhyp (stand: 09.04.2025) sind die durchschnittlichen konditionen für immobilienfinanzierungen um 0,07 bis 0,12 prozentpunkte gesunken – je nach laufzeit und anbieter.

hier die durchschnittliche entwicklung nach laufzeiten bei 60% beleihung und 2% anfänglicher tilgung:

diese zinssenkung folgt dem allgemeinen trend am kapitalmarkt und spiegelt die lockerere geldpolitik der ezb wider. besonders auffällig ist, dass die langfristigen zinsbindungen (15 und 20 jahre) einen stärkeren rückgang verzeichnet haben als die kürzeren laufzeiten. dies deutet darauf hin, dass die marktteilnehmer mittelfristig von einem anhaltend niedrigeren zinsniveau ausgehen.

die deutsche bundesbank bestätigt in ihrer aktuellen statistik vom 08.04.2025, dass die effektivzinsen für wohnungsbaukredite an private haushalte im märz den zweiten monat in folge gesunken sind. der durchschnittliche effektivzins für baudarlehen mit einer zinsbindung über 10 jahre sank auf 3,78% gegenüber 3,89% im februar.

besonders interessant für anschlussfinanzierer: die spreads zwischen den verschiedenen laufzeiten haben sich verringert. der unterschied zwischen 5- und 20-jährigen darlehen beträgt derzeit nur noch 0,63 prozentpunkte, während er vor vier wochen noch bei 0,74 prozentpunkten lag. dies macht längere zinsbindungen verhältnismäßig attraktiver.

laut dr. klein lag das beste angebot für ein 10-jähriges darlehen (60% beleihung, 2% tilgung) bei einigen anbietern sogar bei 3,32% – allerdings nur für kunden mit sehr guter bonität und bei immobilien in gefragten lagen.

die frühjahrsbelebung am immobilienmarkt zeigt sich auch in den kreditanfragen, die laut interhyp im vergleich zum jahresbeginn um 22% zugenommen haben. dies könnte darauf hindeuten, dass mehr käufer die gesunkenen immobilienpreise in kombination mit den zurückgehenden zinsen als einstiegschance nutzen.

einflussfaktoren

mehrere zentrale faktoren haben die zinsentwicklung in der vergangenen woche maßgeblich beeinflusst:

ezb-zinsentscheidung und kommunikation:

• die ezb hat am 3. april 2025 ihren leitzins um 0,25 prozentpunkte auf 3,25% gesenkt
• ezb-präsidentin christine lagarde signalisierte in der pressekonferenz eine „datenabhängige herangehensweise“ für künftige entscheidungen
• die kommunikation der ezb deutet auf weitere zinssenkungen im laufe des jahres hin, sofern sich der disinflationsprozess fortsetzt

entwicklung der bundesanleihen:

• die rendite 10-jähriger bundesanleihen ist auf 2,18% gefallen (stand: 09.04.2025)
• im vergleich zur vorwoche bedeutet dies einen rückgang um 0,12 prozentpunkte
• der bund-future als indikator für die zukünftige zinsentwicklung ist entsprechend gestiegen und notierte zuletzt bei 133,84 punkten

inflationsentwicklung:

• die vorläufigen inflationsdaten für den euroraum zeigten einen rückgang auf 2,1% im märz (statistisches bundesamt, 05.04.2025)
• die kerninflationsrate ohne energie und nahrungsmittel liegt bei 2,5%
• diese entwicklung bestärkt die ezb in ihrem kurs gradueller zinssenkungen

swap-sätze und refinanzierungskosten:

• die 10-jährigen swap-sätze sind auf 2,67% gesunken (stand: 09.04.2025)
• pfandbriefrenditen sind ebenfalls gefallen und lagen zuletzt bei 2,92%
• diese niedrigeren refinanzierungskosten ermöglichen es den banken, günstigere kreditkonditionen anzubieten

konjunkturelle entwicklung:

• das ifo-institut hat am 08.04.2025 seine konjunkturprognose für deutschland leicht nach oben korrigiert und erwartet nun ein wachstum von 0,9% für 2025
• das zew-konjunkturbarometer stieg im april um 3,2 punkte auf 25,7 punkte, was auf eine verbesserte konjunkturerwartung hindeutet
• diese vorsichtig positiven wirtschaftsdaten begrenzen das potenzial für weitere starke zinssenkungen

internationale einflüsse:

• die us-notenbank fed hat ihre zurückhaltende haltung bezüglich zinssenkungen bekräftigt, was den druck auf die ezb zu weiteren schnellen zinssenkungen verringert
• die geopolitischen spannungen im nahen osten sind zuletzt etwas zurückgegangen, was zu einer geringeren risikoprämie am anleihenmarkt geführt hat

die pfandbriefbanken berichten in ihrer aktuellen marktanalyse vom 05.04.2025, dass die nachfrage nach pfandbriefen als refinanzierungsinstrument wieder angezogen hat, was zu sinkenden renditen führt und damit direkten einfluss auf die bauzinsen hat.

ausblick

für die kommenden wochen zeichnen sich folgende entwicklungen bei den bauzinsen ab:

kurzfristiger ausblick (10 tage):

• die mehrheit der experten von großbanken und finanzinstituten erwartet in den nächsten 10 tagen stabile bis leicht sinkende zinsen
• die aktuelle zinssenkung der ezb dürfte sich noch weiter in den konditionen der banken niederschlagen
• eine seitwärtsbewegung mit tendenz zu minimal niedrigeren zinsen (ca. 0,05 bis 0,10 prozentpunkte) scheint wahrscheinlich

mittelfristiger ausblick (30 tage):

• für die kommenden 30 tage prognostizieren experten überwiegend eine seitwärtsbewegung mit leichtem abwärtstrend
• die commerzbank rechnet in ihrer aktuellen zinsanalyse vom 08.04.2025 mit einem durchschnittlichen bauzins für 10-jährige darlehen von 3,55% bis ende april
• die deutsche bank geht in ihrer kapitalmarktprognose vom 09.04.2025 davon aus, dass die renditen 10-jähriger bundesanleihen sich in einer bandbreite von 2,10% bis 2,30% bewegen werden

es gibt jedoch auch faktoren, die diese entwicklung beeinflussen könnten:

• überraschend positive wirtschaftsdaten könnten den abwärtstrend der zinsen bremsen
• die veröffentlichung neuer inflationsdaten ende april könnte die zinsprognosen verändern
• deutliche abweichungen von den erwartungen könnten zu kurzfristiger volatilität führen

nach einschätzung des diw berlin (analyse vom 04.04.2025) dürfte die ezb im juni eine weitere zinssenkung um 0,25 prozentpunkte vornehmen, was die bauzinsen mittelfristig weiter leicht drücken könnte.

orientierungshilfen

je nach deiner situation ergeben sich unterschiedliche handlungsoptionen:

für immobilienkäufer:

• das aktuelle zinsniveau bietet im vergleich zu den vergangenen 15 monaten eine günstigere einstiegschance
• achte auf die spreads zwischen den laufzeiten – derzeit sind längere zinsbindungen verhältnismäßig attraktiv
• vergleiche angebote verschiedener anbieter, da die unterschiede zwischen den besten und durchschnittlichen konditionen derzeit bis zu 0,4 prozentpunkte betragen können
• erwäge bei unsicherheit über die zukünftige zinsentwicklung ein forward-darlehen

für anschlussfinanzierer:

• wenn deine anschlussfinanzierung in den nächsten 12 monaten ansteht, könnte ein forward-darlehen sinnvoll sein
• die aktuellen aufschläge für forward-darlehen (ca. 0,02% pro monat) sind historisch betrachtet moderat
• vergleiche besonders intensiv verschiedene angebote, da die unterschiede zwischen den anbietern derzeit besonders groß sind
• bei auslaufenden darlehen in den nächsten 3-6 monaten könnte abwarten noch vorteilhaft sein, sofern du bereit bist, das risiko möglicherweise wieder steigender zinsen einzugehen

für bestehende finanzierungen:

• prüfe die möglichkeit einer umschuldung, wenn dein aktueller zinssatz deutlich über dem marktdurchschnitt liegt
• beachte dabei aber immer die anfallenden vorfälligkeitsentschädigungen
• sondertilgungsoptionen könnten in der aktuellen phase attraktiv sein, um die gesamtzinsbelastung zu reduzieren

wichtiger hinweis: diese informationen stellen keine persönliche beratung dar, sondern dienen lediglich der allgemeinen marktorientierung. für individuelle entscheidungen empfehlen wir dir, eine persönliche finanzberatung in anspruch zu nehmen, die deine spezifische situation berücksichtigt.

quellen: daten und analysen von ezb, bundesbank, statistischem bundesamt, verivox, interhyp, dr. klein, fmh, diw, ifo-institut, zew, deutscher pfandbriefbank, commerzbank und deutscher bank (stand: 03.04.2025 bis 09.04.2025).