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was sind provisionsfreie immobilien?

mieter oder käufer, vermieter oder verkäufer und der makler – das sind die hauptakteure, wenn es um eine provision geht. wir fokussieren uns auf dieser seite nicht auf mietwohnungen und provisionsfrei mieten oder provisionen bei gewerbeimmobilien, sondern auf das thema immobilien provisionsfrei kaufen oder verkaufen.

wer zahlt wem eine provision? seit der neuregelung bei der maklerprovision, die im dezember 2020 in kraft getreten ist, ist es so, dass die courtage käufer und verkäufer zu gleichen teilen aufbringen müssen. käufer werden entlastet, da sie in der regel maximal 50 prozent der provision zahlen müssen. die höhe der maklercourtage unterscheidet sich je nach bundesland und liegt ca. zwischen 3 und 5 prozent.

aufgrund der neuen gesetzlichen regelung zum bestellerprinzip beim immobilienverkauf kann dir kein makler mehr seine dienstleistung kostenfrei anbieten. dennoch muss in einigen fällen keine maklerprovision gezahlt werden, es kommt dabei ganz darauf an, auf welcher seite du stehst.

provisionsfreie immobilien sind immobilienangebote, bei denen keine maklerprovision anfällt. erfolgt der verkauf gänzlich ohne makler, also von privatperson zu privatperson, dann fällt weder für den verkäufer, noch für den käufer eine maklerprovision an. diese variante ist als einzige wirklich provisionsfrei für alle am immobilienverkauf beteiligten.

wann muss eine provision an einen makler gezahlt werden?

vor der änderung 2020 war es so, dass derjenige den makler bezahlt hat, der ihn engagiert hat. heutzutage wird die courtage zu gleichen teilen fällig und kann nicht mehr einer partei angelastet weden. wer ein haus kaufen will, muss sich also darauf einstellen, dass wahrscheinlich maklergebühren anfallen werden. wird ein makler mit der vermittlung von immobilien beauftragt, egal ob es um mieten oder kaufen geht, bekommt er eine provision.

sobald er alle im maklervertrag genannten pflichten abgearbeitet hat, wird das honorar an ihn oder sie ausgezahlt. das geschieht meistens mit der unterzeichnung des kaufvertrags. die berechnungsgrundlage für die provision ist der kaufpreis. im vertrag wird festgehalten, wie viel prozent des kaufpreises an maklergebühr fällig wird.

wie kann ich eine immobilie provisionsfrei kaufen?

wenn kein makler beim immobilienkauf involviert ist, entfällt die courtage. sobald eine zusammenarbeit mit einem makler stattfindet, muss eine provision an den makler gezahlt werden. er oder sie muss die aufgaben zufriedenstellend erfüllen. diese müssen in einem maklervertrag festgehalten werden. geht ein makler grob fahrlässig vor, handelt in persönlichem interesse oder kommt kein kaufvertrag zustande, musst du die provision nicht zahlen.

bis vor einiger zeit war die übliche praxis, zwischen innenprovision und außenprovision zu unterscheiden. wenn ein verkäufer einen vermittler beauftragt hat, hat derjenige den makler bezahlt. die provision wurde nicht nach außen getragen, sondern nur intern vereinbart. daher der name innenprovision. hat hingegen der käufer einem makler aufgaben erteilt oder wurde im maklervertrag festgehalten, dass der käufer die provision tragen muss, sprach man von außenprovision. diese wurde dann nach außen hin sichtbar bei immobilienangeboten gelistet. gerade in gebieten, in denen die nachfrage hoch war, fand die außen- oder käuferprovision anwendung. sehr zum nachteil der käufer, die oftmals bereit waren, die zusätzliche maklerprovision zu zahlen.

seit 2020 werden die maklergebühren beim immobilienkauf neu verteilt. als käufer musst du maximal 50 prozent der maklerkosten übernehmen. sowohl bei beauftragung eines maklers, als auch, wenn der verkäufer eine mitbeteiligung will. das alles wird im maklervertrag geregelt. die höhe der maklercourtage ist nicht gesetzlich geregelt. als käufer kannst du somit durchaus mit dem makler verhandeln, wenn du ihn selbst beauftragst.

wie kann ich meine immobilie provisionsfrei verkaufen?

wenn du keinen makler beauftragst, dann fällt auch keine provision an. nur ein privatverkauf der eigenen immobilie bleibt provisionsfrei. sobald ein makler in die vermittlung deiner immobilie involviert ist, steht im eine provision zu. es gibt einige ausnahmefälle, in denen ein immobilienmakler keine provision verlangen darf. der maklervertrag muss einige punkte enthalten, sonst ist er nicht rechtswirksam. er muss zum beispiel eine widerrufsbelehrung enthalten.

kann der makler nicht nachweisen, dass der kaufvertrag tatsächlich durch die eigene vermittlung zustande gekommen ist, musst du auch keine provision zahlen. oder wenn gar kein kaufvertrag zustande gekommen ist, weil der käufer im letzten moment abgesprungen ist. diese klausel musst du als verkäufer jedoch vorab in den maklervertrag aufnehmen lassen.

verlangt der immobilienmakler ungewöhnlich viel provision, muss er erklären, warum. ansonsten handelt er sittenwidrig. wenn du nachweisen kannst, dass ein makler nicht korrekt gearbeitet hat, zum beispiel mängel verschwiegen oder im eignen interesse gehandelt, kannst du ihm die provisionszahlung auch nachträglich entziehen lassen.

wo finde ich provisionsfreie immobilienangebote?

du musst selbstständig nach provisionsfreien immobilien suchen. aber das ist gar nicht so schwer. eine sehr traditionelle möglichkeit, immobilien von privaten verkäufern zu finden, ist die zeitung. insbesondere in regionalen zeitungen findest du inserate von privaten verkäufern, die sich davor scheuen, ihr objekt im internet anzupreisen. hier finden sich manchmal tolle objekte, aber die informationen sind dürftig, die bilder klein. als verkäufer hast du zwar wenig kosten und aufwand, bekommst aber dementsprechend nicht so viele angebote und musst umständlich mit möglichen interessenten in kontakt treten.

die suche nach einem provisionsfreien haus wird dank online zeitalter immer einfacher. in den letzten jahren haben sich spezielle immobilienportale zu einem wichtigen anbieter für immobilien entwickelt. dort inserieren immer mehr privatbesitzer, aber auch makler und firmen. es geht schnell und unkompliziert. die suchfunktionen sind praktisch, um das passende angebot herauszufiltern. suche nach schlagworten wie "wohnung provisionsfrei", "privat zu verkaufen" oder "ohne makler zu verkaufen". die auswahl ist groß, du findest viele infos zum objekt, es gibt viele hochauflösende fotos. du kannst dir suchen merken und suchaufträge nach passenden wohnungen und häusern stellen. außerdem gleichst du beim immobilienportal weitere immobilienangebote mit den provisionsfreien kaufobjekten ab und gehst so sicher, das beste angebot für dich zu finden.

was sind die vor- und nachteile von provisionsfreien immobilien?

provisionsfreie wohnimmobilien bringen vor- und nachteile mit sich. der große vorteil für käufer einer provisionsfreien immobilie liegt auf der hand: die nebenkosten bei einer baufinanzierung fallen in der regel geringer aus. dein budget verbessert sich, du kannst die kaufnebenkosten neu kalkulieren. aber achtung, unter umständen setzt ein verkäufer den kaufpreis etwas höher an. schließlich hat er selbst den aufwand, das haus oder wohnung zu vermarkten. die grunderwerbsteuer und die grundbuch- und notarkosten, die käufer tragen müssen, werden anhand des kaufpreises berechnet. die immobiliensuche kann lange dauern oder manche traumhäuser entpuppen sich als reinfall. als käufer musst du viele anfragen stellen, um eine rückmeldung von einem privaten verkäufer zu erhalten.

als privatverkäufer kümmerst du dich selbst um die erstellung des exposés, die vermarktung, korrespondenz, besichtigungstermine und verhandlungen. du bekommst unter umständen einfach zu viele oder unseriöse angebote und musst dich erst einmal durch viele e-mails kämpfen, eine vorauswahl treffen und die bonität von interessenten prüfen. weitere plus- und minuspunkte haben wir für dich aufgelistet.


die vorteile von provisionsfreien immobilien sind:

  • kostenintensive maklerkgebühren werden auf beiden seiten gespart. das sind meist einige tausend euro.
  • beide parteien sparen sich den umweg über einen dritten und treten direkt in kontakt.
  • verkäufer und kaufinteressenten können auf augenhöhe miteinander verhandeln.

zu den nachteilen beim privaten immobilienverkauf zählen:

  • die suche nach einer immobilie bzw. einem interessenten kann lange dauern.
  • die angaben im exposé werden nicht von einem makler überprüft.
  • bei einer besichtigung ist kein professioneller berater vor ort.
  • es gibt keine alternativen kaufobjekte aus dem portfolio des maklers.
  • alle organisatorischen aufgaben und rechtlichen fragen müssen selbst geregelt werden.
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