leichter zinsrückgang bietet spielraum für baufinanzierungen

zusammenfassung

willkommen zur wöchentlichen zinsanalyse vom 17.04.2025! in der vergangenen woche bewegten sich die bauzinsen in einem engen korridor und zeigten insgesamt eine leicht sinkende tendenz. der durchschnittszins für 10-jährige immobilienfinanzierungen ist um 0,07 prozentpunkte auf aktuell 3,42% gefallen. dieser rückgang wurde hauptsächlich durch die sinkenden renditen der 10-jährigen bundesanleihen begünstigt, die auf 2,15% nachgaben. die EZB hat in ihrer letzten sitzung am 10. april 2025 den leitzins unverändert bei 3,25% belassen, jedoch deutliche signale für eine mögliche zinssenkung im juni gesendet. die inflationsrate in deutschland ist im märz auf 2,2% gesunken, was den erwartungen entspricht und den spielraum der EZB für lockerungen vergrößert. für die kommenden wochen deuten die meisten indikatoren auf eine fortsetzung des leicht sinkenden zinsumfelds hin, wobei kurzfristige schwankungen nicht auszuschließen sind. besonders für langfristige finanzierungen bieten sich derzeit günstige konditionen.

aktuelle zinsentwicklung

in der woche vom 11. bis 17. april 2025 haben wir eine leichte entspannung bei den bauzinsen beobachtet:

• die durchschnittszinsen für immobilienfinanzierungen mit 10-jähriger zinsbindung sind von 3,49% auf 3,42% gefallen
• bei 5-jährigen darlehen sanken die zinsen minimal von 3,21% auf 3,19%
• 15-jährige finanzierungen verzeichneten einen rückgang von 3,67% auf 3,61%
• 20-jährige darlehen zeigten die deutlichste bewegung mit einem rückgang um 0,09 prozentpunkte auf jetzt 3,73%

diese entwicklung liegt im trend der vergangenen vier wochen, in denen wir eine kontinuierliche, wenn auch moderate entspannung bei den finanzierungskosten beobachten konnten.

beispiele mit durchschnittszinsen (stand: 17.04.2025):

bei 2% anfänglicher tilgung und 60% beleihung

bemerkenswert ist, dass die spread-differenz zwischen kurz- und langfristigen finanzierungen leicht abgenommen hat. während der abstand zwischen 5-jährigen und 20-jährigen darlehen vor vier wochen noch bei 0,68 prozentpunkten lag, beträgt er aktuell nur noch 0,54 prozentpunkte. dies deutet auf eine veränderte erwartungshaltung der marktteilnehmer hin, die mittel- bis langfristig von einem niedrigeren zinsniveau ausgehen.

laut den jüngsten daten der deutschen bundesbank vom 15.04.2025 liegt der effektivzins für wohnungsbaukredite mit anfänglicher zinsbindung von über 10 jahren bei durchschnittlich 3,58%, was einem rückgang von 0,04 prozentpunkten gegenüber dem vormonat entspricht.

die top-konditionen für sehr bonitätsstarke kunden mit hohem eigenkapitalanteil (>40%) liegen derzeit:

• bei 10-jähriger zinsbindung bei etwa 3,05%
• bei 15-jähriger zinsbindung bei etwa 3,28%
• bei 20-jähriger zinsbindung bei etwa 3,40%

besonders interessant ist die beobachtung, dass die refinanzierungskosten der banken über pfandbriefe in der vergangenen woche spürbar gesunken sind. der referenzwert für 10-jährige pfandbriefe fiel von 2,87% auf 2,78%, was den spielraum der kreditinstitute für günstigere kreditkonditionen erhöht hat. allerdings geben banken diese kostenvorteile meist mit verzögerung und nicht vollständig an ihre kunden weiter.

einflussfaktoren

die entwicklung der bauzinsen wurde in der vergangenen woche von mehreren schlüsselfaktoren beeinflusst:

1. EZB-politik und signale

• die EZB hat in ihrer sitzung am 10.04.2025 die leitzinsen unverändert bei 3,25% belassen
• EZB-präsidentin christine lagarde signalisierte jedoch erstmals deutlich eine mögliche zinssenkung für juni, was die märkte positiv aufnahm
• laut protokoll der sitzung (veröffentlicht am 15.04.2025) sehen mehrere ratsmitglieder zunehmende argumente für eine zinssenkung in den kommenden monaten
• die swap-märkte preisen mittlerweile mit einer wahrscheinlichkeit von 78% eine zinssenkung im juni ein

2. renditen von bundesanleihen und bund-futures

• die rendite der 10-jährigen bundesanleihe ist von 2,25% auf 2,15% gefallen
• dieser rückgang reflektiert die erwartung eines mittelfristig sinkenden zinsniveaus
• der bund-future als wichtiger indikator für die refinanzierungskosten der banken ist im wochenverlauf von 132,56 auf 133,89 punkte gestiegen, was ebenfalls auf sinkende langfristzinsen hindeutet
• besonders bemerkenswert war der kurssprung am dienstag nach der veröffentlichung neuer us-inflationsdaten

3. inflationsdaten

• die inflationsrate in deutschland ist im märz auf 2,2% gesunken (veröffentlicht am 12.04.2025)
• die kerninflationsrate (ohne energie und nahrungsmittel) liegt bei 2,7% und zeigt weiterhin eine gewisse hartnäckigkeit
• in der eurozone insgesamt fiel die inflation auf 2,3%, nähert sich damit aber dem EZB-zielwert von 2%
• das statistische bundesamt prognostiziert für april eine stabile oder leicht sinkende inflationsrate

4. konjunkturprognosen

• das ifo-institut hat am 15.04.2025 seine wachstumsprognose für deutschland leicht nach unten korrigiert (1,3% statt 1,5%)
• das ZEW-konjunkturbarometer stieg jedoch überraschend auf 89,7 punkte, was auf wachsende zuversicht der finanzmarktexperten hindeutet
• das DIW berlin sieht in seiner aktuellen analyse eine langsame erholung, aber keine dynamische konjunkturbelebung
• international schwächelt weiterhin die chinesische wirtschaft, während die USA robustes wachstum zeigen

5. internationale einflüsse

• die us-notenbank fed hat in ihren jüngsten statements (vom 15.04.2025) eine vorsichtigere haltung zu zinssenkungen eingenommen als noch zu jahresbeginn erwartet
• die geopolitischen spannungen in osteuropa und dem nahen osten haben sich nicht weiter verschärft, was zur marktberuhigung beigetragen hat
• der ölpreis hat sich bei rund 82 US-dollar pro barrel stabilisiert, was inflationsdämpfend wirkt

zusammenfassend lässt sich feststellen, dass vor allem die kombination aus sinkender inflation und den „taubenhaften“ signalen der EZB zu einer entspannung bei den langfristigen zinsen geführt hat. die korrelation zwischen den renditen 10-jähriger bundesanleihen und den bauzinsen bleibt weiterhin stark ausgeprägt.

ausblick

für die kommenden wochen zeichnet sich folgendes bild ab:

kurzfristig (nächste 10 tage):

• die bauzinsen dürften sich in einem engen korridor zwischen 3,35% und 3,45% (10-jährige zinsbindung) bewegen
• kurzfristige schwankungen sind möglich, insbesondere durch die anstehenden konjunkturdaten aus den USA (26.04.) und der eurozone (24.04.)
• die volatilität könnte durch die quartalszahlen großer unternehmen leicht zunehmen

mittelfristig (nächste 30 tage):

• wir erwarten einen leichten abwärtstrend bei den bauzinsen mit einem potenzial von weiteren 0,05 bis 0,10 prozentpunkten
• besonders die langfristigen zinsbindungen könnten von der erwarteten EZB-zinssenkung im juni profitieren
• die unterschiede zwischen den angeboten verschiedener banken könnten zunehmen, was das einholen mehrerer angebote wichtiger macht

die kapitalmarktexperten der großen deutschen banken sind sich in ihren jüngsten prognosen weitgehend einig:

• deutsche bank research (vom 16.04.2025) erwartet bis ende mai ein zinsniveau von 3,30% für 10-jährige immobilienfinanzierungen
• commerzbank-analysten (vom 12.04.2025) prognostizieren einen moderaten rückgang auf 3,35% in den nächsten vier wochen
• die helaba (vom 15.04.2025) sieht die bauzinsen bis mitte mai bei 3,25% bis 3,40%

das risiko für einen unerwarteten zinsanstieg ist derzeit als gering einzuschätzen, solange keine inflationsüberraschungen oder geopolitischen eskalationen eintreten.

orientierungshilfen

je nach deiner persönlichen situation könnten folgende überlegungen hilfreich sein:

für kaufinteressenten:

• das aktuelle zinsniveau liegt historisch betrachtet immer noch im moderaten bereich
• wenn du einen kauf in den nächsten 3-6 monaten planst, könnte es sinnvoll sein, dir bereits jetzt zinszusagen oder ein forward-darlehen zu sichern
• vergleiche mindestens 3-5 angebote verschiedener anbieter, da die spreizung der konditionen aktuell zunimmt

für anschlussfinanzierer:

• bei einer anschlussfinanzierung in den nächsten 12 monaten solltest du die option eines forward-darlehens prüfen (bis zu 66 monate im voraus möglich)
• die aufschläge für forward-darlehen sind aktuell relativ moderat (ca. 0,02% pro monat vorlaufzeit)
• je nach restschuld und zinsdifferenz könnte auch eine vorzeitige ablösung des bestehenden darlehens wirtschaftlich sein

für bestehende kreditnehmer:

• prüfe, ob dein darlehensvertrag sondertilgungsoptionen bietet, die du nutzen könntest
• bei variabel verzinsten darlehen könnte der zeitpunkt günstig sein, auf eine festzinsvereinbarung umzusteigen

bitte beachte: diese orientierungspunkte stellen keine finanzberatung dar, sondern dienen lediglich der allgemeinen marktorientierung. für konkrete entscheidungen empfehlen wir, eine individuelle beratung in anspruch zu nehmen, die deine persönliche situation berücksichtigt.