was ist ein vergleichswert-verfahren?

um den wert einer immobilie zu ermitteln, unterscheiden wir grundsätzlich zwischen zwei verfahrensarten für die bewertung einer immobilie, die vor dem verkauf steht. die rede ist hierbei vom direkten und vom indirekten vergleichswert.

der direkte vergleichswert

verkauft dein nachbar seine immobilie, und zwar in dem zeitraum deiner immobilienbewertung, kann der kaufpreis als wert zum vergleich herangezogen werden. hierbei handelt es sich zum beispiel um ein direktes vergleichswertverfahren. so ein fall tritt aber relativ selten ein. es können alternativ auch für die wertermittlung, mehrere direkt vergleichbare gebäude oder grundstücke, die in der kürzeren vergangenheit in der nähe verkauft bzw. gehandelt wurden herangezogen werden. hier werden grundsätzlich immobilien, mit sehr ähnlichen merkmalen, unter anderem bezüglich lage, größe oder zustand, als vergleich berücksichtigt. diese bewertungsart für eine immobilie ist optimal, wenn kaufpreise vergleichbarer immobilien vorliegen.

der indirekte vergleichswert

bei einem indirekten vergleichswertverfahren ziehen gutachter für die immobilienbewertung daten und die tatsächlich gehandelten kaufpreise von objekten und grundstücken heran, welche ähnlichkeiten mit deinem eigentum vorweisen. das nennt man auch kaufpreissammlung für die jeweilige stadt oder den landkreis. wichtig ist, dass die daten von ausreichend vergleichbaren immobilien, aus der gleichen stadt oder region, vorliegen, um einen realistischen und plausiblen wert zum vergleich aufzurufen.

wichtig: je nachdem, welche ähnlichkeiten und unterschiede die zu bewertende immobilie mit den vergleichsobjekten aufweist, kommt es häufig zu sogenannten zu- und abschlägen bei der berechnung. das bedeutet, der vergleichswert fällt oft höher oder niedriger aus, wenn du diesen mit dem wert der anderen immobilien vergleichst.

das vergleichswertverfahren gilt heute als etablierte methode in der immobilienwertermittlung, da der ermittelte vergleichswert leicht nachzuvollziehen ist. die methode bildet außerdem das aktuelle marktgeschehen realistisch ab. deshalb ist sie außerdem besonders zuverlässig, wenn es um die berechnung des wertes einer immobilie geht.

bei folgenden immobilienarten kommt das vergleichsverfahren zum einsatz:

• grundstücke
• doppelhaushälften
• ein- und zweifamilienhäuser
• eigentumswohnungen
• gleichartige siedlungshäuser
• mehrfamilienhäuser
• reihenhäuser

um einen vergleichswert für ein unbebautes grundstück zu berechnen, gibt es folgende kriterien:

• erschließungsgrad: gutachter prüfen, ob eine anbindung an öffentliche straßen sowie zum strom-, wasser- und abwassernetz vorhanden ist und ob kommunikationsleitungen vorliegen.


• bodenbeschaffenheit: hier wird geprüft, inwiefern der vorhandene boden die lasten eines bauwerks aufnimmt. begutachtet wird auch, ob altlasten aus einer früheren nutzung vorliegen.


• mikrolage: wie hoch ist die lärmbelästigung und wie sieht die luftemission aus? gutachter prüfen die vorhandenen bedingungen in näherer umgebung.


• bau- und planungsrechtliche einschränkungen: es wird geprüft, ob die baufreiheit auf dem grundstück in irgendeiner art eingeschränkt ist.


• nutzungsbeschränkungen: eine überprüfung in der abteilung II des grundbuchs zeigt, ob es aktuelle verbote bezüglich der nutzung des grundstücks gibt.

wird ein gebäude bewertet, kommen folgende fragen hinzu, die für eine realistische immobilienbewertung beantwortet werden müssen:

• ausstattungsqualität des objektes: wie hochwertig ist die immobilie ausgestattet?


• immobilienart und größe: handelt es sich bei der zu bewertenden immobilie um eine wohn-, gewerbe- oder sonderimmobilie? welche größe weist diese auf?


• bauweise: erweist sich die immobilie als energieeffizient? handelt es sich beispielsweise um einen massiv- und oder holzbau?


• beschränkungen: ist eine grunddienstbarkeit im grundbuch eingetragen oder steht das objekt zum beispiel unter einem denkmalschutz?


• restnutzungsdauer: wie hoch wird die restliche nutzungsdauer eingeschätzt, wenn das objekt ordnungsgemäß bewirtschaftet wird?

steht ein verkauf des privaten eigentums an, stellt das vergleichswertverfahren die einfachste und zugleich zuverlässigste methode für die wertermittlung dar. das gilt zum beispiel auch bei einer zwangsversteigerung oder für finanzamt und nachlassverwaltung. zudem gilt, dass die bewertung das marktniveau realistisch abbildet. bei den bewertungskriterien handelt es sich außerdem um normierte kriterien, an die du dich standardmäßig orientierst. das vereinfacht die bewertung und die argumentation für den späteren verkauf.

nicht in allen ortschaften sind ausreichend vergleichsdaten verfügbar, sodass eine aussagekräftige einschätzung des immobilienwertes hier nicht möglich ist. handelt es sich um ein komplexes objekt, das unübliche merkmale vorweist, ist eine bewertung mithilfe des vergleichswertverfahrens ebenfalls nicht möglich. ein weiterer nachteil: kommt es zu preiseinbrüchen und boomzeiten, können diese sich stark auf das spätere ergebnis des vergleichswerts auswirken.

das vergleichswertverfahren ist nicht nur praktisch für die einfache wertermittlung für dein privates eigentum, sondern – aufgrund der festgelegten bewertungskriterien – auch besonders glaubwürdig. deshalb gilt: das ergebnis für deinen immobilienwert, welcher aus einem vergleichswertverfahren stammt, kommt dem heute am markt erzielbaren verkaufspreis besonders nahe. einziges manko: das verfahren zur immobilienbewertung ist in besonders speziellen fällen nicht anwendbar, etwa bei ungewöhnlichen und besonderen gebäuden.