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was ist eine restschuld?
endlich ist die passende immobilie für die eigenen vier wände gefunden und die planung der baufinanzierung steht an. neben begriffen wie zinsbindung, tilgung und anschlussfinanzierung wirst du mit ziemlicher sicherheit auch von der restschuld hören. es handelt sich dabei um jene summe, die am ende der zinsbindung deiner baufinanzierung noch nicht getilgt ist. der betrag kann mit einer anschlussfinanzierung bei der gleichen oder einer anderen bank finanziert werden.
begriff restschuld in der baufinanzierung
im finanzwesen wird jener betrag als restschuld bezeichnet, den der kreditnehmer dem kreditgeber nach ablauf der vereinbarten zinsbindung schuldet. insbesondere bei hohen kreditbeträgen wie bei der baufinanzierung werden die zinsen für eine bestimmte zeit festgeschrieben, der sogenannten zinsbindung. am ende dieses zeitraums bleibt, sofern es sich nicht um ein volltilgungsdarlehen handelt, ein rest der kreditsumme bestehen. die restschuld ist abhängig vom darlehensbetrag, der anfänglichen tilgung und den vereinbarten zinsbindung. die bank, bei der die baufinanzierung abgeschlossen wurde, erstellt zum zinsbindungsende ein prolongationsangebot für die anschlussfinanzierung. es lohnt sich, eine gegenofferte einzuholen, denn unter umständen kann eine umschuldung günstiger sein.
diese faktoren beeinflussen die höhe der restschuld
- kreditbetrag: je höher die summe des darlehens, desto höher die restschuld. im prozentualen verhältnis ist es natürlich gleich. wenn du 20% getilgt hast, verbleiben 80% des darlehens. die tatsächlichen summe der restschuld ist immer an den ursprünglichen kreditbetrag gekoppelt.
- sollzinsbindung: wenn du die gleiche tilgung unterstellst, gilt folgendes: je kürzer die laufzeit der sollzinsbindung, desto höher ist die restschuld am ende. in 5 jahren wird bei gleicher tilgung deutlich weniger zurückbezahlt als in 10 oder 15 jahren.
- tilgung: je höher der anfängliche tilgungssatz, desto größer ist die laufende tilgung. schon ein um 1 prozent höherer satz kann die restschuld am ende der laufzeit merklich reduzieren.
restschuld – diese auswirkungen haben tilgung und monatliche rate
bei der kalkulation des darlehens für deine immobilie berücksichtigen wir bei den kreditvarianten deine wunschrate und dein vorhandenes eigenkapital. je niedriger die monatliche rate festgesetzt wird, desto weniger wird der kreditbetrag getilgt und desto höher ist die restschuld. wird hingegen eine höhere tilgung vereinbart, wird die restschuld am ende der zinsbindung deutlich geringer ausfallen.
für den kreditnehmer gilt es, die vor- und nachteile abzuwägen. eine niedrige monatsrate bedeutet eine geringere belastung für das haushaltsbudget. andererseits ist die gesamtsumme der gezahlten zinsen an das kreditinstitut höher und die zeit bis zur schuldenfreiheit ist deutlich länger.
möchtest du zinsen sparen, empfiehlt es sich, den tilgungssatz eher höher als niedriger anzusetzen.
ist dir eine angenehme ratenhöhe wichtig, welche dir sicherheit in schwierigen zeiten bietet, wähle die tilgung nicht zu hoch und leiste lieber sondertilgungen, wenn du etwas auf die seite gelegt hast.
erhältst du regelmäßig bonuszahlungen oder rechnest du mit einer höheren schenkung oder erbschaft, kann es ebenfalls sinnvoll sein, im vertrag eine kostenlose sondertilgungsmöglichkeit zu vereinbaren.
anschlussfinanzierung der restschuld
bleibt am ende der baufinanzierung deiner immobilie noch eine restschuld bestehen, ist in den meisten fällen eine anschlussfinanzierung nötig. diese kann die verlängerung des bestehenden vertrags bedeuten oder eine umschuldung.
prolongation
bei der prolongation wird dein kreditvertrag zu neuen konditionen bei deiner bestehenden bank verlängert. die verlängerung ist für den kreditnehmer eine bequeme angelegenheit, da normalerweise keine unterlagen benötigt werden und eine langwierige kreditprüfung entfällt. allerdings solltest du prüfen, ob die konditionen für die prolongation deiner bestehenden baufinanzierung passen oder durch einen vergleich nicht bessere zinsen zu bekommen sind.
umschuldung
alternative angebote für die anschlussfinanzierung einzuholen und die baufinanzierung umzuschulden ist zumeist die günstigere variante. wenn die zinsen für das neue darlehen nur wenige prozentpunkte unter dem bisherigen zinssatz liegen, können bereits mehrere tausend euro an zinsen eingespart werden. der vorgang ist einfach: du forderst über uns angebote an, sendest uns deine unterlagen, wir leiten den antrag für dich in die wege und du bekommst einen neuen kreditvertrag bei der bank deiner wahl. deine neue bank wird sich um die ablösung der restschuld der alten baufinanzierung kümmern. wir begleiten dich schritt für schritt.
vorfälligkeitsentschädigung in der baufinanzierung
bei besonders günstigen konditionen kann eine umschuldung schon vor ablauf der sollzinsbindung sinnvoll sein. die bank, bei der das ursprüngliche darlehen vereinbart wurde, wird in einem solchen fall eine vorfälligkeitsentschädigung verlangen. damit werden die entgangenen zinsgewinne kompensiert.
wurde die zinsbindung der baufinanzierung für die immobilie mit mehr als 10 jahren festgesetzt, ist eine kündigung des vertrages unter einhaltung einer 6-monatigen kündigungsfrist nach ablauf von 10 jahren kostenfrei möglich. wichtig hierbei ist nicht der beginn des darlehens. es zählt die vollauszahlung von deiner baufinanzierung, dann 10 jahre und dann 6 monate kündigungsfrist.