was ist eine eigenkapitalquote


du möchtest dein eigenes haus bauen oder planst, eine bestandsimmobilie zu erwerben? du hast jedoch nicht genug geldreserven, um den kaufpreis bar zu begleichen und möchtest daher eine immobilienfinanzierung aufnehmen?

für die konditionen, die dir banken für deine immobilienfinanzierung anbieten, ist deine eigenkapitalquote mit ausschlaggebend. das lässt sich folgendermaßen kurz auf den punkt bringen: je mehr eigenkapital du hast – also je mehr geld du selbst für den kaufpreis deiner immobilie aufbringen kannst – desto weniger geld brauchst du von seiten der banken und desto besser sind in der regel die konditionen, die dir die banken für deine finanzierung anbieten.

berechnung der eigenkapitalquote


es ist immer klüger, eine immobilienfinanzierung erst dann in angriff zu nehmen, wenn du über genügend eigenes kapital verfügst. im besten fall ist es dir möglich, die nebenkosten und einen teil des kaufpreises selbst zu stemmen. in der realität ist dies leider nicht immer gegeben, daher gibt es auch viele möglichkeiten, eine immobilienfinanzierung mit einer niedrigen eigenkapitalquote abzuwickeln. häufig geht das nicht bei der hausbank, aber es gibt genügend andere anbieter auf dem markt, die auch eine komplette finanzierung ermöglichen. sprich uns gerne an, wenn du mehr wissen möchtest.

die höhe deines eigenkapitals entscheidet auch über die zinsen, die banken dir für die finanzierung veranschlagen. umso weniger eigenes kapital du einbringst, umso höher wird die benötigte summe, die du dir von der bank leihen musst. damit steigt auch das risiko für die banken. hier muss die bank auch mehr rückstellungen bilden für den fall, dass es bei dir zu einem zahlungsausfall kommt.

die berechnung der eigenkapitalquote erfolgt nach dieser formel:

eigenkapitalquote = eigenkapital / gesamtsumme x 100



hier ein beispiel, um dir den unterschied bezüglich der zinsen zu verdeutlichen:

du erwirbst ein schickes reihenhaus zu einem kaufpreis von 350.000 €. die anfallenden nebenkosten (grundbuch, grunderwerbssteuer und notar) kannst du mit deinem eigenkapital begleichen. darüber hinaus bleiben dir noch 50.000 € übrig, die du in die immobilienfinanzierung stecken kannst. gemäß unserer formel ergibt sich folgende berechnung:

50.000 € (eigenkapital) : 350.000 € (kaufpreis) x 100 = eigenkapitalquote von 14,29 %
das bedeutet, dass du 85.71 % ( = 300.000 €) vom kaufpreis finanzieren musst.

du benötigst ein darlehen in höhe von 300.000 € und dein kreditgeber bietet dir das geld zu einem zinssatz von 1,10 % bei einer sollzinsbindung von 10 jahren an. du zahlst in diesem beispiel also 1,10 % zinsen für deine immobilienfinanzierung.


in unserem zweiten beispiel hast du kein eigenes kapital nach begleichung der nebenkosten mehr übrig. daher musst du den kaufpreis der immobilie zu 100 % (sprich 350.000 €) voll finanzieren, womit deine eigenkapitalquote bei 0 % liegt.

weil du jetzt die komplette summe des kaufpreises finanzieren musst, benötigst du ein höheres darlehen von deinem kreditgeber. du brauchst 350.000 €, die dir die banken auch genehmigen, aber zu einen höheren zinssatz von z.b. 1,50 % bei einer sollzinsbindung von 10 jahren. im vergleich zum ersten beispiel zahlst du hier 0,04 % mehr zinsen.

wir sehen an dieser berechnung, wie sich eine höhere eigenkapitalquote deutlich positiv auf die immobilienfinanzierung auswirkt. zum einen sparst du bei den zinsen geld ein, zum anderen bekommst du bei manchen banken erst gar keine genehmigung, wenn du die komplette summe des kaufpreises finanzieren möchtest.

was zählt alles zum eigenkapital


zur berechnung deiner eigenkapitalquote werden alle sparguthaben berücksichtigt, die du besitzt – egal, ob es sich dabei um ein klassisches sparbuch handelt, um bonussparverträge oder ähnliches. auch dein barvermögen fällt darunter, wenn du es auf einem konto bei der bank “lagerst” und einen entsprechenden nachweis, in form eines kontoauszug, vorlegen kannst.

geld, das du unter dem kopfkissen bunkerst, wird nicht bei der berechnung der eigenkapitalquote berücksichtigt – du musst es erst zur bank bringen.

zudem werden tagesgelder, bausparverträge, deine lebensversicherungen (aktuelle rückkaufwerte) oder deine verwertbaren aktien- und fondsbestände für die berechnung deines eigenkapitals herangezogen. auch immobilien, die dir schon gehören, fallen in die summe deines eigenkapitals. gleiches gilt für geldgeschenke von deinen eltern oder großeltern oder darlehen, die dir deine verwandten oder dein arbeitgeber gewähren. alternativ zu barem geld kannst du deine eigenkapitalquote durch die sogenannte muskelhypothek erhöhen. die muskelhypothek meint die arbeitsleistungen, die du selbst an deiner immobilie erbringst. sprich, du packst selbst beim bau oder der renovierung mit an und sparst dadurch kosten für die handwerker.

du siehst schon, die summe deines eigenkapitals setzt sich aus vielen verschiedenen faktoren zusammen, die weit über bargeldbestände und sparguthaben hinausgehen. eine hohe eigenkapitalquote zu erzielen ist sicherlich gut, um zinsen zu sparen. wir empfehlen dir aber trotzdem, vernünftig zu handeln und abzuwägen. frag dich beispielsweise, ob es sich denn lohnt, eine bestimmte versicherung aufzulösen oder wertpapiere zu verkaufen und dadurch unter umständen einen verlust zu machen, nur um die eigenkapitalquote zu verbessern. denn ein verlust kostet dich auch bares geld. welche variante ist daher unter dem strich günstiger für dich?

ein schöner joker für die eigenkapitalquote ist die bereits erwähnte muskelhypothek. mit der muskelhypothek hast du selbst die volle kontrolle darüber, um welchen betrag du die summe des benötigten darlehens senkst. je mehr du arbeiten an deinem haus du selbst erledigst, umso höher fallen die eigenleistungen aus, die die bank berücksichtigt. als eigenleistung gelten die arbeiten, die du selbst, deine familie oder freunde an deiner immobilie vornehmen. du sparst die entsprechenden kosten ein, weil du dafür keinen lohn an handwerker zahlen musst.

um dir einen wert an die hand zu geben: die bank schätzt gewöhnlich zwischen 10 % und 15 % der gesamten baukosten als realistische eigenleistung. bei einem kaufpreis von 350.000 € kannst du demnach zwischen 35.000 € und 52.5000 € allein dadurch einsparen, dass du selbst mit anpackst. manchmal akzeptiert die bank auch eine höhere eigenleistung, wenn du diese gut begründen kannst – etwa damit, dass du selbst oder deine freunde ausgebildete handwerker seid.

fazit eigenkapitalquote


wenn du eine immobilie kaufst oder baust und dafür eine baufinanzierung von der bank benötigst, hilft dir eine gute eigenkapitalquote dabei, die kosten zu senken. du bekommst bessere konditionen bei der bank, wenn du die nebenkosten des immobilienkaufs selbst stemmen kannst. idealerweise kannst du auch den kaufpreis zu einem bestimmten prozentsatz selbst bestreiten. dadurch verringert sich die summe, die du als darlehen bei der bank aufnehmen musst und du kannst dich über einen niedrigeren zinssatz freuen. als eigenkapital zählt im wesentlichen alles bargeld, das du hast – sofern es auf der bank ist. zudem fallen auch geldgeschenke oder privatdarlehen, die du von bekannten bekommst hierunter. eine nette möglichkeit, deine eigenkapitalquote zu erhöhen, ist deine eigenleistung. das bedeutet, dass du selbst beim bau oder der renovierung deiner immobilie mithilfst. auch freunde oder familienangehörige können dich unentgeltlich unterstützen. je mehr ihr leisten könnt, umso höher fällt die eigenkapitalquote aus.

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