aktuelle HYPOTHEKENZINSEN 2023

wenn du dir ein eigenheim bauen oder kaufen möchtest und auf der suche nach der passenden finanzierung bist, wirst du nicht umhin kommen, dich über aktuelle hypothekenzinsen zu informieren. denn diese werden dir von einem darlehensgeber in rechnung gestellt, sobald du eine baufinanzierung mit ihm vereinbarst. der darlehensvertrag wird zwischen der finanzierenden bank, sparkasse oder versicherung und dem immobilienkäufer oder bauherren geschlossen. vertraglich vereinbart wird die höhe der hypothekenzinsen, die zinsbindungszeit, der anfängliche tilgungssatz und weitere rückzahlungsbedingungen.

eine solche finanzierung begleitet dich meistens über jahrzehnte. selbst kleinste abweichungen bei den prozentpunkten bedeuten für dich eine nicht unerhebliche kostensteigerung. daher ist es wichtig, dich über die aktuelle entwicklung der hypothekenzinsen auf dem laufenden zu halten und die mechanismen dahinter zu verstehen. das wichtigste in kürze dazu findest du auf dieser seite.

egal, ob du vom kauf der eigenen vier wände träumst oder dein zukünftiges domizil selbst bauen willst, du sollten genau wissen, was du willst. zum einen, welche immobilienart zu welchem preis. zum anderen, welche art von finanzierung. der zinssatz hängt davon ab, wie dein haus beschaffen ist. du musst außerdem deinen finanzierungsbedarf kennen und deine persönliche finanzielle situation berücksichtigen.

die aktuellen kreditzinsen hängen von der höhe des beantragten kredits, dem beleihungsauslauf und der zinsbindungsfrist ab. auch die lage deiner immobilie hat einen einfluss auf die höhe zinsen. in deutschland gab es in den letzten 30 jahren schwankungen. meist wurden baukredite mit zinsen zwischen 1 und 6 prozent vergeben. in dieser zeit sind die bauzinsen fast nie konstant geblieben. je nach wirtschaftlicher lage variierten die zinssätze stark.

für die darlehensabsicherung muss in aller regel eine grundschuld eingetragen werden. durch die tätigkeit, welche der notar leistet und die änderung im grundbuch fallen ebenfalls gebühren an. zu den nebenkosten zählen noch die grunderwerbsteuer und ggf. maklerkosten.

nur wenn du die wichtigsten eckdaten kennst, kannst du die zinskosten für das darlehen berechnen. achte dabei auf den effektiven zinssatz, dieser bildet die jährlichen kosten für den immobilienkredit realistisch ab. die nachfolgende tabelle zeigt dir einige unterschiedliche beispiele, wie hoch die kosten ausfallen könnten.

du träumst auch von den eigenen vier wänden? vielleicht hast du ja bereits eine schöne wohnung oder das perfekte haus gefunden. dann steht nun der nächste schritt an, der oftmals in einer schier unendlichen und nervenaufreibenden odyssee endet, der suche nach der passenden baufinanzierung.

der baufinanzierung vergleich soll dich dabei unterstützen das günstigste finanzierungsangebot zu ergattern. natürlich spielen die zinsen dabei eine enorme rolle. aber bei der finanzierung lohnt es sich auch einen blick auf andere kriterien zu werfen. überlege dir daher wie du deine immobilienfinanzierung ausstatten möchtest und achte auf folgendes:

• beobachte den zinsmarkt. so kannst du besser abschätzen, ob die zinsen steigen oder sinken werden. eine garantie dafür, dass sich die hypothekenzinsen wie vermutet verhalten, gibt es aber nicht. dein persönlicher finanzierungsberater von paloo erstellt gerne eine aktuelle zinsgrafik und passende angebote für dich, die auf deine bedürfnisse abgestimmt sind.


• plane sorgfältig und langfristig. setze den kreditbetrag weder zu hoch, noch zu niedrig an und denke von anfang an an die nebenkosten. idealerweise kannst du bei einer finanzierung individuelle zinsbindungen zwischen 5 und 30 oder sogar 40 jahren wählen. während der vereinbarten zinsbindungsfrist bleiben die hypothekenzinsen gleich. da sich die monatliche rate während der laufzeit nicht verändert, ist deine planungssicherheit hoch. die monatliche rate solltest du über jahre hinweg gut zahlen können.


• je geringer der beleihungsauslauf und damit das darlehen im verhältnis zum objektwert ist, umso niedriger ist auch das finanzierungsrisiko für den anbieter. wenn der prozentwert niedrig ausfällt, fällt der hypothekenzins. so können sich baufinanzierungskunden bei einem beleihungsauslauf unter 60 prozent günstige zinsen sichern, während bei einem hohen beleihungsauslauf ab 80 prozent aufwärts mit deutlich schlechteren zinskonditionen gerechnet werden muss.


• vergleiche angebote von verschiedenen banken, um herauszufinden, welches angebot für deine bedürfnisse am besten geeignet ist. achte beim vergleich der angezeigten zinsen auf den effektiven jahreszins, nicht den sollzins. darin sind die mit dem kredit verbundenen kosten und gebühren enthalten. vergiss nicht, die zusätzlichen bedingungen zu berücksichtigen. es sollten nur darlehen mit ähnlichen ausstattungsmerkmalen verglichen werden.


• apropos, ausstattungsmerkmale. ist dir die möglichkeit, sondertilgungen zu leisten wichtig, dann solltest du beim vergleichen der zinsen auf eine kostenfreie sondertilgungsmöglichkeit achten. möchtest du dich zusätzlich für schlechte lebenssituationen absichern, achte auf einen tilgungssatzwechsel.

hypotheken sind in aller regel finanzierungen, welche für den kauf, den bau oder die investition ins eigene zuhause verwendet werden. die sogenannte baufinanzierung ist unter verschiedenen begriffen zu finden. zum beispiel auch als baudarlehen oder hypothekendarlehen. dahinter steckt oft das beliebte annuitätendarlehen, das sich durch eine hohe planbarkeit aufgrund der gleichbleibenden rate während der sollzinsbindung auszeichnet. dafür wird ein fester zins vereinbart. diese darlehensart zeichnet sich weiter dadurch aus, dass sie speziell abgesichert sind. das risiko für die bank, einen verlust zu machen, wird durch eine eintragung im grundbuch der immobilie kleiner. du erhältst dafür besonders gute hypothekenzinsen und kannst die zinssätze sogar über einen langen zeitraum, teilweise bis zu 40 jahren, festschreiben.

während bei einem festzinskredit der sollzins für einen vereinbarten zeitraum unverändert bleibt, werden bei einem variablen darlehen die zinsen an das aktuelle marktzinsniveau angepasst. die referenz für den variablen zins ist der euribor. dieser bezeichnet den durchschnittlichen zinssatz, zu dem sich viele europäische banken einander anleihen gewähren. zwar ist das eine flexible möglichkeit, sein wohngebäude zu finanzieren, du setzt dich aber auch einem hohen risiko aus.

eine wichtige unterscheidung gibt es noch zwischen dem nominal- bzw. sollzins und dem effektivzins. das sind keine unterschiedlichen arten. der sollzins meint den preis, den du für den nettodarlehensbetrag der baufinanzierung zahlen musst. der effektivzins hingegen berücksichtigt den effektiven finanziellen aufwand, den solch eine finanzierung mit sich bringt.

die europäische zentralbank (ezb) beeinflusst die hypothekenzinsen zwar, ihr einfluss ist aber begrenzt. hypothekenzinsen werden eher durch das angebot und die nachfrage am kapitalmarkt bestimmt. in den vergangenen jahrzehnten befanden wir uns im historischen vergleich in einer niedrigzinsphase. seit dem tiefststand im jahr 2016 war ein leichter aufwärtstrend in den jahren 2017 und 2018 zu beobachten. der damalige tiefststand wurde sogar noch einmal unterboten. eigene bau- oder kaufvorhaben von wohngebäuden konnten in den vergangenen jahren günstig finanziert werden. spätestens zu beginn von 2022 zeichnete sich eine zinswende ab. wie entwickeln sich die bauzinsen in zukunft? es ist wirklich schwierig, eine konkrete prognose abzugeben, wann oder inwieweit sich die zinsen stabilisieren oder weiter zunehmen werden. es hilft, den zinsmarkt tagesaktuell zu beachten und die persönlichen einflussfaktoren zu optimieren.

das allgemeine zinsniveau wird von externen einflussgrößen wie dem durch die europäische zentralbank festgelegten leitzins, den zinssätzen und renditen für bundesanleihen und der wirtschaftlichen lage im eu-raum bestimmt. die höhe der hypothekenzinsen für deine persönlichen finanzierungsangebote werden von individuellen faktoren beeinflusst.

wie kannst du dir nun die aktuellen bauzinsen sichern? je besser deine finanzielle ausgangslage ist, desto geringer schätzt die bank das risiko ein. grundsätzlich gilt also, dass banken dir bessere konditionen anbieten, je niedriger sie dein kreditausfallrisiko einschätzen. neben der üblichen abfrage des schufa-score wertes spielen auch die einkommens- und vermögenssituation, bestehende verbindlichkeiten, verfügbare sicherheiten sowie persönliche merkmale wie der familienstand und der beruf des kreditnehmers eine besondere rolle bei der bewertung der bonität durch den kreditgeber.

ein weiteres wichtiges kriterium ist das verhältnis zwischen objektwert und kreditsumme. hier muss unterschieden werden zwischen dem tatsächlichen kaufpreis bei neuerwerb einer immobilie beziehungsweise den entstehungskosten beim hausbau und dem beleihungswert des objektes. dieser wird von der bank ermittelt, um zu prüfen, ob eine kreditvergabe überhaupt machbar ist. der beleihungswert gibt an, wie viel der kreditgeber durch eine immobilienversteigerung bei einem zahlungsausfall deinerseits erhalten würde.

nicht zuletzt kann auch die nutzungsart einen entscheidenden einfluss darauf haben, wie hoch die zinsen für dein vorhaben ausfallen. da davon ausgegangen wird, dass sich der kreditnehmer bei einer selbst bewohnten immobilie auf besondere weise mit dieser identifiziert und ein großes interesse an deren erhaltung und der planmäßigen rückführung der finanzierung hat, schätzen banken das kreditausfallrisiko meist geringer ein als bei fremdgenutzten objekten. daher profitierst du als eigennutzer von geringeren hypothekenzinsen im vergleich zu kapitalanlegern, die die erworbene immobilie vermieten möchten.

wie hoch die hypothekenzinsen für dich ausfallen, hängt von einigen faktoren ab. dein alter ist entscheidend, dein familienstand, dein einkommen, wie viel eigenkapital du hast und wie der kreditgeber deine kreditwürdigkeit einschätzt. deine bonität ist meistens die grundvoraussetzung zur genehmigung des darlehens und wird von der bank genau geprüft. in der praxis heißt das, deine einnahmen- und ausgabenrechnung inklusive der zukünftigen finanzierungsrate darf nicht negativ sein. empfehlenswert ist ca. 20 bis 25 prozent des immobilien kaufpreises inklusive der kaufnebenkosten als eigenkapital in die immobilienfinanzierung einzubringen.

die entwicklung der immobilienzinsen beeinflusst die vergabe von immobiliendarlehen. steigen die zinsen oder die preise von immobilien bzw. die baukosten, werden auch die anforderungen an kreditnehmer höher. deine kreditwürdigkeit kann nach strengeren kriterien beurteilt werden. schließlich will die bank sicher gehen, dass du dir die finanzierung auch wirklich über die gesamte laufzeit leisten kannst. unter umständen wird verlangt, dass du einen gewissen prozentsatz eigenkapital einbringst.

beispiel: maximale kreditsumme berechnen

• 1 darlehensnehmer: 2.000 € x 108 = 216.000 €


• 2 darlehensnehmer: 3.000 € x 120 = 360.000 €

ein wichtiger faktor ist die dauer der sollzinsbindung, innerhalb derer die vereinbarten bauzinsen konstant bleiben. gerade wenn die hypothekenzinsen niedrig sind, scheint es ratsam, auf eine längere zinsbindungsfrist zu setzen, um sich gegen steigende zinsen in der zukunft abzusichern. eine lange zinsbindung ist in den meisten fällen mit einem aufschlag an zinsen verbunden.

längere sollzinsfestschreibungen und die damit einhergehende größere planungssicherheit für den kreditnehmer lassen sich kreditinstitute jedoch durch einen entsprechend höheren zinssatz vergüten. die eine längere zinsbindung kannst du jedoch an eine hohe tilgung koppeln. eine höhere anfängliche tilgung kann sich wegen der schnelleren kreditrückführung positiv auf die angebotenen konditionen auswirken. hier ist es wichtig einzuschätzen, wie viel zinssicherheit du benötigst, damit die finanzierung für dein bau- oder kaufvorhaben auf einem soliden fundament steht.

du möchtest eine hohe planungssicherheit und suchst deshalb eine möglichst lange sollzinsbindung? vermutlich findest du bei einer versicherung oder einer pensionskasse das beste angebot. hier kannst du die günstigen bauzinsen bis zu 40 jahre sichern oder durch die kombination mit einem volltilgerdarlehen das zinsänderungsrisiko ausschließen.

bei einer kürzeren zinsbindung werden meistens niedrige hypothekenzinsen berechnet. es bietet sich an, eine kurze sollzinsbindung zu wählen, wenn das zinsniveau aktuell hoch ist, du aber wir sinkenden zinsen rechnest. nach ende der zinsbindungsfrist kannst du dein baudarlehen so zu günstigen konditionen weiter finanzieren.

eine günstige baufinanzierung zu finden, ist gar nicht so schwer. es gibt viele mittel und wege, bessere konditionen herauszuholen. die wichtigsten hypothekendarlehen tipps haben wir kurz und knackig für dich zusammengefasst. gerne bespricht dein persönlicher baufinanzierungsberater von paloo mit dir deine individuellen möglichkeiten, bei der finanzierung zu sparen.

• wenn du auf der suche nach der passenden immobilienfinanzierung mit niedrigen hypothekenzinsen für dein vorhaben bist, kann dir unser baufinanzierung vergleich, mit dem über 500 banken und sparkassen direkt verglichen werden, viel zeit und aufwand ersparen.


• auch wenn du noch nicht weisst, wie viel eigenes geld du einbringen kannst oder wie lange die sollzinsbindung sein soll, kannst du mit unserem cleveren zinsrechner vorab ein wenig hin und her rechnen und schauen, wie sich eine änderung der verschiedenen parameter auf die hypothekenzinsen auswirkt. nach der eingabe weniger informationen erhältst du in sekundenschnelle eine zinsspanne und weißt, auf welche konditionen du dich bei deinem darlehen einstellen musst.


• wenn du genügend eigenmittel besitzt, solltest du mindestens 20 prozent des kaufpreises und die kaufnebenkosten als eigenkapital in deine baufinanzierung einbringen. das lässt die zinskosten weiter purzeln. ein hohes maß an eigenkapital sorgt für einen geringeren beleihungsauslauf und hat damit direkten einfluss auf die angebotenen konditionen und bauzinsen.


• neben der persönlichen bonität und dem beleihungsauslauf beeinflussen auch die darlehenssumme und die laufzeit des kredites die höhe der bauzinsen für mögliche finanzierungsangebote. es kann vorkommen, dass banken sehr kleine baufinanzierungen mit einem zinsaufschlag versehen, um den bearbeitungsaufwand aufzuwiegen. es lässt sich beobachten, dass der zinssatz prozentual betrachtet in der regel umso günstiger ist, je höher die darlehenssumme ist. beantrage weder zu viel, noch zu wenig und baue einen kleinen finanziellen puffer für unverhergesehene ausgaben ein.


• wenn du regelmäßige sonderzahlungen wie urlaubs- oder weihnachtsgeld bekommst oder ein erbe erwartest, kannst du durch eine jährliche sondertilgung die rückführung deines darlehens verkürzen und so die gesamte zinslast senken. auch wenn du dafür etwas höhere zinsen in kauf nehmen musst, kann dies insgesamt günstiger sein, als eine finanzierung ohne sondertilgungsmöglichkeit mit einem geringfügig niedrigeren zins.


• prüfe, ob du eine staatliche förderung erhalten kannst. die kreditanstalt für wiederaufbau (kfw) bietet zinsgünstige baufinanzierungen an. auch landesbanken können dir unter umständen finanzierungen mit guten konditionen anbieten.

sollte sich bei deiner laufenden baufinanzierung in nächster zeit das ende der zinsbindung abzeichnen, solltest du dir gedanken darüber machen, wie du deine restschuld finanzieren willst. eine möglichkeit ist die prolongation, das ist eine beliebte und einfache variante der anschlussfinanzierung. du vereinbarst mit deinem aktuellen kreditgeber eine verlängerung der eigenen baufinanzierung. in jedem fall solltest du prüfen: haben sich meine bedürfnisse geändert? wie stehen die zinsen? hat ein anderer kreditgeber bessere konditionen?

sollte eine umschuldung für dich in frage kommen, solltest du dich über eine grundschuldabtretung informieren. wenn du nämlich deinen kreditgeber wechseln willst, muss die bestehende grundschuld im grundbuch angepasst werden. eine abtretung ist meistens günstiger als eine löschung des alten eintrags und die bestellung eines neuen grundschuldeintrags. du sparst dir dadurch notarkosten.

mit einem forward-darlehen kannst du dir niedrige zinsen zeitnah sichern. möglich sind sogar mehrere jahre, bis zu ca. 60 monate vor dem auszahlungszeitpunkt. im besten fall kannst du dir für die nächsten jahre die hypothekenzinsen aktuell sichern, so dass du dir keine sorgen machen musst, dass zunehmende zinskosten die möglichkeiten zur finanzierung deines projekts beeinträchtigen könnten.

du solltest aber auch bedenken, das ein forward-darlehen mit einem zinsaufschlag einhergeht und mit einem risiko verbunden ist. was, wenn die zinsen doch fallen werden? wenn du fest mit steigenden zinsen rechnest, kann die frühzeitige sicherung von vorteil sein. wenn du dir jedoch nicht sicher bist, wie sich die zinssätze entwickeln werden, oder wenn du das risiko nicht eingehen willst, solltest du vielleicht auf diese möglichkeit verzichten.