baufinanzierung – so finanzierst du deine immobilie
die erste eigene wohnung, das familienfreundliche reihenhaus, das geräumige dachgeschossloft oder der barrierefreie bungalow – der traum von der eigenen immobilie hat viele gesichter.
doch worauf musst du bei der baufinanzierung eigentlich achten?
wie kommst du zu einer günstigen immobilienfinanzierung und was hat es mit zinsbindung und laufzeit auf sich?
diese und viele weitere fragen werden im zuge der planung deiner baufinanzierung auftreten. damit du optimal informiert bist, liefern wir dir hier antworten zu den folgenden themen:
→ überregionale baufinanzierungsanbieter
→ kurzüberblick
→ baufinanzierung – was ist das?
→ begriffe der baufinanzierung
→ gute planung des baukredits
→ passende zinsbindung wählen
→ beleihungsauslauf – wichtiger zinsfaktor
→ verwendungszweck der baufinanzierung
→ baufinanzierung mit paloo
→ baufinanzierung – notwendige daten und unterlagen
baufinanzierung – das bieten unsere überregionalen partner
mindesttilgung
2 %
maximale zinsbindung
15 jahre
mehr zur 1822direkt
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
frankfurter sparkasse
neue mainzer straße 47-53
60311 frankfurt am main
mindesttilgung
2 %
maximale zinsbindung
40 jahre
mehr zur allianz
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
5 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
nein
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
allianz lebensversicherungs-ag
reinsburgstr. 19
70178 stuttgart
mindesttilgung
2 %
maximale zinsbindung
20 jahre
mehr zur axa
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
5 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
axa lebensversicherung ag
colonia-allee 10-20
51067 köln
mindesttilgung
1 %
maximale zinsbindung
15 jahre
mehr zur bausparkasse mainz
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
5 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
bausparkasse mainz ag
kantstraße 1
55122 mainz
mindesttilgung
1 %
maximale zinsbindung
15 jahre
mehr zur bbbank
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
nein
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
bbbank eg
herrenstraße 2-10
76133 karlsruhe
mindesttilgung
1,50 %
maximale zinsbindung
15 jahre
mehr zur bhw
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
5 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
nein
kreditgeber
bhw bausparkasse ag
lubahnstraße 2
31789 hameln
mindesttilgung
max. 40 jahre laufzeit,
tilgungssatz entsprechend
der laufzeit
maximale zinsbindung
20 jahre
mehr zur commerzbank
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
100 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
nein
tilgungswechsel möglich
nein
kreditgeber
commerzbank ag
kaiserplatz
60311 frankfurt am main
mindesttilgung
2 %
maximale zinsbindung
20 jahre
mehr zur continentale
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
5 % p.a. (max. 25.000 €)
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
continentale lebensversicherung
baierbrunner straße 31-33
81379 münchen
mindesttilgung
2 %
maximale zinsbindung
20 jahre
mehr zur degussa
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
degussa bank ag
theodor-heuss-allee 74
60486 frankfurt am main
mindesttilgung
max. 40 jahre laufzeit,
tilgungssatz entsprechend
der laufzeit
maximale zinsbindung
30 jahre
mehr zur deutschen bank
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
nein
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
deutsche bank ag
taunusanlage 12
60325 frankfurt am main
mindesttilgung
2 %
maximale zinsbindung
20 jahre
mehr zur dkb
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
deutsche kreditbank ag
taubenstraße 7-9
10117 berlin
mindesttilgung
1,5 %
maximale zinsbindung
30 jahre
mehr zur dsl bank
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
50 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
dsl bank
eine niederlassung der
db privat- und firmenkundenbank ag
friedrich-ebert-allee 114-126
53113 bonn
mindesttilgung
1 %
maximale zinsbindung
30 jahre
mehr zur ergo direkt
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
ergo direkt ag
karl-martell-str. 60
90344 nürnberg
mindesttilgung
1 %
maximale zinsbindung
30 jahre
mehr zur gladbacher bank
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
100 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
gladbacher bank ag
bismarckstr. 50-52
41061 mönchengladbach
mindesttilgung
1 %
maximale zinsbindung
40 jahre
mehr zur hannoversche
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
hannoversche lebensversicherung ag
vhv-platz 1
30177 hannover
mindesttilgung
2 %
maximale zinsbindung
20 jahre
mehr zur höchster pensionskasse
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
höchster pensionskasse VVaG
brüningstraße 50
65926 frankfurt am main
mindesttilgung
1 %
maximale zinsbindung
20 jahre
mehr zur ing
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
5 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
ing-diba ag
theodor-heuss-allee 2
60486 frankfurt am main
mindesttilgung
2,5 % und
das darlehen muss
bis zum 65. lebensjahr
getilgt sein
maximale zinsbindung
10 jahre
mehr zur mlp banking
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
mlp banking ag
alte heerstraße 40
69168 wiesloch
mindesttilgung
1 %
maximale zinsbindung
40 jahre
mehr zur münchner hypothekenbank
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
100 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
nein
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
münchener hypothekenbank eg
karl-scharnagl-ring 10
80539 münchen
mindesttilgung
2 % und
max. 40 jahre laufzeit
maximale zinsbindung
15 jahre
mehr zur santander
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
5 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
santander consumer bank ag
santander-platz 1
41061 mönchengladbach
mindesttilgung
1 %
maximale zinsbindung
30 jahre
mehr zur signal iduna
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
5 % p.a., aber maximal 25 % des darlehens innerhalb der ersten 10 jahre der sollzinsbindung
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
signal iduna bauspar aktiengesellschaft
kapstadtring 7
22297 hamburg
mindesttilgung
2 %
maximale zinsbindung
30 jahre
mehr zur südwestbank
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
nein
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
südwestbank ag
rotebühlstraße 125
70178 stuttgart
mindesttilgung
max. 30 jahre laufzeit,
tilgungssatz entsprechend
der laufzeit
maximale zinsbindung
30 jahre
mehr zur unicredit bank
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
nein
tilgungswechsel möglich
nein
kreditgeber
hypovereinsbank – member of unicredit group
unicredit bank ag
arabellastraße 12
81925 münchen
mindesttilgung
2 %
maximale zinsbindung
20 jahre
mehr zur universa
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
universa versicherungen
sulzbacher straße 1-7
90489 nürnberg
mindesttilgung
2 %
maximale zinsbindung
30 jahre
mehr zur volksbank düsseldorf neuss
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
volksbank düsseldorf neuss eg
königsallee 98a
40215 düsseldorf
mindesttilgung
1 %
maximale zinsbindung
30 jahre
mehr zur volkswohl bund
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
10 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
volkswohl bund lebensversicherung a.g.
südwall 37 – 41
44137 dortmund
mindesttilgung
1 %
maximale zinsbindung
15 jahre
mehr zur wüstenrot bausparkasse
maximal mögliche sondertilgung pro jahr
5 % p.a.
sondertilgung kostenfrei möglich
ja
tilgungswechsel möglich
ja
kreditgeber
wüstenrot & württembergische ag
gutenbergstraße 30
70176 stuttgart
stand: oktober 2020, angaben ohne gewähr.
kurzüberblick fragen und antworten zur baufinanzierung
bevor wir ins detail gehen, möchten wir dir eine kurze zusammenfassung der einzelnen punkte zum thema baufinanzierung liefern, weiter unten auf der seite findest du eine ausführliche erklärung:
was ist eine baufinanzierung
bei der baufinanzierung handelt es sich um ein darlehen, das vergeben wird um eine immobilie zu kaufen oder ein eigenes haus zu bauen. aufgrund der hohen kosten kann die immobilienanschaffung in vielen fällen nicht ohne kredit gestemmt werden. deshalb ist die baufinanzierung meist ein notwendiger baustein auf deinem weg zum eigenheim.
merkmale einer baufinanzierung
die immobilienfinanzierung unterscheidet sich deutlich von einem ratenkredit. das darlehen wird fast ausnahmslos in verbindung mit dem plan, ein haus oder eine wohnung zu kaufen, oder für mögliche bauliche maßnahmen vergeben. typisch für die baufinanzierung ist die sollzinsbindung, die dem kreditnehmer garantiert, dass die zinsen während der vertragsdauer nicht steigen. ein deutliches merkmal des baugeldes ist zudem die lange laufzeit, die in der regel zwischen 10 und 35 jahren liegt.
tipps für deine baufinanzierung
berechne noch vor dem erwerb eines eigenheims deine finanziellen möglichkeiten. bedenke dabei dein eigenkapital, dein haushaltsbudget und die höhe der rate. mache dir zudem gedanken über die zinsbindung und die laufzeit. unsere rechner können dir beim berechnen der verschiedenen szenarien helfen! ziehe auch die fördermöglichkeit der kfw in betracht, eventuell kannst du so zinsen sparen.
wofür kannst du die baufinanzierung verwenden
die finanzierung eines eigenheims ist zumeist zweckgebunden und wird deshalb nur vergeben, wenn du eine wohnung oder ein haus erwerben möchtest. möglich wäre auch ein grundstückskauf auf dem du selbst zu bauen beginnst oder der kauf eines bestehenden objektes, dass du ausbaust, umbaust oder renovierst. sämtliche ausgaben rund um das eigenheim können durch die baufinanzierung gedeckt werden. das haus oder die wohnung, die du mittels baufinanzierung kaufen oder bauen kannst, darf nur zu höchstens 50 prozent gewerblich genutzt werden. manche banken lassen dir zudem bei der verwendung spielraum, so dass du für den betrag auch einen neuwagen oder eine ferienimmobilie im ausland erwerben kannst. allerdings wird für letzteres stets eine lastenfreie immobilie im inland benötigt.
wo bekommst du eine günstige baufinanzierung
paloo ist dein verlässlicher partner für die finanzierung deiner traumimmobilie. auf unserer webseite findest du hilfreiche informationen und eine vielzahl an nützlichen baufinanzierungsrechnern. hast du dich entschieden ein eigenheim zu erwerben, dann stehen dir unsere berater stets mit rat und tat zur seite und finden für dich die passende baufinanzierung online mit der idealen laufzeit. unser portfolio umfasst mehr als 400 banken, sparkassen, bausparkassen und versicherungen, die günstige konditionen bieten. nach positiver prüfung durch den ausgewählten kreditgeber steht dir die baufinanzierung für dein projekt zur verfügung.
was wird für den abschluss der baufinanzierung benötigt
bei so großen finanzierungssummen, wie in der baufinanzierung, musst du ein paar unterlagen und angaben bereithalten. für die finanzierungsanfrage und später für den vertragsabschluss sind persönliche angaben, informationen über dein einkommen, dein vermögen und deine verbindlichkeiten notwendig. darüber hinaus werden daten und unterlagen zu dem objekt angefordert.
zinsentwicklung in der baufinanzierung seit 2015
was ist eine baufinanzierung
der begriff baufinanzierung steht für alle finanziellen maßnahmen, die mit dem kaufen oder bauen einer immobilie zusammenhängen. es ist dabei egal, ob du eine wohnung oder ein haus kaufen, bauen oder renovieren (die renovierung sollte über 50.000 € betragen) willst, ob du ein dazugehöriges grundstück oder außenanlagen finanzieren möchtest.
die moderne immobilienfinanzierung umfasst in der regel einen baukredit, der sich durch die zweckbindung, die sollzinsfestschreibung und die lange laufzeit vom herkömmlichen ratenkredit unterscheidet. die nebenkosten für das eigenheim werden im rahmen der baufinanzierung abgedeckt. willst du die gesamtsumme des darlehens berechnen, kannst du auch die ausgaben für makler, notar und grundbuchamt berücksichtigen.
in den wenigsten fällen stellt der kreditgeber den kompletten benötigten betrag als darlehen zur verfügung. üblicherweise wird ein nachweis über eigenkapital verlangt. der hintergrund dafür: bei einem zahlungsausfall können die banken die immobilie zwangsvollstrecken. allerdings decken sich der zu erzielende versteigerungspreis und die tatsächlichen baukosten nur sehr selten.
für die baufinanzierung macht es keinen unterschied, ob das haus oder die wohnung vermietet oder selbst bewohnt wird. allerdings darf der anteil der gewerblichen nutzung der immobilie 50 % nicht überschreiten. innerhalb der bezeichnung baufinanzierung sind folgende begriffe gebräuchlich:
immobilienfinanzierung oder immobilienkredit – wenn du eine bestehende immobile, etwa eine wohnung, kaufen willst
baugeld – für die finanzierung einer neuen wohnung vom bauträger oder wenn du selbst ein haus bauen möchtest
baukredit – bei größeren umbaumaßnahmen wie dem anbau oder ausbau einer bestandsimmobilie (beträge größer als 50.000 euro, absicherung mit grundschuldeintrag)
modernisierungskredit – geeignet für kleinere renovierungen in haus und wohnung (beträge kleiner als 50.000 euro, ohne grundschuldeintrag)
begriffe aus der baufinanzierung
bei einem immobilienkauf oder dem hausbau werden einige begriffe der baufinanzierung deinen weg kreuzen, die dir vielleicht nicht ganz klar sind. hier eine kleine übersicht:
darlehensgeber: dein vertragspartner bei der baufinanzierung der immobilie, also bank, sparkasse, bausparkasse oder versicherung, wird als darlehensgeber oder kreditgeber bezeichnet.
annuitätendarlehen: ein kredit, der in gleichbleibenden raten getilgt wird, bezeichnet man annuitätendarlehen. die zahlung setzt sich aus der tilgung und den zinsen zusammen. mit jeder beglichenen rate sinkt der zinsanteil, zeitgleich steigt der tilgungsanteil.
▉ zinsanteil nimmt innerhalb der gleich bleibenden monatlichen baufinanzierungsrate ab
▉ tilgungsanteil nimmt innerhalb der gleich bleibenden monatlichen baufinanzierungsrate zu
volltilgerdarlehen: wie beim annuitätendarlehen wird eine gleichbleibende finanzierungsrate bezahlt. die vorgabe bei vertragsabschluss ist allerdings nicht der tilgungssatz, sondern der zeitpunkt, an dem das darlehen vollständig getilgt sein soll. eine anschlussfinanzierung wird nicht notwendig.
monatliche rate: jener geldbetrag, der als monatliche rückzahlung der baufinanzierung für die eigenen vier wände definiert wird.
tilgung: die tilgung ist die rückzahlung der schulden, die vertraglich für die baufinanzierung festgelegt wird.
zinsen: die zinsen sind jener geldbetrag, der für die bereitstellung des geliehenen kapitals bezahlt wird. die höhe der zinsen wird in prozent angegeben.
zinsbindung: der begriff beschreibt den zeitraum, innerhalb dessen der im vertrag festgesetzte zinssatz gleich bleibt. etwaige kursschwankungen haben keinen einfluss auf die zinsen. ist das darlehen am ende der zinsbindung noch nicht abbezahlt, wird ein neuer zinssatz vereinbart. sollzinsbindung ist nicht zu verwechseln mit der laufzeit!
vs.
laufzeit: als laufzeit wird jener zeitraum bezeichnet, für den die baufinanzierung abgeschlossen wird.
restschuld: nicht immer ist eine baufinanzierung am ende der laufzeit abbezahlt. die restschuld beschreibt jenen betrag, der übrigbleibt und erst im zuge einer anschlussfinanzierung oder eines forward darlehens getilgt wird.
sondertilgung: sofern im baufinanzierungsvertrag vereinbart, kann der kreditnehmer zusätzlich zur normalen tilgungsleistung eine sondertilgung vornehmen. ist diese bei vertragsabschluss nicht kostenfrei vereinbart worden, verrechnet das kreditinstitut dafür sehr wahrscheinlich eine vorfälligkeitsentschädigung.
tilgungswechsel: als tilgungswechsel wird die möglichkeit bezeichnet, die höhe des tilgungsanteils während der sollzinsbindung zu ändern. die änderung kann zugunsten eines höheren, aber auch niedrigeren tilgungssatzes erfolgen, die möglichkeit dazu muss vertraglich vereinbart werden.
bereitstellungszinsen und bereitstellungsfreie zeit: kreditgeber behalten sich das recht vor, für bereitgestellte, aber nicht genutzte baufinanzierungen bereitstellungszinsen zu berechnen. üblicherweise enthalten baufinanzierungsverträge eine bereitstellungszinsfreie zeit zwischen sechs und zwölf monaten.
grundschuld: die grundschuld zählt wie die hypothek zu den grundpfandrechten. der kreditgeber wird bei der baufinanzierung als sicherungsnehmer im grundbuch eingetragen und kann bei zahlungsausfällen ihre forderungen durch die zwangsversteigerung einbringen.
grundbuch: das öffentliche verzeichnis beinhaltet die eigentumsverhältnisse von sämtlichen grundstücken. abzufragen sind die jeweiligen besitzer sowie die inhalte zu lasten des grundstücks.
kfw: die kreditanstalt für wiederaufbau, kurz kfw, ist eine deutsche förderbank, die das kaufen, das bauen oder die sanierung einer immobilie fördert und finanziert. insbesondere energieeffiziente bauten, altersgerechte umbauten oder der einbau von anlagen zur nutzung erneuerbarer energiequellen.
notarkosten: für die beurkundung des kaufvertrags und die eintragung in das grundbuch werden notarkosten fällig.
grunderwerbsteuer: die grunderwerbsteuer muss bezahlt werden, wenn du eine immobilie oder ein grundstück kaufst. die höhe des steuersatzes variiert von bundesland zu bundesland.
tipps für deine baufinanzierung
es gibt wohl kaum eine größere investition im leben, als ein haus oder eine wohnung zu kaufen oder zu bauen. die entscheidung darüber darf deshalb nicht überstürzt, sondern muss sorgfältig geplant werden. hier ein paar tipps, die auf dem weg zu deiner baufinanzierung hilfreich sein könnten.
gute finanzielle planung
überlege dir, wie viel haus oder wohnung du dir tatsächlich leisten kannst. wichtig für den immobilienerwerb ist das eigenkapital. mit 0,- euro auf der hohen kante kann es passieren, dass du keine baufinanzierung bekommst. stelle daher sicher, dass du rechtzeitig eigenkapital ansparst.
die laufzeit ist ein weiterer teil der planung. diese hängt vom modell der baufinanzierung ab. du kannst zwischen einem volltilgerdarlehen und dem klassischen annuitätendarlehen mit restschuld wählen. bei ersterem ist die laufzeit genau festgelegt, bei letzterem wird nur die sollzinsfestschreibung festgelegt.
daneben ist die definition der monatlichen rate deiner zukünftigen baufinanzierung wichtig. die höhe der finanzierungsrate kannst nur du selbst festlegen. lass dich nicht von familienmitgliedern, freunden oder dem bankberater beeinflussen, sondern triff die entscheidung allein aufgrund deines budgets.
erstelle eine detaillierte ausgaben- und einnahmenrechnung, um deine baufinanzierung optimal planen zu können. berücksichtige dabei das monatliche nettogehalt, etwaige weitere einkommen und stelle deine ausgaben gegenüber. diese umfassen sparverträge, ratenverpflichtungen, versicherungen, unterhaltszahlungen und die lebenshaltungskosten.
damit du für deine pläne, ein eigenheim zu erwerben, einen ersten anhaltspunkt hast, eignet sich folgende rechnung: kalkuliere die künftige baufinanzierungsrate mit 4 % als annuität und schon hast du eine vorstellung von der möglichen darlehenssumme deiner immobilienfinanzierung.
beispiel: 300.000 € baufinanzierungssumme x 4 / 100 / 12 monate = 1.000 € monatliche rate
darlehensbetrag: 300.000 €
monatliche rate: 1.000 €
annuität (zins + tilgung): 4,00 %
sollzinssatz: 1,00 %
tilgung: 3,00 %
restschuld nach 10 jahren: 205.387,59 €
zinskosten: 25.387,59 €
darlehensbetrag: 300.000 €
monatliche rate: 1.000 €
annuität (zins + tilgung): 4,00 %
sollzinssatz: 1,50 %
tilgung: 2,50 %
restschuld nach 15 jahren: 173.926,54 €
zinskosten: 53.926,54 €
darlehensbetrag: 300.000 €
monatliche rate: 1.000 €
annuität (zins + tilgung): 4,00 %
sollzinssatz: 2,00 %
tilgung: 2,00 %
restschuld nach 20 jahren: 152.601,54 €
zinskosten: 92.601,54 €
zinsbindung passend wählen – mit blick auf die gewünschte sicherheit
in niedrigzinsphasen wird bei der baufinanzierung häufig zu einer längeren zinsbindung geraten. doch ist das wirklich erstrebenswert? denn schließlich wird jede immobilienfinanzierung teurer, je länger sie dauert! bei einer kürzeren sollzinsbindung ist die tilgung bei gleicher rate höher, du sparst an zinsen.
tipp für unentschlossene: es sind auch möglich, die sollzinsfestschreibung für die darlehenssumme deiner baufinanzierung zu splitten, etwa wenn du dich nicht zwischen 10 und 15 jahren entscheiden kannst. ist dein wunsch nach sicherheit groß, setze die tilgung bei der 10-jährigen zinsfestschreibung höher an als bei der 15-jährigen. im sinne der wirtschaftlichkeit kannst du die 15 jahre auf 40 % der summe reduzieren und die 10 jahre auf 60 % erhöhen. damit sind die baufinanzierung zinsen und das risiko besonders gut verteilt.
beispiel 1:
darlehensbetrag: 300.000 €, zinsbindung: 10 jahre, sollzinssatz: 1,00 %
beispiel 2:
darlehensbetrag: 300.000 €, zinsbindung: 15 jahre, sollzinssatz: 1,50 %
beispiel 3:
darlehensbetrag 1: 150.000 €, zinsbindung 1: 10 jahre, sollzinssatz 1: 1,00 %
darlehensbetrag 2: 150.000 €, zinsbindung 2: 15 jahre, sollzinssatz 2: 1,50 %
= mischzinssatz 1,25 %, durchschnittliche sollzinsbindung 12,5 jahre
fördermöglichkeit der kfw
die kreditanstalt für wiederaufbau bietet all jenen, die eine wohnung oder ein haus bauen, kaufen oder renovieren möchten, günstige förderprogramme an. besonders begünstigt werden energieeffiziente neubauten oder sanierungen.
prüfe, ob die zinsen der kfw für deine baufinanzierung passend sind. wir von paloo können ein darlehen der kfw in deine immobilienfinanzierung aufnehmen. zudem unterstützen dich unsere berater gerne beim berechnen.
manche banken nehmen bei der baufinanzierung die mittel der kfw als eigenkapital an und können dir so günstigere zinsen gewähren. insbesondere wenn du nur wenig eigenes geld vorweisen kannst, wird die kfw zum wichtigen baustein für deinen immobilienkredit.
beleihungsauslauf – wichtiger faktor für die höhe der zinsen
ein wichtiger begriff bei der vergabe einer baufinanzierung ist der beleihungsauslauf. es handelt sich dabei um den quotienten aus der darlehenssumme und dem beleihungswert der immobilie. diesen wert wird das kreditinstitut berechnen und er ist ein wichtiger entscheidungsfaktor, ob du ein darlehen bekommst oder nicht.
der beleihungsauslauf ist für die konditionen deiner baufinanzierung entscheidend. die bank wird wie folgt berechnen: das gewünschte haus oder die wohnung kostet 100.000 euro, dein eigenkapital beläuft sich auf 16.000 euro, du benötigst also ein darlehen über 84.000 euro. dein beleihungsauslauf schlägt sich demnach mit 84 % nieder.
anhand des beleihungsauslaufes definieren die kreditinstitute ihre konditionen. es kann daher sein, dass dir die selbe bank für deine baufinanzierung bei 80 % einen anderen zinssatz bietet als bei 90 %.
bei oben genanntem beispiel gibt es sinn, zu überlegen, ob du nicht weitere 4.000 euro an eigenkapital auftreiben kannst. aufgrund des geänderten beleihungsauslaufes finanzierst du dann mit besseren zinsen.
siehst du jedoch keine möglichkeit, weitere 4.000 euro an eigenkapital bereitzustellen, kannst du dir überlegen, die baufinanzierungssumme zu erhöhen. denn wird der kreditbetrag um 6.000 euro auf 90.000 euro erhöht, bleibt der zinssatz dennoch der gleiche, schließlich ist es für die bank unwichtig, ob der beleihungsauslauf 84 % oder 90 % beträgt.
der vorteil für dich: du hast weitere 6.000 euro zur verfügung und kannst beim bauen oder kaufen von haus oder wohnung weitere ausgaben tätigen. in jedem fall wichtig: lass dir beim berechnen zeit und überstürze nichts!
wofür du eine baufinanzierung verwenden kannst
die immobilienfinanzierung kann für verschiedene vorhaben verwendet werden. welche das im wesentlichen sind, haben wir dir aufgelistet:
immobilie kaufen
hast du dich dafür entschieden, ein haus oder eine wohnung zu kaufen, muss die baufinanzierung in der regel schnellgehen. der verkäufer ist fast immer an einem raschen vertragsabschluss interessiert und auch du selbst möchtest den kauf wahrscheinlich schnell abwickeln. allerdings variieren die bearbeitungszeiten für eine immobilienfinanzierung bei den einzelnen banken sehr.
während manche den antrag des darlehens schon nach wenigen tagen entscheiden, brauchen andere mehrere wochen. beim kaufen einer wohnung oder eines hauses kommen letztere deswegen als vertragspartner eher weniger in frage.
selbst wenn du dein eigenheim rasch kaufen möchtest, solltest du dir zeit für die finanzielle planung nehmen. nutze dazu gerne unsere baufinanzierungsrechner und lass dir deine optimale monatliche rate berechnen und den nötigen eigenkapital einsatz ermitteln. eine bereitstellungszinsfreie zeit ist bei einer raschen kaufabwicklung nicht wichtig. zudem sollte die sollzinsfestschreibung für das darlehen deinem sicherheitsgefühl entsprechen.
erwartest du in den nächsten jahren die auszahlung eines größeren geldbetrages, etwa durch eine erbschaft? oder rechnest du damit, dass sich deine lebensumstände, etwa durch familiengründung, ändern könnten? wenn ja, ziehe die aufnahme von vertragsinhalten wie sondertilgungsmöglichkeiten oder tilgungswechsel in deiner baufinanzierung in betracht.
insbesondere wenn du eine bestandsimmobilie kaufen möchtest, können modernisierungsmaßnahmen auf dich zukommen. überlege, ob du den rahmen der finanzierung um die zu erwartenden ausgaben erweitern möchtest.
wirst du die immobilie, die du kaufen möchtest, selbst bewohnen, kannst du eventuell vom förderprogramm der kfw profitieren. informiere dich rechtzeitig über deinen möglichkeiten!
für die bank ist bei sanierungen von bedeutung, ob es sich um wertsteigernde oder nicht wertsteigernde maßnahmen handelt. hier eine kleine übersicht:
- neues badezimmer
- neue fenster
- neue eingangstür
- neue innentüren
- fassadensanierung
- bau einer garage
- neue heizungsanlage
- erneuerung der wasserleitungen und heizungsrohre
- erneuerung der elektrik
- neues dach
- anbringung einer photovoltaikanlage
- wohnraumerweiterung
- grundrissverbesserung
- maler- und tapezierarbeiten
- neue bodenbeläge
- neue einbauküche
- neue möbel
neubau vom bauträger kaufen
da ein neubau nicht über nacht fertig wird, hast du bei der planung eine längere vorlaufzeit. das bedeutet für dich, dass sich die auswahl an möglichen kreditinstituten für dein baudarlehen vergrößert.
lass dir vom bauträger einen zahlungsplan aushändigen. mit diesem kann dein bankberater die notwendige bereitstellungszinsfreie zeit gut planen. manche banken haben ohnehin einen zeitrahmen von 12 monaten standardmäßig im vertrag inkludiert, andere jedoch nicht. es kann sein, dass kreditinstitute einen monatlichen zinsaufschlag berechnen. womöglich ist es sinnvoll, das baugeld zu splitten.
das kfw förderprogramm kann auch auf neugebaute immobilien von einem bauträger angewendet werden. die voraussetzung dafür ist, dass du die immobilie später selbst bewohnen wirst. entspricht das haus oder die wohnung dem kfw energiestandard, kannst du womöglich sogar noch ein anderes, besonders zinsgünstiges programm der kfw bekommen. hier spielt es dann für das baugeld keine rolle mehr, ob du die immobilie selbst bewohnst oder vermietest.
grundstück kaufen
wie beim immobilienkauf ist auch bei einem grundstückskauf zumeist eile geboten. die auswahl der zur verfügung stehenden banken für die baufinanzierung ist eingeschränkt. neben der sollzinsbindung, sowie der monatlichen rate und der laufzeit musst du die verwendung des grundstücks berücksichtigen. überlege dir, ob du sofort ein haus bauen willst oder ob du das grundstück erstmal unbebaut lässt.
entscheidest du dich dafür, nicht sofort ein haus zu bauen, bist du mit der sollzinsbindung sehr flexibel. wir empfehlen bei der baufinanzierung für grundstücke eine sollzinsfestschreibung von 5 jahren. durch die kurze laufzeit hast du ausreichend spielraum für den fall, dass sich deine wünsche das grundstück betreffend ändern.
möchtest du hingegen auf dem grundstück zeitnah, also innerhalb der nächsten 24 monate, bauen, ändert sich die situation für die baufinanzierung. es ist sehr wichtig, dass du das grundbuch in abteilung iii, in der die grundpfandrechte vermerkt sind, nicht langfristig blockierst. wir raten dir zu einer variablen finanzierung oder einer maximal 2 jahre dauernden sollzinsfestschreibung.
der grund ist leicht erklärt: entscheidest du dich für eine 10-jährige zinsbindung, bist du für diesen zeitraum an die bank gebunden. frägst du nach wenigen monaten ein darlehen für die bebauung des grundstücks an, wirst du nur schwer eine andere bank finden, die das bauvorhaben finanziert. du bist – speziell beim berechnen der zinsen – also ganz jener bank ausgeliefert, die den kredit für das grundstück vergeben hat. im schlimmsten fall will dir die bank dein eigenheim gar nicht finanzieren! dein einziger ausweg ist dann eine ablösung des darlehens, ziemlich sicher verbunden mit der zahlung einer vorfälligkeitsentschädigung.
der wichtige grundsatz ist daher: wenn du schon bald nach dem grundstückskauf mit dem bau beginnen möchtest, achte beim berechnen auf eine sollzinsbindung von längstens 2 jahren!
eigenes haus bauen
wenn du schon im besitz eines grundstücks bist und nun zu bauen beginnen möchtest, kannst du dir für die baufinanzierung ausreichend zeit nehmen. die entscheidung über zinsfestschreibung, ausstattung und laufzeit der baufinanzierung und das vergleichen der zinsen muss nicht in eile geschehen und du kannst aus einem großen pool an möglichen partnern für deine baufinanzierung schöpfen, da die bearbeitungszeit nicht von großem interesse ist. wir arbeiten mit mehr als 400 kreditinstituten zusammen und können dir verschiedene offerten mit unterschiedlichen voraussetzungen berechnen.
wie beim kauf von einem bauträger bietet die kfw auch beim bauen förderprogramme an, die in eine baufinanzierung eingebunden werden können.
für das berechnen der bereitstellungszinsfreien zeit kann dir der bauträger oder der architekt einen zeitplan aushändigen. anhand dessen wird die planung der baufinanzierung besonders konkret.
ein wichtiges thema beim bauen ist das risiko einer nachfinanzierung. unvorhergesehene kostensteigerungen müssen eventuell von dir selbst getragen werden oder müssen über eine teure nachfinanzierung abgedeckt werden. stelle deshalb sicher, dass der architekt beim berechnen etwas großzügiger vorgeht oder behalte etwas an eigenkapital zurück. denn beim bauen ist nur selten geld vom darlehen übrig, wenn das haus fertig ist!
umbau und ausbau
du bist bereits eigentümer einer immobilie und planst einen umbau oder ausbau? die zeit ist auch hier nicht der entscheidungsfaktor für die ein oder andere bank. dennoch ist für die durchführung des um- oder ausbaus ist ein ungefährer zeitplan nötig, um zinsen für die bereitstellung des darlehens zu vermeiden.
die kfw ist auch beim bauen von wohnraumerweiterungen und energieeffizienten sanierungen ein wichtiger ansprechpartner. lass dich bei deinen plänen ausführlich beraten, denn auch wenn die thermische sanierung ein wenig mehr kostet, kann der preisunterschied durch niedrige zinsen aufgehoben werden.
bedenke bei der baufinanzierung für umbau und ausbau die gefahr einer nachfinanzierung. plane die kosten großzügig und stelle sicher, dass eine rücklage in form von eigenkapital zur verfügung steht.
renovierung
wie schon beim grundstückskauf und bei umbau oder ausbau bist du auch bei der renovierung bereits besitzer der immobile. du kannst dir für das berechnen der baufinanzierung also ausreichend zeit nehmen. in den meisten fällen wird die renovierung nicht über einen baukredit mit zinsbindung und langer laufzeit abgewickelt, sondern mit einem viel flexibleren modernisierungsdarlehen.
mit einem solchen brauchst du dir keine sorgen über zinsen für die bereitstellung zu machen, da das darlehen nicht über grundschulden gesichert wird. der kredit wird somit sofort in voller höhe ausbezahlt.
der modernisierungskredit für die renovierung umfasst häufig eine großzügige sondertilgungsmöglichkeit. oftmals können bis zu 100 % außerhalb der monatlichen raten getilgt werden und das komplett kostenfrei. wird dennoch eine strafgebühr berechnet, darf diese 1 % der zurückbezahlten summe nicht überschreiten. diese regelung gilt nur für nicht über die grundschuld gesicherte kredite.
bedenke auch beim modernisierungskredit die möglichkeit, dass die kosten am ende höher ausfallen als berechnet. setze deshalb den finanzierungsbetrag lieber etwas höher an oder stelle sicher, dass du über weiteres eigenkapital verfügst. der vorteil des modernisierungsdarlehens gegenüber dem baukredit ist klar: nicht benötigtes geld kannst du dank der flexiblen sondertilgungsmöglichkeit einfach „zurückgeben“.
wo bekomme ich einen baufinanzierung vergleich
wenn dein wunsch ist, in die eigenen vier wände zu ziehen und du die passende baufinanzierung brauchst, bist du bei paloo genau richtig. auf unserer webseite kannst du nicht nur baufinanzierungsangebote vergleichen und mit unseren detaillierten rechnern deine möglichkeiten berechnen, sondern du kannst deine baufinanzierung bei uns sofort beantragen. unsere vorteile sprechen für sich:
100 % unabhängig – wir von paloo sind keinem kreditinstitut verpflichtet und können somit stets auf deine individuellen bedürfnisse für die baufinanzierung eingehen.
großes portfolio – unser angebot umfasst mehr als 400 banken, sparkassen, bausparkassen und versicherungen.
telefonische beratung – du kannst direkt auf unserer webseite einen telefonischen termin für die planung deiner baufinanzierung vereinbaren. bist du im raum nürnberg zuhause, kannst du uns auch gerne nach vereinbarung persönlich besuchen. ein online meeting mit screensharing bieten wir ebenfalls an.
beste konditionen – neben einer ausgezeichneten baufinanzierung beratung finden wir auch die besten zinsen für dich. für über 85 % unserer kunden konnten wir ein besseres baufinanzierungsangebot berechnen als die hausbank.
viele möglichkeiten dank vieler anbieter
nicht nur deine baufinanzierung für die wohnung oder das haus, das du bauen oder kaufen willst, liegt uns am herzen, aufgrund unserer vielen verschiedenen partner können wir fast jedes projekt realisieren:
- kreditverträge für arbeiter, angestellte, beamte, freiberufler, selbstständige, vorstände und geschäftsführende gesellschafter, privatiers
- finanzierung von immobilien aller art – wohnungen, einfamilienhäuser, mehrfamilienhäuser sowie wohn- und geschäftshäuser mit einem gewerblichen anteil von höchstens 50 %
- bei passenden voraussetzungen können auch ferienhäuser, studentenwohnungen oder pflegeheime finanziert werden
- finanzierung unabhängig der nutzung – egal ob die immobilie selbst bewohnt, zum teil selbst bewohnt oder vermietet wird
- service für ausländer, die in deutschland immobilien erwerben wollen. die abwicklung ist nicht ganz einfach, wir haben uns aber unter ausländischen investoren einen namen gemacht.
informationen und unterlagen für die baufinanzierung
beim kauf oder bau eines eigenheims muss es mit der finanzierung oft schnell gehen. die lust auf stundenlanges zusammentragen der unterlagen für die baufinanzierung ist begrenzt. umso besser, wenn du bereits bevor du deine traumimmobilie gefunden hast deine persönlichen unterlagen zusammensammelst und bereit hältst, damit es bei der beantragung der baufinanzierung schnell gehen kann und du nur noch die unterlagen deiner wunschimmobilie bereitstellen musst.
ist das neue eigenheim gefunden und wird die immoblie vielleicht sogar über einen makler vermittelt kannst du die unterlagenliste betreffend der immobilie einfach an den makler weiterleiten. so wird die beantragung für dich nicht zur nervlichen zerreißprobe, denn um den rest kümmern wir uns.
im gespräch mit deinem paloo berater klärt ihr gemeinsam deine wünsche und ziele für die baufinanzierung. du definierst welche rate, laufzeit, sollzinsbindung und ausstattungswünsche wie sondertilgungsoption, tilgungswechsel und dauer der bereitstellungszinsfreien zeit du dir vorstellst und dein berater zeigt dir optimale baufinanzierungsangebote oder bietet dir passende alternativen, immer mit dem blick auf die günstigsten zinsen.
daten für den baufinanzierung vergleich
persönliche daten
für den baufinanzierungsvergleich brauchen wir deinen vornamen, nachnamen und deinen geburtsnamen. der familienstand, das geburtsdatum und der geburtsort, sowie die staatsangehörigkeit werden ebenfalls benötigt.
berufliche situation
in der baufinanzierung ist es für den kreditgeber wichtig, informationen zu deiner beruflichen situation zu haben um einschätzen zu können ob du die monatliche finanzierungsrate über die gesamte laufzeit zahlen kannst.
daher werden wir dich fragen, welchen beruf du ausübst, wer dein arbeitgeber ist und wie lange du dort schon beschäftigt bist. abgefragt wird außerdem, ob dein arbeitsverhältnis befristet ist oder ob du dich noch in der probezeit befindest.
bist du selbstständig, sind informationen zu deinem unternehmen gefragt, sowie bei gemeinschaftsfirmen deine beteiligungshöhe an der firma.
einnahmen und ausgaben
dem kreditinstitut geht es in erster linie um pflichtausgaben wie bereits bestehende ratenkredite, unterhaltsverpflichtungen oder private krankenversicherungen. für die lebenshaltungskosten wird von der bank eine pauschale angesetzt, du musst also für die baufinanzierung nicht im detail über hausratversicherung, tankkosten oder rundfunkgebühren auskunft geben. für dich persönlich ist es dennoch wichtig, die ausgaben im detail zu kennen, denn beim berechnen der monatlichen baufinanzierungsrate ist die kenntnis über dein budget wichtig!
immobilienvermögen
für die anfrage deiner baufinanzierung ist auch von bedeutung, ob du bereits eine oder mehrere immobilien besitzt. halte die angaben zur adresse und der größe ebenso bereit wie die information zu etwaigen mieteinnahmen oder bestehenden immobiliendarlehen.
daten zur immobilie die finanziert werden soll
egal, ob du ein haus bauen oder eine wohnung kaufen willst, für den baufinanzierungsantrag sind angaben zur wunschimmobilie gefragt. die bank möchte wissen, wo das objekt liegt und welche größe es hat. die wohnfläche, das baujahr sowie vergangene modernisierungen werden in der kalkulation ebenso berücksichtigt wie die parkmöglichkeit, etwa in form einer tiefgarage, einem außenstellplatz oder einer garage.
ebenfalls von interesse sind weiterführende informationen:
- beim kauf einer wohnung ist es wichtig in welchem stockwerk diese liegt und ob ein aufzug im haus vorhanden ist. ebenso ist von bedeutung, wie viele stockwerke das haus insgesamt hat und wie viele parteien im haus untergebracht sind.
- planst du dagegen, ein haus zu kaufen oder zu bauen, möchte die bank wissen, ob das objekt unterkellert ist und wie groß das grundstück insgesamt ist. zusätzlich gefragt ist die anzahl der vollgeschosse.
vermögen und eigenkapital
ein wichtiger eckpunkt der baufinanzierung ist das eigenkapital. die bank benötigt angaben zu deinem vermögen und möchte wissen, wie viel eigenkapital du in die baufinanzierung einbringen möchtest.
hier steht es dir frei, nur einen teil deines vermögens als eigenkapital einzusetzen. allerdings solltest du dein gesamtes vermögen der bank mitteilen, denn die tatsache, dass noch weitere rücklagen vorhanden sind, kann für die kreditentscheidung vorteilhaft sein.
baufinanzierungsunterlagen – diese nachweise braucht die bank
bei der beantragung deiner baufinanzierung fordert die gewählte bank einige unterlagen und dokumente als nachweis um die angaben des potenziellen kreditnehmers zu prüfen. wichtig ist dabei die aktualität. bei den meisten dokumenten für die baufinanzierung gibt die bank aber ohnehin vor, für welchen zeitraum diese von dir eingereicht werden müssen.
welche persönlichen dokumente brauche ich um eine baufinanzierung beantragen zu können?
die bank möchte sichergehen, dass hinter dem baufinanzierungsantrag eine „echte“ person steckt. das prüft sie anhand eines gültigen personalausweises oder reisepasses (vorder- und rückseite). bei nicht-eu-bürgern muss zusätzlich eine unbefristete aufenthaltsgenehmigung vorgelegt werden.
welche vermögensnachweise braucht die bank bei einer baufinanzierung?
- lohn- oder gehaltsabrechnungen der letzten 3 monate oder die letzte bezügemitteilung
- elektronische lohnsteuerbescheinigung aus dem vorjahr oder ein anderer nachweis über das bezogene vorjahreseinkommen
- nachweise über weitere einnahmen, wie unterhaltszahlungen, kindergeld oder miet- und pachterträge
- selbstständige und freiberufler müssen unter umständen weitere dokumente vorlegen:
- aktuelle bwa
- letzten zwei jahresabschlüsse oder einnahmen-überschuss-rechnungen
- letzten ein bis zwei einkommensteuerbescheide inklusive der dazugehörigen einkommensteuererklärung
- in seltenen fällen wird ein aktueller handelsregisterauszug oder der gesellschaftervertrag benötigt
- eigenkapitalnachweis, der mittels kontoauszug oder screenshot vom online-banking nachgewiesen werden kann. achte darauf, dass die informationen nicht älter als 30 tage sind. auf dem beleg müssen der name der bank, der kontoinhaber, die kontonummer und der aktuelle saldo ersichtlich sein.
welche nachweise über bestehende verbindlicheiten müssen der bank beim baukredit vorgelegt werden?
- darlehens- oder leasingverträge
- letzter jahreskontoauszug zu den einzelnen darlehen. bei ratenkrediten ist ein jahreskontoauszug oft nicht verfügbar, die banken haben darüber jedoch kenntnis.
- letzten 3 beiträge zur privaten krankenversicherung, mittels kontoauszug oder umsatzdetailanzeige des online-bankings
- bei laufenden unterhaltszahlungen, sind die letzten 3 überweisungen mittels kontoauszug oder umsatzdetailanzeige des online-bankings nachzuweisen
welche unterlagen zur immobilie muss ich für die baufinanzierung nachweisen?
unterlagen bei einem hauskauf
- ansicht
- schnitt
- bemaßte grundrisse
- baubeschreibung
- zwei aktuelle lichtbilder von außen
- bilder von innen
- wohnflächenberechnung
- berechnung umbauter raum
- lageplan
- aktueller grundbuchauszug
- kaufvertragsentwurf
unterlagen beim kauf einer wohnung
- bemaßter grundriss
- baubeschreibung
- zwei aktuelle lichtbilder von außen
- bilder vom inneren der wohnung
- wohnflächenberechnung
- lageplan der wohnung
- teilungserklärung inkl. aufteilungsplan
- aktueller grundbuchauszug
- kaufvertragsentwurf
wie kann ich paloo unterlagen übermitteln
die baufinanzierungsunterlagen kannst du uns ganz einfach und bequem online übermitteln. natürlich nehmen wir deine unterlagen auch weiterhin in papierform an. beachte dabei, dass die bank in der regel keine unterlagen im original benötigt und originale nur auf anforderung nachgewiesen werden müssen.