BAUFINANZIERUNG mit TOP ZINS 2023

die eigene immobilie ist für viele die größte investition im leben. meistens kann der traum vom eigenheim nicht gänzlich aus eigener tasche gezahlt werden. die baufinanzierung kommt ins spiel. der begriff steht für alle finanziellen maßnahmen, die mit dem kaufen oder bauen einer immobilie zusammenhängen. es ist dabei egal, ob du eine wohnung oder ein haus kaufen, bauen oder renovieren willst. oder ob du ein dazugehöriges grundstück oder außenanlagen finanzieren möchtest. für die baufinanzierung macht es auch keinen unterschied, ob das haus oder die wohnung vermietet oder selbst bewohnt wird. allerdings darf der anteil der gewerblichen nutzung des objekts 50 prozent nicht überschreiten.

eine baufinanzierung unterscheidet sich durch die zweckbindung, die zinsbindung und die lange laufzeit vom herkömmlichen ratenkredit. die kaufnebenkosten bzw. baunebenkosten für das eigenheim können im rahmen einer immobilienfinanzierung in der regel auch abgedeckt werden. willst du die gesamtsumme des darlehens berechnen, kannst du somit auch die ausgaben für makler, notar und grundbuchamt berücksichtigen. diese bilden die nebenkosten.

vergeben werden baufinanzierungen größtenteils von banken, sparkassen und bausparkassen, aber auch von versicherungen. in den wenigsten fällen stellt der kreditgeber den kompletten benötigten betrag als darlehen zur verfügung. üblicherweise wird ein nachweis über ausreichend eigenkapital vom kreditnehmer verlangt. der hintergrund dafür: bei einem zahlungsausfall können die banken das objekt zwangsvollstrecken. allerdings decken sich der zu erzielende versteigerungspreis und die tatsächlichen baukosten nur sehr selten. es gibt trotzdem kreditgeber, die den erwerb einer immobilie ohne viel eigenkapital ermöglichen.

eine baufinanzierung kostet dich die zinsen, die du pro jahr an den ausgewählten kreditgeber zahlen musst, bis du die darlehenssumme zurückgezahlt hast. der effektive jahreszins bezeichnet die jährlichen auf die finanzierungssumme bezogenen kosten und gebühren. zu beginn wird dir ein zinssatz angeboten und du legst eine zinsbindungsfrist fest. diese ist nicht gleichzusetzen mit der gesamten laufzeit.

der begriff beschreibt den zeitraum, innerhalb dessen der im vertrag festgesetzte zinssatz gleich bleibt. beliebt sind 5, 10 oder 15 jahre. manche banken bieten auch in individuellere zinsbindungsfristen bis zu 30 jahren an. nach ablauf der zinsbindung bleibt meist eine restschuld übrig. sie ist der zu einem bestimmten zeitpunkt noch nicht getilgte teil einer baufinanzierung. wie hoch diese restschuld ist, ist von der sollzinsbindung und der höhe der tilgung abhängig.

wie wird die baufinanzierungsrate berechnet? in der regel vereinbarst du eine monatliche rate für die rückzahlung des darlehens. die rate besteht dabei anteilig aus zins und tilgung. mit der tilgung begleichst du die baufinanzierung selbst, mit dem zins bezahlst du die bank dafür, dass sie dir die die baufinanzierungssumme zur verfügung gestellt hat. am anfang zahlst du mehr zinsen, im laufe der zeit wird der tilgungsanteil höher. mit einem baufinanzierungsrechner kannst du dir einen ersten überblick zu den kosten verschaffen und an einer passenden finanzierung hin- und her rechnen.

je nachdem, wie du deine baufinanzierung ausstattest oder was für ausstattungsmerkmale sie mit sich bringt, können deine gesamtkosten weiter steigen. ein tilgungssatzwechsel, bei dem du die höhe der tilgung und somit die rate ändern kannst, kann beispielweise kostenlos möglich sein oder auch nicht. sondertilgungen, sogenannte außerplanmäßige zahlungen, zum beispiel eigenen sich gut, um die baufinanzierung schnell zu tilgen. entweder ist die option schon inkludiert oder kann gegen einen zinsaufschlag vereinbart werden. wenn du die baufinanzierung vorzeitig zurückzahlen willst, wird meistens eine vorfälligkeitsentschädigung fällig.

damit der traum von den eigenen vier wänden wahr werden kann, solltest du auf einige dinge achten. das thema baufinanzierung ist zwar sehr komplex, mit der richtigen vorgehensweise und planung kann weniger schief gehen:

• apropos planung, fange rechtzeitig damit an. je früher du beginnst, dich mit dem thema auseinanderzusetzen, desto besser. ist die baufinanzierung erst für die zukunft geplant, lohnt sich trotzdem der blick auf den aktuellen finanzierungsmarkt. so hast du nicht nur zeit ausreichend eigenkapital anzusparen, sondern weißt auch, worauf es bei einer finanzierung ankommt. wie sieht das perfekte darlehen für dich aus? soll die rate niedrig sein? soll das darlehen schnell getilgt sein? je nach deiner präferenz stattest du die gesamte baufinanzierung genau passend aus.


• zu finanzieren ist nicht nur kaufpreis oder baukosten, sondern auch die nebenkosten. baue am besten einen kleinen finanziellen puffer für unvorhergesehene ausgaben ein. vor allem, wenn du einen neubau planst, sind mehrkosten nicht ungewöhnlich.


• da du für eine lange zeit jeden monat die baufinanzierung begleichen musst, solltest du genau wissen, wie viel geld du ausgeben kannst. checke deine kontoauszüge der vergangenen monate, um zu sehen, wie dein tatsächliches ausgabeverhalten aussieht. die finanzierungsrate sollte nicht höher als 40 prozent deines nettoeinkommens sein.


• der effektivzins beinhaltet alle anfallenden kosten eines kredits und eignet sich daher ideal, um angebote miteinander zu vergleichen. die günstigste baufinanzierung muss aber nicht die beste sein. achte auch auf alle weiteren ausstattungsmerkmale. beispielsweise, ob kostenlose tilgungssatzwechsel oder sondertilgungen möglich sind.

sowohl bauherren als auch hauskäufer müssen sich in der regel entscheiden, welche art der baufinanzierung sie abschließen wollen. die wahl hängt von deinem vorhaben ab und davon, wie schnell du die finanzierung tilgen willst.

wenn du zum beispiel ein neues bauvorhaben oder ersten kauf planst, könnte ein annuitätendarlehen mit festem zinssatz und gleichbleibenden raten über die vereinbarte sollzinsbindung für dich interessant sein. es lässt sich gut planen. ist der zeitraum der zinsbindung kürzer als die gesamtlaufzeit, ist nach ende der zinsbindung eine neue zinsvereinbarung notwendig. entspricht der zeitraum der sollzinsbindung der gesamtlaufzeit der finanzierung, spricht man von einem volltilgerdarlehen.

wenn du auf nummer sicher gehen willst, könnte sich ein forward-darlehen für dich eignen. damit sicherst du dir einen zinssatz schon monate oder jahre, bevor du mit der eigentlichen finanzierung startest. solltest du schon ein haus oder eine wohnung besitzen und eine bestehende baufinanzierung haben die bald ausläuft, suchst du bestimmt nach einer prolongation. das ist die häufigste art der anschlussfinanzierung.

spielst du mit dem gedanken, eine baufinanzierung ohne eigenkapital zu vereinbaren? eine sogenannte 100 prozent finanzierung deckt den kaufpreis. mit einer finanzierung, die den wert übersteigt, können nicht nur der kaufpreis, sondern auch die nebenkosten finanziert werden. die sogenannte vollfinanzierung ist in der regel teurer, als ein immobilienkredit mit eigenkapital. je mehr eigenkapital du mitbringst, desto mehr darf die immobilie im endeffekt kosten. es gibt eine faustregel: mindestens die nebenkosten solltest du selbst aufbringen.

du solltest zudem prüfen, ob du den immobilienkredit mit einem kfw-kredit (kreditanstalt für wiederaufbau) kombinieren kannst. mit hilfe der kfw können nämlich finanzierungen mit sehr günstigen zinsen abgeschlossen werden.

wenn du eine baufinanzierung online beantragen möchtest, braucht die bank viele informationen zur immobilie und im ersten schritt persönliche angaben und dokumente zu dir und deiner finanziellen situation. auch bei einer anschlussfinanzierung werden die neuesten daten zu dir benötigt. bei einem neuen bankpartner werden auch die angeben und unterlagen zur immobilie gebraucht.

grundvoraussetzungen für eine baufinanzierung sind:

• volljährigkeit
• regelmäßiges einkommen
• deutsches konto
• immobilie als sicherheit in deutschland

unterlagen zu deiner person:

• ausweis bzw. reisepass
• gehaltsnachweise
• ggf. eigenkapitalnachweise
• selbstauskunft

die wichtigsten unterlagen zur immobilie:

• kaufvertrag oder bauträgervertrag
• baubeschreibung
• grundrisse
• flurkarte
• wohnflächenberechnung
• bebauungsplan
• grundbuchauszug

je besser deine finanzielle ausgangssituation ist, desto eher bekommst du eine baufinanzierung und kannst dir entsprechend auch mehr leisten. die banken bevorzugen finanziell solide kreditnehmer, weil sie von ihnen das geliehene geld in vollem umfang und in der regel ohne probleme zurückbekommen. wenn potenzielle kunden nicht in einer guten finanziellen lage sind, erhalten sie meist einen kleineren kreditrahmen oder einen höheren zinssatz, da sie für die bank ein höheres risiko darstellen.

überlege dir genau, wie viel baufinanzierung du tatsächlich benötigst und wie viel von deinem nettoeinkommen du für den kredit aufwenden kannst. bei der gewährung einer baufinanzierung prüft die bank, ob du dir die ratenzahlungen für die finanzierung auch wirklich problemlos leisten kannst. wichtig ist hierbei eine positive einnahmen-ausgaben-rechnung.

mit unserem kostenlosen und unverbindlichen budgetrechner kannst du schnell und einfach ermitteln, wie viel haus du dir leisten kannst. es gibt jedoch eine faustformel, mit der du sofort ausrechnen kannst, wie viel du dir in etwa leisten könntest. ein kreditnehmer kann ca. das 108-fache seines nettoeinkommens beantragen. wenn du und dein partner zusammen finanziert, kannst du euren nettolohn mit dem faktor 120 multiplizieren.

wenn du bei einer bank einen baukredit ohne eigenkapital erhalten willst, musst du bestimmte voraussetzungen erfüllen. du brauchst zum einen eine gute kreditwürdigkeit. es muss sich zum anderen um eine wertstabile immobilie handeln, die in einem beliebten wohngebiet liegt. die bank möchte ihr risiko damit abfedern. wir empfehlen dir jedoch, 20 bis 25 prozent der kosten als eigenkapital einzubringen. mit der summe kannst du meistens die nebenkosten und einen teil der immobilie selbst bezahlen.

beispiel: maximale kreditsumme berechnen

• 1 darlehensnehmer: 2.000 € x 108 = 216.000 €


• 2 darlehensnehmer: 3.000 € x 120 = 360.000 €

beim bau oder kauf der immobilie sollten bauherren und käufer nicht nur die ausstattung ihrer immobilien sorgfältig auswählen, sondern auch die finanzierungsbedingungen. schließlich handelt es sich um einen langfristigen kredit. selbst kleine unterschiede in den konditionen können sich im laufe der jahre zu großen beträgen summieren können. wie hoch die zinsen ausfallen hängt von einigen faktoren ab.

wenn du angebote vergleichst, kannst du bei der baufinanzierung sparen. so viel steht fest. du solltest dir vorher überlegen, welche finanzierungsform und ausstattung deinen bedürfnissen am besten entspricht. wenn du dann den anbieter mit dem niedrigsten bauzins suchst, musst du sorgfältig auch die anderen konditionen vergleichen. nur angebote mit ähnlicher ausstattung lassen sich gut vergleich. achte also darauf, dass folgende werte einheitlich sind: darlehenssumme bzw. kaufpreis, sollzinsbindungsdauer, höhe der anfänglichen tilgung bzw. monatsrate, ggf. möglichkeit von sondertilgungen oder tilgungssatzwechsel und beim hausbau die dauer der bereitstellungszinsfreien zeit. fokussiere dich beim zinsvergleich immer auf den effektiven zinssatz, da nur dieser die baufinanzierungskosten gut abbildet.

die beste bank für alle gibt es im endeffekt nicht. um herauszufinden, welche bank die günstigsten zinsen für dich hat, empfehlen wir dir, baukredite nicht nur selbst zu vergleichen. dein persönlicher paloo finanzierungsberater begleitet dich durch den gesamten prozess der auswahl der besten bank für deine bedürfnisse. er sichtet die angebote von über 500 kreditgebern. ändern sich deine vorgaben, kann er sofort sehen, wie sich das auf deine mögliche baufinanzierung auswirkt. durch know-how und jahrelange erfahrung weiß der finanzierungsprofi, wie er die einzelnen parameter verändern kann, um das beste für dich rauszuschlagen.

wir möchten die wichtigsten tipps mit dir teilen, damit deine baufinanzierung besonders günstig wird.

• vergleiche möglichst viele baufinanzierungen miteinander. du kannst zu beginn ruhig ein angebot bei deiner hausbank einholen. kreditinstitute sind daran interessiert, kunden zu gewinnen oder zu behalten. nimm trotzdem eine unabhängige und persönliche beratung zur baufinanzierung in anspruch. dein persönlicher finanzierungsprofi von paloo kann in kürzester zeit angebote von über 500 kreditgebern für dich vergleichen. der vergleich ist für dich völlig kostenlos. in den allermeisten fällen findet sich ein angebot, dass viel günstiger ist, als das deiner hausbank.


• hole einen zweiten kreditnehmer dazu. mit einem zweiten darlehensnehmer wird das risiko zwischen euch beiden nämlich geteilt. dadurch sinkt das gesamtrisiko für die bank. sie honoriert das mit niedrigeren zinssätzen.


• wenn du einen eher hohen tilgungssatz wählst, kannst du deine schulden schneller abbauen und kommst so früher aus der baufinanzierung heraus. das spart im endeffekt zinskosten. ein hoher tilgungssatz eignet sich besonders gut, wenn die zinsen niedrig sind. je höher die tilgung ist, desto größer ist aber auch die finanzielle belastung für dich. das solltest du also nur in erwägung ziehen, wenn du wirklich vorhast, den kredit innerhalb der vereinbarten frist vollständig tilgen.


• wenn die bauzinsen niedrig sind und du mit einem steigenden zinsen rechnest, solltest du diesen tipp beherzigen: vereinbare eine lange sollzinsbindung. auf diese weise sparst du dir geld bei den zinszahlungen, sollten die zinsen steigen. ist es der umgekehrte fall, dass die zinsen hoch sind und du mit niedrigen zinsen rechnest, wähle eher eine kürzere zinsbindung. wann sinken die zinsen? leider kann keiner und keine die zinsentwicklung genau vorhersagen, deswegen musst du bei der wahl der sollzinsbindungsfrist selbst entscheiden und die vor- und nachteile abwägen.


• solltest du ein 13. oder 14. gehalt beziehen oder in näherer zukunft ein erbe erwarten, statte deine finanzierung mit sondertilgungen aus. dieses geld kannst du direkt in die baufinanzierung einzahlen und deine schuldenlast so verringern. das minimiert deine zinskosten, da diese immer auf die verbleibende restschuld berechnet werden.


• eigenkapital bildet nicht nur eine ideale grundlage für den bau oder kauf einer immobilie, sie macht die baufinanzierung günstiger. die banken versuchen stets, ihr ausfallrisiko zu verringern. je mehr eigenkapital du in die baufinanzierung einbringst, desto weniger risiko hat sie und desto besser wird die höhe der zinsen für dich. durch einen hohen anteil an eigenkapital sinkt die summe, die du beantragen musst. wir empfehlen dir, mindestens die kaufnebenkosten als eigenkapital mitzubringen. dein eigenkapital kann aus bausparverträgen, pfandbriefen, festgeld, aktien, sparbüchern oder fondssparplänen kommen.


• eine muskelhypothek oder eigenleistung ist eine ausgezeichnete option für diejenigen, die ihr projekt zum teil selbst in die hand nehmen wollen. du solltest deine fähigkeit, die arbeit zu erledigen, aber nicht überschätzen. banken vergeben nur kredite an personen, denen sie zutrauen, dass sie die aufgabe bewältigen können. solltest du selbst ein handwerker sein, befreundete handwerker einspannen oder günstig an baumaterialen kommen, kann dir die bank die leistung sozusagen als eigenkapital einrechnen.


• kombiniere deine baufinanzierung mit kfw-krediten. die kreditanstalt für wiederaufbau (kfw) bietet verschiedene finanzierungsprogramme an. förderungen gibt es unter anderen wird die errichtung von energieeffizienz bauten. in den bundesländern gibt es meistens weitere regionale förderprogramme für kauf- oder bauvorhaben.

es kommt als erstes darauf an, ob du bauen oder kaufen willst. wenn du eine bestehende immobilie erwerben willst, brauchst du den gesamten kaufpreis auf einmal. die voraussetzung für die auszahlung ist, dass zugunsten der bank eine grundschuld im grundbuch eingetragen sein muss. bei einem notartermin werden alle formalitäten geklärt und der kaufvertrag unterschrieben. der notar bestellt eine auflassungsvormerkung beim grundbuchamt. damit wird festgehalten, dass du als käufer ein anrecht auf die gekaufte immobilie hast. ohne diese vormerkung zahlt die bank dir das darlehen nicht aus. nach etwa 4 bis 8 wochen erfolgt die auszahlung der baufinanzierung und die umschreibung.

wenn du einen neubau planst, erfolgt die auszahlung auch nach 4 bis 8 wochen nach dem notartermin. allerdings nicht in einer, sondern in teilzahlungen. je nach baufortschritt werden mehrere raten an dich ausgezahlt. die einreichung von rechnungen veranlasst weitere teilzahlungen.

im prinzip kannst du mehrere baudarlehen haben. wenn du eine laufende baufinanzierung hast, eine weitere immobilienfinanzierung willst und die kredite monatlich bedienen kannst, ist es kein problem. eine bank wird darauf achten, das dir ausreichend finanzielle mittel zur verfügung stehen. sollte es sich bei deinem laufenden darlehen um eine vollfinanzierung handeln, dürfte es schwer werden. die banken achten auf den beleihungsauslauf der finanzierungen und dass du genug eigenkapital vorweisen kannst.

es kann sich unter umständen anbieten, bei einer singulären baufinanzierung den betrag auf zwei oder mehrere finanzierungen aufzuteilen. wenn du beispielsweise unterschiedliche laufzeiten vereinbaren willst. statt dich für 10 oder 15 jahre zinsbindung zu entscheiden, kann auch die summe aufgeteilt werden. zum beispiel 100.000 euro mit 10 jahren zinsbindung und 100.000 euro mit 15 jahren zinsbindung. so wird das risiko auf verschiedene zinsbindungen verteilt. die finanzierung mit der kürzeren laufzeit kannst du so zu einem niedrigeren zinssatz bekommen und bauzinsen sparen. dein persönlicher berater klügelt gerne die passende baufinanzierung für dich aus, damit der traum von der eigenen immobilie in erfüllung gehen kann.