infothek
was ist ein ertragswertverfahren?
in deutschland gibt es drei gängige verfahren zur wertermittlung einer immobilie:
- das ertragswertverfahren
- das vergleichswertverfahren
- sowie das sachwertverfahren
wann wird das verfahren angewendet?
diese verfahren sind detailliert in der immobilien-wertermittlungsverordnung (kurz: immowertv) geregelt. im folgenden erklären wir das ertragswertverfahren etwas genauer. zu den anderen beiden verfahren findest du jeweils eigene artikel in unserer infothek.
ein ertragswertverfahren wird häufig zur bewertung von vermieteten oder verpachteten grundstücken, sowie unternehmen angewandt. dabei wird der wert von renditeobjekten durch die kapitalisierung der reinerträge ermittelt, welche mittels der immobilien erwirtschaftet werden. unter ertragswert versteht man den barwert zukünftiger überschüsse, die sich aus ertrag und aufwand ergeben.
im privatbereich kommt das ertragswertverfahren nur dann zum einsatz, wenn eine immobilie mindestens aus drei bis vier einheiten besteht. ob die untere grenze bei drei oder vier einheiten liegt, hängt vom jeweiligen finanzierungspartner ab. im gewerblichen bereich wird zur bewertung einer immobilie immer das ertragswertverfahren herangezogen. bei einer immobilienfinanzierung kann dies auswirkungen auf die zinsen haben.
ist der dauerhaft erzielbare ertrag eines grundstücks von zentraler bedeutung für seine werteinschätzung am markt, so bietet sich das ertragswertverfahren an, um den entsprechenden wert zu ermitteln.
bei folgenden grundstücken und immobilien wendet man meistens dieses verfahren an, um ihren wert zu ermitteln:
- miethäuser
- geschäftshäuser
- parkhäuser
- tankstellen
- grundstücken, auf denen der bau eines mehrfamilienhauses zur anschließenden vermietung geplant ist
- einkaufszentren
- logistikflächen
- hotels
- mietobjekte, die gemischt privat und gewerblich genutzt werden
das ertragswertverfahren ist ein komplexes verfahren. bei der wertermittlung ist jeder rechenschritt wichtig, denn jeder schritt beeinflusst das endergebnis. deshalb setzt man das verfahren überwiegend bei vollwertigen, kostenpflichtigen gutachten ein. um es korrekt anzuwenden, braucht man zuzdem eine gute marktkenntnis.
die berechnung im überblick
die formel für den ertragswert lautet:
rohertrag
– bewirtschaftungskosten
___________________________________________________
= reinertrag / jahresreinertrag
– bodenwertverzinsung
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= gebäudereinertrag
x vervielfältiger
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= gebäudeertragswert
+ bodenwert
___________________________________________________
= vorläufiger ertragswert
– bauliche umstände und besonderheiten
___________________________________________________
= ertragswert
jahresrohertrag
der jahresrohertrag ist aus dem marktüblichen mietpreis pro quadratmeter zu berechnen. ausschlaggebend ist nicht die tatsächlich gezahlte miete. bei der wertermittlung werden auch die anfallenden nebenkosten nicht berücksichtigt. man multipliziert den marktüblichen quadratmeterpreis mit der wohnfläche und rechnet ihn dann auf 12 monate hoch.
bewirtschaftungskosten
als bewirtschaftungskosten zählen alle kosten, die für den unterhalt einer immobilie anfallen, aber nicht auf den mieter umgelegt werden können. dazu zählen kosten für den betrieb, die verwaltung, sowie die instandhaltung der immobilie.
jahresreinertrag
die differenz aus dem jahresrohertrag und den bewirtschaftungskosten ergibt den jahresreinertrag.
bodenwertverzinsung
für die berechnung der bodenwertverzinsung multipliziert man den bodenwert mit dem liegenschaftszins
bodenwert
der bodenrichtwert in euro multipliziert mit der grundstücksfläche in m² ergibt den bodenwert.
( bodenrichtwert (€) x grundstücksfläche (m²) )
liegenschaftszins
der liegenschaftszins ist der prozentsatz, mit welchem immobilienvermögen marktüblich verzinst wird.
gebäudereinertrag
der jahresreinertrag abzüglich der bodenwertverzinsung ergibt den gebäudereinertrag.
vervielfältiger
der vervielfältiger stellt eine verknüpfung des liegenschaftszinssatzes mit der restnutzungsdauer des gebäudes her. man kann ihn nach folgender formel berechnen:
v = (qn-1) / (qn x i)
q=i+1
v=vervielfältiger
n=restnutzungsdauer
i=liegenschaftszins
gebäudeertragswert
der errechnete gebäudereinertrag multipliziert mit dem vervielfältiger ergibt den gebäudeertragswert.
vorläufiger ertragswert
der gebäudeertragswert plus dem bodenwert ergibt den vorläufigen ertragswert.
bauliche umstände und besonderheiten
ein gutachter schätzt ein, ob ein gebäude durch seine lage, seinen bauzustand, oder aufgrund etwaiger im grundbuch eingetragener rechte, auf- oder abgewertet wird.
ertragswert
die eventuell vorhandenen baulichen umstände und besonderheiten werden in den vorläufigen ertragswert einberechnet. liegen wertminderungen vor, so werden sie abgezogen. gibt es wertsteigerungen, so werden sie zum vorläufigen ertragswert addiert. dadurch ergibt sich der endgültige ertragswert und die berechnung ist abgeschlossen.
fazit zum ertragswertverfahren
eine möglichkeit zur bewertung einer immobilie stellt das ertragswertverfahren dar. es hilft dabei, den verkehrswert von immobilien zu ermitteln, die meist gewerblich genutzt werden. zur bewertung von privaten immobilien wird das ertragswertverfahren nur eingesetzt, wenn das objekt über mindestens drei bis vier einheiten verfügt. die berechnung ist recht komplex, wobei jeder einzelne rechenschritt den endgültigen verkehrswert beeinflusst. es ermitteln daher in der regel nur gutachter den verkehrswert von immobilien, die über eine gute marktkenntnis verfügen. sie berechnen anhand von verschiedenen formeln den wert eines grundstücks oder eines objekts, was meist im rahmen kostenpflichtiger gutachten passiert. für eine immobilienfinanzierung muss man den verkehrswert von immobilien berechnen, was dann direkt auswirkungen auf die zinsen und machbarkeit einer immobilienfinanzierung haben kann.