was ist das ertragswertverfahren

ertragswertverfahren

es gibt deutschlandweit 3 gängige verfahren für die immobilienwertermittlung. eines davon ist das sogenannte ertragswertverfahren. des weiteren gibt es noch das vergleichswertverfahren und das sachwertverfahren.

im privaten bereich wird der immobilienwert nur dann mit dem ertragswertverfahren ermittelt, sobald die immobilie aus mehr als 3 bzw. 4 einheiten besteht. ob 3 oder 4 ist abhängig vom jeweiligen finanzierungspartner. im gewerblichen bereich dagegen immer.

in folgenden fällen wird das ertragswertverfahren angewendet:

• miethäuser
• grundstücke, auf denen ein mehrfamilienhaus gebaut werden soll, dass anschließend vermietet wird
• geschäftshäuser
• einkaufszentren
• parkhäuser
• tankstellen
• hotels
• logistikflächen
• gemischt gewerblich und privat genutzte mietobjekte

ertragswert formel:

rohertrag
– bewirtschaftungskosten
___________________________
= reinertrag / jahresreinertrag

– bodenwertverzinsung
______________________________
= gebäudereinertrag

x vervielfältiger
__________________________
= gebäudeertragswert

+ bodenwert
_________________________
= vorläufiger ertragswert

– bauliche umstände und besonderheiten
_________________________
= ertragswert

jahresrohertrag:
errechnet sich aus dem marktüblichen mietpreis pro quadratmeter, nicht der tatsächlich gezahlten miete. die anfallenden nebenkosten werden hier nicht berücksichtigt. der marktübliche quadratmeterpreis wird nun mit der wohnfläche multipliziert und anschließend auf 12 monate hochgerechnet.

bewirtschaftungskosten:
alle kosten, die beim unterhalt der immobilie anfallen und nicht auf den mieter umgelegt werden können. das sind zum beispiel kosten für die verwaltung, den betrieb und die instandhaltung der immobilie.

jahresreinertrag:
ergibt sich aus der differenz des jahresrohertrags und der bewirtschaftungskosten

bodenwertverzinsung:
hier wird der bodenwert mit dem liegenschaftszins multipliziert

bodenwert:
bodenrichtwert (€) x grundstücksfläche (m²)

liegenschaftszins:
prozentsatz mit dem immobilienvermögen marktüblich verzinst wird

gebäudereinertrag:
errechnet sich aus dem jahresreinertrag abzüglich der bodenwertverzinsung

vervielfältiger:
er stellt eine verknüpfung des liegenschaftszinssatzes mit der restnutzungsdauer des gebäudes her und errechnet sich wie folgt:

v = (qⁿ-1) / (qⁿ x i)
q=i+1
v=vervielfältiger
n=restnutzungsdauer
i=liegenschaftszins

gebäudeertragswert:
dieser setzt sich zusammen aus dem errechneten gebäudereinertrag multipliziert mit dem vervielfältiger

vorläufiger ertragswert:
der gebäudeertragswert plus dem bodenwert ergibt den vorläufigen ertragswert

bauliche umstände und besonderheiten:
ein gutachter schätzt ein, ob etwa aufgrund der lage, des bauzustandes oder eventuell im grundbuch eingetragener rechte die immobilie ab- oder aufgewertet werden kann

ertragswert:
zum vorläufigen ertragswert werden, falls vorhanden, bauliche umstände und besonderheiten mit einberechnet. wertminderungen werden dementsprechend vom vorläufigen ertragswert subtrahiert, wertsteigerungen werden hinzugerechnet und erhöhen somit den endgültigen ertragswert.