was ist das ertragswertverfahren
es gibt deutschlandweit 3 gängige verfahren für die immobilienwertermittlung. eines davon ist das sogenannte ertragswertverfahren. des weiteren gibt es noch das vergleichswertverfahren und das sachwertverfahren.
im privaten bereich wird der immobilienwert nur dann mit dem ertragswertverfahren ermittelt, sobald die immobilie aus mehr als 3 bzw. 4 einheiten besteht. ob 3 oder 4 ist abhängig vom jeweiligen finanzierungspartner. im gewerblichen bereich dagegen immer.
in folgenden fällen wird das ertragswertverfahren angewendet:
- miethäuser
- grundstücke, auf denen ein mehrfamilienhaus gebaut werden soll, dass anschließend vermietet wird
- geschäftshäuser
- einkaufszentren
- parkhäuser
- tankstellen
- hotels
- logistikflächen
- gemischt gewerblich und privat genutzte mietobjekte
ertragswert formel:
rohertrag
– bewirtschaftungskosten
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= reinertrag / jahresreinertrag
– bodenwertverzinsung
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= gebäudereinertrag
x vervielfältiger
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= gebäudeertragswert
+ bodenwert
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= vorläufiger ertragswert
– bauliche umstände und besonderheiten
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= ertragswert
jahresrohertrag:
errechnet sich aus dem marktüblichen mietpreis pro quadratmeter, nicht der tatsächlich gezahlten miete. die anfallenden nebenkosten werden hier nicht berücksichtigt. der marktübliche quadratmeterpreis wird nun mit der wohnfläche multipliziert und anschließend auf 12 monate hochgerechnet.
bewirtschaftungskosten:
alle kosten, die beim unterhalt der immobilie anfallen und nicht auf den mieter umgelegt werden können. das sind zum beispiel kosten für die verwaltung, den betrieb und die instandhaltung der immobilie.
jahresreinertrag:
ergibt sich aus der differenz des jahresrohertrags und der bewirtschaftungskosten
bodenwertverzinsung:
hier wird der bodenwert mit dem liegenschaftszins multipliziert
bodenwert:
bodenrichtwert (€) x grundstücksfläche (m²)
liegenschaftszins:
prozentsatz mit dem immobilienvermögen marktüblich verzinst wird
gebäudereinertrag:
errechnet sich aus dem jahresreinertrag abzüglich der bodenwertverzinsung
vervielfältiger:
er stellt eine verknüpfung des liegenschaftszinssatzes mit der restnutzungsdauer des gebäudes her und errechnet sich wie folgt:
v = (qn-1) / (qn x i)
q=i+1
v=vervielfältiger
n=restnutzungsdauer
i=liegenschaftszins
gebäudeertragswert:
dieser setzt sich zusammen aus dem errechneten gebäudereinertrag multipliziert mit dem vervielfältiger
vorläufiger ertragswert:
der gebäudeertragswert plus dem bodenwert ergibt den vorläufigen ertragswert
bauliche umstände und besonderheiten:
ein gutachter schätzt ein, ob etwa aufgrund der lage, des bauzustandes oder eventuell im grundbuch eingetragener rechte die immobilie ab- oder aufgewertet werden kann
ertragswert:
zum vorläufigen ertragswert werden, falls vorhanden, bauliche umstände und besonderheiten mit einberechnet. wertminderungen werden dementsprechend vom vorläufigen ertragswert subtrahiert, wertsteigerungen werden hinzugerechnet und erhöhen somit den endgültigen ertragswert.