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was ist das ertragswertverfahren? 🏢
immobilienbewertung für mietobjekte einfach erklärt.
in deutschland gibt es drei gängige verfahren zur wertermittlung einer immobilie: das vergleichswertverfahren, das sachwertverfahren und das ertragswertverfahren.
letzteres kommt vor allem bei renditeobjekten (z.b. mehrfamilienhäuser, gewerbeimmobilien) zum einsatz. hier zählt nicht nur, was die steine wert sind, sondern vor allem, wie viel geld (miete) die immobilie in zukunft erwirtschaften wird. dies ist entscheidend für die immobilienfinanzierung.
wann wird es angewendet?
immer dann, wenn der ertrag (miete/pacht) im vordergrund steht:
- 🏢 mehrfamilienhäuser (ab 3-4 parteien)
- 🏬 büro- und geschäftshäuser
- 🏠lagerhallen & logistikflächen
- 🏨 hotels & einkaufszentren
fĂĽr das klassische einfamilienhaus wird meist das sachwert- oder vergleichswertverfahren genutzt.
die berechnung auf einen blick
wichtige begriffe erklärt
bodenwert
der wert des grundstücks, wenn es unbebaut wäre. berechnung: bodenrichtwert (in €/m²) x grundstücksfläche.
bewirtschaftungskosten
kosten, die du als vermieter nicht auf den mieter umlegen kannst (z.b. verwaltung, instandhaltung, mietausfallwagnis).
liegenschaftszins
der zinssatz, mit dem immobilienvermögen marktüblich verzinst wird. je niedriger der zins, desto höher der wert der immobilie.
vervielfältiger
ein faktor, der aus der restnutzungsdauer und dem liegenschaftszins berechnet wird. er kapitalisiert den jahresertrag.
zusammenfassung
das ertragswertverfahren ist komplex, aber fair für kapitalanleger. es zeigt, ob der kaufpreis durch die mieteinnahmen gerechtfertigt ist. für eine finanzierung braucht die bank diesen wert, um das risiko einzuschätzen.