was ist ein ertragswertverfahren
in deutschland gibt es drei gängige verfahren zur wertermittlung einer immobilie:
→ das ertragswertverfahren
→ das vergleichswertverfahren
→ sowie das sachwertverfahren
möchtest du den beitrag lieber anhören, statt ihn zu lesen? dann höre in unseren paloo podcast rein.
diese verfahren sind detailliert in der immobilien-wertermittlungsverordnung (kurz: immowertv) geregelt. im folgenden erklären wir das ertragswertverfahren etwas genauer. zu den anderen beiden verfahren findest du jeweils eigene artikel in unserer infothek.
ein ertragswertverfahren wird häufig zur bewertung von vermieteten oder verpachteten grundstücken, sowie unternehmen angewandt. dabei wird der wert von renditeobjekten durch die kapitalisierung der reinerträge ermittelt, welche mittels der immobilien erwirtschaftet werden. unter ertragswert versteht man den barwert zukünftiger überschüsse, die sich aus ertrag und aufwand ergeben.
im privatbereich kommt das ertragswertverfahren nur dann zum einsatz, wenn eine immobilie mindestens aus drei bis vier einheiten besteht. ob die untere grenze bei drei oder vier einheiten liegt, hängt vom jeweiligen finanzierungspartner ab. im gewerblichen bereich wird zur bewertung einer immobilie immer das ertragswertverfahren herangezogen. bei einer immobilienfinanzierung kann dies auswirkungen auf die zinsen haben.
wann wird das verfahren angewendet
ist der dauerhaft erzielbare ertrag eines grundstücks von zentraler bedeutung für seine werteinschätzung am markt, so bietet sich das ertragswertverfahren an, um den entsprechenden wert zu ermitteln.
bei folgenden grundstücken und immobilien wendet man meistens dieses verfahren an, um ihren wert zu ermitteln:
→ miethäuser
→ geschäftshäuser
→ parkhäuser
→ tankstellen
→ grundstücken, auf denen der bau eines mehrfamilienhauses zur anschließenden vermietung geplant ist
→ einkaufszentren
→ logistikflächen
→ hotels
→ mietobjekte, die gemischt privat und gewerblich genutzt werden
das ertragswertverfahren ist ein komplexes verfahren. bei der wertermittlung ist jeder rechenschritt wichtig, denn jeder schritt beeinflusst das endergebnis. deshalb setzt man das verfahren überwiegend bei vollwertigen, kostenpflichtigen gutachten ein. um es korrekt anzuwenden, braucht man zuzdem eine gute marktkenntnis.
die berechnung im überblick
die formel für den ertragswert lautet:
rohertrag
– bewirtschaftungskosten
___________________________
= reinertrag / jahresreinertrag
– bodenwertverzinsung
______________________________
= gebäudereinertrag
x vervielfältiger
__________________________
= gebäudeertragswert
+ bodenwert
_________________________
= vorläufiger ertragswert
– bauliche umstände und besonderheiten
_________________________
= ertragswert
fazit zum ertragswertverfahren
eine möglichkeit zur bewertung einer immobilie stellt das ertragswertverfahren dar. es hilft dabei, den verkehrswert von immobilien zu ermitteln, die meist gewerblich genutzt werden. zur bewertung von privaten immobilien wird das ertragswertverfahren nur eingesetzt, wenn das objekt über mindestens drei bis vier einheiten verfügt. die berechnung ist recht komplex, wobei jeder einzelne rechenschritt den endgültigen verkehrswert beeinflusst. es ermitteln daher in der regel nur gutachter den verkehrswert von immobilien, die über eine gute marktkenntnis verfügen. sie berechnen anhand von verschiedenen formeln den wert eines grundstücks oder eines objekts, was meist im rahmen kostenpflichtiger gutachten passiert. für eine immobilienfinanzierung muss man den verkehrswert von immobilien berechnen, was dann direkt auswirkungen auf die zinsen und machbarkeit einer immobilienfinanzierung haben kann.