was ist ein ertragswertverfahren


in deutschland gibt es drei gängige verfahren zur wertermittlung einer immobilie:

das ertragswertverfahren
das vergleichswertverfahren
sowie das sachwertverfahren

diese verfahren sind detailliert in der immobilien-wertermittlungsverordnung (kurz: immowertv) geregelt. im folgenden erklären wir das ertragswertverfahren etwas genauer. zu den anderen beiden verfahren findest du jeweils eigene artikel in unserer infothek.

ein ertragswertverfahren wird häufig zur bewertung von vermieteten oder verpachteten grundstücken, sowie unternehmen angewandt. dabei wird der wert von renditeobjekten durch die kapitalisierung der reinerträge ermittelt, welche mittels der immobilien erwirtschaftet werden. unter ertragswert versteht man den barwert zukünftiger überschüsse, die sich aus ertrag und aufwand ergeben.

im privatbereich kommt das ertragswertverfahren nur dann zum einsatz, wenn eine immobilie mindestens aus drei bis vier einheiten besteht. ob die untere grenze bei drei oder vier einheiten liegt, hängt vom jeweiligen finanzierungspartner ab. im gewerblichen bereich wird zur bewertung einer immobilie immer das ertragswertverfahren herangezogen. bei einer immobilienfinanzierung kann dies auswirkungen auf die zinsen haben.

wann wird das verfahren angewendet


ist der dauerhaft erzielbare ertrag eines grundstücks von zentraler bedeutung für seine werteinschätzung am markt, so bietet sich das ertragswertverfahren an, um den entsprechenden wert zu ermitteln.

bei folgenden grundstücken und immobilien wendet man meistens dieses verfahren an, um ihren wert zu ermitteln:

miethäuser
geschäftshäuser
parkhäuser
tankstellen
grundstücken, auf denen der bau eines mehrfamilienhauses zur anschließenden vermietung geplant ist
einkaufszentren
logistikflächen
hotels
mietobjekte, die gemischt privat und gewerblich genutzt werden

das ertragswertverfahren ist ein komplexes verfahren. bei der wertermittlung ist jeder rechenschritt wichtig, denn jeder schritt beeinflusst das endergebnis. deshalb setzt man das verfahren überwiegend bei vollwertigen, kostenpflichtigen gutachten ein. um es korrekt anzuwenden, braucht man zuzdem eine gute marktkenntnis.

die berechnung im überblick

die formel für den ertragswert lautet:

rohertrag
– bewirtschaftungskosten
___________________________
= reinertrag / jahresreinertrag
– bodenwertverzinsung
______________________________
= gebäudereinertrag
x vervielfältiger
__________________________
= gebäudeertragswert
+ bodenwert
_________________________
= vorläufiger ertragswert
– bauliche umstände und besonderheiten
_________________________
= ertragswert

jahresrohertrag

der jahresrohertrag ist aus dem marktüblichen mietpreis pro quadratmeter zu berechnen. ausschlaggebend ist nicht die tatsächlich gezahlte miete. bei der wertermittlung werden auch die anfallenden nebenkosten nicht berücksichtigt. man multipliziert den marktüblichen quadratmeterpreis mit der wohnfläche und rechnet ihn dann auf 12 monate hoch.

bewirtschaftungskosten

als bewirtschaftungskosten zählen alle kosten, die für den unterhalt einer immobilie anfallen, aber nicht auf den mieter umgelegt werden können. dazu zählen kosten für den betrieb, die verwaltung, sowie die instandhaltung der immobilie.

jahresreinertrag

die differenz aus dem jahresrohertrag und den bewirtschaftungskosten ergibt den jahresreinertrag.

bodenwertverzinsung

für die berechnung der bodenwertverzinsung multipliziert man den bodenwert mit dem liegenschaftszins.

bodenwert

der bodenrichtwert in euro multipliziert mit der grundstücksfläche in m² ergibt den bodenwert.
( bodenrichtwert (€) x grundstücksfläche (m²) )

liegenschaftszins

der liegenschaftszins ist der prozentsatz, mit welchem immobilienvermögen marktüblich verzinst wird.

gebäudereinertrag

der jahresreinertrag abzüglich der bodenwertverzinsung ergibt den gebäudereinertrag.

vervielfältiger

der vervielfältiger stellt eine verknüpfung des liegenschaftszinssatzes mit der restnutzungsdauer des gebäudes her. man kann ihn nach folgender formel berechnen:

v = (qn-1) / (qn x i)
q=i+1
v=vervielfältiger
n=restnutzungsdauer
i=liegenschaftszins

gebäudeertragswert

der errechnete gebäudereinertrag multipliziert mit dem vervielfältiger ergibt den gebäudeertragswert.

vorläufiger ertragswert

der gebäudeertragswert plus dem bodenwert ergibt den vorläufigen ertragswert.

bauliche umstände und besonderheiten

ein gutachter schätzt ein, ob ein gebäude durch seine lage, seinen bauzustand, oder aufgrund etwaiger im grundbuch eingetragener rechte, auf- oder abgewertet wird.

ertragswert

die eventuell vorhandenen baulichen umstände und besonderheiten werden in den vorläufigen ertragswert einberechnet. liegen wertminderungen vor, so werden sie abgezogen. gibt es wertsteigerungen, so werden sie zum vorläufigen ertragswert addiert. dadurch ergibt sich der endgültige ertragswert und die berechnung ist abgeschlossen.

fazit zum ertragswertverfahren


eine möglichkeit zur bewertung einer immobilie stellt das ertragswertverfahren dar. es hilft dabei, den verkehrswert von immobilien zu ermitteln, die meist gewerblich genutzt werden. zur bewertung von privaten immobilien wird das ertragswertverfahren nur eingesetzt, wenn das objekt über mindestens drei bis vier einheiten verfügt. die berechnung ist recht komplex, wobei jeder einzelne rechenschritt den endgültigen verkehrswert beeinflusst. es ermitteln daher in der regel nur gutachter den verkehrswert von immobilien, die über eine gute marktkenntnis verfügen. sie berechnen anhand von verschiedenen formeln den wert eines grundstücks oder eines objekts, was meist im rahmen kostenpflichtiger gutachten passiert. für eine immobilienfinanzierung muss man den verkehrswert von immobilien berechnen, was dann direkt auswirkungen auf die zinsen und machbarkeit einer immobilienfinanzierung haben kann.


Twitter Facebook

diese website speichert cookies auf deinem computer. diese cookies werden verwendet, um informationen darüber zu sammeln, wie du mit unserer website interagierst und um es uns zu ermöglichen, uns an dich zu erinnern. wir verwenden diese informationen, um deine browser erfahrung zu verbessern und anzupassen sowie um analysen und metriken über unsere besucher sowohl auf dieser website als auch in anderen medien durchzuführen. weitere informationen zu den von uns verwendeten cookies findest du in unseren datenschutzbestimmungen.