was ist eine grundbuchfalle


für die realisierung des traums von der eigenen immobilie kann eine baufinanzierung die optimale lösung sein. wenn die bank geld gegen zinsen zur verfügung stellt und dafür im grundbuch eingetragen wird, lauert allerdings im hintergrund die gefahr der grundbuchfalle. für eine anschlussfinanzierung kommt unter umständen nur die ursprüngliche bank in frage, denn ein anderes kreditinstitut müsste in den nachrang, was sich deutlich auf die konditionen auswirkt.

wann spricht man von einer falle


wie die bezeichnung schon erahnen lässt, hat die grundbuchfalle mit dem grundbuch zu tun. dieses kennt drei abteilungen, die unterschiedliche informationen beinhalten. in abteilung eins sind der eigentümer sowie erbbaurechte oder wohnungsanteile vermerkt, in abteilung zwei werden die beschränkungen und lasten des grundstücks vermerkt. bei der baufinanzierung ist im wesentlichen die abteilung drei im grundbuch interessant. hier werden grundpfandrechte vermerkt, wie sie im rahmen des immobilienkredits entstehen. die bank wird zur minimierung ihres risikos ins grundbuch aufgenommen und kann im falle eines zahlungsausfalls anspruch auf die immobilie erheben.

vor allem bei einer anschlussfinanzierung kann das zum problem werden. sobald eine bank auf dem ersten rang in der abteilung drei des grundbuchs eingetragen ist, ist sie der erste nutznießer. planst du eine anschlussfinanzierung, ohne den ursprünglichen kredit zurückgezahlt zu haben, wirst du kaum eine bank finden, die dir diese zu günstigen zinsen gewährt, denn die neue bank würde nur auf dem zweiten rang sitzen und lässt sich dieses risiko teuer bezahlen. die ursprüngliche bank wird dir gerne bei der anschlussfinanzierung behilflich sein, allerdings könnte diese teurer werden.

diese finanzierungslösungen können problematisch sein


die baufinanzierung ist ein komplexes darlehen, das nicht nur gut geplant sein will, sondern das auch seine tücken hat.

kombination aus kurzer und langer zinsbindung

eckdaten: baufinanzierung über 200.000 euro, die bei einer bank mit unterschiedlichen laufzeiten abgeschlossen wird. die hälfte der summe mit 10 jahren zinsbindung, die andere hälfte mit 5 jahren zinsbindung (kein volltilgungsdarlehen).

fall: nach 5 jahren ist die erste zinsbindung abgelaufen, es bleibt eine restschuld offen, die finanziert werden muss.

problematik: der kreditgeber ist im ersten rang mit einer grundschuld von 200.000 euro eingetragen. der rest der 100.000 euro aus der 5-jährigen zinsbindung muss weiter finanziert werden. doch die zinsen der bank sind teurer als jene der mitbewerber. würde ein anderes kreditinstitut die anschlussfinanzierung übernehmen, müsste es sich im grundbuch mit dem nachrang zufriedengeben. dies bedeutet für die bank aber ein erhöhtes risiko, das sich nur mit deutlichen höheren zinsen auszahlen würde. letztlich wird das alternativangebot genauso teuer oder teurer sein als das ursprüngliche, nicht sehr attraktive verlängerungsangebot.

tipp: achte beim abschluss der baufinanzierung darauf, teilbeträge mit der kürzeren laufzeit als volltilgungsdarlehen abzuschließen. ausgenommen, du weißt schon im vorhinein, dass du die restschuld durch eine einmalzahlung tilgen wirst.


separater grundstückskauf

wie im obigen beispiel kann sich bei einem bauvorhaben mit separatem grundstückskauf die grundbuchfalle auftun. kaufst du zuerst das baugrundstück und hast einen kreditgeber auf dem ersten rang stehen, wird das darlehen für den hausbau schwierig. willst du diese nämlich über eine andere bank abwickeln, muss sich diese mit dem nachrang begnügen. hier lauert die gefahr, dass die zinsen teurer als notwendig sind.

die grundbuchfalle muss nicht immer eine falle sein

wert der immobilie liegt über den grundschulden

die grundbuchfalle spielt dann eine untergeordnete rolle, wenn der wert des eigenheims über den grundschulden im ersten rang liegt. bei einer immobilie, die 500.000 euro wert ist, im ersten rang im grundbuch aber lediglich grundschulden in der höhe von 100.000 euro eingetragen sind, hält sich das risiko im zweiten rang in grenzen. du kannst deshalb bei einer anderen bank gute zinsen aushandeln, die vergleichbar oder günstiger sind, als jene beim ursprünglichen kreditinstitut. 

unterschiedliche zinsbindungen über 10 jahre

der gesetzgeber sieht vor, dass eine baufinanzierung nach 10 jahren laufzeit unter einhaltung einer kündigungsfrist gekündigt werden kann. hast du unterschiedliche zinsbindungen, zum beispiel 10 und 20 jahre, gewählt, kannst du nach 10 jahren mit allen darlehen gleichzeitig zu einer anderen bank wechseln. das ursprüngliche kreditinstitut wird aus dem grundbuch gestrichen, du hast die freie wahl bei der anschlussfinanzierung.


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