was ist eine grundschuld


wenn du ein größeres darlehen bei einer bank aufnimmst, so sichert sie sich mit der eintragung einer grundschuld im grundbuch gegen mögliche zahlungsausfälle ab. in der regel wird bei einer baufinanzierung immer eine grundschuld ins grundbuch als sicherheit eingetragen. die paragraphen 1191 ff. im dritten buch „sachenrecht“ des bürgerlichen gesetzbuchs (bgb) regeln die einzelheiten der grundschuld. diese gehört zu den grundpfandrechten.

das grundbuch ist ein öffentliches verzeichnis, das über die eigentumsverhältnisse von grundstücken auskunft gibt. hier werden veränderungen wie käufe oder erbschaften dokumentiert, durch die grundstücke einen neuen eigentümer bekommen. auch die grundschuld ist hier verzeichnet, also die mit einem grundstück verbundene last. die grundschuld bezeichnet das dingliche recht, welches es genehmigt, aus einem grundstück oder wohneigentum die begleichung einer schuld einzufordern. jedoch ist die grundschuld dabei nicht mit einer bestimmten forderung verknüpft, sondern einzig mit einem gläubiger, dem sicherungsnehmer.

die eintragung der grundschuld in das grundbuch erteilt dem sicherungsnehmer das recht, einen geldbetrag einzufordern, der für die rückzahlung der grundschuld erforderlich ist. darunter fällt etwa der verkauf eines grundstücks. es steht ihm auch das recht zu, eine zwangsvollstreckung einzuleiten. im gegensatz zur hypothek ist die grundschuld nicht an einen immobilienkredit geknüpft. deshalb kann sie weiter verwendet werden, ohne dass dafür nennenswerte kosten oder ein erheblicher aufwand entstehen. die bank schätzt diese flexibilität der grundschuld in der regel und entscheidet sich daher lieber gegen die hypothek.

die hypothek ist in den letzten jahren etwas aus der mode gekommen. das liegt daran, dass die hypothek im gegensatz zur grundschuld, stets an einen kredit und die entsprechende restschuld geknüpft ist. wird der kredit monat für monat getilgt, verringert sich die restschuld. parallel sinkt die höhe der hypothek. hingegen behält ein grundschuldeintrag seinen wert, da er nicht an eine bestimmte forderung geknüpft ist. auch bei der hypothek gibt es eine buch- und eine briefhypothek, so wie es eine buch- und eine briefgrundschuld gibt. eine hypothek endet mit der vollständigen tilgung des immobilienkredits, während der eintrag über die grundschuld bestehen bleiben.

art der grundschuld – buch- oder briefgrundschuld


es gibt zwei arten der grundschuld: die buch- und die briefgrundschuld, wobei die briefgrundschuld heute mehr oder weniger keine anwendung mehr findet. im folgenden sehen wir uns die beiden näher an.

buchgrundschuld

die buchgrundschuld wird im grundbuch in abteilung III eingetragen. es wird kein grundbuchbrief ausgestellt. daher bekommt die eintragung den vermerk „ohne brief“. alle zukünftigen änderungen der grundschuld ohne brief erfordern die entsprechende änderung, bzw. eintragung in das grundbuch.

briefgrundschuld

auch die briefgrundschuld wird in abteilung III im grundbuch eingetragen. zusätzlich zur eintragung stellt das grundbuchamt einen grundschuldbrief aus. dabei handelt es sich um ein formular der bundesdruckerei. die briefgrundschuld ist grundsätzlich die standard variante.  diese wird in der regel aber zur buchgrundschuld, wenn der briefausschluss explizit gewünscht wird. (vermerk “ohne brief”)
der briefausschluss macht eine eintragung im grundbuch erforderlich. das bedeutet, dass grundschulden prinzipiell briefgrundschulden sind, außer, der briefausschluss ist im grundbuch eingetragen.
möchtest du eine grundschuld abtreten, so ist es nicht notwendig, diese im grundbuch einzutragen. es genügt, den brief zu übergeben. beim grundschuldbrief handelt es sich um ein wertpapier, welches im recht eine grundschuld verkörpert.

grundschuldbestellung beim notar


eine bestellung einer grundschuld meint in diesem zusammenhang eine notarielle urkunde, mit welcher der eigentümer einer immobilie der grundschuldeintragung eines gläubigers zu dessen gunsten zustimmt. diese grundschuldbestellung ist recht simpel – eigentlich. in der praxis ist die bestellung doch etwas verzwickter, denn es läuft folgendermaßen: du möchtest eine immobilie kaufen, hast dafür aber nicht genügend geld. du benötigst geld vom kreditgeber, wofür du eine grundschuldeintragung vornehmen musst. um die eintragung vornehmen zu können, müsste dir die immobilie gehören, was sie de facto aber noch nicht tut. du bist (noch) nicht der eigentümer. nun brauchst du die zustimmung des verkäufers, um die grundschuldeintragung vorzunehmen. durch die grundschuldbestellung ermöglicht er es dir, eine grundschuldeintragung auf sein grundstück durchzuführen. im rahmen der bestellung wird die grundschuldbestellungsurkunde ausgestellt. hier wird festgesetzt, dass die grundschuld eingeschränkt ist. du darfst sie nur dazu gebrauchen, den kaufpreis für die immobilie zu begleichen. wenn du wissen möchtest, wie eine derartige bestellung aussieht, findest du im internet entsprechende muster.

nachdem die  grundschuldbestellungsurkunde ausgefüllt ist, wird es an den notar geschickt. hier nehmt ihr dann den termin zur grundschuldbestellung wahr. oft erfolgt auch die kaufvertragsunterzeichnung während dieses termins. anschließend reicht der notar die urkunde beim grundbuchamt ein, welches die eintragung der grundschuld veranlasst. bis der notar die bestätigung in händen hält, vergehen etwa drei bis sechs wochen. die bestätigung schickt er nun weiter an den kreditgeber. erst jetzt zahlt dir der kreditgeber dein immobiliendarlehen aus. damit bist du in der lage, den kaufpreis an den verkäufer zu überweisen und musst die grunderwerbsteuer entrichten. das finanzamt stellt eine zahlungsbestätigung aus, die der notar für den nächsten schritt benötigt. nun veranlasst er, dass du im grundbuchamt als neuer eigentümer der immobilie eingetragen wirst. bis der vollständige eigentümerwechsel rechtlich vollzogen ist, vergehen bis zu fünf monate. in dieser zeit bist du wirtschaftlicher eigentümer der immobilie, wodurch du bereits alle rechte und pflichten zur nutzung innehast.

weitere wichtige informationen zur grundschuld


es werden nicht nur grundschulden, sondern auch grundschuldzinsen ins grundbuch eingetragen. der grundschuldzins ist mit 10 % bis 15 % pro jahr deutlich über dem kreditzinssatz. für dein darlehen ist das aber unerheblich, denn die grundschuldzinsen werden nur im zuge einer zwangsversteigerung relevant. du zahlst also nicht jeden monat zinsen für dein darlehen an die bank und dazu noch grundschuldzinsen. mit den grundschuldzinsen deckt die bank die kosten einer eventuellen zwangsversteigerung, sowie etwaige noch nicht geleistete zinszahlungen im fall einer zahlungsunfähigkeit.

auch wenn ein darlehen für eine baufinanzierung bereits vollständig der bank zurückerstattet wurde, bleiben einträge über grundschulden bestehen. möchtest du diese löschen, so benötigst du eine löschungsbewilligung der begünstigten bank. mit dieser löschungsbewilligung kannst du beim grundbuchamt die löschung des grundschuldeintrags beantragen lassen. zudem kannst du eine grundschuld in eine eigentümergrundschuld umwandeln. der vorteil der eigentümergundschuld ergibt sich, wenn du später einmal ein grundschuldbesichertes darlehen benötigst. dann musst du die eigentümergrundschuld nur ändern und brauchst diese nicht neu eintragen, was dir kosten spart.

was geschieht mit der grundschuld, wenn die sollzinsbindung einer bestehenden baufinanzierung ausläuft und du die anschlussfinanzierung bei einer anderen bank günstiger bekommst?

üblicherweise müsste in solch einem fall der grundschuldeintrag gelöscht werden und für die weiter finanzierende bank müsste eine neue grundschuld eingetragen werden. dadurch entstehen jedoch kosten. um diese kosten zu sparen, kann eine grundschuldabtretung erfolgen. das bedeutet, dass die bislang finanzierende bank den grundschuldeintrag an die bank abtritt, die das neue darlehen gewährt.

fazit zur grundschuld


die grundschuld bezeichnet ein dingliches recht an einem grundstück oder wohneigentum. grundschulden dienen kreditgebern als dingliche darlehenssicherheit. wird ein kredit nicht zurückgezahlt, so können banken die zahlung aus dem grundstück fordern, das mit der grundschuld belastet ist. sollte ein zahlungsausfall stattfinden, so ist der inhaber der grundschuld (sicherungsnehmer) berechtigt, das belastete grundstück zu versteigern.

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