was ist eine grundschuld?

eine bestellung einer grundschuld meint in diesem zusammenhang eine notarielle urkunde, mit welcher der eigentümer einer immobilie der grundschuldeintragung eines gläubigers zu dessen gunsten zustimmt. diese grundschuldbestellung ist recht simpel – eigentlich. in der praxis ist die bestellung doch etwas verzwickter, denn es läuft folgendermaßen: du möchtest eine immobilie kaufen, hast dafür aber nicht genügend geld. du benötigst geld vom kreditgeber, wofür du eine grundschuldeintragung vornehmen musst. um die eintragung vornehmen zu können, müsste dir die immobilie gehören, was sie de facto aber noch nicht tut. du bist (noch) nicht der eigentümer. nun brauchst du die zustimmung des verkäufers, um die grundschuldeintragung vorzunehmen. durch die grundschuldbestellung ermöglicht er es dir, eine grundschuldeintragung auf sein grundstück durchzuführen. im rahmen der bestellung wird die grundschuldbestellungsurkunde ausgestellt. hier wird festgesetzt, dass die grundschuld eingeschränkt ist. du darfst sie nur dazu gebrauchen, den kaufpreis für die immobilie zu begleichen. wenn du wissen möchtest, wie eine derartige bestellung aussieht, findest du im internet entsprechende muster.

nachdem die grundschuldbestellungsurkunde ausgefüllt ist, wird es an den notar geschickt. hier nehmt ihr dann den termin zur grundschuldbestellung wahr. oft erfolgt auch die kaufvertragsunterzeichnung während dieses termins. anschließend reicht der notar die urkunde beim grundbuchamt ein, welches die eintragung der grundschuld veranlasst. bis der notar die bestätigung in händen hält, vergehen etwa drei bis sechs wochen. die bestätigung schickt er nun weiter an den kreditgeber. erst jetzt zahlt dir der kreditgeber dein immobiliendarlehen aus. damit bist du in der lage, den kaufpreis an den verkäufer zu überweisen und musst die grunderwerbsteuer entrichten. das finanzamt stellt eine zahlungsbestätigung aus, die der notar für den nächsten schritt benötigt. nun veranlasst er, dass du im grundbuchamt als neuer eigentümer der immobilie eingetragen wirst. bis der vollständige eigentümerwechsel rechtlich vollzogen ist, vergehen bis zu fünf monate. in dieser zeit bist du wirtschaftlicher eigentümer der immobilie, wodurch du bereits alle rechte und pflichten zur nutzung innehast.

es werden nicht nur grundschulden, sondern auch grundschuldzinsen ins grundbuch eingetragen. der grundschuldzins ist mit 10 % bis 15 % pro jahr deutlich über dem kreditzinssatz. für dein darlehen ist das aber unerheblich, denn die grundschuldzinsen werden nur im zuge einer zwangsversteigerung relevant. du zahlst also nicht jeden monat zinsen für dein darlehen an die bank und dazu noch grundschuldzinsen. mit den grundschuldzinsen deckt die bank die kosten einer eventuellen zwangsversteigerung, sowie etwaige noch nicht geleistete zinszahlungen im fall einer zahlungsunfähigkeit.

auch wenn ein darlehen für eine baufinanzierung bereits vollständig der bank zurückerstattet wurde, bleiben einträge über grundschulden bestehen. möchtest du diese löschen, so benötigst du eine löschungsbewilligung der begünstigten bank. mit dieser löschungsbewilligung kannst du beim grundbuchamt die löschung des grundschuldeintrags beantragen lassen. zudem kannst du eine grundschuld in eine eigentümergrundschuld umwandeln. der vorteil der eigentümergundschuld ergibt sich, wenn du später einmal ein grundschuldbesichertes darlehen benötigst. dann musst du die eigentümergrundschuld nur ändern und brauchst diese nicht neu eintragen, was dir kosten spart.

was geschieht mit der grundschuld, wenn die sollzinsbindung einer bestehenden baufinanzierung ausläuft und du die anschlussfinanzierung bei einer anderen bank günstiger bekommst?

üblicherweise müsste in solch einem fall der grundschuldeintrag gelöscht werden und für die weiter finanzierende bank müsste eine neue grundschuld eingetragen werden. dadurch entstehen jedoch kosten. um diese kosten zu sparen, kann eine grundschuldabtretung erfolgen. das bedeutet, dass die bislang finanzierende bank den grundschuldeintrag an die bank abtritt, die das neue darlehen gewährt.

die grundschuld bezeichnet ein dingliches recht an einem grundstück oder wohneigentum. grundschulden dienen kreditgebern als dingliche darlehenssicherheit. wird ein kredit nicht zurückgezahlt, so können banken die zahlung aus dem grundstück fordern, das mit der grundschuld belastet ist. sollte ein zahlungsausfall stattfinden, so ist der inhaber der grundschuld (sicherungsnehmer) berechtigt, das belastete grundstück zu versteigern.

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