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was ist ein grundschuldzins?
wird eine wohnung oder ein haus mit einem immobilienkredit finanziert, kommt neben den gut bekannten darlehenszinsen auch der grundschuldzins zum einsatz. bei der baufinanzierung kommen kreditnehmer nämlich nicht umhin, grundschulden ins grundbuch eintragen zu lassen.
ebenfalls vermerkt wird der grundschuldzins, mit dem sich die bank als kreditgeber gegen zusätzliche kosten bei einer zahlungsunfähigkeit absichert. warum der grundschuldzins so hoch ist und wann die forderung fällig wird, erfährst du hier.
erklärung zum begriff grundschuldzins
im rahmen einer baufinanzierung verlangt der kreditgeber so gut wie immer die absicherung durch eine grundschuld, welche mit grundschuldzinsen verzinst wird. die grundschuldzinsen sind so zu sagen ein bestandteil der grundschuld. die eingetragene grundschuld wird in der regel mit 12 bis 20 % verzinst.
durch den grundschuldzins erhöht der kreditgeber die sicherheit und sichert sich für den fall einer zahlungsunfähigkeit des kreditnehmers ab. bei einer zwangsversteigerung der immobilie, die über die baufinanzierung finanziert wurde, kann der eingetragene grundschuldbetrag aufgestockt werden.
damit stellt die bank sicher, dass alle kosten, welche die höhe der eingetragenen grundschuld übersteigen, gedeckt sind und dass schlussendlich das risiko reduziert wird.
beim grundschuldzins handelt es sich um eine forderung, die nur bei nichterfüllung des vertrags zum tragen kommt.
warum sind die grundschuldzinsen so hoch?
die höhe der zinsen für die grundschulden steht in keinem zusammenhang mit den zinsen für das darlehen. während letztere für die bereitstellung des kredits verrechnet werden, kommen erstere bei der eintragung ins grundbuch ins spiel.
der zinssatz wird von der bank bewusst so hoch angesetzt, damit eventuell entstehende verzugszinsen und alle kosten im rahmen einer zwangsversteigerung gedeckt sind.
wann sind zinsen für die grundschuld zu bezahlen?
das besondere an den zinsen für die grundschulden ist, dass sie zwar im grundbuch eingetragen sind, bei vertragserfüllung aber nicht zur anwendung kommen. wenn du als kreditnehmer verlässlich deine monatlichen raten begleichst, spielen die grundschuldzinsen für dich keine rolle.
erst wenn du die kreditraten nicht mehr bezahlen kannst, spielen die zinsen eventuell eine rolle. der grundschuldzins sichert für das kreditinstitut sämtliche forderungen ab, auch solche, die über die eigentliche darlehenssumme und die eingetragene grundschuld hinausgehen. somit können auch verzugszinsen, gerichtskosten und die kosten für die zwangsversteigerung gedeckt werden.
grundschuldzinsen können verjähren
kommt es zu einer zwangsversteigerung der über die baufinanzierung finanzierten immobilie, kann das kreditinstitut die grundschulden wie auch den grundschuldzins geltend machen. es gilt dafür eine verjährungsfrist von drei jahren, die der schuldner unterbrechen kann, wenn er einen kleinen teil der ausstehenden forderung begleicht.
der kreditgeber hat die möglichkeit, die verjährungsfrist auf bis zu 30 jahre verlängern zu lassen. dafür muss er die offene forderung gerichtlich titulieren lassen. so kann die bank auch nach vielen jahren zu ihrem geld kommen, auch wenn der gerichtsvollzieher erst nichts verwertbares einziehen konnte.
grundschuldzins und zwangsversteigerung
wird eine immobilie zwangsversteigert, führen die grundschuldzinsen dazu, dass das kreditinstitut einen doch deutlich höheren betrag als die grundschulden einfordern kann. der kreditgeber kann die laufenden zinsen, aber auch die ausstehenden zinsen der vergangenen zwei jahre einfordern.
die im grundbuch vermerkten grundschulden unterliegen seit 2008 einer sechsmonatigen kündigungsfrist. erst nach ablauf dieses zeitraums darf das kreditinstitut die zwangsvollstreckung der belasteten immobilie oder des belasteten grundstücks in die wege leiten. der grundschuldzins muss dagegen nicht gekündigt werden und ist zum quartals- oder jahresende fällig.
eine zwangsvollstreckung ist nur dann rechtens, wenn die normalen grundschulden bereits gekündigt wurden oder die vollstreckung der grundschuldzinsen angedroht wurde. allerdings gilt auch hier eine 6-monatige wartefrist. diese regelung wurde zugunsten des kreditnehmers getroffen, der so die möglichkeit hat, mit dem kreditgeber zu verhandeln oder das geld anderweitig aufzutreiben.