was sind herstellungskosten

nicht immer gibt der markt die perfekte wohnung oder das gewünschte haus her, weshalb sich viele den traum vom eigenheim mit dem bau einer eigenen immobilie erfüllen. die dabei entstehenden herstellungskosten umfassen die kosten für das grundstück, die baukosten, die ausbauarbeiten, aber auch die baunebenkosten wie architekt und erdaushub. für die planung ist es wichtig, alle mit dem hausbau verbundenen kosten zu kennen und diese zu berücksichtigen.

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herstellungskosten – informationen zum begriff

als herstellungskosten für eine immobilie wird die summe aller beträge bezeichnet, die für die herstellung des wohnraums aufgewendet wurden. der begriff umfasst sowohl die kosten für die anschaffung des grundstücks und die baukosten wie auch alle baunebenkosten. im detail können dies folgende ausgaben sein:

grundstück:

→ kaufpreis

→ erschließungskosten nach dem bundesbaugesetz


hausbau:

→ architektenhonorar

→ bauplanung

→ rohbauarbeiten

→ ausbauarbeiten

→ außenanlagen

→ garage, carport und stellplätze


baunebenkosten:

→ vermessungskosten

→ baugenehmigung

→ erdaushub

→ abrisskosten

→ schuttabfuhr

→ behördengebühren

herstellungskosten richtig berechnen

kannst du beim bau auf die hilfe eines architekten zurückgreifen, wird dieser auch die kalkulation der baukosten übernehmen. falls nicht, musst du selbst alle posten, die beim bau der immobilie anfallen, zusammenstellen und eine aufstellung anfertigen. dafür brauchst du sämtliche kostenvoranschläge. wichtig ist eine vernünftige kalkulation und ein finanzielles polster. so können bei unerwarteten mehrkosten teure nachfinanzierungen vermieden werden. denn gerade beim hausbau, sind unvorhergesehene zusatzkosten nicht auszuschließen. viel einfacher ist die ermittlung der herstellungskosten eines fertighauses. dieses wird bezugsfertig oder schlüsselfertig angeboten, die hauskosten stehen schon bei vertragsabschluss fest.

herstellungskosten – wichtig für die baufinanzierung

bei der baufinanzierung sind die kosten für die herstellung der immobilie wichtig für die bank. in der regel berücksichtigt das kreditinstitut beim finanzierungsangebot die tatsächlichen herstellungskosten, bei der beleihungswertermittlung werden auch werte von vergleichbaren immobilien herangezogen. die bank möchte damit vermeiden, dass der objektwert durch vielleicht überteuerte baukosten zu hoch angesetzt wird. deshalb werden auch eigenleistungen nicht immer in voller höhe berücksichtigt und können eine obergrenze haben.

die ermittlung des beleihungswertes erfolgt unter annahme eines richtwerts eines vergleichbaren hauses. häufig ist in diesem zusammenhang vo dem begriff „indexverfahren“ die rede. es handelt sich dabei um einen prüfungsvorgang, bei dem die bank auf den baupreisindex des statistischen bundesamts zurückgreift.

unterschied herstellungskosten und anschaffungskosten

die anschaffungskosten beim kauf einer wohnung oder eines hauses beziehen sich auf den kaufpreis und die kaufnebenkosten. zu den herstellungskosten einer neuen immobilie zählen hingegen die baukosten für den rohbau sowie die maßnahmen für den innenausbau. diese beinhalten materialkosten, arbeitslöhne der handwerker und das architektenhonorar. ebenfalls teil der herstellungskosten sind die kosten für den erwerb des grundstücks und der anschluss an alle versorgungsnetzwerke, wie strom, gas, wasser, internet, telefon und kabelfernsehen.

anschaffungen wie einrichtungsgegenstände oder elektronische geräte für die wohnung, bezeichnet man als inventar, zählen nicht zu den herstellungskosten und werden daher von der bank nicht berücksichtigt.

wichtig zu wissen: neben den kosten für die tatsächliche gebäudeerrichtung können einbauten zur wertverbesserung des hauses sehr wohl als herstellungskosten geltend gemacht werden. eine fest eingebaute klimaanlage kann zum beispiel als wertsteigernder bestandteil integriert werden. ein mobiles klimagerät kann indes auch überall anders verwendet werden und steigert den wert der immobilie nicht.