was ist eine immobilienbewertung
ein haus im grünen oder eine wohnung im stadtzentrum – mit einer baufinanzierung kann der traum vom eigenheim wirklichkeit werden. im rahmen einer finanzierung muss das objekt noch einer immobilienbewertung unterzogen werden. der wert einer immobilie ist wichtig, da diese als sicherheit für das immobiliendarlehen dient. von dem ermittelten verkehrswert wird in der regel ein abschlag vorgenommen und somit der beleihungswert festgesetzt. die beleihungswertermittlung hat einen entscheidenden anteil daran, ob der kreditgeber das beantragte darlehen genehmigt. der berechnete immobilienwert kann sich auf die maximale darlehenshöhe und auch auf den sollzinssatz auswirken. hier erfährst du, worauf der sachverständige achtet und wie ein makler bei der immobilienbewertung helfen kann.
begriff immobilienbewertung
die immobilienbewertung, auch als objektbewertung bezeichnet, ermittelt den marktwert (verkehrswert) einer immobilie. der wert ist sowohl für den verkäufer als auch für den käufer interessant. ersterer kann anhand der bewertung der immobilie seinen verkaufspreis festlegen, letzterer kann das ergebnis der bank vorlegen, die schlussendlich über die darlehenshöhe und die konditionen entscheidet. die immobilienbewertung erfolgt durch einen unabhängigen gutachter, dessen honorar frei verhandelbar ist. zumeist orientieren sich die kosten am wert der immobilie. eine unverbindliche ersteinschätzung des wertes der immobilie kann auch von einem seriösen makler getätigt werden.
wann brauche ich eine immobilienbewertung
möchtest du die wohnung oder das haus verkaufen, kannst du anhand der immobilienbewertung den verkaufspreis für das objekt festlegen. ein gutachter, der über viel expertise im immobiliensektor verfügt, kann dir gegen gebühr eine realistische bewertung zum marktwert deiner wohnung oder deines hauses erstellen. vorab kann dir vielleicht ein erfahrener makler einen ersten richtwert nennen. bist du am kauf einer wohnung oder eines hauses interessiert und möchtest die finanzierung über einen kredit abwickeln, kann eine immobilienbewertung durch einen gutachter der bank, vor kreditgenehmigung, verlangt werden. das kreditinstitut ist daran interessiert, für den fall einer zahlungsunfähigkeit des kreditnehmers abgesichert zu sein. anhand des ermittelten marktwerts kalkuliert die bank den beleihungswert, einem für die kreditvergabe wichtigen parameter. anhand des beleihungswerts entscheidet das kreditinstitut über die maximal mögliche darlehenssumme und den sollzinssatz.
kriterien bei der objektbewertung
bei einer immobilienbewertung spielen viele verschiedene faktoren eine rolle. der gutachter berücksichtigt bei der bewertung im wesentlichen folgende punkte:
lage von wohnung/haus
die kosten für ein haus oder eine wohnung orientieren sich sehr stark an der lage. befindet sich die immobilie in einer attraktiven wohnlage mit geringem angebot, lässt sich ein weit höherer wert erzielen als bei einer vergleichbaren immobilie in einer weniger gefragten gegend. einen ersten anhaltspunkt liefert der wohnrichtwert, der die kosten pro quadratmeter fläche in der gewünschten lage definiert.
standort
neben der lage ist der standort ein wichtiger faktor bei der immobilienbewertung. für die kalkulation werden informationen über ausblick und lichtverhältnisse im gebäude, aber auch über das verkehrsaufkommen, die verkehrsanbindung und die infrastruktur in der nähe berücksichtigt.
baujahr
bei der immobilienbewertung spielt auch das baujahr eine rolle, denn schließlich kann dieses einen rückschluss auf den baulichen zustand des hauses geben. so sind häuser aus den 1930er oder 1940er jahren aufgrund des mangels an baustoffen einfacher gebaut als immobilien, die in den 1950er oder 1960er jahren entstanden. die häuser der 1970er und 1980er jahre sind dagegen dafür bekannt, dass gefährliche stoffe wie asbest zur anwendung kamen.
größe von grundstück/wohnfläche
natürlich spielt bei der immobilienbewertung auch die größe des grundstückes und der wohnfläche eine wichtige rolle. wie groß ist der dazugehörige garten oder sind gemeinschaftsflächen die anteilig zu der immobilie gehören, vorhanden? gibt es einen keller oder ausgebauten dachboden und aus wie vielen zimmer besteht die immobilie? diese und weitere fragen zum grundstück und zur wohnfläche müssen im rahmen der immobilienbewertung beantwortet werden.
erhaltungszustand
ein gutachter berücksichtigt und betrachtet offensichtliche, aber auch verdeckte mängel, und nimmt das gesehene in seine bewertung auf. ist eine immobilie z.B. abgewohnt und wurde seit längerer zeit nicht mehr renoviert hat das einfluss auf den wert.
energieeffizienz
in zeiten von umweltschutz und ressourcenverknappung spielt die energieeffizienz eine wichtige rolle bei der immobilienbewertung. berücksichtigt werden punkte wie die art der heizung oder die außenwandisolierung.
ausstattung
merkmale wie terrasse und balkon oder ein aufzug steigern den wert einer immobilie. der gutachter wird außerdem auf die qualität der verwendeten baumaterialien, auf hochwertige böden und badezimmer achten. sie können die den wert steigern.
bereits durchgeführte sanierungen
beim bewerten einer immobilie können auch modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt werden. ein neues dach, eine isolierverglasung oder eine solaranlage lassen den wert des objekts steigen.