was ist eine nichtabnahmeentschädigung


wenn du eine baufinanzierung aufnimmst, um ein haus zu bauen, dann wird dir der genehmigte kredit nicht auf einmal ausgezahlt. vielmehr ist es so, dass du die rechnungen, die dir zum beispiel der bauträger nach jeder etappe schickt, an deinen kreditgeber weiterreichst. dieser überweist dann meist direkt das geld an den bauträger. du schätzt also zu beginn deines bauvorhabens die höhe der kosten und beantragst dementsprechend eine baufinanzierung.

es kann vorkommen, dass die kosten niedriger ausfallen als du anfangs gedacht hast. in diesem fall würdest du den vereinbarten kredit nicht vollständig abnehmen. natürlich können auch andere gründe dafür vorliegen, dass jemand ein vereinbartes darlehen nicht vollständig oder überhaupt nicht vom kreditgeber abnimmt. zum beispiel kann der kauf gar nicht zustande kommen oder deine finanziellen oder privaten verhältnisse ändern sich und dir ist ein immobilienkauf nicht mehr möglich. die banken berechnen in solch einem fall eine nichtabnahmeentschädigung. das ist eine art strafe für den immobilienkreditnehmer, der das vereinbarte darlehen nicht vollständig abschöpft. die nichtabnahmeentschädigung wird nach ablauf der widerrufsfrist fällig und muss dann an den kreditgeber gezahlt werden.

was auch immer die gründe dafür sind, dass du deine vereinbarte baufinanzierung nicht mehr vollständig abnimmst – der bank entgeht dadurch ein zinsgewinn und dafür möchte sie eine entschädigung. die gebühr, die sie daraufhin erhebt ist die sogenannte nichtabnahmeentschädigung. bei konsumkrediten gibt es die vorfälligkeitsentschädigung. diese ist der nichtabnahmeentschädigung bei einer baufinanzierung ähnlich. bei ratenkrediten darf die vorfälligkeitsentschädigung seit juni 2010 ein prozent der restschuld nicht übersteigen. eine baufinanzierung ist meist eine größere sache als ein konsumkredit. so kann sich die entschädigung hier schnell auf mehrere tausend oder gar zehntausende euro belaufen. der gesetzgeber hat bislang noch keine deckelung für die entschädigung beschlossen. um dir jedoch einen ungefähren richtwert zu geben: meist liegt die nichtabnahmeentschädigung bei ca. 1 – 2 % pro zinsbindungsjahr des restschuldbetrags oder der nicht abgerufenen darlehenssumme.

manchmal ist die nichtabnahmeentschädigung bereits in der baufinanzierung vertraglich verankert. sie wird dann entweder als festbetrag oder als prozentwert angegeben. um die höhe der entschädigung zu berechnen, werden einige faktoren herangezogen. diese sind meist die restschuld, die verbleibende sollzinsbindungszeit, der vereinbarte zinssatz, der zinssatz, zu welchem die bank das zurückgezahlte darlehen anlegt, die tilgungshöhe, sowie die sondertilgungsoptionen.

gründe für eine nichtabnahmeentschädigung


bei einem forward darlehen kann es dazu kommen, dass eine nichtabnahmeentschädigung fällig wird. das kann so ablaufen: du sicherst dir schon zwei jahre bevor deine zinsbindung abläuft mit einem forward darlehen günstige zinsen. bis dein forward darlehen aber greift, fallen die zinsen noch weiter. jetzt möchtest du vom vertrag zurücktreten, weil du von den derzeit günstigeren konditionen profitieren möchtest. wenn dir die banken in solch einem fall den rücktritt gewähren, stellen sie dir im gegenzug eine entschädigung für das nicht in anspruch genommene darlehen in rechnung.

auch beim bau einer immobilie kann es zu ausgaben für eine nichtabnahmeentschädigung kommen. du setzt im rahmen der baufinanzierung die ausgaben etwas zu großzügig an, weil du dir denkst: lieber die ausgaben etwas höher berechnen, als am ende ohne geld dazustehen, wenn das haus noch nicht fertig gebaut ist. schließlich kostet dein hausbau aber weniger als gedacht. du möchtest nun gerne das überschüssige geld, das dir durch deine baufinanzierung zusteht, zurückgeben. banken akzeptieren das zwar meist, aber nachdem du gegen den vereinbarten vertrag verstößt, wird eine nichtabnahmeentschädigung für das nicht benötigte geld fällig.

manchmal kann es passieren, dass ein immobilienkauf nicht zustande kommt. das ist eher die ausnahme, aber passiert doch hin und wieder. vielleicht bietet jemand einen besseren kaufpreis als du und der verkäufer tritt vor vertragsunterschrift noch von der absprache zurück. dir wurde bereits eine baufinanzierung genehmigt und die widerrufsfrist von 14 tagen ist auch schon verstrichen. jetzt brauchst du das darlehen auf einmal doch nicht. die banken verlangen in solch einem fall eine entschädigung für ihr entgangenes geschäft. möchtest du dich gegen solch ein szenario absichern, dann achte darauf, dass du den notartermin immer innerhalb der gesetzlichen widerrufsfrist von 14 tagen legst. erscheint der verkäufer dann nicht beim notar, können die banken dir auch nichts berechnen, wenn du von eurem vertrag zurücktrittst.

berechnung der nichtabnahmeentschädigung


banken berechnen die entschädigungen in der regel entweder nach der aktiv-aktiv-methode oder nach der aktiv-passiv-methode.

aktiv-passiv-methode

sehen wir uns zuerst die aktiv-passiv-methode an, denn diese kommt am häufigsten zum einsatz. banken ziehen dafür die aktuellen zinssätze für hypothekenpfandbriefe heran. auf dieser grundlage berechnen sie die höhe der rendite, die die hypothekenpfandbriefe bei einer gleichen laufzeit erreicht hätte. die entgangenen zinseinnahmen der baufinanzierung ziehen die banken dann von der rendite ab. die differenz ergibt die höhe der nichtabnahmeentschädigung. es gilt: umso größer die differenz, umso höher die kosten für die nichtabnahme. der kreditnehmer muss nun die differenz bezahlen zwischen den zinsen, die der bank entgangen sind und der möglichen rendite, die sie erzielt hätte, wenn sie den darlehensbetrag in hypothekenpfandbriefen angelegt hätte.

aktiv-aktiv-methode

die aktiv-aktiv-methode findet seltener anwendung. bei dieser methode nimmt die bank an, dass sie das nicht in anspruch genommene geld aus dem vertrag über die baufinanzierung an einen anderen kunden vergeben kann. in diesem fall ergibt sich die entschädigung für die nichtabnahme aus den zinsen des nicht abgenommenen immobiliendarlehens und den zinsen der aktuellen baukredite. die banken verlangen also die differenz zwischen den zinssätzen des nicht abgenommenen kredits und den zinsen aktueller kredite.

nichtabnahmeentschädigung – fazit und weitere infos


wenn du einen vertrag mit einer bank für eine baufinanzierung eingehst, musst du anfangs schätzen, welche ausgaben beim hausbau voraussichtlich anfallen. du bekommst den kredit nicht auf einmal ausgezahlt, sondern häppchenweise entsprechend dem baufortschritt. es kann daher vorkommen, dass am ende der bauzeit noch kredit übrig ist, den du nicht mehr benötigst. nimmst du diesen deiner bank nicht ab, entsteht ihr ein verlust, da du bei einer geringeren kreditsumme weniger zinsen zahlst. in der regel möchte die bank dafür eine kompensation für die nichtabnahme von dir. ebenso musst du zahlen, wenn du schon eine immobilienfinanzierung abgeschlossen hast, die widerrufsfrist verstrichen ist, aber ein geplanter immobilienkauf nicht zustande kommt. auch wenn du ein forward darlehen abschließt, kannst du in die lage kommen, eine nichtabnahmeentschädigung zahlen zu müssen. bei einem forward darlehen sicherst du dir aktuelle zinssätze für die zukunft. fallen die zinsen aber weiter, dann möchtest du von den günstigeren zinssätzen profitieren und dein forward darlehen nicht mehr in anspruch nehmen. der bank entgehen dadurch einnahmen, wofür sie von dir entschädigt werden möchte.

verlangt ein kreditgeber eine kompensation für eine nichtabnahme von dir, so ist er dazu verpflichtet, eine berechnung seines schadens vorzulegen, die nachgeprüft werden kann. im rahmen dieser berechnung muss er sich an bestimmte vorgaben halten. die berechnungsmethode ist recht kompliziert, weshalb verbraucher ihre richtigkeit nicht selbst überprüfen können. erschwert wird die lage durch teilweise unpräzise gesetzliche vorgaben.


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