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was ist ein renditeobjekt?
ein renditeobjekt ist eine immobilie, die du kaufst, um sie zu vermieten oder später gewinnbringend zu verkaufen. „rendite“ leitet sich vom italienischen wort „rendita“ ab, das „einnahmen“ bedeutet. ein renditeobjekt ist demnach eine immobilie, mit welcher einnahmen erzielt werden sollen. besonders in zeiten niedriger sparzinsen sind renditeobjekte eine gute alternative für anleger, um ihr vermögen zu vermehren.
wann ist ein renditeobjekt sinnvoll?
renditeobjekte können sich lohnen, wenn die dadurch erzielten mieteinnahmen, die die haupteinnahmequelle darstellen, im idealfall den großteil deiner aufwendungen, oder gar deine gesamten aufwendungen abdecken. unter diese aufwendungen fallen vor allem die ausgaben, die dir durch die finanzierung der immobilie entstehen. generell kann man sagen, dass die lage bei einem renditeobjekt ausschlaggebend ist. die lage entscheidet schlussendlich mit über die höhe der mieten, die du für deine immobilie verlangen kannst. liegen die renditeobjekte zentrumsnah? gibt es eine gute verkehrsanbindung? hat das haus einen blick aufs meer oder liegt es an einem see? handelt es sich bei deinem renditeobjekt um eine wohnung in einer metropole wie hamburg oder münchen? all das sind punkte die den preis und die miete direkt beeinflussen.
das verhältnis zwischen deinem eingesetzten eigenkapital und der jahresnettokaltmiete gibt dir einen hinweis darauf, ob die immobilie eine attraktive rendite abwirft. durch folgende beispiele wird das deutlich:
in nürnberg kostet eine 80m² eigentumswohnung 300.000 €, deren kaltmiete monatlich 800 € beträgt. das ergibt eine jahresnettokaltmiete von 9.600 €.
wenn du die nebenkosten in höhe von ca. 30.000 € und zusätzlich 30.000 € eigenkapital in die finanzierung der immobilie einsetzt, du also gesamt 60.000 € eigenes geld der baufinanzierung beisteuerst, so musst du noch 270.000 € finanzieren.
270.000 € darlehenssumme zu einem zinssatz von 1 % = 2.700 € zinskosten pro jahr
1 € bewirtschaftungskosten pro m² für eine 80 m² wohnung = 960 € bewirtschaftungskosten pro jahr
9.600 € jahresnettokaltmiete – 2700 € zinskosten – 960 € bewirtschaftungskosten = 5.940 € überschuss pro jahr
60.000 € eigenkapital im verhältnis zu 5.940 € überschuss = 9,9 % rendite
somit erhältst du eine sehr gute rendite auf deine eingesetzten 60.000 € von 9,9 % pro jahr.
wie verändert sich die rendite bei immobilien ohne finanzierung. wenn du den vollen kaufpreis und die nebenkosten aus eigener tasche bezahlen würdest sieht die rechnung wie folgt aus:
dein kapitaleinsatz liegt dann bei insgesamt 330.000 €
die jahresnettokaltmiete beträgt weiterhin 9.600 €
abzüglich der bewirtschaftungskosten von 960 € pro jahr.
damit beläuft sich der überschuss auf 8.640 € pro jahr.
330.000 € eigenkapital im verhältnis zu 8.640 € jährlichen überschuss = 2,61 % rendite
somit erhältst du mit 2,61 % immer noch eine schlechtere, aber dennoch gute rendite die deutlich über dem derzeitigen zinsniveau für spareinlagen, wie z.b. einem sparbuch, liegt.
wie du siehst, ist durch die momentan niedrige zinsbelastung die anschaffung eines renditeobjekt in verbindung mit einer immobilienfinanzierung durchaus lukrativ.
renditeobjekt – informationen und risiken
egal, ob du eine wohnung oder ein haus als renditeobjekt kaufst – mit dem kauf allein ist die sache nicht gegessen. du solltest renditeobjekte natürlich in stand halten. die instandhaltung von immobilien kostet geld, welches von deinem gewinn abgeht. bei vermieteten immobilien ist es immer sinnvoll, rücklagen zu bilden. wenn die immobilie, in dem zum beispiel deine eigentumswohnung liegt, eine neue außenfassade benötigt, oder ein neues dach, sind die vermieter gefragt. jeder muss seinen teil zu den kosten beitragen.
steuerlich gesehen kann sich der kauf von immobilien, die vermietet werden, lohnen. dienen immobilien nicht zur selbstnutzung, so können die eigentümer den kaufwert von der steuer abschreiben. zudem können sie die sollzinsen der finanzierung steuerlich geltend machen. hast du ein haus oder eine wohnung als renditeobjekt gekauft oder planst du ein solches zu erwerben, besprichst du das weitere vorgehen am besten mit dem steuerberater deines vertrauens.
beim kauf eines renditeobjekts gibt es auch risiken, die du berücksichtigen solltest:
- du kaufst ein haus in bester lage und einige jahre später ist die gegend total out. dadurch sinkt auch dein renditeobjekt im wert. vielleicht hast du pech mit deinem mieter. dieser zahlt seine miete nicht pünktlich, oder im schlimmsten fall zahlt er gar nicht. nun musst du für die laufenden kosten erst einmal selbst aufkommen.
- auch wenn deine immobilie von mietnomaden verwüstet wird, bleiben die ausgaben für die müllbeseitigung und renovierung oft an dir hängen.
- in diesen ungünstigen fällen, musst du trotz fehlender oder geringerer mieteinnahmen, weiterhin die vereinbarte finanzierungsrate an die bank zahlen.
fazit zum renditeobjekt
immobilien können nicht nur zur selbstnutzung, sondern auch als renditeobjekte gekauft werden. in solch einem fall kaufst du immobilien, um sie zu vermieten oder später mit gewinn zu verkaufen. diesen gewinn bezeichnet man als rendite.
vor dem kauf solltest du dir im klaren darüber sein, wie lange du mieteinnahmen mit deinem renditeobjekt generieren musst, damit du den kaufpreis wieder drin hast. wichtig sind auch weitere überlegungen. wenn du eine finanzierung für die immobilien aufnehmen musst, so sollten die mieteinnahmen zumindest die monatlichen ausgaben für die finanzierung decken.
deine mieteinnahmen sind nicht als reingewinn zu verstehen. es fallen immer kosten für die instandhaltung und renovierung von immobilien an, für die du am besten rücklagen von deinen einnahmen bildest. zudem birgt die wahl des mieters ein gewisses risiko. zahlt dieser nur unregelmäßig oder gar nicht, bleibt deine rendite aus. schlimmer noch, du musst selbst für die laufenden kosten aufkommen, was dich selbst in einen finanziellen engpass bringen kann.
sei vorsichtig, wenn verkäufer oder makler dir hohe rendite für eine immobilie versprechen und prüfe die immobilien ganz genau, bevor du kaufst.
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