was ist ein sachwertverfahren

a       b       c       d       e       f       g       h       i       j       k       l       m       n       o       p       q       r       s       t       u       v       w       x       y       z

sachwertverfahren

was kann man tun, wenn für eine immobilie weder ertragswerte noch vergleichsobjekte zur wertermittlung herangezogen werden können? in so einem fall hat man die möglichkeit das sogenannte sachwertverfahren anzuwenden. hier bilden die herstellungskosten und der bodenwert die grundlage zur prüfung des immobilienwertes.

das sachwertverfahren setzt sich im einzelnen aus folgenden punkten zusammen:

➥ bodenwert: anhand der örtlichen bodenrichtwerte wird der bodenwert ermittelt (bodenrichtwert pro m² x Grundstücksfläche)

➥ regelherstellungskosten: bei der ermittlung der regelherstellungskosten pro m² bezieht ein gutachter die art und qualität der immobilie in seine berechnung mit ein. es sind hier also nicht die tatsächlichen herstellungskosten ausschlaggebend

➥ gebäudesachwert: errechnet sich aus den gebäudeherstellungskosten (regelherstellungskosten pro m² x bruttogrundfläche) abzüglich der sogenannten alterswertminderung

➥ alterswertminderung: abhängig vom alter der immobilie. der gesetzgeber geht zum beispiel bei einem einfamilienhaus von einer jährlichen linearen wertminderung in höhe von 1,25 prozent aus

➥ marktanpassungsfaktor: der gebäudesachwert wird zwar mit dem errechneten bodenwert addiert, aber um den sachwert noch besser an die regionalen marktpreise anzupassen wird dieser mit dem von region zu region verschiedenen marktanpassungsfaktor multipliziert

das sachwertverfahren wird nur in speziellen situationen verwendet, da es nur schwer in der lage ist, den aktuellen markt abzubilden. beispiele hierfür sind denkmalgeschützte villen oder häuser in einzellage. in solchen fällen fehlt zum einen eine größere anzahl von vergleichsobjekten oder zum anderen eine zu erwartende miete.

ein großer vorteil bei diesem verfahren ist, dass es angewendet werden kann, wenn die beiden anderen verfahren nicht möglich sind.

der nachteil des sachwertverfahrens ist, dass es stark abhängig vom marktanpassungsfaktor ist. das ist schon eine ernst zu nehmende schwachstelle. der marktanpassungsfaktor wird von gutachterausschüssen berechnet und bereitgestellt. dieser ausschuss kann natürlich nicht die aktuellsten zahlen darstellen, wie zum beispiel der immobilienmarkt es selbst macht.

dieses verfahren zur wertermittlung von immobilien berücksichtigt nicht in gänze eines der wichtigsten regeln des freien marktes. und zwar den tagesaktuellen verkehrswert. dieser wert wird generell immer von angebot und nachfrage bestimmt. durch die pauschalisierung von herstellungskosten und der altersminderung wird die aussagekraft des sachwertes weiter eingegrenzt.