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was ist ein sachwertverfahren? 🧱
was kostet dein haus "stein auf stein"?
wenn es keine vergleichbaren häuser in der nachbarschaft gibt (z.b. bei einer einsamen villa im wald oder einem bahnhof), hilft der marktvergleich nicht weiter. dann nutzen gutachter das sachwertverfahren.
hier wird nicht gefragt: "was zahlen andere?", sondern: "was würde es kosten, dieses haus heute nochmal genau so zu bauen?". es geht also um den reinen substanzwert von steinen, mörtel und boden.
wann kommt es zum einsatz?
das sachwertverfahren ist der standard für objekte, die man selbst nutzt und die schwer vergleichbar sind:
- 🏡 freistehende einfamilienhäuser (besonders in ländlichen regionen ohne viele verkäufe).
- 🏰 spezialimmobilien: schlösser, denkmäler, bahnhöfe, industrieanlagen.
- 🏭 außenbereich: häuser in alleinanlage.
so rechnet der gutachter
die formel wirkt kompliziert, folgt aber einer logik: boden + haus - alter = wert.
(grundstücksgröße x bodenrichtwert)
(was würde der neubau heute kosten?)
(abzug für abnutzung, z.b. 1,25 % pro jahr)
(multiplikator, um die marktlage abzubilden)
endgültiger sachwert
Ergebnis €
wichtige begriffe einfach erklärt
bodenwert 🌍
der wert des "nackten" grundstücks. er wird so berechnet, als ob kein haus draufstehen würde.
regelherstellungskosten 🏗️
pauschale kosten pro quadratmeter (nach nhk 2010/2025), um ein gebäude dieser art und ausstattung heute neu zu bauen.
alterswertminderung 🏚️
ein haus hält nicht ewig. pro jahr verliert es rechnerisch an wert (meist 1,25 % bei 80 jahren lebensdauer).
marktanpassungsfaktor ⚖️
der wichtigste hebel! er korrigiert den theoretischen rechenwert an die realität. in beliebten gegenden ist der faktor > 1 (wert steigt), in strukturschwachen gegenden < 1 (wert sinkt).
stärken & schwächen
- ✅ objektiv: der wert der steine ist messbar und gut nachvollziehbar (substanzwert).
- ❌ markfern: oft spiegelt der sachwert nicht den preis wider, den käufer bereit sind zu zahlen (angebot & nachfrage fehlen oft, wenn der marktanpassungsfaktor veraltet ist).
- ❌ komplex: für laien schwer selbst zu berechnen.
zusammenfassung
das sachwertverfahren ist der rettungsanker, wenn der marktvergleich versagt. es liefert einen soliden wert, basierend auf der substanz. für die finanzierung ist es oft entscheidend, da banken den beleihungswert gerne konservativ nach dem sachwert berechnen.