was ist ein sachwertverfahren


ein sachwertverfahren wird angewandt, um den wert einer immobilie zu ermitteln. geregelt ist das sachwertverfahren, wie auch die beiden anderen ermittlungsverfahren (ertragswertverfahren und vergleichswertverfahren) in der immobilien-wertermittlungsverordnung (kurz: immowertv).

du möchtest den wert einer immobilie ermitteln, hast aber weder ertragswerte, noch vergleichsobjekte, die du zur bewertung heranziehen kannst? in solch einem fall kommt das sachwertverfahren zum einsatz. dabei wird der wert einer immobilie auf grundlage der herstellungskosten und des bodenwerts berechnet. unter die herstellungskosten fallen die aufwendungen für die baulichen anlagen des hauses oder der wohnung, sowie für die außenanlagen, wie garagen oder wege.

häufig wird das sachwertverfahren bei alleinstehenden häusern oder immobilien in ländlicheren gegenden angewandt. hier fehlt es oft an vergleichsobjekten. auch der wert von industrie- und gewerbeimmobilien, sowie von denkmalgeschützten immobilien wird gerne mit dem sachwertverfahren berechnet. zudem findet das verfahren bei der bewertung von infrastruktur anwendung, etwa wenn man den sachwert von bahnhöfen ermitteln möchte.

zusammensetzung und berechnung


ein sachwertverfahren kommt nur in besonderen situationen zum einsatz. grund dafür ist, dass das verfahren schwerlich den aktuellen markt abbilden kann. bei objekten wie denkmalgeschützten villen oder häusern in einzellage wird es angewendet, da es hier weder eine größere anzahl an vergleichsobjekten gibt, noch eine zu erwartende miete.

diese werte sind beim sachwertverfahren von bedeutung


ein sachwertverfahren setzt sich aus verschiedenen faktoren zusammen. dazu zählen der bodenwert, die regelherstellungskosten der immobilie, der gebäudesachwert, die alterswertminderung, sowie der marktanpassungsfaktor.

bodenwert

den bodenwert ermittelt man mithilfe der örtlichen bodenrichtwerte nach der formel: bodenrichtwert pro m² x grundstücksfläche.

regelherstellungskosten

möchte ein gutachter die regelherstellungskosten einer immobilie pro m² ermitteln, so berücksichtigt er die art und qualität der immobilie bei seiner berechnung. ausschlaggebend sind demzufolge nicht die tatsächlichen herstellungskosten.

gebäudesachwert

der gebäudesachwert ergibt sich aus den gebäudeherstellungskosten abzüglich der alterswertminderung. die gebäudeherstellungskosten errechnet man wie folgt: regelherstellungskosten pro m² x bruttogrundfläche.

alterswertminderung

das alter einer immobilie mindert ihren wert. für ein einfamilienhaus nimmt der gesetzgeber eine jährliche lineare alterswertminderung von 1,25 % an.

marktanpassungsfaktor

man addiert den gebäudesachwert mit dem errechneten bodenwert. um den sachwert aber ideal an die örtlichen marktpreise anzupassen, multipliziert man ihn mit einem marktanpassungsfaktor, der sich von region zu region unterscheidet.

wie berechnet man den sachwert einer immobilie

die berechnung erfolgt in mehreren schritten:

bodenrichtwert pro m²
x grundstücksfläche
—————————————————-
= bodenwert

regelherstellungskosten pro m²
x bruttogrundfläche
—————————————————-
= gebäudeherstellungskosten

gebäudeherstellungskosten
– alterswertminderung
—————————————————-
= gebäudesachwert

gebäudesachwert
+ bodenwert
—————————————————-
= vorläufiger sachwert

vorläufiger sachwert
x marktanpassungsfaktor
—————————————————-
= endgültiger sachwert

sachwertverfahren – pro und kontra

vorteile


der vorteil des sachwertverfahrens ist, dass es bei der bewertung einer immobilie weiterhelfen kann, wenn die anderen beiden verfahren nicht angewandt werden können. es ist ein objektives verfahren, um den substanzwert eines objekts festzustellen.

nachteile


nachteilig am sachwertverfahren ist seine hohe abhängigkeit vom marktanpassungsfaktor. das ist eine gravierende schwäche.

gutachterausschüsse berechnen den marktanpassungsfaktor und stellen diesen zur verfügung. dabei kann dieser ausschuss nicht die aktuellsten zahlen darstellen – wie es etwa beim immobilienmarkt selbst möglich ist.

ein sachwertverfahren kann kaum das marktgeschehen abbilden. für die bewertung moderner immobilien und häusertypen wie passivhäuser gibt es eine unzureichende datenbasis.

die wichtigste regel des freien marktes, nämlich der tagesaktuelle verkehrswert, bleibt bei dieser art der berechnung völlig unbeachtet. der tagesaktuelle verkehrswert ergibt sich aus angebot und nachfrage.

der sachwert wird ungenau abgebildet, wenn die herstellungskosten und die altersminderung im zuge des sachwertverfahrens pauschalisiert werden.

das fazit zum sachwertverfahren


manchmal ist es schwierig, den wert einer immobilie zu bestimmen. etwa, weil es an vergleichsobjekten fehlt, weil es sich um ein denkmalgeschütztes gebäude handelt, oder um ein alleinstehendes haus in einer ländlichen gegend. in diesem fall kommt das sachwertverfahren zum einsatz. im rahmen dieses verfahrens wird der immobilienwert anhand von herstellungskosten und bodenwert ermittelt. die alterswertminderung wird ebenfalls berücksichtigt. aus den berechnungen ergibt sich ein vorläufiger sachwert, der mit dem marktanpassungsfaktor multipliziert wird. dieser ist regionsspezifisch. so erhält man einen endgültigen sachwert.


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