was ist ein umbauter raum


mit dem begriff umbauter raum bezeichnete man lange zeit den brutto-rauminhalt, bzw. das volumen eines gebäudes. ein umbauter raum ergibt sich aus länge x breite x höhe des rohbau außenmaßes. mittlerweile spricht man eher vom brutto-rauminhalt, statt „umbauter raum“ zu sagen. die berechnung erfolgt nach wie vor gemäß der aktuellen din 277. viele menschen können auch heute noch etwas mit den begriffen „umbauter raum“ oder „kubatur“ anfangen.

ganz sicher wird auch dir bei deinem baufinanzierung vergleich ein umbauter raum begegnen. möchtest du ein haus bauen, so gehört der brutto-rauminhalt zum bauantrag für einen neubau dazu. erstellt wird er vom zuständigen architekten oder bauingenieur.

ein umbauter raum ist selbst bei kleinen häusern, wie einem gartenhaus, relevant. je nach volumen ist es nämlich erforderlich, eine baugenehmigung einzuholen. die genauen umstände und einzelheiten werden von bundesland zu bundesland unterschiedlich gehandhabt. so braucht man in manchen bundesländern eine baugenehmigung schon ab 10 m³ und in anderen braucht man keine baugenehmigung bis zu 75 m³. möchtest du dein haus – egal wie klein es auch ist – später nicht abreißen müssen, solltest du am besten beim örtlichen bauamt nachfragen, bevor du mit dem bau beginnst.

wichtige details für die berechnung


handelt es sich um eine mehrgeschossige immobilie mit unterschiedlichen grundrissen der jeweiligen geschosse, so wird ein umbauter raum für jedes geschoss separat berechnet. hat die immobilie keinen keller, misst man für die berechnung vom boden ab. gibt es einen keller, misst man für die berechnung ab der oberen kante des kellerbodens. wenn die immobilie schon verputzt ist, zieht man 2 % für den außenputz ab. ein nicht ausgebautes dachgeschoss ist heutzutage nicht mehr relevant für die berechnung des brutto-rauminhalts. früher wurde es bei der berechnung zu einem drittel angesetzt. bei einem nicht ausgebauten dachgeschoss rechnet man die höhe bis zur bodenfläche des dachgeschosses. ein ausgebautes dachgeschoss rechnet man bis zum anfang der dacheindeckung an.

was wird nicht als umbauter raum gerechnet


die berechnung umfasst keine eingangsüberdachungen oder außentreppen und keine dachgauben oder schonsteinköpfe. auch terrassen- und balkonbrüstungen, oder kellerlichtschächte fallen nicht unter den umbauten raum. ebenso wenig dachüberstände für nicht voll erschlossene bereiche.

rechenbeispiel:

für die berechnung des brutto-rauminhalts (umbauter raum) gibt es unterschiedliche faktoren, die die raumhöhe für das jeweilige geschoss widerspiegeln.

der keller hat den faktor 2,4 m.
für das erdgeschoss und die obergeschosse wird jeweils der faktor 2,8 m angesetzt.
ein ausgebautes dachgeschoss hat den faktor 1,9 m.
ist ein spitzboden oder studio ausgebaut worden beträgt der faktor 1,1 m. in unserem beispiel sind wir von einem nicht ausgebauten spitzboden ausgegangen.

prinzipiell gilt immer länge x breite x faktor.
lediglich den keller berechnet man als m² fläche x faktor.

beispielsweise ergeben sich folgende werte:

ausgebautes dachgeschoss 11 m x 12 m x faktor 1,9 m =  257,40 m³
1. obergeschoss 11 m x 12 m x faktor 2,8 m =  369,60 m³
erdgeschoss 11 m x 12 m x faktor 2,8 m =  369,60 m³
kellergeschoss (voll unterkellert) 132 m² x faktor 2,4 m =  316,80 m³
gesamter umbauter raum = 1.313,40 m³

umbauter raum und deine baufinanzierung


im rahmen der baufinanzierung benötigt die bank den brutto-rauminhalt, bzw. das volumen, um den beleihungswert für die immobilie zu ermitteln. beantragst du eine baufinanzierung, so gehören diese angaben zwingend dazu. hast du die berechnung für das volumen nicht vorliegen, kannst du diese beim bauamt anfordern. das bauamt gibt nicht jedem fragenden auskunft, aber wenn du darlegen kannst, dass du die angaben für deine baufinanzierung benötigst und daher berechtigtes interesse nachweisen kannst, wirst du sie beim bauamt bekommen. alternativ sollte sich der verkäufer oder makler um die beschaffung der nötigen unterlagen zu der immobilie kümmern. bei sehr alten immobilien kann es vorkommen, dass nie ein umbauter raum berechnet wurde. hast du zugang zu den grundrissen des gebäudes, kannst du die kubatur selbst berechnen.

umbauter raum – fazit


ein umbauter raum ist eine veraltete bezeichnung für den brutto-rauminhalt. die berechnung erfolgt aus länge x breite x höhe des rohbau außenmaßes. für jedes geschoss eines gebäudes kann das volumen ermittelt werden, vom keller bis zum dach. möchtest du eine immobilie bauen oder kaufen, so benötigt die bank die berechnungen des umbauten raums, um den beleihungswert der immobilie zu ermitteln. solltest du die angaben nicht vorliegen haben, kannst du sie beim bauamt anfordern. handelt es sich um einen neubau, so helfen dir der architekt oder der bauingenieur bei den berechnungen.


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