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was ist umbauter raum? 🏗️
kubatur berechnen für bauantrag & finanzierung.
der begriff umbauter raum ist der klassiker im bauwesen, auch wenn fachleute heute eher vom brutto-rauminhalt (bri) sprechen. gemeint ist das volumen deines gebäudes – also nicht nur die fläche am boden, sondern der gesamte raum, der von wänden und dächern umschlossen ist.
diese zahl ist wichtig für den bauantrag, die baugenehmigung und auch für die bewertung deiner immobilie durch die bank.
wie wird gemessen?
die grundformel ist simpel: länge x breite x höhe (außenmaße des rohbaus). doch der teufel steckt im detail:
- 🧱 außenmaße: gemessen wird immer "außen auf putz" (bzw. rohbau + zuschlag).
- 🏠 dachgeschoss: voll ausgebaute dachgeschosse zählen voll. nicht ausgebaute nur teilweise.
- 🚫 nicht dabei: dachgauben, schornsteinköpfe, außentreppen, dachüberstände und terrassenbrüstungen zählen nicht dazu.
beispielrechnung
nehmen wir ein einfamilienhaus (11 m x 12 m grundfläche = 132 m²) mit keller, erdgeschoss, obergeschoss und ausgebautem dach.
| geschoss | berechnung (fläche x höhenfaktor) | volumen (m³) |
|---|---|---|
| dachgeschoss (ausgebaut) | 132 m² x 1,9 m | 250,80 m³ |
| 1. obergeschoss | 132 m² x 2,8 m | 369,60 m³ |
| erdgeschoss | 132 m² x 2,8 m | 369,60 m³ |
| keller (voll unterkellert) | 132 m² x 2,4 m | 316,80 m³ |
| gesamt (umbauter raum) | 1.306,80 m³ |
hinweis: die höhenfaktoren (z.b. 2,8 m für wohngeschosse) sind standardwerte, die je nach bauweise leicht variieren können.
warum will die bank das wissen?
für die baufinanzierung ermittelt die bank den beleihungswert. dafür nutzt sie oft das sachwertverfahren. und beim sachwertverfahren wird geschaut: "was kostet es, 1 m³ dieses gebäudes zu bauen?"
multipliziert man diesen preis (z.b. 400 €/m³) mit deinem umbauten raum (1.306 m³), erhält man die herstellungskosten des gebäudes. deshalb ist diese zahl für die wertermittlung essenziell.
zusammenfassung
der umbaute raum (heute meist brutto-rauminhalt/bri) ist die basis für baugenehmigungen und wertermittlungen. beim neubau liefert dir der architekt diese zahl. beim altbau findest du sie in den bauakten oder musst sie anhand der pläne berechnen.