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was ist eine vollfinanzierung?
für viele menschen ist die größte investition, die sie in ihrem leben tätigen, der erwerb ihrer eigenen vier wände. umso mehr eigenkapital sie für das haus oder die wohnung zur verfügung haben, umso günstiger wirkt sich das auf die konditionen, zinsen und machbarkeit der baufinanzierung aus. im idealfall sollten 20 % bis 30 % eigenkapital in deine baufinanzierung einfließen. aber auch eine finanzierung mit wenig oder sogar ohne eigenkapital ist unter bestimmten bedingungen möglich. das nennt man vollfinanzierung.
baufinanzierung – zwei varianten der vollfinanzierung
bei der finanzierung einer immobilie gilt prinzipiell: je weniger eigenkapital bei der baufinanzierung zur verfügung steht, desto höher sind die zinsen, die du an die bank zahlen musst. bei einer vollfinanzierung berechnen banken in der regel einen risikoaufschlag. denn das risiko der banken steigt durch das höhere finanzierungsvolumen an. zu den höheren zinsen kommt häufig eine höhere tilgungsleistung für die baufinanzierung hinzu, wobei 3 % mindesttilgung keine seltenheit sind. zudem muss man feststellen, dass die auswahl der banken begrenzt ist, welche das risiko einer vollfinanzierung eingehen und akzeptieren.
in der baufinanzierung gibt es im rahmen der vollfinanzierung die möglichkeit der 110 % finanzierung und der 100 % finanzierung. im folgenden gehen wir auf die besonderheiten der beiden finanzierungsvarianten ein.
110 % finanzierung
für eine 110 % finanzierung bringst du keinerlei eigenkapital ein. du finanzierst nicht nur den gesamten kaufpreis oder die vollständigen baukosten der immobilie, sondern auch die anfallenden nebenkosten. zu den nebenkosten beim erwerb einer immobilie zählen die kosten für das grundbuchamt (grundschuldeintragung) und den notar, sowie die grunderwerbsteuer. falls du den kauf der immobilie über einen makler abwickelst, fällt auch seine provision unter die nebenkosten.
100 % finanzierung
eine 100 % finanzierung bezeichnet man im allgemeinen auch als kaufpreisfinanzierung. das bedeutet, dass die baufinanzierung den kompletten kaufpreis der immobilie oder die baukosten für das haus umfasst. die nebenkosten hingegen kannst du in dieser variante selbst bestreiten. du kommst also für den notar, die grunderwerbsteuer, die eintragung ins grundbuch und für die maklercourtage auf. die banken stellen ausschließlich das geld für den kauf oder bau der immobilie zur verfügung (= 100 % des kaufpreises bzw. der baukosten).
die chancen, eine bank zu finden, die eine 100 % baufinanzierung genehmigt, stehen daher besser, als eine bank zu finden, die eine 110 % baufinanzierung begleitet.
voraussetzung für eine vollfinanzierung
die vollfinanzierung ist generell eine gute möglichkeit für einkommensstarke bauherren oder immobilienkäufer, die eine gute bis sehr gute bonität haben, aber bislang noch keine gelegenheit hatten, z. b. aufgrund eines studium, eigenkapital anzusparen. dafür verfügen sie aber über ein gutes bis sehr gutes gehalt.
durch die vollfinanzierung können sie sich somit schon früher als erhofft, den traum von der eigenen immobilie verwirklichen.
eine bank, die eine vollfinanzierung begleitet, vergleicht bei der kreditprüfung unter anderem die höhe des monatlichen nettoeinkommens mit der höhe der gewünschten darlehensrate. die rate sollte 40 % des einkommens nicht übersteigen. denn so hat der kreditnehmer am monatsende noch einen puffer übrig, den er auf die seite legen kann. diesen kann er als sondertilgung einsetzen oder für zukünftige anfallende reparaturen auf die hohe kante legen und wenn nötig verwenden.
eine baufinanzierung ohne eigenkapital setzt immer eine einwandfreie bonität und somit auch eine gute schufa voraus. zudem sind der zustand und die lage der immobilie häufig mit entscheidend. ein baufälliges haus in einer unattraktiven wohngegend wird meist nicht ohne eigenkapital finanziert. handelt es sich bei dem haus jedoch um ein gut erhaltenes objekt in hervorragender lage, erhöhen sich natürlich die chancen auf eine vollfinanzierung.
das fazit zur vollfinanzierung
eine vollfinanzierung ist eine möglichkeit, eine baufinanzierung ohne oder mit wenig eigenkapital zu realisieren. dabei unterscheidet man die 110 % finanzierung, die auch die nebenkosten beinhaltet und die 100 % finanzierung, die nur den kaufpreis oder die baukosten des hauses umfasst. wenn du gut verdienst und eine gute bonität hast, kannst du von einer vollfinanzierung ohne eigenkapital profitieren. nachteilig daran ist aber, dass das risiko für die bank höher ist und daher nicht jede bank vollfinanzierungen realisiert und wenn, ggf. auch einen höheren zins verlangt.
zusammenfassend kann man sagen, dass die vollfinanzierung für die frühere realisierung deiner traumimmobilie eine gute möglichkeit darstellt. du kannst sofort zugreifen, wenn du ein gutes angebot findest und musst nicht auf später warten, bis du genügend eigenkapital angespart hast. da das risiko für die bank aber höher ist, verringert sich hier leider die bankenauswahl. zudem musst du höhere monatliche raten und zinsen in kauf nehmen.
mit dem baufinanzierungsvergleich von paloo findest du auch mit wenig eigenkapital die passende vollfinanzierung für dein vorhaben. wir arbeiten unabhängig und können dir daher meist einen deutlich besseren zinssatz bieten als deine hausbank. außerdem beraten wir dich kostenlos telefonisch oder online, daher ist es auch egal, wo in deutschland du wohnst.