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was ist eine zinsbindung?
beim erwerb eines eigenheims kommen viele menschen nicht um eine baufinanzierung herum. mit dem immobilienkredit kannst du eine große kreditsumme beziehen, die zinsbindung garantiert dir planungssicherheit durch einen für eine bestimmte laufzeit festgesetzten zinssatz.
zinsbindung – begriff und informationen
die sollzinsbindung beschreibt jenen zeitraum, für den ein fixer zinssatz festgelegt wird. während dieser zeitspanne ändern sich die zinsen nicht.
eine finanzierung mit fester zinsbindung kommt vor allem beim immobilienkredit vor, da hier planungssicherheit gewünscht wird. bei kreditsummen von 100.000 euro und mehr würde ein sich mit dem aktuellen marktgeschehen stets ändernder zinssatz zu erheblichen schwankungen der darlehensrate führen.
zwar könnte die rate plötzlich besonders niedrig sein, sie könnte aber auch in nicht finanzierbare höhen steigen. die zinsbindungsfrist stellt hingegen sicher, dass die monatliche rate, bestehend aus zins und tilgung, für den kreditnehmer, während dem vereinbarten zeitraum, immer gleich bleibt.
wie viele jahre zinsbindung sind sinnvoll?
beim abschluss einer baufinanzierung bieten banken verschiedene zinsbindungsfristen an. zumeist handelt es sich dabei um 5, 10, 15, 20 und auf wunsch sogar bis zu 40 jahre.
für den kreditnehmer lohnt sich eine langfristige sollzinsbindung, wenn die marktzinsen bei vertragsabschluss auf einem niedrigen niveau sind und eine kurze zinsbindungsfrist, wenn die zinsen aktuell hoch sind. in jedem fall muss immer deine persönliche situation bedacht werden. die wahl der zinsbindungsfrist kannst nur du alleine entscheiden. du musst dich dabei wohl fühlen. sehe die zinsbindung als eine wette. wenn du dich für eine lange zinsbindung entscheidest, gehst du grundsätzlich davon aus, dass die zinsen in zukunft steigen. entscheidest du dich für eine kurze zinsbindung, gehst du davon aus, dass die zinsen in zukunft auf gleichem oder sogar niedrigerem niveau sind.
für die bank ist es meist von interesse eine lange zinsbindungsfrist mit dir einzugehen. eine kreditprüfung verursacht kosten. dann ist es natürlich interessanter, wenn die kosten einmal anfallen und du 10 jahre dort gebunden bist, anstatt bei gleichen kosten nur einen 5 jährigen vertrag hast. die bank verlangt aufschläge. grundsätzlich je höher die zinsbindung desto höher der aufschlag. um wirklich den besten vertrag abzuschließen, ist es zu empfehlen, die angebote der verschiedenen banken zu vergleichen.
merksatz für die zinsbindung
- du spekulierst auf ein gleichbleibendes oder sinkendes zinsniveau: kurze zinsbindung empfohlen
- du spekulierst auf ein steigendes zinsniveau: lange zinsbindung empfohlen
vorteile und nachteile der kurzen zinsbindung
eine kurze sollzinsbindung kann dann sinnvoll sein, wenn du die baufinanzierung während der laufzeit durch eine hohe tilgung oder sondertilgungen zurückzahlen wirst.
wenn du keine hohe tilgung wählst, kann ein nachteil der kurzen zinsbindungsfrist, die große restschuld, die durch eine anschlussfinanzierung gedeckt werden muss, sein. es besteht das risiko, dass die zinsen in der zwischenzeit steigen und die anschlussfinanzierung dadurch letztlich teurer wird als der ursprüngliche vertrag.
vorteile einer kurzen zinsbindungsfrist
- günstige zinsrate
- größere flexilibität
nachteile einer kurzen zinsbindungfrist
- geringere planungssicherheit
- höheres zinsrisiko
vorteile und nachteile der langen zinsbindung
bei der baufinanzierung ist die langfristige zinsbindungsfrist zumeist die gewünschte variante. gerade in niedrigzinsphasen lohnt sich die lang andauernde sollzinsbindung von 10 oder noch mehr jahren. so kann sich der kreditnehmer einen günstigen zinssatz für viele jahre sichern. gerade wenn der finanzielle spielraum nicht sehr groß ist und deshalb eine niedrige tilgung vereinbart wird, ist eine längere zinsbindung sinnvoll.
vorteile einer langen sollzinsbindung
- fixer zinssatz über eine lange zeitspanne
- geringe restschuld nach ablauf der sollzinsbindung
nachteile einer langen sollzinsbindung
- höhere zinskosten
- geringere flexilibität
was tun am ende der sollzinsbindung?
bereits einige zeit vor ablauf der zinsbindungsfrist beginnen der kreditnehmer und die bank über eine neue zinsvereinbarung zu verhandeln und können dabei zu folgenden ergebnissen kommen:
- der kreditnehmer tilgt das darlehen ganz oder teilweise. eine vorfälligkeitsentschädigung muss nicht erbracht werden. bleibt ein rest, kann dieser zu neuen konditionen verlängert werden.
- der kreditnehmer wechselt zu einer anderen bank und vereinbart dort eine anschlussfinanzierung, mit der die restschuld bei der ursprünglichen bank getilgt wird.
- eine fortführung des kredits ohne vereinbarung einer neuen sollzinsbindung bringt die verrechnung mit einem variablen zinssatz mit sich.
kündigung innerhalb der sollzinsbindung
das gesetz sieht ein kündigungsrecht nach paragraph 489 des bürgerlichen gesetzbuches vor, das dem kreditnehmer erlaubt, die baufinanzierung nach ablauf von 10 jahren ab vollauszahlung kostenfrei zu kündigen. es ist eine sechsmonatige kündigungsfrist einzuhalten, eine vorfälligkeitsentschädigung darf nicht in rechnung gestellt werden. insbesondere, wenn die zinsen aktuell viel niedriger sind als bei vertragsabschluss, lohnt sich eine kündigung. dank der niedrigen sollzinsen kann die kreditsumme mit einer weit günstigeren anschlussfinanzierung finanziert werden. bei einer kündigung vor ablauf von 10 jahren kann eine vertraglich vereinbarte vorfälligkeitsentschädigung verpflichtend sein.