DARLEHENSZINSEN TOP ZINS 2023

wenn du ein haus oder eine wohnung kaufen willst, wirst du wahrscheinlich nicht um eine baufinanzierung herum kommen. bestimmte anbieter leihen dir geld, damit du ein eigenheim erwerben kannst. für die finanzierung der immobilie werden dir darlehenszinsen von der bank, sparkasse, bausparkasse oder versicherung in rechnung gestellt. am häufigsten werden solche darlehen zur finanzierung des erwerbs von bestehenden immobilien verwendet, sie können aber auch für den bau von häusern eingesetzt werden.

in deutschland ist die gängigste und beliebteste art von hypothekendarlehen das annuitätendarlehen. der vorteil bei dieser art der immobilienfinanzierung ist die hohe planungssicherheit, da du die zinsen festschreiben lassen kannst und die darlehensrate sich während der laufzeit des darlehens nicht ändert. zumindest nicht in ihrer hohe. eine darlehensrate besteht zum einen aus der tilgung (rückzahlung) und zum anderen aus dem zinsanteil. zinsen werden immer auf grundlage der aktuellen restschuld berechnet. im verlauf des darlehens wird steigt die tilgungshöhe (das nennt sich tilgungsverrechnung), der zinsanteil sinkt. geläufig sind zinsbindungen von 5 bis 30 jahren. die zinsbindungsfrist kannst du individuell mit deinem darlehensgeber vereinbaren. alles weitere, was du über darlehenszinsen wissen musst, erfährst du hier.

unabhängig davon, ob du von einem eigenheim träumst oder dein zukünftiges domizil selbst bauen willst, solltest du genau wissen, was du dir wünschst – welche art von wohneigentum und wie du das traumhaus oder die traumwohnung finanzieren willst. schließlich hängt der zinssatz auch davon ab, wie dein haus oder ihre wohnung beschaffen ist. die finanzierung sollte zu deinen finanzierungswünsche und deiner persönlichen sowie finanziellen situation passen.

der aktuelle darlehenszinssatz hängt von der höhe des beantragten darlehensbetrags, dem beleihungsauslauf und der zinsbindungsfrist ab. auch die lage der immobilie hat einen einfluss auf den zinssatz. in deutschland gab es in den letzten dreißig jahren schwankungen bei den zinssätzen – meistens wurde baugeld zwischen ca. 1 und 6 prozent gewährt. in diesem zeitraum blieben die zinssätze selten konstant. je nach wirtschaftlicher lage waren sie sehr unterschiedlich. erst wenn du die wichtigsten eckpunkte kennst, kannst du die darlehenszinsen berechnen.

die kosten für die finanzierung deines hauses hängt vom effektivzins ab. der effektive zinssatz setzt sich aus dem sollzins und anderen gebühren und kosten zusammen, die zu den grundkosten hinzukommen. zu diesen kosten wiederum kommen noch nebenkosten in form von notar-, grundbuch und unter umständen maklerkosten. diesen teil der kosten solltest du vorzugsweise durch eigene mittel zahlen können. wenn du ein wohngebäude ohne eigenkapital kaufst, wird das darlehen wahrscheinlich teurer, weil die kreditgeber einen höheren beleihungsauslauf festlegen. es ist möglich, den betrag für die die jährlich anfallenden darlehenszinsen durch eine stark vereinfachte formel auszurechnen.

beim bau oder kauf einer immobilie, dann sind sowohl das ideale objekt als auch der richtige zeitpunkt entscheidend. gerade wenn die kreditzinsen wieder steigen, ist eine sorgfältige planung notwendig. um die besten konditionen für dein vorhaben zu erhalten, solltest du folgendes berücksichtigen:

• achte auf das zinsniveau. so kannst du besser besser einschätzen, ob die baufinanzierungszinsen steigen oder fallen werden. eine garantierte prognose gibt es nie. dein persönlicher finanzberater von paloo erstellt dir gerne ein individuelles und aktuelles zins-chart, passend zu deinen finanzierungswünschen. günstige darlehenszinsen bei deinem bevorzugten kreditgeber lassen sich durch einen vermittler auch einige, wenige tage sichern. so hast du etwas zeit zum überlegen, bevor du dich auf einen vertragspartner festlegst.


• vergleiche verschiedene angebote von banken, um herauszufinden, welches für dich am besten geeignet ist. achte beim vergleich besonders auf den effektiven jahreszins, denn dieser deckt den größten teil der kreditkosten ab. vernachlässige nicht die anderen konditionsoptionen. nur ähnliche angebote lassen sich miteinander vergleichen. denke gut darüber nach, welche ausstattungsmerkmal du deinem finanzierungsplan hinzufügen willst. achte vor allem auf verfügbare, kostenlose optionen. einige banken bieten sondertilgungen an, ohne zusätzliche gebühren zu verlangen.


• plane sorgfältig und auf lange sicht. denke von anfang an an die nebenkosten (notar- und grundbuchkosten sowie u.a. maklercourtage), auch diese müssen finanziert werden. idealerweise kannst du bei einem annuitätendarlehen individuelle zinsbindungen zwischen 5 und 30 jahren wählen. während der vereinbarten zeit bleiben die bauzinsen gleich. da sich auch die monatliche rate während der laufzeit nicht ändert, ist deine planungssicherheit hoch.

wenn du planst, ein haus zu kaufen, wirst du wahrscheinlich darüber nachdenken, wie viel darlehnssumme du leihen dir leihen kannst. vielleicht überlegst du auch, welche art von darlehen du aufnehmen möchtest. bevor du diese entscheidung triffst, solltest du dich über die verschiedenen darlehensarten informieren. es gibt zum beispiel immobilienfinanzierungen mit festem und mit variablem zinssatz. ein festzinskredit bedeutet, dass der zinssatz während der zinsbindungsfrist des kredits sich nicht ändern. bei einer hypothek mit variablem zinssatz hingegen wir der zinssatz in regelmäßigen abständen an die sich ändernden marktbedingungen angepasst. wenn du planst, ein haus zu bauen, werden dir noch bereitstellungszinsen über den weg laufen. ein kreditinstitut parkt die darlehenssumme für dich, bis du sie ganz abrufst. bereitstellungszinsen werden nicht immer sofort fällig, bei den meisten anbietern kannst du eine sogenannte bereitstellungszinsfreie zeit vereinbaren. erst nach ablauf dieser zeitspanne werden die zinsen erhoben.

so wie es verschiedene arten von darlehen gibt, so gibt es auch verschiedene arten von zinsen. die zinssätze für privatkredite unterscheiden sich von denen für baufinanzierungen. während sich die zinssätze für kredite zur anschaffung von persönlichen gegenständen oder dienstleistungen stark an den allgemeinen marktzinsen orientieren, sind die zinssätze für den immobilienerwerb längerfristige zinssätze, die in der regeln den schwankungen am kapitalmarkt länger standhalten können. diese sind also nicht so stark vom leitzins der ezb abhängig wie beispielsweise die kurzfristigen zinssätze für tagesgeldkonten.

die zinssätze für immobiliendarlehen werden indirekt durch die ezb festgelegt. weil die banken, die immobilienfinanzierungen vergeben, sich am leitzins orientieren. immobilienzinsen werden jedoch mehr durch angebot und nachfrage auf den kapitalmärkten bestimmt und nicht durch den leitzins der ezb. neben der festlegung des leitzinses setzt die ezb auch ihr eigenes anleihekaufprogramm als geldpolitisches instrument ein. wenn die nachfrage nach sicheren anlagen steigt, sinken die renditen langfristiger anleihen. entscheidungen der zentralbanken können sich somit auf das verhalten von großanlegern auswirken, sodass sich sowohl die leitzinsen als auch die hypothekenzinsen parallel zueinander bewegen können, aber nicht müssen.

bereits anfang des jahres haben sich die kreditzinsen verändert, eine sogenannte zinswende konnte festgestellt werden. wie werden die bauzinsen in zukunft aussehen? die aktuelle entwicklung der zinsen hielt immer wieder überraschungen bereit, so dass selbst experten keine genaue prognose abgeben können. leider auch wir nicht. einige meinen, dass die zinssätze für baufinanzierungen bis ende des jahres weiter steigen werden. andere glauben, dass die zinshöhe sich stabilisieren wird.

wie sich die aktuelle wirtschaftliche lage auf deine persönlichen finanzen und die finanzierung auswirkt, hängt von weiteren faktoren ab. die gebäudelage z. b. bestimmt nicht nur den immobilienkaufpreis, sondern auch den wert des objekts. dieser wiederum is für die bank entscheidet, die auf basis dessen den beleihungswert festsetzt. einige regionale banken vergeben nur günstige kredite für wohngebäude in unmittelbarer nähe. auch die nutzung der immobilie selbst wirkt sich auf die höhe der darlehenszinsen aus. im allgemeinen gibt es für die beleihung von selbst genutzten immobilien weniger strenge voraussetzungen als für gebäude, die ausschließlich als kapitalanlage genutzt werden. auch persönliche faktoren wie dein beruf, deine bonität und die höhe deines kapitaleinsatzes wirken sich auf deinen zinssatz aus. banken erheben oft zinsaufschläge für bestimmte berufe. ein hoher anteil an eigenmitteln bedeutet für eine bank mehr sicherheit, was mit niedrigeren zinsen für die baufinanzierung belohnt wird. auch andere eckdaten des immobiliendarlehens wie die höhe der tilgung, eine verlängerung der bereitstellungszinsfreien zeit usw. können die dir angebotenen zinsen beeinflussen.

der effektiven zinsen hängt von vielen faktoren ab: von deinem alter, einkommen und vermögen, deiner bonität und hypotheken historie und der fähigkeit, die kreditsumme zurückzuzahlen. ein kreditgeber wird, egal welches darlehen du wählst, immer nach deinem familienstand, beruf und deinen finanziellen verhältnissen fragen. erst nachdem du alle erforderlichen unterlagen bei der bank eingereicht hast, wirst du erfahren, welchen zins du bekommst. wenn beispielsweise immobilienfinanzierungen deutlich teurer werden, zum beispiel aufgrund steigender zinssätze für baukredite, höherer hauspreise oder der allgemeinen konjunktur, steigen zumeist auch die anforderungen an die antragsteller. im rahmen der kreditprüfung (schufa-auskunft und eigene berechnung der bank) kann deine kreditwürdigkeit nach strengeren kriterien bewertet werden. die höhe des einzubringenden eigenkapitals wird immer wichtiger. denn je mehr eigene mittel du einbringst, desto weniger kredit benötigst du und desto niedriger ist das zahlungsausfallrisiko für die bank. auch werden die pauschalen lebenshaltungskosten immer an die aktuellen gegebenheiten angepasst.

selbst ein kleine zinsänderung kann einen großen unterschied bei deinen hypothekenzahlungen ausmachen. es geht schließlich um hohe kreditsummen, da können schnell unterschiede im vier- bis fünfstelligen bereich bei den gesamtkosten entstehen. wenn du also mit dem gedanken spielst, ein neues haus zu kaufen, solltest du fest entschlossen sein und einen ausführlichen zinsvergleich durchführen, um die günstigsten darlehenszinsen für dein projekt zu finden.

beispiel: maximale kreditsumme berechnen

• 1 darlehensnehmer: 2.000 € x 108 = 216.000 €


• 2 darlehensenhmer: 3.000 € x 120 = 360.000 €

leider können wir dir die entscheidung nicht komplett abnehmen, du musst selbst entscheiden, wie viel sicherheit du brauchst und wie viel du bereit bist für den sicherheitsaspekt zu zahlen. wie sich die zinsen in zukunft entwickeln, darüber können wir nur spekulieren. was wir dir genau erklären können, ist der zusammenhang zwischen baufinanzierungszinsen und sollzinsbindung.

aktuell steigen die zinsen wieder? wenn du eine finanzierung zu einem niedrigen niveau abschließen willst, weil du in zukunft mit steigenden baukreditzinsen rechnest, würden wir dir empfehlen die niedrigen darlehenszinsen möglichst viele jahre zu sichern. denn eine lange laufzeit der zinsbindung minimiert das zinsänderungsrisiko. bei einer längeren zinsbindungsfrist wird in der regel ein zinsaufschlag erhoben, so dass du dir gründlich überlegen solltest, ob du dir eine höhere rate leisten kannst und willst. im besten fall sparst du trotzdem geld, weil du von einem zinsanstieg erst nach ablauf der zinsbindungsfrist betroffen sein wirst. du kannst die langfristige zinsbindung auch an eine hohe tilgung koppeln. so kannst du den darlehensbetrag schnell abbezahlen und sparst dir noch mehr geld.

wenn du eine kürzere sollzinsbindung vereinbarst, ist der sollzinssatz in der regel niedriger, als bei einer längeren zinsbindung. eine kürzere zinsbindungsfrist bietet sich dann an, wenn das zinsniveau hoch ist und die tendenz besteht, das die immobilienzinsen wieder sinken können. ein nachteil ist, dass nach ablauf der zinsbindungsfrist eine hohe restschuld verbleibt. das kannst du ausgleichen, indem du das baudarlehen mit hohen raten oder sonderzahlungen tilgst. auf diese weise ist die restschuldsumme nach ende der laufzeit geringer.

zu beginn der baufinanzierung fragst du dich verständlicherweise nicht nur, was du dir leisten kannst, sondern auch wie du deine baufinanzierung zinsgünstig gestalten kannst. die bank kalkuliert den darlehenszins für dein individuelles angebot immer in abhängigkeit von deiner bonität, den wichtigsten daten zum haus und deinem finanzbedarf. sobald die bauzinsen steigen, steigt bestimmt auch der stress bei dir. wir helfen dir dabei, deinen traum zu verwirklichen. beachte diese tipps für einen niedrigen top-zins:

• nutze einen unabhängigen und unverbindlichen vergleich der darlehenszinsen. da nicht jede bank deine persönlichen bedürfnisse genau gleich bewertet, solltest du so viele angebote einem kreditvergleich unterziehen – ohne zeitraubende recherche. je nach bank ergeben sich unterschiedliche angebote. dein persönlicher vermittler ist speziell geschult und kann beim online vergleich über 500 banken prüfen. wir von paloo bevorzugen keine bank und zeigen dir die angebote, die am besten für dich funktionieren und dabei günstig sind.


• wende bereits vor deiner unverbindlichen anfrage einen online rechner für baufinanzierungen an, um dein budget oder die mögliche rückzahlungsrate zu ermitteln. auch wenn du noch keine konkrete immobilie hast, lohnt sich ein blick darauf. so weißt du, welche immobilienarten für dich in frage kommen oder an welchen stellen du noch schrauben musst.


• passe dein budget und nimm wenn möglich einsparungen bei deinen aushaben vor an. je höher dein anrechenbares einkommen ist und je besser deine einnahmen-ausgaben-rechnung, desto geringer sind die zinsen für das darlehen. ein zweiter darlehensnehmer erhöht nicht nur deine chancen auf eine bewilligung, ihr profitiert auch von günstigen konditionen. wenn ihr zusammen ein höheres budget habt, könnt ihr auch eine höhere rückzahlungsrate festmachen. voraussetzung ist natürlich, dass beide kreditnehmer eine gute bonität haben.


• bringe viel eigenkapital ein. du solltest in der lage sein, die bau- oder kaufnebenkosten mit eigenem kapital zu zahlen, um das risiko der bank zu verringern. wenn du nämlich kein kapital einbringen kannst, musst du mit höheren bauzinsen oder sogar einer ablehnung rechnen. eine alternative ist die eigenleistung. damit sind baumaterialien oder arbeitskraft gemeint, die du selbst bei einem hausbau einbringst oder von befreundeten handwerkern einbringen lässt. diese werden dem eigenkapital gleichgesetzt. eine weitere möglichkeit, die finanzierung günstiger zu gestalten sind staatliche förderungen und zuschüsse. die kreditanstalt für wiederaufbau (kfw) zum beispiel bietet zinsgünstige darlehen für umweltfreundliche häuser oder einzelmaßnahmen an.

wenn deine sollzinsbindungsfrist ausläuft und dich nach zinsbindungsende ein restschuldbetrag erwartet, fragst du dich bestimmt, was du jetzt tun sollst. du kannst dich an deinen aktuellen kreditgeber wenden und ihn bitten, deine immobilienfinanzierung zu verlängern. möglicherweise bietet er dir aber keine besseren konditionen für das an die erste baufinanzierung anschließende darlehen an. alternativ kannst du es bei einem anderen anbieter versuchen. wir würden dir in jedem fall empfehlen, neue angebote von anderen kreditgebern einzuholen, da sie dir möglicherweise bessere konditionen anbieten können. bei einem anderen kreditgeber kannst du die anschlussfinanzierung zusätzlich an deine aktuellen bedürfnisse anpassen.

worauf du bei einer umschuldung achten solltest, ist die grundschuldabtretung. denn wenn du die bank wechselst, muss auch die bestehende grundschuld im grundbuch angepasst werden. die grundschuld kann gelöscht und eine neue angelegt werden. die alte bank kann aber auch ihre bestehenden sicherheiten an den neuen kreditgeber weitergeben, was als grundschuldübertragung bezeichnet wird. diese übertragung hat einen großen vorteil, da sie wesentlich günstiger ist als die löschung der alten und die bestellung einer neuen grundschuld. durch die übertragung sparst du notarkosten und ebenso bei den kosten für die grundbucheintragung.

mit einem forward-darlehen erhältst du schon heute zinssätze für deine baufinanzierung von morgen. bestenfalls kannst du die aktuellen, niedrige zinssätze für die nächsten jahre festschreiben. bei der entscheidung für ein forward-darlehen solltest du bedenken, was die zinsentwicklung für dich bedeuten könnte. wenn du davon ausgehst, dass die zinssätze steigen werden, ist ein forward-darlehen für dich wahrscheinlich von vorteil. wenn du dir aber nicht sicher bist, wie sich die zinssätze sich entwickeln werden oder du kein risiko eingehen willst, solltest du vielleicht dagegen entscheiden.

die sollzinsbindung deiner immobilienfinanzierung endet in weniger als einem jahr oder die finanzierung läuft bereits länger als 10 jahre? eine andere möglichkeit, das darlehen fortzusetzen, ist eine umschuldung. in diesem fall kündigst du dein bestehendes baudarlehen und ersetzt es durch ein neues baudarlehen. auch hier gilt es zu prüfen, ob sich eine umschuldung lohnt. dazu musst du lediglich die zinsen des alten und des potenziell neuen kredits miteinander vergleichen. schon bei zwei basispunkten unterschied, ein minus von 0,2 prozent, lohnt sich in den meisten fällen die umschuldung.