BAUZINSEN mit TOP ZINS 2023

bauzinsen werden einem kreditnehmer von einer bank, sparkasse, bausparkasse oder einer versicherung für die zurverfügungstellung einer immobilienfinanzierung berechnet. im engeren sinne werden bauzinsen meistens mit baudarlehen in verbindung gebracht. das sind darlehen, die zur finanzierung der kosten für den bau eines neuen hauses bestimmt sind. die beliebteste finanzierungsart ist das annuitätendarlehen.

du leihst dir baugeld vom kreditgeber und zahlst den betrag in gleichmäßigen monatlichen raten (tilgungsanteil zuzüglich zinsanteil) über einen bestimmten zeitraum zurück. der zinssatz variiert je nach höhe des kreditbetrags, der ausstattung und auch der persönlichen voraussetzungen. üblicherweise werden laufzeiten zwischen 5 und 30 jahren vereinbart. in den meisten fällen verbleibt am ende einer zinsbindungsfrist eine restschuld, die weiter finanziert werden muss.

egal, ob du davon träumst, ein haus zu kaufen, oder ob du dein zukünftiges zuhause selbst bauen möchtest – du musst genau wissen, was du willst. welche art von wohngebäude und wie du dein traumhaus finanzieren möchtest. davon, wie dein haus oder deine wohnung und die finanzierung ausgestattet sein sollen, hängt nämlich auch die höhe des zinssatzes ab.

der aktuelle immobilienzins variiert je nach höhe des gewünschten betrags, des beleihungswerts und der der zinsbindungsdauer. selbst die lage des hauses oder der wohnung hat einen einfluss auf den zinssatz. die zinsen für baudarlehen haben sich seit beginn der aufzeichnungen immer wieder verändert. die bauzinsen in den letzten 30 jahren waren auch nie auf einem gleich hohen niveau – in deutschland wurden in dieser zeitspanne zinssätze zwischen ca. 1 und 6 prozent vergeben.

die kosten für die finanzierung eines hauses hängen wiederum von der zinshöhe ab. der effektivzins ist die größe, auf die du vordergründig bei einem zinsvergleich achten solltest. der effektivzins setzt sich aus dem sollzins und anderen kosten zusammen, die bei einem kredit anfallen. angegeben wird der prozentsatz stets als jahreswert – das p. a. hinter dem prozentzeichen steht für per annum und bedeutet jährlich. wenn du einen kauf oder bau ohne eigenkapital planst wird der kredit für dich teurer, da eine höhe beleihung für den kreditgeber mit einem höheren risiko behaftet ist.

wenn du ein wohngebäude kaufen oder bauen möchtest, dann ist nicht nur das ideale objekt entscheidend, sondern auch der richtige zeitpunkt. vor allem wenn die bauzinsen wieder deutlich steigen, ist eine sorgsame planung wichtig. die um die besten bauzinsen zu bekommen, solltest du folgende punkte beachten:

• achte auf das zinsniveau und versuche, dir einen umfassenden marktüberblick zu verschaffen. so kannst du besser abschätzen: wie entwickeln sich die bauzinsen? dein persönlicher finanzierungsvermittler von paloo erstellt gerne ein individuelles chart für dich. günstige bauzinsen kann dir dein berater für einige tage lang bei deinem wunsch kreditgeber sichern. so hast du etwas bedenkzeit, bevor du dich auf ein angebot festlegst.


• vergleiche unterschiedliche angebote miteinander, um herauszufinden, welche baufinanzierung am besten zu dir passt. achte dabei besonders auf den effektiven jahreszins, da dieser die wesentlichen kosten der finanzierung umfasst.


• beachte auch die übrigen optionen und statte deine finanzierung gegebenenfalls mit sonderoptionen aus. die möglichkeit, den tilgungssatz wechseln zu können oder eine option auf sondertilgung können sich lohnen. diese optionen werden bei einigen banken sogar kostenlos angeboten.


• plane sorgfältig und langfristig. denke von anfang an an die kauf- bzw. baunebenkosten, auch diese müssen finanziert werden. idealerweise mit eigenkapital. mit einem annuitätendarlehen kannst du zinsbindungen zwischen 5 bis 30 jahren wählen. während der vereinbarten zeit bleibt der zinssatz gleich. da auch die monatliche rate sich nicht verändert, hast du eine hohe planungssicherheit.

so wie es verschiedene darlehensarten gibt, gibt es auch verschiedene zinsarten. bei privatkrediten werden andere zinssätze vergeben, als bei baufinanzierungen. die zinssätze bei krediten für private anschaffungen orientieren sich stärker am allgemeinen zinsniveau. der leitzins der europäischen zentralbank (ezb) gibt an, zu welchem zinssatz sich bankinstitute im euro-raum geld leihen können. hypothekenzinsen hingegen, die dich als immobilienkäufer betreffen, zählen zu den längerfristigen zinsen. diese sind nicht so stark vom ezb leitzins abhängig wie kurzfristige zinsen bei z. b. tagesgeldkonten.

willst du ein haus bauen, dann wird für dich noch eine andere zinsart relevant – der bereitstellungszins. damit sind gebühren gemeint, die von deiner bank auf noch nicht abgerufene darlehensteile berechnet werden. denn bei einem bau wird dir nicht die gesamte darlehenssumme auf einmal ausgezahlt, sondern in teilen je nach baufortschritt. manchmal dauert es auch etwas länger, bis du mit deinem bau starten kannst, weil du zum beispiel auf materialien wartest. für die zeit, die das geld bei der bank für dich reserviert wird, zahlst du in dem fall bereitstellungszinsen. viele banken verlangen diese nicht gleich zu beginn, sondern erst nach einer vereinbarten, bereitstellungszinsfreien zeit. die kann sich auf einige monate oder auch ein jahr belaufen, je nach anbieter.

die zinsen für immobilienkredite orientieren sich nur nicht am leitzins der ezb. die höhe hängt mehr vom angebot und der nachfrage am kapitalmarkt ab (anleihen und pfandbriefe). auch die ezb nutzt neben der regulierung des leitzinses ihr eigenes anleihen kaufprogramm als geldpolitisches instrument. das geht sogar soweit, dass die zinsen für staatsanleihen steigen können, wenn sich eine leitzinserhöhung ankündigt. wenn die nachfrage nach sicheren anlagen steigt, sinken die renditen für langfristige bundesanleihen. entscheidungen der notenbanken können das verhalten von großanlegern beeinflussen, sodass sich sowohl die leitzinsen, als auch die baufinanzierungszinsen ähnlich entwickeln können aber nicht müssen.

die bauzinsen haben sich seit jahresbeginn verändert, bereits januar 2022 war eine zinswende zu vernehmen. wie die bauzinsentwicklung für die zukunft aussieht, fragst du dich? die entwicklung der bauzinsen hatte immer wieder überraschungen parat, weshalb auch experten keine genaue prognose abgeben können. manche gehen davon aus, dass die zinsen für baufinanzierungen weiter steigen werden. andere erwarten eine seitwärtsbewegung.

wie sich die aktuelle situation auf deine persönliche finanzierung auswirkt, hängt von weiteren faktoren ab. die lage des gebäudes bestimmt nicht nur den immobilienkaufpreis, sondern auch den immobilienwert, der für den kreditgeber entscheidend ist. manche regionale banken finanzieren auch nur immobilien in bestimmten regionen. selbst die nutzung der immobilie wirkt sich auf deine zinshöhe aus. grundsätzlich werden an finanzierungen bei immobilien zur eigennutzung weniger anforderungen gestellt, als bei gebäuden, die als reine kapitalanlage genutzt werden. die persönlichen faktoren wie deine erwerbstätigkeit, deine kreditwürdigkeit und die höhe des eingebrachten kapitals beeinflussen ebenfalls den zinssatz, der dir angeboten wird. banken erheben manchmal zinsaufschläge für bestimmte berufsgruppen. ein hoher anteil an eigenen geldmitteln bedeutet für einen darlehensgeber mehr sicherheit, was durch niedrige zinsen für das baugeld belohnt wird. weitere eckdaten des immobiliendarlehens (darlehenshöhe, zinsbindung, tilgungshöhe, lange bereitstellungszinsfreie zeit etc.) können die sollzinsen ebenfalls beeinflussen.

welchen sollzinssatz du bekommst, hängt von vielen faktoren ab: vom leitzins, dem geld- und kapitalmarkt bzw. den renditen von langfristigen anleihen, aber auch deinen persönlichen voraussetzungen. was ein kreditgeber immer abfragen wird, sind dein alter (volljährigkeit ist eine grundvoraussetzung bei der kreditvergabe), dein familienstand, beruf, deine vermögensverhältnisse und deine bonität (schufa-auskunft). wenn sich eine immobilienfinanzierung z. b. deutlich verteuert (durch steigende zinsen für die baufinanzierung, höher werdende immobilienpreise oder die wirtschaftliche gesamtlage), werden die anforderungen an die kreditnehmer ebenso höher. die tilgungssätze können steigen oder die pauschalen für lebenshaltungskosten werden im rahmen der bonitätsprüfung nach oben angepasst. auch die höhe des eigenkapitals wird immer wichtiger. je mehr eigenkapital du einbringst, desto weniger fremdkapital musst du beantragen.

auch zehntel prozentpunkte können sich bereits auf deine immobilienfinanzierung auswirken – die höhe der rate kann sich erhöhen oder zum ende der laufzeit hin kann ein zinsanstieg eine mehrbelastung bzw. eine längere laufzeit bedeuten. wenn du dir also sicher bist, dass du ein eigenheim möchtest, solltest du nicht allzu lange zögern und dir top-zinsen sichern. lass sich aber auch nicht zu stark unter druck setzen. vor dem kauf oder bau einer immobilie solltest du gründlich darüber nachdenken, recherchieren, viele angebote einholen und dich beraten lassen. auch darlehensnehmer, die eine prolongation brauchen, sollten sich rechtzeitig nach angeboten umsehen und unverbindliche angebote einholen.

beispiel: maximale kreditsumme berechnen

• 1 darlehensnehmer: 2.000 € x 108 = 216.000 €


• 2 darlehensenhmer: 3.000 € x 120 = 360.000 €

wenn du einen immobilienkredit zu einem zinstief mit aktuell niedrigen prozentsätzen abschließt und steigende bauzinsen in zukunft erwartest, solltest du eine möglichst lange zinsbindungsfrist vereinbaren. denn durch eine lange sollzinsbindung minimierst du das zinsänderungsrisiko. für eine längere zinsbindung wird zumeist ein zinsaufschlag auf den hypothekenzins berechnet. im besten fall sparst du aber trotzdem, sobald die zinssätze für immobilienfinanzierungen steigen werden und du von den höheren bauzinsen aktuell nicht betroffen sein wirst. du kannst die lange laufzeit auch an eine hohe tilgung koppeln. wenn du dir eine höhere tilgung leisten kannst, verringerst du dadurch nämlich die gesamtlaufzeit. dadurch sparst du auch baufinanzierungszinsen.

wenn du eine kurze sollzinsbindung vereinbarst, fällt der sollzins meistens im vergleich zu einer längeren zinsfestschreibung niedriger aus. eine kurze zinsbindung bietet sich vor allem dann an, wenn das zinsniveau hoch ist, aber die immobilienzinsen wieder fallen sollen. ein nachteil ist, dass nach ende der zinsvereinbarung meistens eine hohe restschuld übrig bleibt. steigen die zinsen doch, besteht für dich das risiko, dass deine prolongation teurer wird. dem kannst du entgegen wirken, indem du das darlehen durch eine hohe tilgung oder durch sondertilgungen zurückzahlst. so fällt die restschuld nach zinsbindungsende geringer aus.

zu beginn der baufinanzierung fragst du dich, was du dir leisten und wie du die finanzierung günstig gestalten kannst. die bauzinsen für dein individuelles angebot berechnet die bank immer abhängig von deiner bonität und den eckdaten zu deiner immobilie und finanzierungswünschen. wenn die bauzinsen steigen, steigt auch der innere druck. behalte einen kühlen kopf und beherzige folgende tipps, für einen günstigen top-zins:

• nutze am besten einen unabhängigen und unverbindlichen bauzinsen vergleich. da nicht jede bank deine individuellen voraussetzungen gleich bewertet, solltest du möglichst viele angebote miteinander vergleichen. dadurch kannst du sehr viele angebote gleichzeitig sichten und verlierst keine zeit mit der aufwendigen recherche. dein baufinanzierungsvermittler von paloo ist an keine bank gebunden und wird dir das angebot mit top-zins ans herz legen, von dem du am meisten profitierst.


• nutze einen online baufinanzierungsrechner, um dein budget oder deine mögliche tilgungsrate zu berechnen. auch wenn du noch keine konkrete immobilie hast, lohnt sich ein blick darauf. je höher dein einkommen ist, desto geringer werden die bauzinsen ausfallen. ein zweiter darlehensnehmer erhöht nicht nur die zusagewahrscheinlichkeit, sondern auch die chancen auf gute konditionen. bei einem höheren budget könnt ihr zusammen auch eine höhere tilgungsrate verkraften. voraussetzung ist natürlich, dass beide kreditnehmer eine gute bonität vorweisen.


• bringe viel eigenkapital in den baukredit ein. dadurch hat der kreditgeber ein geringeres risiko, was er wiederum mit niedrigeren zinsen belohnt. du solltest mindestens die bau- bzw. kaufnebenkosten durch dein eigenkapital decken können. wenn du z. b. gar kein eigenkapital einbringen kannst, musst du mit einem zinsaufschlag rechnen. hast du einen handwerklichen beruf? dann bringe eine eigenleistung in die finanzierung ein. informiere dich zudem über staatliche förderungen. die kreditanstalt für wiederaufbau (kfw) vergibt zinsgünstige darlehen für energieeffiziente häuser.

wenn deine zinsbindungsfrist bald ausläuft und eine restschuld übrig bleibt, machst du dir bestimmt viele gedanken darüber, wie du sie weiter finanzieren sollst. damit du eine günstige anschlussfinanzierung erhältst, gibt es für dich mehrere möglichkeiten. zum einen kannst du den einfachen weg wählen und deine finanzierung unter aktualisierten konditionen bei deiner aktuellen bank weiterführen. wir würden dir empfehlen, trotzdem noch weitere angebote bei anderen anbietern einzuholen, da sich unter umständen bessere konditionen für dich ergeben können. vielleicht möchtest du die anschließende finanzierung auch besser an deine persönlichen bedürfnisse anpassen.

worauf du bei einer umschuldung setzen solltest, ist die grundschuldabtretung. denn wenn du die bank wechselst, muss auch die bestehende grundschuld im grundbuch angepasst werden. die grundschuld kann gelöscht und neu eingetragen werden. die alte bank kann ihre bestehende sicherheit jedoch auch an die neue bank weiterreichen, das wird als grundschuldabtretung bezeichnet. diese abtretung hat einen vorteil: sie ist viel günstiger, als die alte grundschuld löschen zu lassen und eine neue zu bestellen. durch die abtretung kannst du bei notar- und grundbuchkosten sparen.

mit einem forward-darlehen sicherst du dir aktuelle zinssätze für die zukunft. das kannst du mitunter mehrere jahre oder monate vor ende einer sollzinsbindung abschließen. wann der richtige zeitpunkt für dieses darlehen ist, hängt davon ab, wie sich die bauzinsen entwickeln werden. wenn du mit steigenden zinsen rechnen musst, ist ein abschluss eines solchen darlehens durchaus eine gute möglichkeit. stehen die zinsen oder bewegen sich nach unten, solltest du ausrechnen, ob sich der zinsaufschlag, der bei einem forward-darlehen, für dich wirklich lohnt.

deine sollzinsbindungsfrist läuft in weniger als einem jahr aus? eine weitere option, das darlehen fortzuführen, ist eine umschuldung. bei dieser kündigst du das laufende immobiliendarlehen und ersetzt es durch eine neue baufinanzierung bei einer anderen bank. auch hier ist es wichtig, auszurechnen, ob es sich lohnt, das darlehen umzuschulden.