ANNUITÄTENDARLEHEN mit TOP ZINS 2023

als annuität bezeichnet man in der finanzwirtschaft eine regelmäßige, gleichbleibende jahreszahlung, welche sich aus zins- und tilgungsanteil zusammen setzt. das besondere am annuitätendarlehen als baufinanzierung oder anschlussfinanzierung, ist, dass innerhalb der zinsbindung die höhe der monatlichen rate konstant bleibt.

das bedeutet, du leistest monat für monat gleichbleibende raten an den kreditgeber, um einen immobilienkauf oder -bau finanzieren zu können. es verschiebt sich lediglich die höhe von zins und tilgung innerhalb der monatlichen finanzierungsrate deines immobilienkredits. im laufe der zeit nimmt der zinsanteil der rate ab, während der tilgungsanteil steigt. es ist die mit abstand am häufigsten gewählte darlehensart und daher auch die beliebteste variante in der baufinanzierung.

in der regel ist die gesamtdauer der immobilienfinanzierung länger als die mit der bank vereinbarte sollzinsbindung. nach zinsbindungsende bleibt meist eine restschuld, die mittels einer anschlussfinanzierung weiter finanziert wird.

entspricht die zinsbindungsdauer der gesamten kreditlaufzeit, handelt es sich um ein sogenanntes volltilgerdarlehen, welches eine sonderform des annuitätendarlehens ist. beim volltilgerdarlehen bleibt am ende der vereinbarten zinsfestschreibung keine restschuld mehr übrig. diese variante des annuitätendarlehen kann sehr interessant sein, da hin und wieder aktionen in form von rabattierungen beim zinssatz von den banken angeboten werden.

bei einem immobiliendarlehen verursachen die zu zahlenden zinsen die größten kosten für dich. sie werden in prozent mit dem zusatz p.a. angegeben. das bedeutet per annum, deine zinsbelastung pro jahr. die zinsen ergeben sich jeden monat neu aus der noch vorhandenen restschuld. umso mehr du von der ursprünglichen darlehenssumme getilgt hast, umso geringer sind die zinsen in deiner gleichbleibenden rate. umgekehrt bedeutet das: desto höher der anteil der zinsen, desto geringer ist die tilgungsleistung jeden monat.

der zinssatz wird zwischen dem darlehensnehmer und dem kreditgeber vereinbart. die zinsen und die höhe der anfänglichen tilgung werden in deinem darlehensvertrag festgehalten, wobei die zinsen über die länge der zinsbindungsfrist festgeschrieben werden. hierbei ist zu berücksichtigen, dass die finanzierungsinstitute eine individuelle mindesttilgung festlegen. meist beträgt diese 1 bis 2 prozent oder ist in der höhe durch die volltilgung während der zinsfestschreibung gedeckelt. wir haben für dich zu orientierung eine tabelle mit einer beispielrechnung zu verschiedenen finanzierungsvarianten erstellt.

je nachdem, wie das darlehen ausgestattet ist oder welche zusätzlichen leistungen du vereinbarst, ergibt sich die höhe der gesamtkosten. eine tilgungssatzänderung zum beispiel, bei der die höhe der tilgung und damit auch die rate verändert werden kann, ist nicht immer kostenlos möglich. sondertilgungen sind eine möglichkeit, den kredit schneller zurückzuzahlen. auch das kann inklusive sein oder durch einen zinsaufschlag vereinbart werden. solltest du im laufe der zeit den kredit vorzeitig zurückzahlen wollen, wird meist eine vorfälligkeitsentschädigung fällig. deine gesamtkosten können also höher sein als die eigentliche zinsbelastung.

eine finanzierung hat ihre vor- und nachteile. ob ein annuitätendarlehen sinnvoll für dein vorhaben ist, entscheidest du selbst. wir möchten dir dafür das wichtigste rund um den abschluss und die tilgung des annuitätendarlehens näher bringen. darauf solltest du achten:

• vor dem abschluss eines annuitätendarlehens solltest du einen sorgfältigen finanzierungsplan aufstellen. je früher du mit der planung anfängst, desto besser. was ist dir bei einer finanzierung wichtig? willst du am ende der laufzeit keine kreditschuld mehr haben? sollen die raten möglichst gering sein? willst du eine zinsbindung von 15 jahren und nicht länger? mache dich mit dem zinsmarkt und den finanzierungsarten vertraut und lege fest, wie du finanzieren willst.


• kenne dein budget und den finanzierungsbedarf. neben dem kaufpreis bzw. den baukosten fallen noch nebenkosten in form von grunderwerbsteuer, notar- und grundbuchkosten sowie unter anderem maklergebühren an. baue am besten noch einen kleinen puffer bei der finanzierungssumme für unvorhergesehene ausgaben ein. die monatliche rate begleitet dich über jahre oder jahrzente, sie sollte gut in dein budget passen. du solltest höchstens 40 prozent deines nettoeinkommens in die rückzahlung der finanzierung investieren.


• die annuität bleibt immer gleich, was dir eine hohe planungssicherheit bietet. zu beginn der finanzierung weißt du genau, welche summe du zum ende der vereinbarten laufzeit pro monat an den kreditgeber zu zahlen hast und musst keine unerwarteten belastungen fürchten. für den gesamten zeitraum der sollzinsbindungsfrist zeigt dir der tilgungsplan den stand der raten in bezug auf zins- und tilgungsleistungen an.


• zusätzliche sicherheit bekommst du durch die lange zinsbindung. der zinssatz wird einmal festgelegt und bleibt dann während der gesamten laufzeit gleich. üblicherweise kannst du die zinsen für 5, 10, 15 oder noch mehr jahre festschreiben. bei einigen anbietern sind bis zu 30 oder 40 jahre festschreibung möglich. achte bei deiner auswahl auf den effektiven zinssatz, nur dieser ist aussagekräftig.


• als käufer oder häuslebauer kannst du den tilgungssatz wählen. bedingung ist oftmals, dass mindestens 1 prozent tilgung erfolgt. viele kreditgeber fordern auch eine mindesttilgung von 2 oder mehr prozent. mit jeder geleisteten annuität erhöhst du den tilgungsanteil. gehst du durch finanzielle engpässe, kannst du unter umständen durch einen tilgungssatzwechsel die rate ändern.


• ebenso kann durch sondertilgungen, das sind zusätzliche zahlungen außerhalb des tilgungsplans, die rückführung der finanzierung verkürzt und die gesamte zinslast gesenkt werden. die möglichkeit einer jährlichen sondertilgung, zum beispiel in höhe von 5 oder 10 prozent der ursprünglichen kreditsumme, kann bei den meisten finanzierungspartnern für annuitätendarlehen eingeräumt werden. mit unserem praktischen tilgungsrechner, auch annuitätenrechner genannt, kannst du prüfen, wie sich regelmäßige sondertilgungen auf die rückzahlung auswirken.

für die finanzierung einer wohnimmobilie stellt dieses darlehen die beliebteste variante dar. das annuitätendarlehen ist ein kredit mit einer zinsbindung zwischen 5 und 30 jahren. du sicherst dir günstige zinsen für eine lange zeit und gewinnst dadurch eine hohe planungssicherheit.

über die gesamte laufzeit hinweg hast du gleich hohe raten. mit jeder rate verringert sich der zinsanteil, die tilgung erhöht sich. die rate wird oft fälschlicherweise annuität genannt. die jährliche annuität beschreibt jedoch vielmehr die jahreszahlung an zinsanteil und tilgungsanteil. wenn dir sicherheit wichtiger ist als flexibilität, ist diese finanzierungsform eine gute option für dich, um das wohngebäude entspannt zu finanzieren.

der klassische verwendungszweck für ein günstiges annuitätendarlehen ist der immobilienkauf oder bau einer immobilie, hierbei spielt es keine rolle, ob du das objekt selbst bewohnen oder vermieten willst. das darlehen kann auch für eine wohnraumerweiterung wie einen anbau, dachgeschossausbau oder auch eine modernisierung verwendet werden.

im gegensatz zum annuitätendarlehen gibt es beim tilgungsdarlehen eine andere gewichtung. auch bei diesem setzt sich die monatliche rate aus zinsanteil und einem tilgungsanteil zusammen.

bei diesem darlehen bleibt die tilgungsrate über die gesamte laufzeit gleich. die zinslast hingegen nimmt im laufe der zeit ab. somit wird die rate immer kleiner. die monatliche belastung zu beginn ist somit sehr hoch. das eine gute option für dich, wenn du ein sehr hohes einkommen hast und den kredit schnell zutückzahlen willst.

wenn du ein immobiliendarlehen erhalten möchtest, musst du bestimmte bedingungen erfüllen. eine dieser bedingungen ist, dass du mindestens 18 jahre alt sein musst. die sicherheit sollte sich zum zeitpunkt der antragstellung in deutschland befinden. für die auszahlung und den lastschrifteinzug wird ein konto in deutschland benötigt.

ein regelmäßiges einkommen ist ebenfalls wichtig, gerade wenn du ein haus kaufen möchtest. deine kreditwürdigkeit bzw. bonität spielt bei der immobilienfinanzierung eine wichtige rolle. je besser dein schufa-score ist und je mehr vermögen du hast, desto eher bekommst du ein annuitätendarlehen mit guten konditionen.

all deine angaben musst du nachweisen. in der regel werden kontoauszüge, gehaltsabrechnungen oder aktuelle rentenbescheide verlangt. je nach bank können weitere unterlagen erforderlich sein. wenn du beispielsweise selbständig bist, werden oft andere unterlagen verlangt, die deine einkommenssituation widerspiegeln. unter anderem eine betriebswirtschaftliche auswertung und die letzten einkommensteuerbescheide.

außerdem möchte die bank u. a. die lage der immobilie, den grundstücksplan, die wohnflächenberechnung und den kauf- oder bauvertrag sehen. auch bei den unterlagen zum wohngebäude gibt es unterschiedliche vorgaben, die von bank zu bank variieren.

um zu berechnen, wie viel du dir maximal leihen kannst, kannst du entweder unseren budgetrechner verwenden oder vorab eine ungefähre schätzung auf der grundlage deines monatlichen nettogehalts vornehmen. wir haben eine tabelle für dich zusammengestellt, aus der hervorgeht, wie hoch die maximal mögliche darlehenssumme in etwa aussehen könnte.

diese formel kannst du dir merken: im prinzip kann dir das ca. 108-fache deines nettoeinkommens von einer bank als kreditsumme gewährt werden. wenn du mit einer weiteren person zusammen finanzierst, ist wahrscheinlich das 120-fache eures nettoeinkommens möglich.

falls du eigenkapital in das annuitätendarlehen einbringst, ziehst du das von der summe ab, die du beantragen möchtest. eigenkapital ist zwar keine grundvoraussetzung für die finanzierung, aber es ist auf jeden fall hilfreich, wenn du es einbringst. wir empfehlen, dass du 20 bis 25 prozent des kreditbetrages beisteuerst. so bekommst du eher eine zusage und eine finanzierung mit niedrigen zinsen. auch die monatsraten kannst du meistens kleiner ansetzen, wenn du eine niedrigere summe beantragst.

beispiel: maximale kreditsumme berechnen

• 1 darlehensnehmer: 2.000 € x 108 = 216.000 €


• 2 darlehensnehmer: 3.000 € x 120 = 360.000 €

du solltest annuitätendarlehen vergleichen, um das beste angebot zu finden. überlege dir zuvor, welche finanzierungsform am besten für deine bedürfnisse geeignet ist. halte ausschau nach dem anbieter mit den niedrigsten effektivzins, vernachlässige dabei aber nicht alle andere konditionen.

nur angebote mit ähnlicher ausstattung lassen sich gut vergleichen. achte also darauf, dass die folgenden angebotskonditionen einheitlich sind: darlehensbetrag, sollzinsbindungsfrist, anfänglicher tilgungssatz, sondertilgungen oder tilgungssatzänderungen sowie die dauer der bereitstellungszinsfreien zeit.

letztendlich gibt es nichts besseres, als sich von einem experten oder einer expertin beraten zu lassen, welche finanzierung für dich die richtige ist. dein persönlicher finanzierungsberater hilft dir bei der auswahl der besten bank für deine speziellen bedürfnisse. er prüft die angebote von mehr als 500 kreditgebern für dich. wenn sich deine anforderungen ändern, pflegt er diese ein und begibt sich auf die suche nach dem aktuell besten kredit für dich.

grundsätzlich kann man festhalten: je besser der beleihungsauslauf, desto besser der sollzins und desto höher die wahrscheinlichkeit, dass das beantragte darlehen genehmigt wird. der beleihungsauslauf spiegelt das verhältnis zwischen dem beleihungswert und der höhe der darlehenssumme wider. es gibt noch andere punkte, an denen du schrauben kannst. so kannst du dir günstige zinsen sichern:

• du solltest so viele immobilienkredite wie nur möglich vergleichen. am besten ist es, dich gleich individuell beraten zu lassen. das ist heute ganz einfach online möglich. dein persönlicher baufinanzierungsberater von paloo vergleicht für dich in kürzester zeit angebote von über 500 banken und sparkassen. der vergleich kostet dich nichts. du gewinnst: ersparte zinsen und gewonnene zeit.


• bei zwei kreditnehmern teilen sich nicht nur zwei kreditnehmer die tilgungsraten, sondern auch das risiko. das bedeutet für die bank weniger risiko, weswegen die euch bessere zinssätze anbieten kann.


• bei einem darlehen mit einer zinsbindung, fragst du dich bestimmt, wie du da die richtige zeitspanne wählen sollst. du sollst dich in jedem fall mit der zinsbindung und rate wohl fühlen. sparen kannst du mit der richtigen zinsbindung so: wenn die zinsen niedrig sind, solltest du in erwägung ziehen, eine längere zinsbindungsfrist zu vereinbaren. sofern du in den kommenden jahren steigende zinsen erwartest. so sparst du bei den zinszahlungen. wenn die zinsen hoch sind und voraussichtlich sinken werden, wäre eine kürzere zinsbindungsfrist empfehlenswerter. denke nur daran, dass auch kein finanzierungsberater die entwicklung der zinssätze genau vorhersagen kann. die zinsen könnten nach zinsbindungsende auch höher ausfallen als angenommen.


• macht eine sondertilgung trotz fester annuität sinn? wenn du eine größere geldzahlung erwartest, macht es in den meisten fällen sinn, diese als sondertilgung in deine finanzierung einzubringen. so tilgst du die summe schneller und sparst zinskosten. hier gibt es unterschiede in höhe und flexibilität.


• je mehr eigenkapital du einbringst, desto geringer ist das risiko eines zahlungsausfalls für den kreditgeber und desto besser sind die zinsen für dein annuitätendarlehen. bringe bis zu 30 prozent der finanzierungssumme als eigenkapital oder zusätzlich durch eigenleistung ein.


• prüfe, ob für dich staatliche fördermittel in frage kommen. ein bankdarlehen kann mit einem kfw-darlehen kombiniert werden. die kreditanstalt für wiederaufbau (kfw) bietet verschiedene zinsgünstige kfw-kredite für energieeffiziente gebäude an.

zunächst einmal hängt es davon ab, ob du ein gebäude bauen oder erwerben willst, wie du das geld ausgezahlt bekommst. die voraussetzung für die zahlung ist, dass die grundschuld im grundbuch eingetragen ist. bei einem notartermin wird alles geklärt und der vertrag unterschrieben. der notar bestellt beim grundbuchamt eine auflassungsvormerkung. darin wird festgehalten, dass du als käufer ein recht an der gekauften immobilie hast. beziehungsweise wird zwischen dir und einem bauträger ein bauvertrag geschlossen und vom notar eine eintragung ins grundbuch veranlasst.

nach etwa 4 bis 8 wochen wird die auszahlung freigegeben und der eigentumsübergang vollzogen oder der baustart konkretisiert. wenn du einen hausbau planst, erfolgt die zahlung allerdings nicht in einer summe, sondern in teilzahlungen. je nach baufortschritt werden mehrere raten an dich gegen die vorlage von rechnungen ausgezahlt.

im prinzip kannst du mehrere annuitätendarlehen aufnehmen. wenn du ein bestehendes hast und eine weitere finanzierung wünschst, musst du nur die finanzierungen monatlich bedienen können. eine bank wird überprüfen, ob du über ausreichende finanzielle mittel verfügst.

wenn es sich bei deinem derzeitigen immobiliendarlehen um eine vollfinanzierung handelt, könnte es schwierig werden. die banken achten nämlich darauf, wie hoch der beleihungsauslauf der finanzierung ist und ob du genügend eigenkapital vorweisen kannst. die nutzung des wohngebäudes kann entscheidend sein. planst du z. b. die vermietung kann sich das positiv auf die zusagewahrscheinlichkeit auswirken, da du durch die finanzierung mieteinnahmen haben wirst.

du möchtest mehrere darlehen zusammenlegen oder umschulden? um dich als verbraucher vor zu langen vertraglichen bindungen zu schützen, gibt es bei einem mit grundschuld besicherten immobiliendarlehen, ein gesetzliches sonderkündigungsrecht, gemäß bgb §489. diese regelung greift bei darlehen mit zinsbindungen größer 10 jahre.

von vorteil ist dabei, dass 10 jahre nach vollauszahlung des darlehens ein einseitiges sonderkündigungsrecht für den kreditnehmer besteht. sind die zinsen in der zwischenzeit gesunken oder ist eine vollständige tilgung möglich, kann das günstige annuitätendarlehen nun, ungeachtet der bestehenden sollzinsbindung, 10 jahre nach vollauszahlung unter einhaltung einer 6-monatigen kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden.