ANSCHLUSSFINANZIERUNG TOP ZINS 2023

die anschlussfinanzierung ist in der regel ein annuitätendarlehen, welches auch die typischen eigenschaften eines solchen aufweist. wenn du eine immobilie finanzierst, schließt du meistens ein darlehen mit einer zinsbindungsfrist ab. läuft diese frist ab und ist danach eine restschuld vorhanden, muss diese weiter finanziert werden.

neben der vereinbarten zinsbindung sind weitere typische merkmale ein fester zinssatz beim festdarlehen, häufig auch die möglichkeit einer sondertilgung und die stellung einer sicherheit über eine grundschuld. bei anschlussfinanzierungen wird ein neuer darlehensvertrag zwischen der finanzierenden bank, sparkasse, versicherung oder bausparkasse und dem immobilieneigentümer geschlossen oder ein alter vertrag verlängert.

bevor du dich entscheidest, eine anschlussfinanzierung abzuschließen, solltest du die unterschiedlichen arten von anschlussdarlehen kennen. denn durch die richtige wahl kannst du dir geld sparen.

wenn bei einer form der anschlussfinanzierung, der umschuldung, die grundschuld auf eine andere bank übertragen werden muss, fallen geringe kosten an. die erforderlichen unterlagen zum objekt wie baupläne und die wohnflächenberechnung liegen bereits vor, da diese für die beantragung der erstfinanzierung benötigt wurden. lediglich der aktuelle grundbuchauszug muss beim zuständigen amtsgericht für wenige euro beantragt werden.

im gegensatz zur ursprünglichen eintragung der grundschuld verursacht die abtretung für dich nur wenig aufwand. nach der unterschrift unter dem neuen baufinanzierungsvertrag regeln die beteiligten banken alle details zur ablösung der finanzierung und zur grundschuldabtretung untereinander. auch die notar- und grundbuchgebühren für die abtretung sind überschaubar und liegen mit etwa 0,2 bis 0,3 prozent der grundschuldsumme weit unter den kosten der grundbucheintragung bei neuerwerb einer immobilie.

in vielen fällen machen sie nur einen bruchteil dessen aus, was über die jahre durch günstigere zinsen bei der anschlussfinanzierung eingespart werden kann. mit unserem praktischen notarkostenrechner kannst du schnell berechnen, wie hoch die kosten der grundschuldabtretung für deine immobilienfinanzierung im falle einer umschuldung wären.

wie hoch die zinskosten ausfallen werden, hängt ganz davon ab, wie hoch deine restschuld am ende der zinsbindung ist und zu welchen konditionen du das neue darlehen abschließt. wir haben einige beispiele für dich erstellt, damit du dir die kosten besser vorstellen kannst. oder berechne deine kosten für die baufinanzierung nach ablauf der sollzinsbindung mit einem unserer baufinanzierungsrechner.

da sich eine baufinanzierung häufig über mehrere jahrzehnte erstreckt und die laufzeit für die sollzinsbindung jedoch in der regel deutlich kürzer ist – meist zwischen 5 und 15 jahren – stellt sich für einen großteil der eigenheimbesitzer früher oder später die frage nach der richtigen anschlussfinanzierung und ob sie die bank wechseln sollten. was du bei einer anschlussfinanzierung beachten solltest, haben wir in aller kürze für dich zusammengefasst:

• in den meisten fällen meldet sich deine aktuelle bank bereits 3 monate vor ende der laufzeit mit einem zinsangebot für die prolongation. mit der vereinbarung werden zinsen und laufzeit für die fortführung des darlehens neu festgelegt, die tilgungsrate kann häufig beibehalten oder für eine schnellere kreditrückführung erhöht werden. die allgemeinen vertragsbedingungen sowie die zum zeitpunkt der erstfinanzierung ausgehandelten sondertilgungsmöglichkeiten bleiben bei dieser variante meist unverändert.


• wie auch in anderen branchen üblich, erhalten bei der baufinanzierung neukunden oft bessere angebote als bestandskunden. vor allem für darlehensnehmer, die einen hohen restbetrag ablösen müssen, kann sich ein ausführlicher anschlussfinanzierung vergleich der angebote deshalb lohnen. 12 monate vor zinsbindungsende kannst du dich schon über eine finanzierung bei einem anderen kreditgeber schlau machen.


• ob eine verlängerung bei der bisherigen bank oder eine umschuldung des kredits die bessere lösung für dich ist, hängt von verschiedenen faktoren ab. nicht zuletzt von der höhe der zu finanzierenden restschuld und der gewünschten laufzeit der anschlussfinanzierung. deswegen raten wir dir: zuerst anschlussfinanzierung vergleichen und dann entscheiden. fange mit der planung am besten frühzeitig an und behalte die zinsentwicklung im blick. bietet dir dein aktueller kreditgeber das günstigste angebot an, bietet sich eine prolongation natürlich an.


• hat sich dein monatlich verfügbares budget erhöht, beispielsweise infolge einer lohnerhöhung oder durch den wegfall anderer finanzieller verpflichtungen, sollte dies bei der planung ebenfalls berücksichtigt werden. durch eine höhere tilgungsrate oder regelmäßige sondertilgungen kannst du die rückzahlung deines darlehens verkürzen und weitere bauzinsen sparen.


• neben der höhe des sollzinssatzes sollten die möglichkeit einer tilgungsänderung sowie eingeräumte sondertilgungsoptionen beim vergleich möglicher finanzierungen eine rolle spielen. du kannst dein darlehen anpassen. auch eine aufstockung des darlehensbetrages, zum beispiel um anstehende modernisierungskosten zu decken, kann im rahmen einer darlehensumschuldung ausgehandelt werden.

in deutschland ist bei den meisten baufinanzierungen mit gebundenem sollzinssatz die zinsbindungsfrist kürzer als die darlehenslaufzeit. wenn die zinsbindung ausläuft, eröffnen sich verschiedene möglichkeiten für dich. welche du hiervon wählst, hängt von deinen individuellen vorstellungen, möglichkeiten und plänen ab.

prolongation: zunächst könntest du in betracht ziehen, die finanzierung bei deiner alten bank zu verlängern. dies stellt die einfachste, schnellste und unkomplizierteste variante der anschlussfinanzierungen dar. aber nicht unbedingt die günstigste.

umschuldung: hierbei wechselst du zu einer anderen bank, sparkasse, bausparkasse oder versicherung. dabei wird die noch vorhandene restschuld vollständig oder in teilen durch das darlehen der neuen bank getilgt. das ist oftmals die günstigere variante.

anteilige tilgung: du kannst die summe anteilig tilgen, wodurch sich der zu finanzierende betrag für die anschlussfinanzierung verringert. kann die restschuld nicht vollständig zurückgezahlt werden, geht es damit in die zweite, manchmal auch schon dritte oder vierte finanzierungsetappe beim jetzigen oder einem anderen kreditgeber.

tilgung: verfügst du über die finanziellen mittel, die baufinanzierungsrestsumme in einer summe zu begleichen, kannst du die baufinanzierung nun ablösen, ohne eine vorfälligkeitsentschädigung an die bank zahlen zu müssen. somit wären deine kreditverpflichtungen erledigt.

frühzeitig konditionen sichern: es gibt noch andere möglichkeiten. das forward-darlehen ist ein darlehen, bei dem du dir den zinssatz mehre jahre vor der auszahlung vereinbaren kannst. du profitierst von einer sehr hohen planungssicherheit und schließt steigende zinsen aus. das bezahlst du meistens mit einem kleinen zinsaufschlag beim festgelegten sollzins. ein bausparvertrag kann auch eine überlegung wert sein. es gibt jedoch vor- und nachteile, die du bedenken solltest. ein bausparvertrag durchläuft die ansparphase und die darlehensphase. die ansparphase dauert in der regel mehrere jahre, in denen du regelmäßig sparbeiträge leistest. am ende der ansparphase erfolgt die zuteilung. danach kannst du ein zinsgünstiges bauspardarlehen zu dem zinssatz, der bei vertragsbeginn galt, bei der bausparkasse abschließen.

bei einer prolongation verlängerst du deinen alten vertrag bei deiner aktuellen bank. meistens bleiben alle darlehenskonditionen gleich, bis auf den sollzinssatz und die darlehenslaufzeit. deine finanzierung wird mit aktuellen zinsen versehen. in der regel entfällt die prüfung deiner bonität von seiten der bank. bitte beachte, dass deine bisherige bank nicht verpflichtet ist, eine anschlussfinanzierung durchzuführen. mitunter kommt es vor, dass sie stattdessen eine tilgung des restbetrages verlangt, sollte sich beispielsweise deine finanzielle situation als kreditnehmer verschlechtert haben.

die bank ist allerdings dazu verpflichtet, dem kunden nach dem risikobegrenzungsgesetz aus dem jahr 2008, das mindestens 3 monate vor ende der sollzinsbindung mitzuteilen. in erster linie ging es bei diesem gesetzesentwurf um den schutz der verbraucher. diese haben durch die eingeführte regelung ausreichend zeit, um eine weiterfinanzierung des restdarlehens zu organisieren.

bei der umschuldung bei einem anderen finanzierungspartner, werden die karten neu gemischt. an eine baufinanzierung bist du solange gebunden, bis die sollzinsbindungsfrist abläuft. dann darfst du den restbetrag kostenlos umschulden. auch bei einem immobilienkredit, dessen zinsbindung seit mindestens 10 jahren läuft aber auf einen längeren zeitraum vereinbart wurde, ist das möglich.

in diesem fall ist es unerheblich, wie lange die sollzinsbindungsfrist noch gehen würde. du kannst die baufinanzierung kündigen, ohne dass die bank eine vorfälligkeitsentschädigung erheben darf. du musst lediglich eine frist von 6 monaten bei der kündigung einhalten. der gesetzgeber ermöglicht dir laut § 489 abs. 1 nr. 1 bgb hier ein sonderkündigungsrecht.

solltest du dich noch in den ersten 10 jahren der zinsbindung befinden, ist ein umschulden nur mit zustimmung der bank und durch zahlung einer vorfälligkeitsentschädigung an die bank möglich. ob sich das für dich lohnt, muss im einzelfall geprüft werden.

ein wesentlicher vorteil sind verbesserte konditionen, welche dir eine andere bank möglicherweise anbieten kann. ob es sich dabei um niedrigere anschlussfinanzierung zinsen oder zusatzmöglichkeiten handelt, kann ganz unterschiedlich sein. du kannst beispielsweise die tilgungsrate verändern oder sondertilgungsmöglichkeiten neu festlegen um das darlehen schneller abzuzahlen. der ablauf und die voraussetzungen entsprechen denen einer erstfinanzierung.

während bei einer prolongation in der regel keine erneute bonitätsprüfung durch die kreditgebende bank erfolgt und alle wichtigen unterlagen zur immobilie bereits vorliegen, müssen bei einer umschuldung für eine kreditzusage zunächst einige dokumente beim zukünftigen finanzierungspartner eingereicht werden.

dazu gehören einkommensnachweise, unterlagen zum beleihungsobjekt, der baufinanzierungsvertrag und die restschuldbestätigung des bisherigen kreditgebers, nachweise über durchgeführte oder geplante modernisierungen sowie ein aktueller grundbuchauszug der immobilie. da die als sicherheit eingetragene grundschuld bei einem bankwechsel von dem alten an den neuen finanzierungspartner abgetreten wird, entstehen außerdem notar- und grundbuchkosten.

am besten gehst du so vor wie bei deiner erstfinanzierung. das bedeutet, befasse dich mit dem aktuellen zinsniveau und überlege dir, wie du deine finanzierung gerne ausstatten würdest. mache dich noch einmal mit deinen aktuellen konditionen vertraut, um eine passende anschlussfinanzierung für die restschuld zu finden. hättest du zum beispiel gerne eine höhere tilgung? vergleiche angebote verschiedener kreditinstitute und gleiche sie mit dem angebot deiner hausbank ab. vergleiche nur angebote, die ähnlich ausgestattet sind. so kannst du anhand des effektiven jahreszinssatzes erkennen, welches angebot das günstigste ist.

entscheidend sind diese faktoren: höhe der restschuld, zinssatz, tilgungssatz, zinsbindung und optionale ausstattungen, wie die möglichkeit einer sondertilgung oder eines tilgungssatzwechsels. da der vergleich zeitraubend ist und unter umständen kompliziert für dich, solltest du dir am besten hilfe von einem profi suchen. gerade wenn du dein anschlussdarlehen anders ausstatten willst als die erstfinanzierung, kann dir ein vergleich schwer fallen. paloo vergleicht gerne angebote von über 500 kreditgebern für dich. du erhältst eine übersicht über die kosten der anschlussfinanzierung und kannst mithilfe deines persönlichen beraters die besten konditionen finden.

der sorgfältige anschlussfinanzierung vergleich lohnt sich in jedem fall, da günstige angebote verschiedener darlehensgeber auch deine verhandlungsposition gegenüber dem bisherigen finanzierungspartner stärken. du hast bereits ein prolongationsangebot von deiner hausbank erhalten? dann wird es höchste zeit, dieses gründlich zu prüfen und zu schauen, ob du bei anderen kreditinstituten zu attraktiveren konditionen in die nächste finanzierungsrunde starten kannst.

wenn die eigene bank keine konkurrenzfähigen konditionen vorlegt, ist das umschulden der darlehenssumme die bessere lösung. als erfahrene finanzierungsexperten stehen wir von paloo dir bei der suche nach einem zinsgünstigen kredit tatkräftig zur seite. hier sind einige tipps für bessere konditionen, die dir im besten fall mehrere tausend euro an zinsen sparen:

• führe frühzeitig einen umfassenden vergleich durch. entsprechen die vereinbarten konditionen nicht mehr deinen vorstellungen, solltest du den kreditgeber wechseln. meistens kannst du beim wechsel geld sparen. dein persönlicher berater von paloo erstellt gerne angebote mit den aktuell günstigsten zinsen für dich. dabei wird bei über 500 kreditgebern überprüft, wie hoch die zinsen beim abschlussdarlehen für dich wären.


• solltest du mehr verdienen oder mehr finanziellen spielraum haben, setze deine monatliche rate neu fest. je höher die monatliche rate ausfällt, desto schneller hast du das darlehen abbezahlt. das sorgt für eine ersparnis bei der gesamtzinslast. du kannst auch bei einem neuen kreditgeber ein darlehen mit einer höheren tilgungssatz festlegen. auch dadurch erhöht sich deine rate, du zahlst das darlehen schneller zurück und sparst noch mehr zinsen.


• spare rechtzeitig genug eigenkapital an. so bekommst du für deine anschlussfinanzierung bessere zinsen. oder du leistest mit deinem vermögen eine sondertilgung, um deine restschuld zu minimieren. egal wie du dein eigenkapital einsetzt, du verringerst damit deine zinskosten.


• optimiere deine zinsbindung. denn auch diese wird beim anschlussdarlehen neu verhandelt. sind die zinsen niedriger als bei deiner erstfinanzierung, bietet sich eine lange zinsbindung an. sind die zinsen dagegen höher, kann eine kürzere zinsbindung besser sein.


• sichere dir gegebenenfalls günstige zinsen im voraus durch ein forward-darlehen, wenn du viel sicherheit möchtest. bedenke jedoch, dass dann meist etwas höhere sollzinsen fällig wird. summa summarum kannst du dabei trotzdem sparen, sollten die zinsen in den nächsten jahren steigen.

je nach zinslage empfiehlt es sich, die finanzierung der restschuld bereits frühzeitig zu planen. frühzeitig in diesem sinne ist ein zeitraum von 12 bis 24 monaten vor ablauf der zinsbindungsfrist. im besten fall sollte die planung etwa 6 monate vor zinsbindungsende abgeschlossen oder in den letzten zügen sein. eine reguläre anschlussfinanzierung kann frühestens 12 monate vor ablauf der zinsbindung abgeschlossen werden. eine ausnahme hiervon bildet das sogenannte forward-darlehen, dieses kannst du bereits 60 monate im voraus abschließen.

du kannst dich 5 jahre vor ablauf der zinsbindung mit der anschlussfinanzierung auseinandersetzen. neben einer klassischen variante, kannst du auch ein forward-darlehen wählen, welches schon lange vor ende der zinsbindungsfrist vereinbart werden kann. mit hilfe des forward-darlehens kannst du dir bis zu 60 monate im voraus günstige zinsen aktuell festschreiben lassen. diese art der finanzierung wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem festgelegten termin in der zukunft. in der forward-periode, die zeit zwischen dem vertragsabschluss und dem darlehensbeginn, fallen keine kosten an.

• anschlussfinanzierung/prolongation: frühestens 12 monate vor zinsbindungsende
• forward-darlehen: bis zu 60 monate vor zinsbindungsende