FORWARD-DARLEHEN mit günstigen ZINSEN by paloo

ein forward-darlehen wird für dich interessant, wenn du schon eine immobilie finanziert hast. um genau zu sein, dann, wenn bald die zinsbindung deiner aktuellen finanzierung ausläuft. das forward-darlehen ist eine besondere art der anschlussfinanzierung: du entscheidest, wie früh du mit deiner bank über die neuen zinskonditionen sprichst bzw. mit welcher bank du den nächsten abschnitt deiner baufinanzierung regelst. das forward-darlehen ist nämlich unabhängig davon zu betrachten, bei welchem kreditgeber du dein jetziges darlehen aufgenommen hast. das ganze kannst du machen, während die zinsbindungsfrist für dein altes darlehen noch läuft.

in der regel ist bei darlehen mit einem gebundenen sollzinssatz die frist für die zinsbindung kürzer als die laufzeit der finanzierung. für viele darlehensnehmer ist die forward-variante eine attraktive möglichkeit, sich frühzeitig günstige zinsen für die zukunft zu sichern. du musst keine steigenden zinsen mehr fürchten.

beim forward-darlehen entstehen kosten, die jedoch erst anfallen, wenn auch die tilgung es darlehens startet. es entstehen kosten in form eines aufschlages auf den zinssatz. wie hoch der aufschlag ausfällt hängt meistens davon ab, wie viele jahre im voraus du das darlehen abschließt. für jeden monat bis zur auszahlung berechnet die bank einen zinsaufschlag, der durchschnittlich zwischen ca. 0,01 bis 0,03 prozent liegt. je länger du dir im voraus die zinsen für die anschlussfinanzierung der besonderen art sicherst, desto teurer wird es meistens. außerdem wirkt sich auch die zinsmarktlage auf die höhe der zinsen aus. deinen forward zins rechnest du wie folgt aus: zinsaufschlag x vorlaufzeit + aktueller zins.

ein kostenpunkt ist zudem die änderung der grundschuld, wenn du den kreditgeber wechseln willst. wenn eine neue bank nach ablauf der zinsbindung die anschlussfinanzierung übernimmt, muss die grundschuld im grundbucheintrag geändert werden. das sind in den meisten fällen einige hundert euro.

wie hoch der aktuelle hypothekenzins ist, hängt nicht nur von der marktlage ab, sondern auch davon, wie du deinen kredit ausstattest. wie lange also die zinsbindung sein soll oder ob du wert auf eine sondertilgungsoption legst, die manchmal auch mit einem zinsaufschlag verbunden ist. wichtig ist, dass du dich auf den effektiven zins fokussierst. in diesem werden die jährlichen kosten und gebühren, die mit der kreditaufnahme einhergehen, abgebildet. wir haben einige beispiele für dich erstellt, damit du eine bessere vorstellung gewinnst, wie stark die hypothekenzinsen sich auf deine gesamtkosten auswirken. gebühren, wie eine vorfälligkeitsentschädigung können noch obendrauf kommen, solltest du das laufende darlehen während der zinsbindung vorzeitig zurückzahlen wollen.

zinssatz, rate, laufzeit – was gibt es zu beachten? wie beim klassischen annuitätendarlehen, ist die monatliche rate auch bei diesem darlehen über die laufzeit hinweg gleich. die monatsrate setzt sich aus dem vereinbarten zinssatz und dem tilgungssatz zusammen. sehr angenehm ist daher auch die planungssicherheit, die mit dieser art der anschlussfinanzierung einhergeht. du weißt genau, welche finanzielle belastung in den nächsten jahren auf dich zukommt. was gibt es noch zu beachten?

• das forward-darlehen ist eine besondere form des klassischen annuitätendarlehens, welches hauptsächlich für die anschlussfinanzierung von immobilienkrediten genutzt wird. während herkömmliche anschlussfinanzierungen nur bis zu 12 monate vor ablauf der aktuellen sollzinsbindung abgeschlossen werden können, ist bei dieser art des kredits eine vorlaufzeit von bis zu 60 monaten möglich.


• die meisten finanzierungspartner veranschlagen pro monat für die reservierung vom günstigen zinssatz einen zinsaufschlag. da der aufschlag für ein forward-darlehen in der regel umso größer ist, je länger der forwardzeitraum ist, spielt die dauer bis zum ende der bisherigen sollzinsbindung hier eine wichtige rolle.


• wie beim klassischen anschlussdarlehen kannst du bei einem forward-darlehen die ausstattung deiner baufinanzierung nach deinen wünschen verändern. der tilgungswechsel innerhalb der zinsbindungsfrist bietet in schwierigen lebenssituationen sicherheit. die sondertilgungsmöglichkeit hilft dir, dein eigenheim schneller abzuzahlen. die kosten für zukünftige modernisierungen können ebenfalls eingebunden werden.


• beim vergleichen der konditionen für das forward-darlehen solltest du den gesamten zinssatz, der sich aus sollzins und aufschlag zusammensetzt, berücksichtigen. wichtig ist für dich die höhe vom effektivzins. in diesem sind alle kosten und gebühren enthalten.


• das forward-darlehen sichert dir im besten fall aktuell günstige zinsen. schließe das forward-darlehen ab, wenn du dir darüber im klaren bist, dass du lediglich auf niedrige zinsen spekulierst. steigen die zinsen in der zukunft, hat sich das forward-darlehen für dich gelohnt. sinken die zinsen in der zwischenzeit, musst du die vereinbarten konditionen annehmen, auch wenn es auf dem markt dann günstigere konditionen geben würde. deine entscheidung für das darlehen beruht auf einer spekulation der zinsentwicklung. beobachte den zinsmarkt also lang genug.


• du schließt einen vertrag ab und musst das darlehen entsprechend annehmen. nimmst du das forward-darlehen nicht ab, musst du eine gebühr an die bank entrichten. die höhe der nichtabnahmeentschädigung basiert auf einem vergleich der entgangenen zinsen und anderen baufinanzierungen.

bei einem forward-darlehen handelt es sich um eine spezielle darlehensform der anschlussfinanzierung in der baufinanzierung. genauer gesagt ist es oft ein klassisches annuitätendarlehen mit gleichbleibender rate. es löst zum sollzinsbindungsende die aktuelle finanzierung ab. du kannst mit dem darlehen jahre im voraus einen günstigen zinssatz festschreiben. das ist der hauptunterschied zum klassischen anschlussdarlehen. diese kann maximal zwölf monate vor ende der sollzinsbindung abgeschlossen werden.

ansonsten verhält es sich mit dem forward-darlehen wie mit jeder anderen finanzierung. die konditionen für die anschlussfinanzierung sind mit denen des forward-darlehens gleichzusetzen. du setzt das darlehen in höhe deiner restschuld fest oder addierst noch die kosten für eine modernisierung hinzu. statte es wie gewünscht mit einer passenden zinsbindung und weiteren optionen wie sondertilgungsmöglichkeiten aus.

der darlehensvertrag wird zwischen dem anbieter und dem immobilienbesitzer geschlossen. als anbieter fungiert eine bank, sparkasse, bausparkasse oder versicherung, die als gläubiger auftritt. du als immobilienbesitzer bist der schuldner im vertrag. sollte dein baudarlehen weniger optimal gewesen sein – stichwort höhere zinsen –, bekommst du nun eine neue chance und kannst dir einen günstigeren sollzinssatz sichern. die meisten anbieter bieten forward-darlehen bis zu 60 monate vor dem auszahlungszeitpunkt an. ein plötzlicher anstieg der zinsen hat keine auswirkungen auf deine finanzierung.

du hast zudem die möglichkeit, den tilgungssatz zu verändern oder neue sondertilgungsoptionen festzulegen. so kannst du das darlehen schneller abbezahlen. das günstige forward-darlehen wird dadurch abgesichert, dass eine grundschuld in der höhe der darlehenssumme in das grundbuch eingetragen wird. dieses vorgehen kennst du bereits von deiner abgeschlossenen baufinanzierung. da ist auch eine absicherung im grundbuch notwendig.

die finanzierungssumme wird bei einem echten forward-darlehen nicht sofort bei vertragsabschluss ausgezahlt, sondern zu einem fest vereinbarten termin, das heißt zum sollzinsbindungsende deiner jetzigen baufinanzierung. in der zeit zwischen der vertragsunterzeichnung deines forward-darlehens und dem auszahlungszeitpunkt, der sogenannten forward-periode, zahlst du nichts für dein künftiges anschlussdarlehen. allerdings verlangen kreditgeber für jeden monat zinssicherung einen geringen aufschlag, der auch forward-aufschlag genannt wird. dieser kann steigen, je länger die zeit bis zur auszahlung ist.

einige unserer finanzierungspartner bieten im rahmen einer sonderaktion eine aufschlagsfreie zeit an. die zinsbindung bei der echten variante beginnt erst mit der auszahlung. wenn die forward periode 5 jahre beträgt und die feste zinsbindung 10 jahre, so ergibt das für dich 15 jahre planungssicherheit mit forward-darlehen. du sicherst dich damit für einen langen zeitraum gegen das risiko zunehmender zinsen ab.

• vertragsabschluss forward-darlehen: beginn der forward-periode


• ende der zinsbindung der bisherigen baufinanzierung: ende der forward-periode


• auszahlung forward-darlehen: beginn der zinsbindung der anschlussfinanzierung

das unechte forward-darlehen unterscheidet sich durch den beginn der bereitstellungszeit. die sollzinsbindungsfrist beginnt beim forward-darlehen, im gegensatz zu der echten variante, direkt nach vertragsunterzeichnung. der zeitraum zwischen vertragsabschluss und darlehensauszahlung des forward-darlehens nennt man bereitstellungszeit. bei 10 jahren fester sollzinsbindung beläuft sich deine planungssicherheit dann auf 10 jahre. beachte, bei einer forward periode von 24 monaten verringert sich die tilgungszeit deines immobilienkredits mit 10 jahren sollzinsbindung auf 8 jahre ab auszahlung.

viele unserer finanzierungspartner bieten eine bereitstellungszinsfreie zeit von bis zu 24 monaten an. ist nach ablauf der bereitstellungszinsfreien zeit das darlehen noch nicht abgerufen worden, fallen für den darlehensnehmer bereitstellungszinsen an. die höhe variiert von bank zu bank, grundsätzlich kannst du mit etwa 2 bis 3 prozent bereitstellungszinsen auf die vereinbarte darlehenssumme rechnen. erst nachdem das darlehen ausgezahlt wurde, zahlst du die rate, bestehend aus: aktueller zinssatz + tilgung.

• vertragsabschluss forward-darlehen: beginn der zinsbindung der anschlussfinanzierung, beginn der bereitstellungszeit


• ende der zinsbindung der bisherigen baufinanzierung: ende der bereitstellungszeit


• zeitpunkt der auszahlung forward-darlehen

du musst natürlich eine laufende baufinanzierung haben. läuft die baufinanzierung demnächst ab, wirst du eine reguläre anschlussfinanzierung abschließen. möchtest du einige jahre vor ende der zinsbindung ein forward-darlehen als anschlussfinanzierung beantragen, so prüft der anbieter vorab deine bonität. du musst erneut gehaltsnachweise und immobilien unterlagen einreichen, wenn du dich für einen neuen kreditgeber entscheidest.

eine positive bonität ist eine grundvoraussetzung für die genehmigung durch die bank. dafür stellt der anbieter deine einnahmen und ausgaben gegenüber. deine einnahmen müssen künftig weiterhin im positiven bereich bleiben, auch wenn du die monatliche finanzierungsrate bestreitest. für die finanzierung einer immobilie gilt in deutschland seit 2016 die wohnimmobilienkreditrichtlinie. diese besagt, dass beim abschluss eines darlehensvertrags auch die ausreichende bonität nach ende der zinsbindungsfrist sowie beim renteneintritt geprüft werden muss.

dass ein forward-darlehen dich vor steigenden zinsen absichert, ist der optimalfall. das darlehen im voraus garantiert dir nicht, dass die zinsen sinken werden und du somit trotz forward-aufschlag viel sparen kannst. um das bestmögliche herauszuholen, solltest du es also on top günstig ausstatten. wie das geht, entnimmst du unseren tipps zum forward-darlehen:

• um das bestmögliche angebot zu finden, solltest du frühzeitig kreditangebote verschiedener banken vergleichen. lasse dir auch ein angebot deiner hausbank geben und vergleiche es mit anderen kreditinstituten. dein persönlicher finanzberater wird dir helfen, den richtigen kreditgeber zu finden. lasse einen profi über 500 kreditgeber.


• wenn in der zukunft du mehr geld verdienen wirst oder sich dein finanzieller spielraum durch ein erbe vergrößern wird, solltest du eine erhöhung deiner monatlichen rate in betracht ziehen. höhere raten bedeuten, dass du den kredit schneller abbezahlen und dadurch geld sparen kannst.


• spare rechtzeitig genügend eigenkapital an. so erhältst du einen besseren zinssatz. oder du leistest mit deinem vermögen eine sondertilgung. statte dein darlehen gut aus: achte auf kostenlose möglichkeiten für sondertilgungen oder tilgungssatzwechsel.


• optimiere deine zinsbindung. auch diese wird beim forward darlehen neu vereinbart. wenn die hypothekenzinsen niedrig sind, kann eine längere sollzinsbindung sinnvoll sein. wenn die zinssätze steigen, könnte eine kürzere sollzinsbindung besser sein. wie stark die zinsen in zukunft steigen oder fallen werden, lässt sich leider nicht mit 100-prozentiger sicherheit vorhersagen.

möglich ist eine zinssicherung viele jahre vor ablauf der zinsbindung. bei einigen anbietern ist der abschluss eines forward-darlehens sogar 66 monate im voraus möglich. deine sollzinsbindung muss noch länger als 12 monate sein, damit ein forward-darlehen abgeschlossen werden kann. sinnvoll ist ein forward-darlehen dann, wenn die hypothekenzinsen vom vorzeitigen abschluss bis zur auszahlung des anschlussdarlehens stärker zulegen als der forward-aufschlag.

wenn du davon ausgehst, dass das zinsniveau bis zum ablauf deiner sollzinsbindung signifikant steigen wird, kann sich eine entscheidung für ein forward-darlehen für dich lohnen. wahrscheinlich ist dies in einer niedrigzinsphase. wenn die aktuellen zinsen also deutlich unter dem historischen durchschnitt liegen und ein anstieg in naher zukunft erwartet wird. da sich die zinsentwicklung jedoch nie mit 100 prozentiger sicherheit voraussagen lässt, bleibt immer ein spekulationsrisiko. dieses ist allerdings umso geringer ist, je näher der auszahlungszeitpunkt liegt.

wir würden dir empfehlen, maximal 36 monate im voraus zu überlegen, ob du bei einer bank ein forward-darlehen abschließen sollst. erfahrungsgemäß bestehen bei einer vorlaufzeit von bis zu 24 monaten sehr gute möglichkeiten, eine günstige finanzierung zu erhalten, während ab 36 monaten aufwärts das darlehen nur beschränkt zu empfehlen ist, da teilweise sehr hohe zinsaufschläge verlangt werden.