IMMOBILIENFINANZIERUNG mit TOP ZINS 2023

beim kauf von immobilien wird häufig auf eine immobilienfinanzierung zurückgegriffen. viele menschen sind von diesem thema betroffen, denn nur wenige können sich eine wohnung oder ein haus im wert von mehreren hunderttausend euro ohne finanzielle hilfe leisten. eine baufinanzierung kann einen wichtigen beitrag zur realisierung des traums vom eigenheim leisten. wenn du ein neues haus oder eine bestehende wohnung kaufen möchtest, ist diese finanzierung das instrument deiner wahl. im gegensatz zu einem ratenkredit, der meist ohne verwendungszweck aufgenommen wird, kann eine immobilienfinanzierung nur für den erwerb einer immobilie aufgenommen werden. durch die zweckgebundenheit profitierst du von niedrigen zinsen.

kreditgeber ist eine bank, bausparkasse, sparkasse oder eine versicherung. typisch für das darlehen ist die sollzinsbindung, was bedeutet, dass die zinsen über die gesamte vertragslaufzeit festgeschrieben werden. auch längere laufzeiten, die bis zu 30 jahre oder mehr betragen können, sind bei immobilienfinanzierungen geläufig. die bauzinsen richten sich nach der darlehenssumme und dem beleihungsauslauf. es wird eine sicherheit, zum beispiel in form einer grundschuld, benötigt. wir beantworten dir nun die wichtigsten fragen rund um die immobilienfinanzierung, damit du die passende immobilienfinanzierung für dich findest.

um die zinskosten zu ermitteln, musst du zunächst wissen, welchen finanzierungsbedarf du hast. zum kaufpreis der immobilie kommen nebenkosten in form von grunderwerbsteuern, notar- und grundbuchkosten hinzu. du musst außerdem wissen, wie deine finanzielle lage ist. schaue dir dazu deine einnahmen und ausgaben an und erstelle ein realistisches budget. mit einem kreditgeber deiner wahl vereinbarst du eine feste monatliche rate für die rückzahlung der hypothek. die rate hängt von der kredithöhe und der zinsbindungsfrist ab. sie setzt sich aus einem zinsanteil und einem tilgungsanteil zusammen. mit der tilgung zahlst du als kreditnehmer die kreditsumme ab. durch die zahlung der zinsen vergütest du den kreditgeber für die zur verfügung stellung der summe. mit einem rechner kannst du deine immobilienfinanzierung berechnen und dir einen genaueren überblick über diese kosten verschaffen. wirf einen blick auf die nachfolgende tabelle. sie dient dem ersten eindruck und gibt an, wie hoch die zinskosten ausfallen könnten.

damit dein hauskauf möglichst stressfrei und günstig abläuft, musst du mehrere faktoren berücksichtigen. wir haben die wichtigsten punkte für dich zusammengefasst, damit du weißt, worauf es bei der passenden finanzierung ankommt:

• planung: fange rechtzeitig an, deine immobilienfinanzierung zu planen. kalkuliere deinen bedarf und wirf einen genauen blick auf dein budget. beobachte die zinsentwicklung bei der baufinanzierung und lege fest, wie die optimale immobilienfinanzierung für dich aussieht. willst du eine möglichst niedrige rate haben? oder setzt du auf hohe sondertilgungen, für eine schnelle tilgung? finde für dich die richtige art der immobilienfinanzierung.


• monatsrate: die monatliche rate ist einer der wichtigsten punkte bei der kreditwahl. bevor du nach zinsgünstigen darlehen suchst, solltest du wissen, was du dir jeden monat leisten kannst. was ist deine gewünschte rate und welche maximale monatliche belastung kannst du stemmen? lass dich bei der wahl von niemand anderem zu stark beeinflussen. nicht von der familie oder bekannten, auch nicht von deinem bankberater.


• tilgung: die rückzahlung der schulden nennt man tilgung. du leihst dir geld von der bank und kaufst damit eine immobilie deiner wahl. den geliehenen betrag zahlst du über einen bestimmten zeitraum zurück. zur tilgung kommen noch die zu zahlenden zinsen. beim abschluss einer baufinanzierung wird eine tilgungsrate in prozent der kreditsumme festgelegt. je höher du den satz wählst, desto schneller bist du schuldenfrei. deine kreditrate wird dadurch entsprechend höher.


• sollzinsbindung: damit ist der zeitraum gemeint, in dem sich der vereinbarte zinssatz nicht ändert. wechselkursschwankungen wirken sich zu keinem zeitpunkt auf deinen zinssatz aus. auch wenn sich die marktzinsen dramatisch ändern, bleiben die konditionen deines kredits immer gleich. nach ablauf der sollzinsbindungsfrist ist die finanzierung möglicherweise nicht vollständig abbezahlt, daher wird für zukünftige finanzierungen ein neuer zinssatz ausgehandelt. wähle den zeitraum deinem sicherheitsbedürfnis entsprechend aus.


• der effektive zinssatz beinhaltet alle kosten, die für ein darlehen anfallen. daher ist es die beste möglichkeit, verschiedene angebote für eine immobilienfinanzierung zu vergleichen, wenn du dich auf diesen zinssatz stützt. aber nur weil ein angebot einen niedrigeren effektiven zinssatz hat, heißt das noch lange nicht, dass es die günstigste immobilienfinanzierung ist. achte darauf, wie das darlehen ausgestattet ist. ob beispielsweise zusätzliche gebühren für sondertilgungen anfallen.

eine baufinanzierung richtet sich sowohl an bauherren, als auch an immobilienkäufer. mit der finanzierungsform kannst du alles, was mit dem bau oder kauf von immobilien zu tun hat, finanzieren. eine immobilienfinanzierung wird mehrheitlich für den kauf von immobilien angeboten. oftmals werden in der finanzierungsbranche begriffe als synonyme verwendet. eine klare trennlinie gibt es also nicht. eine beliebte art der immobilienfinanzierung ist das annuitätendarlehen.

bei einer solch klassischen immobilienfinanzierung werden jeden monat konstante tilgungsbeträge gezahlt. die annuität beschreibt die jahreszahlung aus zins und tilgung. die höhe der monatsrate ändert sich während der sollzinsbindung nicht. allerdings sinkt mit jeder rate, die du tätigst, der zinsanteil, während die tilgung steigt. am zinsbindungsende kann eine restschuld übrig bleiben, die dann weiter finanziert werden muss. das geschieht mittels einer anschlussfinanzierung.

wer eine immobilienfinanzierung erhalten will, muss bestimmte kriterien erfüllen. eine davon ist, dass du mindestens 18 jahre alt sein musst. für die auszahlung der kreditsumme und den lastschrifteinzug der monatlichen rate benötigst du ein deutsches bankkonto. die sicherheit für die immobilie muss sich in deutschland befinden. auch ein regelmäßiges einkommen ist wichtig, gerade wenn du planst, ein einfamilienhaus oder eine eigentumswohnung zu kaufen. bei der baufinanzierung spielt deine bonität eine zentrale rolle. je besser dein schufa-score ist und je mehr vermögen du besitzt, desto eher kannst du mit guten konditionen rechnen. für eine anschlussfinanzierung gilt übrigens das gleiche.

deine angaben musst du nachweisen. in der regel werden kontoauszüge oder gehaltsabrechnungen verlangt. je nach bank können zusätzliche unterlagen erforderlich sein. wenn du z.b selbstständig bist, kann das ein einkommensteuerbescheid sein. es ist auch so, dass die bank angaben und unterlagen zur immobilie braucht. bei einer anschlussfinanzierung ist es etwas einfacher, da du die meisten unterlagen schon hast. meistens musst du nur rechtzeitig einen aktuellen grundbuchauszug beantragen.

mit einer einfachen faustformel kannst bestimmen, wie viel du dir in etwa an darlehenssumme leisten kannst. ca. das 108-fache deines monatsnettos kannst du bei den meisten kreditgebern beantragen. solltest du deine finanzierung mit einer weiteren person planen, könnt ihr das 120-fache beantragen. deine monatlichen einnahmen und ausgaben sind wichtige faktoren bei der planung von krediten jeglicher art. um deine kreditrate richtig zu bestimmen, musst du genau wissen, wie viel du jeden monat ausgibst. diese kosten sind auch für die banken wichtig. allerdings übernimmt die bank nicht einzelne ausgaben auf den cent genau, sondern die gesamten lebenshaltungskosten.

es gibt verschiedene möglichkeiten, eine immobilie zu finanzieren. was nie verkehrt oder bei vielen kreditgebern sogar eine voraussetzung ist: einen bestimmten anteil an eigenkapital in die immobilienfinanzierung einbringen. denn kaum eine bank würde dir geld leihen, wenn du ihr kein eigenes geld vorweisen kannst. du solltest frühzeitig mit dem sparen beginnen und dich sorgfältig nach einem günstigen darlehen umsehen. eine baufinanzierung ohne eigenkapital ist nicht unmöglich, wir kennen darlehensgeber, die diese anbieten. du musst nur darauf gefasst sein, dass eine immobilienfinanzierung ohne eigenkapital teurer wird als eine mit.

beispiel: maximale kreditsumme berechnen

• 1 darlehensnehmer: 2.000 € x 108 = 216.000 €


• 2 darlehensnehmer: 3.000 € x 120 = 360.000 €

bei der immobilienfinanzierung gilt: bereits geringfügige änderungen der konditionen können zu erheblichen kostensteigerungen führen. wie hoch der effektivzins ist, wird von verschiedenen faktoren bestimmt. achte beim vergleichen darauf, angebote mit ähnlichen merkmalen gegenüberzustellen. berücksichtige den gesamten finanzierungsbedarf, die höhe der anfangstilgung, höhe der monatlichen rate, dauer der sollzinsbindung, die möglichkeit von kostenlosen sondertilgungen und etwaige andere gebühren, die mit dem kredit verbunden sind.

berater im bereich immobilienfinanzierung können dir bei der suche unter die arme greifen. du brauchst für einen guten vergleich weder von bank zu bank laufen, noch das ganze internet durchforsten und mehrere anfragen bei unterschiedlichen kreditgebern stellen. dein unabhängiger finanzberater hilft dir dabei, dein darlehen passend auszustatten und die beste immobilienfinanzierung auf dem markt zu finden. mehr als 500 kreditgeber werden für dich durchleuchtet. das spart zeit, nerven und bares geld in form von zinszahlungen, die du nicht leisten musst.

wie findet man eine baufinanzierung mit günstigen konditionen bei der großen auswahl an kreditgebern und ausstattungsmöglichkeiten? es gibt einige tipps, die du nutzen kannst, um günstige finanzierungen zu erhalten. die wichtigsten tipps auf einen blick findest du unten aufgelistet. je mehr tipps du anwendest, desto weniger zinsen musst du wahrscheinlich zahlen:

• online rechner nutzen: verwende einen baufinanzierungsrechner, um die kosten für den kauf einer immobilie zu berechnen. du kannst einen online rechner auch dazu verwenden, um herauszufinden, wie viel du jeden monat für ein haus oder eine wohnung bezahlen würdest.


• viel vergleichen: welche finanzierungskonditionen du erhältst und welche art von immobilienfinanzierung für dich in frage kommt, erfährst du im online immobilienfinanzierung vergleich. wir zeigen dir kostenlos und unverbindlich, welche unterschiede zwischen den anbietern wichtig sind und welcher anbieter das beste angebot für dich hat. mit unseren verschiedenen partnern können wir zahlreiche projekte realisieren, die über den einfachen kauf eines hauses oder einer wohnung hinausgehen.


• eigenkapital sparen, ausgaben verkleinern: eine budgetplanung hilft dir, genau zu sehen, wie viel baufinanzierung du dir leisten kannst. vergleiche deine ausgaben mit deinen einnahmen. berechne, welchen betrag du zum sparen zur verfügung hast. schaffe dir unbedingt ein eigenkapitalpolster, denn je mehr eigenkapital du einbringst, desto besser wird der zinssatz.


• optimale zinsbindung: wenn die hypothekenzinsen gerade hoch sind und du mit sinkenden zinsen rechnest, solltest du eher eine kurze zinsbindung vereinbaren. am ende der zinsbindung hast du dann eine chance, dir niedrigere zinsen zu sichern. die hypothekenzinsen sind niedrig und du rechnest mit steigenden zinsen? wähle dann eher eine lange zinsbindungsfrist. so sparst du aller voraussicht nach geld bei den zinszahlungen, sollten die zinsen tatsächlich höher werden. da niemand die zinsentwicklung genau vorhersagen kann, ist deine entscheidung, zinsen lange oder kurz zu sichern, immer mit einem risiko verbunden. die zinsen können sich immer anders entwickeln als vorhergesagt.


• hohe tilgung oder tilgungswechsel einplanen: beim annuitätendarlehen wird ein tilgungssatz für die zinsbindungsfrist des darlehens festgelegt. wenn sich die höhe der tilgung während der laufzeit ändert, spricht man von einem tilgungswechsel. dies kann jedoch nur erfolgen, wenn die möglichkeit dazu vertraglich vereinbart wurde. du kannst den tilgungssatz anpassen, um entweder niedrigere oder höhere zinsen zu erhalten. eine hohe tilgung sorgt für einen niedrigen zinssatz. je mehr du tilgst, desto schneller ist der kredit auch abbezahlt. das senkt deine zinskosten.


• der finanzierungsvertrag kann eine vereinbarte sondertilgung enthalten. ist diese vereinbart, steht es dir frei, zusätzlich zu den regulären zins- und tilgungszahlungen einen weiteren betrag einzuzahlen. dadurch tilgst du das darlehen schneller und sparst bei den zinsen. je nach inhalt und konditionsvereinbarungen kann die außerplanmäßige zahlung kostenlos, mit einem zinsaufschlag oder ggf. einer vorfälligkeitsentschädigung verbunden sein.


• förderungen einbinden: wenn die immobilie den aktuellen energieeffizienz-standards entspricht, solltest du die finanzierungsmöglichkeiten der kreditanstalt für wiederaufbau (kfw) und der bundesförderung für effiziente gebäude (beg) in betracht ziehen. es gibt da zum beispiel das wohneigentumsprogramm, das nur an wenige bedingungen geknüpft ist.

nach dem erfolgreichem notartermin, bei dem der darlehensvertrag unterschrieben wird, kannst du innerhalb von 4 bis 8 wochen mit der auszahlung der kreditsumme rechnen. deine bank wird die finanzierung erst dann freigeben, wenn das grundbuchamt sozusagen die erlaubnis dazu erteilt. der notar lässt eine auflassungsvormerkung eintragen. das grundbuchamt trägt die grundschuld ins grundbuch ein. der zeitraum ist deshalb so weit gefasst, weil der auszahlungspunkt davon abhängt, wie aktiv der notar und das grundbuchamt sind. je nach arbeitsaufwand erhältst du das geld früher oder musst etwas länger warten.

grundsätzlich kannst du problemlos mehrere immobilienfinanzierungen aufnehmen. wenn du bereits eine bestehende oder abgeschlossene finanzierung hast und eine weitere benötigst, musst du nur finanziell in der lage sein, sie zurückzuzahlen. eine bank prüft, ob du dir den neuen kredit leisten kannst. wenn dein vorheriges darlehen z.b. ein voll finanziertes darlehen ohne eigenkapital war, kann es schwierig sein, eine weitere vollfinanzierung zu erhalten. je mehr eigenkapital du einbringen kannst, desto höher ist die chance auf eine weitere finanzierung. die nutzung der immobilie kann sich auch auf die zusagewahrscheinlichkeit auswirken. bei einer vermieteten immobilie kannst du die mieteinnahmen als einkommen anrechnen lassen.

wenn du dich nicht zwischen 10 und 15 jahren sollzinsbindung entscheiden kannst, teile das darlehen auf. so schließt du die immobilienfinanzierung für die ganze darlehenssumme ab, einen teil davon z.b. mit 10-jähriger sollzinsbindung und einen teil mit einer sollzinsbindung von 15 jahren. wähle bei der 10-jährigen sollzinsbindung eine höhere tilgung als bei 15 jahren sollzinsbindung. um die baufinanzierung wirtschaftlich zu halten, vereinbare 40 prozent der summe mit der 15-jährigen zinsbindungsfrist und 60 prozent mit der 10-jährigen zinsbindungsfrist. so gleichst du risiken und kosten deiner immobilienfinanzierung aus.