HAUSFINANZIERUNG mit TOP ZINS

unter einer hausfinanzierung versteht man das zur verfügung stellen von benötigten geldern für den immobilienkauf. beim objekt der begierde kann es sich um ein haus oder eine wohnung handeln. vergeben wird das geld von kreditinstituten. klassischerweise sind das banken, sparkassen oder bausparkassen. selbst viele versicherungen haben hausfinanzierungen in ihrem portfolio. somit bietet eine hausfinanzierung käufern die möglichkeit, sich den traum von einer eigenen immobilie zu verwirklichen, ohne alles aus eigenen mitteln zahlen zu müssen. dafür verlangen die banken zinsen. du zahlst also zinsen zurück, die zur tilgung (rückzahlung) dazugerechnet werden.

die beliebteste art der finanzierung für immobilien ist das sogenannte annuitätendarlehen. für die dauer der sollzinsbindung bleibt der jährliche tilgungssatz und die monatliche rate konstant. die rate besteht aus tilgungsanteil und zinsanteil. obwohl die kreditrate gleich bleibt, ändert sich das verhältnis von zins und tilgung während der laufzeit. der tilgungsanteil wird immer größer, der teil der zinsen immer kleiner. das kommt daher, da du nur sollzinsen auf die restschuld zahlst. durch die kontinuität kannst du als kreditnehmer die finanzierung gut planen. je nach anbieter kannst du eine laufzeit von 5 bis 30 oder mehr jahren vereinbaren. nach ende der zinsbindungsfrist bist du entweder schuldenfrei oder, das ist öfter der fall, es bleibt eine restschuld übrig. diese finanzierst du vorzugsweise mit einer günstigen anschlussfinanzierung weiter.

das besondere an einer hausfinanzierung ist neben der zweckgebundenheit die kreditsicherheit in form der immobilie. da das gebäude von der bank als sicherheit angesehen wird, fallen die hypothekenzinsen vergleichsweise niedrig aus. sollte es zu einem zahlungsausfall deinerseits kommen, kann die bank das grundpfandrecht nutzen und ihren verlust durch den immobilienwert ausgleichen. daher ist es nötig, eine grundschuld im grundbuch des wohngebäudes einzutragen.

wie viel du für eine hausfinanzierung zahlen musst, können wir leider nicht pauschal beantworten. denn es kommt im grunde genommen darauf an, wie teuer dein haus sein darf und wie die finanzierung ausgestattet ist. bevor du also ausrechnest, wie hoch die gesamtzinskosten sind, solltest du deine finanziellen möglichkeiten kennen. du musst also wissen, wie viel eigenes kapital du in die hausfinanzierung einbringen und welche tilgung du monatlich für die finanzierung aufbringen kannst. eine beispielrechnung kann dir jedoch helfen, abzuschätzen, was in etwa auf dich zukommen kann.

erst sobald du eine auflistung über deine finanziellen mittel und dein frei verfügbares einkommen erstellt hast, kannst du ermitteln, wie hoch dein finanzierungsbedarf ausfallen darf. zum reinen kaufpreis des hauses oder der wohnung kommen noch nebenkosten hinzu. auf die beantragte finanzierungssumme musst du bei der bank deiner wahl zinsen zahlen. wie hoch diese ausfallen ist unter anderem vom aktuellen zinsniveau, deiner bonität und der ausstattung deiner finanzierung (anfängliche tilgung und sonderoptionen) abhängig.

du hast dich entschieden, es wird ein haus im grünen. endlich mit der familie in den eigenen vier wänden sesshaft werden. das ist ein schöner gedanke und beflügelt dich bestimmt bei der suche nach dem richtigen zuhause. nach der ersten euphorie, solltest du einen klaren kopf bewahren. ein haus zu finanzieren ist gar nicht so kompliziert wie gedacht, wir helfen dir. achte hierauf, wenn du ein haus finanzieren möchtest:

• da du jeden monat über eine lange zeit eine kreditrate an deinen kreditgeber zahlen musst, solltest du das zur verfügung stehende budget sehr gut kennen und eine ehrliche bilanz erstellen. durchforste deine kontoauszüge nach regelmäßigen ausgaben und stelle sie allen einnahmen gegenüber. die spätere monatliche belastung sollte nicht höher als 40 prozent deines nettoeinkommens sein. baue einen finanziellen puffer für unvorhergesehene ausgaben bei der darlehenssumme ein.


• du solltest über genügend eigenkapital für die baufinanzierung verfügen. zumindest solltest du in der lage sein, die kaufnebenkosten (grunderwerbssteuer, notar- und grundbuchkosten sowie etwaige maklergebühren) zu finanzieren. mehr eigenkapital ist natürlich besser, da du dadurch günstige zinsen bekommst.


• plane langfristig, denn auch die hausfinanzierung wird dich langfristig begleiten. ist es dein ziel, nach ende der laufzeit schuldenfrei zu sein? mit welchen einnahmen kalkulierst du in der zukunft? solche fragen sollten dir helfen, zu entscheiden, wie deine finanzierung ausgestattet sein soll. sondertilgungen oder eine hohe anfängliche tilgung können dir dabei helfen, schneller schuldenfrei zu werden. je schneller das darlehen zurückgezahlt ist, desto günstiger wird es für dich. durch einen tilgungssatzwechsel kannst du deine rate deiner einkommenssituation anpassen. widme deiner finanzierung zu jeder zeit die notwendige aufmerksamkeit und überprüfe während der darlehenslaufzeit, ob die rate korrekt eingezogen wird oder sich eine sondertilgung anbieten würde.


• du solltest viele angebote für die hausfinanzierung miteinander vergleichen, denn nur so findest du eine günstige hausfinanzierung. fokussiere dich auf den effektiven jahreszins, vernachlässige aber nicht alle anderen konditionen. nur ähnlich ausgestattete angebote lassen sich objektiv vergleichen. eine optimale hausfinanzierung erfordert eine kombination aus den besten konditionen. bedenke nur, dass manche ausstattungsmerkmale zu höheren zinsen führen können.

eine hausfinanzierung wird für den erwerb eines hauses aufgenommen. ein baukredit wird im allgemeinen an bauherren und bauherinnen für den hausbau oder die renovierung von gebäuden ausgezahlt. bei beiden darlehensarten handelt es sich aber im grunde um annuitätendarlehen, denn das ist die beliebteste art der immobiliendarlehen. im kern sind die finanzierungen also gleich und geprägt von gleich hohen raten über die gesamte laufzeit hinweg. die monatsrate besteht aus zins und tilgung. die sollzinsen kannst du dir für einen bestimmten zeitraum festschreiben lassen. die auszahlungsmodalitäten unterscheiden sich etwas, dazu gleich mehr.

wenn du ein haus kaufen willst, suchst du es aus, einigst dich mit dem verkäufer und lässt von einem notar alle modalitäten festhalten und in die wege leiten. parallel dazu holst du angebote zu finanzierungen ein. der verkäufer verlangt meistens eine finanzierungsbestätigung, damit er sicher gehen kann, dass du dir das haus auch leisten kannst. nach dem notartermin erfolgt die eintragung der grundschuld ist das grundbuch und die auszahlung des finazierungsbetrags. der bau eines hauses dauert bekanntlich länger, weil du ein grundstück benötigst, das haus erst entwerfen und den bau genehmigen lassen musst. die finanzierungssumme erfolgt nicht in einer zahlung, sondern in teilzahlungen. die bank möchte die rechnungen für die bauabschnitte sehen und zahlt die kreditsumme in teilen an die baufirma oder an dich aus, je nachdem wer für die koordination verantwortlich ist.

es gibt bestimmte voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um einen finanzierung für sein eigenheim zu erhalten. eine davon ist, dass du mindestens 18 jahre alt sein musst. wenn du eine immobilienfinanzierung beantragst, kann es eine altersgrenze geben, die zum zeitpunkt der kreditaufnahme nicht überschritten werden darf. das höchstalter ist von bank zu bank unterschiedlich. die zu finanzierende immobilie muss in deutschland liegen. für den zahlungs- und lastschrifteinzug wird ein konto in deutschland benötigt.

deine kreditwürdigkeit spielt bei der immobilienfinanzierung eine äußerst wichtige rolle. je besser die bonität von der schufa bewertet wird und je mehr vermögen du hast, desto besser werden die dir angebotenen zinsen für die baufinanzierung. du solltest in der lage sein, die finanzierung mit deinem regelmäßigen einkommen zu tilgen. die angaben musst du belegen. erforderlich sind meistens einige kontoauszüge, gehaltsnachweise oder eine aktuelle renteninformation. je nachdem, mit welcher bank du finanzieren willst, kann diese zusätzliche unterlagen verlangen. wenn du selbstständig bist, dann werden in den meisten fällen weitere unterlagen benötigt, wie ein lohnsteuerbescheid. neben persönlichen angaben hat die bank auch ein interesse an dem zu finanzierenden gebäude, da ihr dieses als sicherheit dient. bevor der darlehensvertrag aufgesetzt werden kann, werden angaben und dokumente zur immobilie abgefragt. das können sein: die lage, der grundrissplan, die bruttogrundflächenberechnung, das baujahr und der kaufvertrag sowie fotos.

eine immobilienfinanzierung wird in der regel ab 50.000 euro angeboten. im prinzip ist der himmel die grenze, solange du es dir leisten kannst du ein kreditinstitut findest, der hohe summen finanziert. was du kennen musst, ist dein finanzieller spielraum und der finanzierungsbedarf. um dein budget zu ermitteln, kannst du einen budgetrechner nutzen oder eine faustformel, die wir dir in der nachfolgenden tabelle aufzeigen. die maximal mögliche finanzierungssumme errechnet sich aus deinem nettolohn. das 108-fache ist bei den meisten banken drin. bei zwei kreditnehmern das 120-fache.

aber vorsicht, es liegt nicht alleine am nettoverdienst. du kannst nämlich auch eigenkapital in eine finanzierung einbringen, dadurch wird die gewünschte darlehenssumme niedriger. eigenkapital ist keine grundlegende voraussetzung für eine finanzierung, aber es ist durchaus ratsam, welches einzubringen, da die angebotenen konditionen dadurch besser werden. bei der berechnung deines finanzierungsbedarfs solltest du übrigens folgende faktoren berücksichtigen: die nebenkosten, welche zinsbindungsfrist du dir wünschst und ob du z. b. wert auf einen tilgungssatzwechsel legst. diese faktoren können sich nämlich auf die gesamtkosten des darlehens auswirken. die darlehenssumme ist nicht gleichzusetzen mit dem reinen kaufpreis.

beispiel: maximale kreditsumme berechnen

• 1 darlehensnehmer: 2.000 € x 108 = 216.000 €


• 2 darlehensenhmer: 3.000 € x 120 = 360.000 €

mit einem vergleich kannst du herausfinden, welcher anbieter dir die beste finanzierung anbietet, die deinen bedürfnissen entspricht. du sparst dir durch einen vergleich durchschnittlich einige tausend euro. schon kleine unterschiede bei den zinsen können zu hohen kosten oder hohen ersparnissen führen. mindestens genauso viel zeit wie beim vergleich der günstigsten angebote solltest du in die suche nach der passenden ausstattung des kredits investieren. erstelle ein solides finanzierungskonzept, bevor du kreditangebote vergleichst.

beim vergleich verschiedener angebote solltest du darauf achten, ob die kreditangebote einheitliche rahmenbedingungen enthalten. vergleiche den effektivzins sehr ähnlicher darlehensangebote miteinander und berücksichtige dabei: die kreditsumme, die dauer der zinsbindung, den anfänglichen tilgungsprozentsatz, wie hoch die monatliche rate ist und die optionen auf sondertilgung oder tilgungsänderung, wenn diese wichtig für dich sind.

wer ein haus finanzieren möchte, will dass es möglichst günstig bleibt. das ist klar, denn es geht beim kauf einer immobilie um hohe summen. um einen niedrigen zinssatz zu bekommen und die gesamte finanzierung besonders zinsgünstig zu gestalten, musst du an einigen stellen schrauben. es ist sehr wichtig, dass du dich nicht nur auf die bauzinsen konzentrierst, sondern auch um das drum herum. nur eine zu dir passende hausfinanzierung wird dich langfristig glücklich machen.

• hausfinanzierung vergleich: ein fairer und unabhängiger finanzierungsvergleich ermöglicht es dir, eine besonders große anzahl von angeboten und anbietern gleichzeitig miteinander zu vergleichen. eine persönliche beratung kann gold wert sein und ist bei uns völlig kostenlos möglich. du bekommst mehrere passende angebote und kannst durch uns die beste hausfinanzierung abschließen, bist aber nicht dazu verpflichtet zuzusagen.


• baufinanzierung rechner: ob vor oder während des vergleichs, rechner zu nutzen ist immer ratsam. so bekommst du einen ersten eindruck darüber, was möglich ist und kannst dein darlehen laufend anpassen. die zinsbindung z. b. solltest du an das zinsniveau anpassen. in einer niedrigzinsphase kann es sich lohnen, lange laufzeiten zu vereinbaren, wenn du davon ausgehst, dass es in den nächsten jahren zu höheren zinsen kommen wird. gehst du davon aus, dass die zinsen fallen werden, könnte eine kurze laufzeit besser für dich sein.


• eigenkapital: mehr ist definitiv mehr. auch wenn es anbieter gibt, die finanzierungen ohne eigenkapital anbieten (sogenannte 100-prozent finanzierungen oder mit noch höherem beleihungsauslauf), ist eine finanzierung unter berücksichtigung eigener mittel besser. das kann eine angesparte summe aus einem bauspardarlehen sein oder festgeld, spargeld, wertpapiere oder fonds. je mehr eigenkapital du nämlich einbringst, desto besser werden die zinssätze.


• staatliche fördermittel: die kreditanstalt für wiederaufbau (kfw) bietet zinsgünstige kredite für energieeffiziente wohnhäuser an. informiere dich zudem über rabatte von regionalen banken, in manchen regionen werden weniger zinsen verlangt.

in der ersten phase der finanzierung geht es darum, eine bestätigung zu erhalten. grundsätzlich gilt, je höher der betrag ist, den du von der bank benötigst, desto länger braucht sie, um deine unterlagen zu prüfen. mit einem baufinanzierungsvermittler geht die zusammenstellung und einreichung der erforderlichen anträge und unterlagen ziemlich schnell.

wenn du ein haus kaufen willst, muss ein eintrag ins grundbuch erfolgen. dieser wird durch einen notar in auftrag gegeben und vom grundbuchamt durchgeführt. sobald die grundschuld eingetragen ist, wird die bank davon in kenntnis gesetzt und kann die darlehenssumme auszahlen. der zeitaufwand hängt daher stark von den externen beteiligten ab. in der regel dauert es 4 bis 8 wochen nach dem notartermin, bis der darlehensbetrag an dich ausgezahlt wird. mit einer notariellen bestätigung kann der auszahlungsprozess eventuell beschleunigt werden.

der gewünschte darlehensgeber wird die finanzierung in relation zu deinem einkommen und deiner bonität sowie dem beleihungswert setzen. wenn du z. b. eine bestehende finanzierung mit hohem beleihungsauslauf hast, ist eine neue finanzierung mit einem ebenso hohen beleihungsauslauf womöglich schwierig. in jedem fall solltest du versuchen, so viel eigenkapital wie möglich zu einzubringen. das erhöht deine chancen auf einen weiteren kredit. während die art und lage der immobilie einfluss auf den beleihungswert hat, kann sich die nutzung der immobilie auf die zusagewahrscheinlichkeit auswirken. ein wohnhaus, das du vermieten willst, kann besser sein als ein selbst bewohntes, da du zukünftige mieteinnahmen daraus genieren wirst.